越後湯沢のリゾートマンションで民泊運営を検討している方、またはバブル期に建設された格安物件を購入して収益化を図りたい投資家の方にとって、「湯沢で民泊はできるのか？」という疑問は重要です。
結論から言えば、湯沢町では**「エンゼルリゾート湯沢」という物件が唯一、管理組合の承認を得て民泊運営が可能**です。しかし、それ以外の約1万4,600戸を超えるリゾートマンションでは、管理組合の規約で民泊が禁止されているケースがほとんどです。
本記事では、湯沢町の民泊規制の実態、エンゼルリゾート湯沢が唯一民泊可能な理由、リゾートマンション民泊の収益性と維持費のリアルな数字、そして収益化が難しい場合の撤退・売却という現実的な出口戦略まで、包括的に解説します。
湯沢で民泊はできるのか？｜新潟県・湯沢町の規制の実態
湯沢町に民泊を制限する条例はあるか
湯沢町は、軽井沢町のような「民泊施設の設置は認めません」といった町独自の民泊禁止条例は制定していません。しかし、町長が2017年に新潟県知事へ民泊制限を要望した経緯があります。
その背景には、湯沢町の厳しい宿泊施設経営環境があります。
湯沢町の宿泊施設の現状
- 既存宿泊施設数: 254軒
- 客室稼働率: 21.4%（全国平均約60%と比較して極めて低い）
- バブル期に乱立したリゾートマンション: 58棟・約1万4,695戸
日本経済新聞の報道によれば、湯沢町長は2017年に「既存宿泊施設の経営を圧迫する恐れがある」として、新潟県知事に民泊の営業日数制限を求める要望書を提出しました。客室稼働率21.4%という数字は、需要に対して供給が過剰であることを如実に示しています。
このような背景から、湯沢町は民泊に対して慎重な姿勢を取っていますが、法的な禁止措置は講じていないというのが現状です。
新潟県の住宅宿泊事業法に基づく規制
湯沢町では町独自の民泊禁止条例はありませんが、上位法である新潟県の条例による規制があります。
新潟県の民泊規制
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出は可能
- 年間180日の営業日数制限あり
- 住居専用地域での営業日数制限の可能性（新潟県条例による）
新潟県では、住宅宿泊事業法に基づく民泊の届出先は**新潟県（保健所経由）**となります。届出自体は可能ですが、年間180日という営業日数制限があるため、通年営業はできません。
また、用途地域によってはさらなる制限がある可能性があるため、湯沢町内の具体的な物件で民泊を検討する際は、新潟県の住宅宿泊事業担当窓口に事前確認することが必須です。
リゾートマンションでの民泊が抱える最大の壁
湯沢町で民泊を検討する際、法律や条例以上に高い壁となるのが管理組合の規約です。
管理組合規約の壁
- 湯沢町内のリゾートマンション: 58棟・約1万4,695戸
- 民泊を管理組合が承認している物件: エンゼルリゾート湯沢のみ
- その他のほとんどの物件: 管理組合規約で民泊禁止
分譲マンションで民泊を行うには、建物全体を管理する管理組合の承認が必要です。多くのリゾートマンションでは、以下の理由から管理組合が民泊を禁止しています。
管理組合が民泊を禁止する理由
- 騒音トラブル（深夜の騒ぎ声、パーティー等）
- ゴミ出しルールの不徹底
- 共用部分の汚損・破損リスク
- セキュリティ上の懸念（不特定多数の出入り）
- 既存住民の生活環境悪化
管理組合総会で民泊解禁の決議を行うには、**特別決議（組合員の4分の3以上の賛成）**が必要となり、実現のハードルは極めて高いのが現実です。
地方での民泊全般については、親記事「地方 民泊」で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。
湯沢で唯一民泊可能な「エンゼルリゾート湯沢」とは
エンゼルリゾート湯沢の基本情報
湯沢町で唯一、管理組合が民泊を承認したリゾートマンションが**「エンゼルリゾート湯沢」**です。
エンゼルリゾート湯沢の概要
- 所在地: 新潟県南魚沼郡湯沢町土樽
- アクセス: 岩原スキー場徒歩2分、越後湯沢駅から車で約5分
- 施設: 温泉大浴場、コンビニ（ファミリーマート）完備
- 管理会社: 株式会社エンゼルホテルズ
- 民泊承認: 2018年6月の管理組合総会で住宅宿泊事業を承認
エンゼルリゾート湯沢は、岩原スキー場に隣接した好立地にあり、冬季のスキーシーズンには高い需要が見込めます。温泉大浴場やコンビニが建物内にあるため、宿泊者の利便性も高く、民泊施設としての魅力があります。
民泊運営の条件と仕組み
エンゼルリゾート湯沢で民泊を運営するには、以下の条件があります。
