逗子で民泊を続けるべきか、撤退すべきか
逗子で民泊を運営されているオーナー様の中には、「近隣住民からのクレームが絶えない」「夏以外はほとんど稼働しない」「自治会から民泊の中止を求められた」といった悩みを抱えている方が少なくありません。
逗子市は湘南エリアに位置し、逗子海岸や小坪マリーナなど魅力的な海岸線を持つ一方、住環境保護を重視する市政姿勢が強く、民泊に対する規制も厳格です。住宅宿泊事業法の届出時には近隣住民への事前説明義務があり、自治会や住民団体からの民泊反対運動も活発です。また、夏季シーズン(7〜8月)に需要が集中し、閑散期の稼働率が20%以下に落ち込むことも珍しくありません。
こうした背景から、逗子での民泊撤退を検討されるオーナー様が増えています。本記事では、逗子で民泊を撤退する具体的な手順(廃業届提出・原状回復・物件処分)、撤退にかかる費用、撤退方法の選び方(廃業・売却・借上げ・賃貸転用)を詳しく解説します。
逗子で民泊撤退が増えている3つの理由
逗子で民泊撤退を選択するオーナー様が増えている背景には、逗子市特有の事情があります。
逗子市の住環境保護姿勢と民泊規制
逗子市は、住宅地としての静かな環境を守ることを重視しており、民泊に対する規制も他の湘南エリアに比べて厳格です。
逗子市の主な民泊規制
- 住宅地エリアでの旅館業許可の困難性: 第一種低層住居専用地域など、住居系用途地域では旅館業法の許可取得が実質的に困難です。消防法や建築基準法の基準を満たす必要があり、一戸建て住宅をそのまま民泊として許可を得ることは難しいのが実情です。
- 住宅宿泊事業法の届出時の近隣住民への事前説明義務: 届出を行う前に、近隣住民に対して民泊運営の計画を説明する義務があります。この段階で近隣から反対の声が上がり、トラブルに発展するケースが多く見られます。
- 近隣住民・自治会の民泊反対運動: 逗子市の自治会や住民団体は、民泊による騒音・ゴミ・駐車トラブルに敏感で、地域によっては民泊運営そのものに反対する声が強い傾向があります。
こうした規制と住民の警戒感により、逗子での民泊運営は精神的・時間的負担が大きくなりやすい環境といえます。
夏季シーズン依存と年間収支の悪化
逗子海岸は、夏季海水浴シーズン(7〜8月)に多くの観光客で賑わいますが、それ以外の時期は閑散期となります。
逗子の民泊稼働率の傾向(目安)
- 夏季シーズン(7〜8月): 稼働率70〜90%
- 閑散期(9〜6月): 平均稼働率20〜30%
閑散期でも、管理委託費・光熱費・通信費・固定資産税などの固定費は継続して発生します。年間を通して収支を見ると、夏季の高収益だけでは固定費をカバーしきれず、赤字になるケースも少なくありません。
鎌倉・葉山との競合激化
逗子は、鎌倉と葉山に挟まれた立地にあります。鎌倉は歴史文化遺産(鶴岡八幡宮・大仏・長谷寺など)を持つ観光地として、葉山は高級リゾート地として、それぞれ明確なブランドを確立しています。
一方、逗子は住宅地色が強く、観光資源が限定的なため、観光地としての認知度では鎌倉・葉山に劣ります。このため、民泊の集客で苦戦するケースが多く、稼働率の低迷が撤退の一因となっています。
民泊撤退を検討する理由は様々ですが、民泊 撤退 理由で全国的な傾向を整理しています。
逗子で民泊を撤退する3つの方法と選び方
逗子で民泊を撤退する方法は、大きく分けて「廃業」「売却」「借上げ」「賃貸転用」の4つがあります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 方法 | 初期費用 | 期間 | 手間 | 残債対応 | 向いている人 |
| 廃業 | 中(原状回復費用50〜150万円) | 1〜2ヶ月 | 中 | 自己資金で返済 | 物件を手元に残したい、自己居住or賃貸転用予定 |
| 売却(仲介) | 低(仲介手数料) | 3〜6ヶ月 | 高 | 売却益で返済 | 高値で売りたい、時間に余裕がある |
| 売却(買取) | 無料 | 最短3営業日 | 低 | 売却益で返済 | 早期現金化したい、トラブル物件 |
| 借上げ | 無料 | 1〜2週間 | 低 | 家賃収入で返済 | 所有権を維持したい、安定収入が欲しい |
| 賃貸転用 | 中(原状回復費用) | 1〜3ヶ月 | 中 | 家賃収入で返済 | 逗子の住宅需要を活かしたい |
廃業(民泊事業を完全に終了)
民泊営業を終了し、廃業届を提出する方法です。物件は手元に残り、自己居住や賃貸転用など、別の活用方法を検討できます。
メリット
- 初期費用が最小(廃業届提出のみ、手数料無料)
- 手続きがシンプル
- 物件の所有権を維持できる
デメリット
- 原状回復費用(50〜150万円/物件、海岸至近は海風劣化で高め)が発生
- 物件の活用方法を別途検討する必要がある
- 固定資産税などの保有コストは継続
売却(物件ごと手放す)
民泊物件を売却し、完全に手放す方法です。仲介売却と買取の2つの選択肢があります。
仲介売却のメリット・デメリット
- メリット: 市場相場に近い価格での売却が期待できる
- デメリット: 売却までに3〜6ヶ月、近隣トラブル履歴がある場合は買い手が見つかりにくい
買取のメリット・デメリット
- メリット: 最短3営業日で成約、現況渡しOK、仲介手数料不要、近隣トラブル物件でも対応可能
- デメリット: 買取価格は市場相場の70〜85%程度
借上げ(運営を第三者に委託)
民泊運営を専門業者に委託し、所有権を維持したまま安定収入を得る方法です。
メリット
- 所有権を維持できる
- 安定収入(家賃保証)
- 管理業務から解放される
デメリット
- 収入は通常賃貸より低め(市場賃料の70〜80%程度)
- 借上げ業者の審査あり(逗子は観光需要が限定的で審査が厳しい)
住居用賃貸への転用(民泊をやめて賃貸へ)
民泊営業を終了し、原状回復を行った上で、一般の住居用賃貸として貸し出す方法です。
逗子の住宅賃貸需要と相場
- ファミリー層: 湘南エリアでの子育て希望、都心への通勤圏(横須賀線で品川まで約60分)
- 都心通勤者: リモートワークとの併用、湘南ライフスタイル希望者
- 賃貸相場(目安): 2LDK 12〜15万円/月、1LDK 8〜10万円/月
民泊vs賃貸の収益比較(年間)
- 民泊(稼働率30%): 月額売上15万円×12ヶ月×30% = 年間54万円
- 賃貸(2LDK): 月額家賃13万円×12ヶ月 = 年間156万円
閑散期の稼働率が低い逗子の民泊に比べ、住居用賃貸の方が安定収益を見込めるケースが多いといえます。
撤退方法の詳しい比較は、民泊 撤退 方法で整理しています。
逗子で民泊を撤退する手続きと期間
逗子で民泊を撤退する際の全体の流れと、各ステップの所要期間を確認しておきましょう。
撤退の全体フロー
- 廃業届・届出取下げ提出(1日)
- 原状回復(2週間〜1ヶ月)
- 賃貸契約解除or売却(1〜6ヶ月)
- 確定申告(翌年2〜3月)
廃業届・届出取下げの手続き
民泊営業を終了する際は、許認可の種類に応じて廃業届または届出取下げ書を提出します。
旅館業(簡易宿所)の場合
- 提出先: 逗子市役所 市民協働部 市民協働課
- 必要書類: 廃業届、営業許可証の写し、身分証明書
- 所要期間: 1日(窓口受付または郵送)
- 手数料: 無料
住宅宿泊事業法(民泊新法)の場合
- 提出先: 神奈川県 保健福祉局 生活衛生部 生活衛生課
- 必要書類: 届出取下げ書、届出番号通知書の写し、身分証明書
- 所要期間: 1日(オンライン申請または郵送)
- 手数料: 無料
廃業手続きの詳細は、民泊 廃業 手続きで解説しています。
原状回復と賃貸契約解除
民泊運営で使用していた設備を撤去し、原状回復を行います。
原状回復の範囲
- 民泊用設備の撤去: スマートロック、Wi-Fiルーター、セキュリティカメラ、看板など
- クリーニング: 壁紙・床・浴室・キッチンの清掃、消臭
- 修繕: 破損箇所の修復、海風劣化(外壁・窓サッシ)の補修
逗子エリアのリフォーム相場(目安)
- 海岸徒歩5分圏内(海風劣化が激しい): 100〜150万円/物件
- 駅周辺・住宅地: 50〜100万円/物件
賃貸契約解除の流れ
- 解約予告期間: 通常1〜3ヶ月前に大家または管理会社に通知
- 違約金: 契約書に中途解約条項がある場合、違約金(家賃1〜2ヶ月分)が発生することがある
- 敷金精算: 原状回復費用を差し引いた金額が返還される
物件売却or賃貸転用の手順
売却の場合(買取)
- 査定依頼(複数社推奨): 即日〜1日
- 現地確認: 1〜3日
- 買取価格提示: 1〜3日
- 契約: 3〜5日
- 決済: 1〜2週間
買取のメリット: 最短3営業日で成約、現況渡しOK、近隣トラブル物件でも対応可能