民泊運営の条件
- 住宅宿泊管理業者を株式会社エンゼルホテルズに委託すること（必須条件）
- 住宅宿泊事業法に基づく届出済み物件として運営
- オーナー自己利用も可能（ただし有料）
収益配分の仕組み
- 民泊売上の30%がオーナーに還元
- 残り70%は管理会社の取り分（清掃、リネン交換、予約管理、トラブル対応等）
- 収益は翌月25日に振込
この仕組みにより、オーナーは遠隔地に住んでいても、物件を訪れることなく民泊運営が可能です。ただし、管理会社への委託が必須条件となっているため、自由度は低く、収益の70%が管理会社に渡る点は理解しておく必要があります。
民泊解禁前後の価格変動
エンゼルリゾート湯沢では、管理組合が民泊を承認したことで、物件価格が劇的に上昇しました。
民泊解禁前後の価格変動
| 時期 | 価格 | 変動率 |
|---|---|---|
| 民泊解禁前（2018年5月以前） | 1K28㎡で10万円 | – |
| 民泊解禁後（2018年6月以降） | 190~210万円 | 約20倍 |
NHKの報道によれば、民泊解禁が発表された直後に投資用分譲部屋が即日完売する事例もあったとされています。これは、民泊による収益機会が物件価値を大幅に押し上げたことを示しています。
ただし、この価格上昇は「民泊収益が確実に得られる」という期待値を反映したものであり、実際の収益性については慎重に検証する必要があります。
湯沢リゾートマンション民泊の収益性と維持費のリアル
年間維持費の内訳
リゾートマンションで民泊を運営する場合、収益だけでなく維持費も正確に把握する必要があります。
エンゼルリゾート湯沢の年間維持費（目安）
| 項目 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| 管理費 | 15,000~20,000円 | 180,000~240,000円 |
| 修繕積立金 | 管理費に含まれる | – |
| 固定資産税 | – | 20,000~40,000円 |
| 火災保険（任意） | – | 10,000~20,000円 |
| 合計 | – | 約20~28万円/年 |
管理費には、共用部分の清掃、温泉施設の維持管理、エレベーターの保守点検、警備費用などが含まれます。湯沢町のリゾートマンションは築年数が経過している物件が多く、修繕積立金の不足や大規模修繕による一時金徴収のリスクもあります。
民泊収益の現実的なシミュレーション
エンゼルリゾート湯沢で民泊を運営した場合の収益シミュレーションを見てみましょう。
収益シミュレーション（1K28㎡の場合）
| 項目 | 冬季繁忙期 | 春秋閑散期 | 夏季閑散期 |
|---|---|---|---|
| 宿泊単価 | 15,000円/泊 | 8,000円/泊 | 6,000円/泊 |
| 月間稼働日数 | 25日 | 10日 | 8日 |
| 月間売上 | 375,000円 | 80,000円 | 48,000円 |
| オーナー収益（30%） | 112,500円 | 24,000円 | 14,400円 |
年間収益試算（楽観的ケース）
- 冬季繁忙期（12月~3月）: 4ヶ月 × 112,500円 = 450,000円
- 春秋閑散期（4月~5月、10月~11月）: 4ヶ月 × 24,000円 = 96,000円
- 夏季閑散期（6月~9月）: 4ヶ月 × 14,400円 = 57,600円
- 年間収益合計: 約60万円
実質収益（年間収益 – 維持費）
- 60万円 – 25万円（維持費） = 約35万円/年
年間収益試算（現実的ケース：稼働率50%）
- 上記の50%程度 = 年間30万円
- 実質収益: 30万円 – 25万円 = 約5万円/年
NHKの報道では「年間100万円以上の収益を上げた実例」も紹介されていますが、これは稼働率が極めて高いケースであり、平均的には年間30~60万円程度の収益が現実的と考えられます。
民泊投資のリスクと注意点
リゾートマンション民泊には、以下のようなリスクがあります。
民泊投資の主なリスク
- 稼働率の変動リスク: 冬季以外の需要が低く、閑散期は維持費倒れの可能性
- 管理会社依存リスク: 管理会社への委託が必須で、自由度が低い
- 管理組合方針変更リスク: 将来的に管理組合が民泊禁止に方針転換する可能性
- 客室稼働率21.4%の現実: 湯沢町全体の宿泊施設稼働率が低く、競合が激しい
- 建物老朽化リスク: バブル期築のため大規模修繕による一時金徴収の可能性
- 売却困難リスク: 民泊収益が出なくなった場合、売却先が見つかりにくい
収益性比較表
| 項目 | 金額（年間） | 備考 |
|---|---|---|
| 購入価格 | 190~210万円 | エンゼルリゾート湯沢（民泊解禁後） |
| 年間維持費 | 20~28万円 | 管理費・固定資産税 |
| 想定収益（楽観） | 60万円 | 高稼働率を維持した場合 |
| 想定収益（現実） | 30万円 | 稼働率50%の場合 |
| 実質収益（楽観） | 35万円 | 収益 – 維持費 |
| 実質収益（現実） | 5万円 | 収益 – 維持費 |
| 投資回収期間（楽観） | 約6年 | 210万円 ÷ 35万円 |
| 投資回収期間（現実） | 約42年 | 210万円 ÷ 5万円 |
現実的なケースでは、投資回収に40年以上かかる計算となり、投資としての妙味は薄いと言わざるを得ません。
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リゾートマンション民泊の収益性について詳しくは、関連記事「リゾートマンション 民泊 収益」をご参照ください。
湯沢以外のリゾートマンションで民泊を始める方法
管理組合の規約変更が最大のハードル
エンゼルリゾート湯沢以外のリゾートマンションで民泊を始めるには、管理組合の規約変更が必須となります。
管理組合規約変更のプロセス
- 理事会への提案: まず管理組合の理事会に民泊解禁を提案
- 総会での審議: 管理組合総会で審議・採決
- 特別決議: 組合員の4分の3以上の賛成が必要
- 規約改正: 承認されれば管理規約を改正
規約変更が困難な理由
- 既存住民との合意形成が極めて困難
- 騒音・ゴミ出しトラブルへの懸念から反対多数のケースが大半
- 「自分は民泊をやらないのに、他人の民泊を認めるメリットがない」という心理
- 一部の組合員が民泊を始めることで、全体の資産価値が下がる懸念
実際、エンゼルリゾート湯沢以外の湯沢町内リゾートマンションで、民泊解禁に成功した事例はほとんど報告されていません。
旅館業許可（簡易宿所）での運営
管理組合の承認を得た上で、旅館業法に基づく簡易宿所営業許可を取得する方法もあります。
旅館業許可（簡易宿所）のメリット
- 年間180日制限のない365日営業が可能
- 民泊新法より収益機会が拡大
- フロント設置義務なし（規制緩和済み）
旅館業許可取得の要件
- 客室総面積: 33㎡以上
- 消防法: 自動火災報知機、誘導灯、消火器の設置
- 建築基準法: 用途変更の建築確認（100㎡超の場合）
- 衛生基準: 換気、採光、清潔保持
ただし注意点
- 管理組合の承認は別途必要（旅館業でも民泊と同様に反対される可能性）
- 消防設備の設置に50~200万円程度の費用
- 新潟県への旅館業許可申請が必要
民泊新法での届出
管理組合が民泊を禁止していない場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が最もシンプルな方法です。
民泊新法での届出手順
- 管理組合に民泊実施の報告（規約確認）
- 新潟県の民泊制度運営システムでオンライン届出
- 必要書類の提出（建物図面、賃貸借契約書等）
- 消防法令適合通知書の取得
- 届出番号の交付（受理後）
民泊新法のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 許可不要で届出のみ | 年間180日の営業日数制限 |
| 初期投資が比較的少ない | 住居専用地域での制限の可能性 |
| 住宅のまま運営可能 | 管理組合の承認が実質必須 |
新潟県の住宅宿泊事業については、新潟県「住宅宿泊事業の手引き」で詳細を確認できます。
湯沢リゾマン民泊が難しい場合の出口戦略
民泊運営が困難な3つの典型パターン
湯沢町のリゾートマンションで民泊運営が困難になるパターンは、主に以下の3つです。
パターン1: 管理組合が民泊を禁止している
- 湯沢町内のほとんどのリゾートマンションがこのパターン
- エンゼルリゾート湯沢以外では民泊不可
- 規約変更の実現可能性は極めて低い
パターン2: 民泊解禁されたが稼働率が低く赤字
- 冬季以外の需要が低く、年間収益が維持費を下回る
- 年間5万円程度の実質収益では投資回収に40年以上
- 管理会社への委託が必須で自由度が低い
パターン3: 維持費負担が重く売却を検討している
- 年間20~28万円の維持費が家計を圧迫
- 民泊収益が出ないため、自己利用もせず放置
- 売却しようにも買い手が見つからない
湯沢リゾートマンションの売却・買取という選択肢
湯沢町のリゾートマンションは、売却が極めて困難なことで知られています。
売却が困難な理由