売却の場合(仲介)
- 査定依頼: 1〜2週間
- 媒介契約: 1週間
- 売却活動・内覧: 1〜6ヶ月
- 契約: 1週間
- 決済: 1〜2ヶ月
注意点: 近隣トラブル履歴がある場合、仲介での売却は困難なケースが多い
賃貸転用の場合
- 原状回復: 2週間〜1ヶ月
- 賃貸募集: 1〜2ヶ月
- 入居者審査: 1週間
- 賃貸契約: 1週間
撤退後の確定申告
廃業の場合
- 最終年度の事業所得を確定申告
- 減価償却資産の処理(売却・廃棄)を計上
売却の場合
- 譲渡所得税の申告(売却益−取得費−譲渡費用)
- 所有期間5年超: 長期譲渡所得(税率約20%)
- 所有期間5年以下: 短期譲渡所得(税率約39%)
- 分離課税(他の所得とは別に計算)
詳しくは国税庁HPまたは税理士にご相談ください。
中間CTA
逗子で民泊の撤退を検討されている方で、「近隣トラブルを早期に解決したい」「原状回復費用を抑えたい」という場合は、買取という選択肢もあります。StayExitでは現況渡しOK、最短3営業日での成約実績があり、近隣トラブル物件・一戸建て民泊にも対応可能です。まずは無料査定で、どれくらいの価格で買い取ってもらえるか確認してみるのも一つの方法です。
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逗子で民泊撤退する際によくある質問
Q1: 近隣トラブルがある状態で撤退できますか?
A. トラブル解決を待たずに撤退可能です。廃業届を提出し、民泊営業を終了すれば、近隣トラブルの原因が解消されます。物件処分は別途進められます。仲介での売却は近隣トラブル履歴があると困難ですが、買取なら現況のまま対応可能です。
Q2: 撤退にかかる費用の総額はいくらですか?
A. 撤退方法によって異なります。
廃業の場合
- 原状回復: 50〜150万円/物件(海岸至近は海風劣化で高め)
- 廃業手続き代行: 3〜5万円(行政書士依頼時)
- 賃貸違約金: 0〜家賃2ヶ月分(契約内容による)
- 合計: 50〜160万円程度
買取の場合
- 費用ゼロ(現況渡し、仲介手数料不要、原状回復不要)
撤退費用の詳細は、民泊 撤退費用で内訳を整理しています。
Q3: 逗子の民泊物件は売却しにくいですか?
A. 立地によります。逗子海岸・小坪マリーナ周辺など海岸至近の物件は、観光需要があるため評価されやすい傾向にあります。一方、住宅地エリアで近隣トラブル履歴がある物件は、仲介では買い手が見つかりにくいのが実情です。一戸建ては買い手が限定されるため、買取も検討する価値があります。
Q4: 撤退後、住居用賃貸に転用できますか?
A. 可能です。用途変更の手続きは不要で、原状回復を行えば一般の住居用賃貸として貸し出せます。逗子は湘南エリアの中でも住宅地色が強く、ファミリー層や都心通勤者からの賃貸需要が根強いエリアです。民泊の稼働率が低迷している場合、賃貸転用の方が安定収益を見込めることも多いといえます。
Q5: 撤退のタイミングはいつがベストですか?
A. 以下のような状況では、早期撤退を検討することをおすすめします。
- 赤字が3ヶ月以上継続している
- 近隣トラブルが深刻化し、自治会からも中止を求められている
- 規制強化により営業継続が困難になった
また、夏季繁忙期前(6月頃)は、夏の稼働実績を評価してもらえるため、売却に有利な場合もあります。ただし、買取の場合は時期による価格変動は限定的です。
まとめ
逗子で民泊を撤退する方法は、「廃業」「売却(仲介・買取)」「借上げ」「賃貸転用」の4択です。自分の状況(近隣トラブルの有無・稼働率・物件タイプ・立地)に合わせた選択が重要です。
撤退手続きの流れ
- 廃業届・届出取下げ提出(1日)
- 原状回復(2週間〜1ヶ月)
- 物件処分(最短3営業日〜6ヶ月)
- 確定申告(翌年2〜3月)
逗子市は住環境保護を重視する姿勢が強く、民泊に対する規制も厳格です。夏季シーズン依存のリスク、近隣トラブルの深刻化を考慮すると、早期撤退を検討する価値があります。また、逗子は住宅賃貸需要が根強いエリアのため、賃貸転用も有力な選択肢の一つです。
逗子で民泊の撤退をご検討中の方へ
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は逗子市役所、神奈川県庁、観光庁の公式サイト等でご確認ください。