- バブル期に供給過剰となった物件が大量に市場に出回っている
- 年間維持費が高く、買い手にとって魅力が薄い
- 民泊ができない物件は投資対象にならない
- 管理費滞納物件は特に買い手がつきにくい
- 築年数が経過し、大規模修繕の一時金徴収リスクがある
一般的な売却方法と課題
| 売却方法 | 期間 | 成功率 | 課題 |
|---|---|---|---|
| 不動産仲介 | 6ヶ月~2年 | 低い | 買い手が見つからない |
| オークション | 1~3ヶ月 | 中程度 | 極端な安値になる |
| 専門業者買取 | 最短3営業日 | 高い | 市場価格より安い |
このような状況で有効なのが、民泊・旅館業の撤退支援に特化した専門業者による現況渡し買取です。
専門業者買取のメリット
- 原状回復不要（現況渡しOK）
- 最短3営業日での成約実績
- 管理費滞納物件でも対応可能なケースあり
- 地方・リゾート物件に特化した査定ノウハウ
- 買取後の処分・活用は業者が対応
撤退判断のタイミングと基準
民泊運営からの撤退を判断するタイミングと基準は以下の通りです。
撤退判断の基準
- 収支が2年連続で赤字: 年間維持費20~28万円を収益が下回る状態が2年以上継続
- 管理組合が民泊禁止に方針転換: 管理組合総会で民泊禁止が決議された
- 資産価値の継続的下落: リゾートマンション全体の空室率が上昇し、資産価値が下落傾向
- 大規模修繕の一時金徴収: 数十万円~100万円以上の一時金徴収が決議された
- 管理費の大幅値上げ: 管理組合の財政悪化により管理費が大幅に値上げされた
撤退判断フローチャート
年間収益 > 年間維持費？
↓ NO
2年以上継続？
↓ YES
改善の見込みあり？
↓ NO
【撤退を検討すべき】
「撤退すべきか迷っている」という段階で、一度専門家に相談することをお勧めします。放置している間も維持費は発生し続け、物件の価値は下がり続けます。
「湯沢のリゾートマンションで民泊運営に行き詰まった」「売却先が見つからず困っている」方は、撤退支援の専門家にご相談ください。最短3営業日で買取、現況渡しOK。無料査定で最適な出口戦略を提案します。
民泊撤退の手続きと売却について詳しくは、関連記事「民泊 撤退 売却」をご参照ください。
まとめ｜湯沢で民泊を始める前に知っておくべきこと
湯沢町でのリゾートマンション民泊について、重要なポイントをまとめます。
湯沢町の民泊規制の実態
- 町独自の民泊禁止条例はないが、町長が県に制限を要望した経緯あり
- 新潟県条例により年間180日の営業日数制限
- 客室稼働率21.4%という厳しい宿泊施設経営環境
エンゼルリゾート湯沢の特殊性
- 湯沢町で唯一管理組合が民泊を承認した物件
- 売上の30%がオーナー収益、残り70%は管理会社取り分
- 民泊解禁前は10万円だった物件が190~210万円に価格上昇（約20倍）
収益性と維持費のリアル
- 年間維持費: 20~28万円（管理費・固定資産税）
- 楽観的ケース: 年間収益60万円、実質収益35万円、投資回収6年
- 現実的ケース: 年間収益30万円、実質収益5万円、投資回収42年
エンゼルリゾート以外での民泊は極めて困難
- 管理組合の規約変更に4分の3以上の賛成が必要
- 騒音・トラブル懸念から反対多数のケースが大半
- 湯沢町内のほとんどのリゾートマンションで民泊不可
撤退・売却という選択肢
- 年間収益が維持費を下回る状態が2年以上継続なら撤退検討
- 一般仲介では売却困難（買い手が見つからない）
- 専門業者による現況渡し買取: 最短3営業日で成約、原状回復不要
湯沢町でリゾートマンション民泊を検討する場合、エンゼルリゾート湯沢以外では実現がほぼ不可能という現実を理解する必要があります。仮にエンゼルリゾート湯沢で運営できたとしても、現実的な収益性は投資回収に40年以上かかる水準です。
「格安で買えるから」「民泊で稼げそうだから」という安易な判断で購入すると、年間20~28万円の維持費負担に苦しみ、売却もできず「負動産」と化すリスクがあります。
既に湯沢のリゾートマンションを所有していて、民泊収益が出ない、または管理組合が民泊を禁止している場合は、早期に撤退・売却を検討することが損失を最小化する鍵となります。
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※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。法令や条例、物件情報は変更される可能性がありますので、最新情報は新潟県住宅宿泊事業の手引きや湯沢町公式サイトでご自身でご確認ください。