民泊を始めたものの、予約が思うように入らず悩んでいませんか？AirbnbやBooking.comに掲載しているのに閲覧数だけ増えて予約に繋がらない、価格を下げても改善しない——そんな状況が続くと、このまま続けるべきか撤退すべきか判断に迷うものです。
本記事では、民泊に予約が入らない典型的な5つの原因を自己診断チェックリストで可視化し、今すぐ実施できる改善策3ステップを解説します。さらに、改善しても効果が出ない場合の撤退判断基準と、最短3日で現金化できる買取サービスまで比較。赤字継続からの脱却方法を具体的に提示します。
民泊に予約が入らない原因5つ｜自己診断チェックリスト
予約が入らない典型的な5つの原因
民泊の予約が入らない原因は多岐にわたりますが、以下の5項目に集約されます。まずは自己診断チェックリストで現状を確認しましょう。
| 診断項目 | チェック内容 | 評価 |
|---|---|---|
| ①写真の質 | 明るく広々と見える写真か、生活感を排除しているか | ◯/△/✕ |
| ②価格設定 | 競合3施設の平均±10%以内に収まっているか | ◯/△/✕ |
| ③OTA設定 | 販売期間は最新か、カレンダーは公開状態か、インスタント予約はONか | ◯/△/✕ |
| ④立地・アクセス情報 | 駅徒歩〇分、WiFi速度、周辺施設などの数値情報を明記しているか | ◯/△/✕ |
| ⑤ターゲット設定 | 「ビジネス客向け」「ファミリー向け」等の明確な層設定があるか | ◯/△/✕ |
**✕が2つ以上ある場合は改善困難ゾーンです。**すぐに対策を講じないと、赤字が拡大し続けるリスクがあります。
各原因を詳しく見ていきましょう。
原因①: 写真の質が低い
暗い、狭く見える、生活感がある写真は予約率を大幅に下げます。スマホでもプロ並みの写真は撮影可能です。自然光を取り入れ、広角モードで撮影することで部屋を広く明るく見せられます。
原因②: 価格設定が市場とズレている
高すぎると予約が入らず、安すぎると「何か問題があるのでは」と不安を与えます。同一エリア・同条件の競合3施設の価格を調査し、平均値の±10%以内に収めることが重要です。
原因③: OTA設定ミス
楽天トラベル・じゃらんでは「販売期間延長忘れ」が最多トラブルです。プラン作成時に設定した期間が切れると、自動的に販売停止になります。サイトコントローラー使用時は期間取り込み作業も必須です。
原因④: 立地・アクセス情報が不十分
「駅近」だけでは不十分です。「駅徒歩5分」「WiFi速度100Mbps」「コンビニ徒歩1分」等、数値で具体的に記載することでゲストの不安を解消できます。
原因⑤: ターゲット層が曖昧
「誰でもOK」の宿は、誰にも刺さりません。ビジネス客向けなら高速WiFi・デスク完備、ファミリー向けならキッチン・子供用アメニティなど、特定層のニーズに特化することで予約率は向上します。
「閲覧数はあるのに予約が入らない」場合の原因
月間閲覧数500以上でも予約率1%未満のケースは少なくありません。この場合、問題は「リスティングの魅力不足」ではなく、**「決定的な不安要素」**があることが原因です。
具体的には以下のような要素が該当します。
- レビューがゼロ: 新規物件でレビューがない場合、ゲストは不安を感じます。開業初期は相場より5〜10%安く設定し、最初の5〜10件のレビュー獲得を最優先にしましょう。
- ハウスルールが不明瞭: チェックイン時間、喫煙可否、騒音制限などが曖昧だと、トラブルを懸念して予約を避けられます。
- チェックイン方法が複雑: 「鍵は〇〇にあります」等の説明が分かりにくいと、特に外国人ゲストは敬遠します。
参考データ: 観光庁「住宅宿泊事業の宿泊実績」によると、全国平均稼働率は**50〜60%**です（出典: 観光庁、2023年データ）。自施設がこれを大きく下回る場合、上記5項目の改善が急務です。
詳細な稼働率データやエリア別の目安については、別記事「民泊 稼働率」で解説していますので、併せてご参照ください。
予約を増やすための改善策3ステップ｜今すぐ実施可能
ステップ1〜3の具体的改善アクション
予約が入らない原因を特定したら、以下の3ステップで改善を実施しましょう。いずれも専門知識不要で、今すぐ取り組めます。
ステップ①: 写真と説明文を48時間以内に差し替え
プロカメラマンに依頼する必要はありません。スマホの広角モードで自然光が入る時間帯（午前10時〜午後2時）に撮影するだけで、明るく広々とした印象になります。
- 撮影のコツ: 部屋の角から対角線方向に撮影すると広く見える。生活感のある小物（リモコン、充電器等）は事前に片付ける。
- 説明文の改善: 「駅徒歩5分」「WiFi速度100Mbps」「コンビニ徒歩1分」など、数値情報を追加。「快適な空間」等の抽象表現は削除し、具体的な設備・サービスを列挙する。
ステップ②: 競合3施設の価格調査と調整（週1回実施）
同一エリア・同条件の競合施設3件をピックアップし、平日・週末・繁忙期の価格を比較します。自施設を「競合平均-5%」に設定することで、初回レビュー獲得を優先しましょう。
- 価格調査の方法: Airbnb・Booking.comで「同じ駅徒歩圏内」「同じ部屋タイプ（1R/1LDK等）」の物件を検索し、カレンダーから価格をチェック。
- 動的価格調整: 週末や連休前は需要が高まるため、平日より10〜20%高く設定可能。逆に平日は競合より5〜10%安くすることで稼働率を上げる。
ステップ③: OTA設定の総点検（販売期間・カレンダー・インスタント予約）
見落としがちなOTA設定ミスを総点検します。以下3点を確認してください。
- 販売期間の延長: 楽天トラベル・じゃらんでは、プラン作成時に設定した期間が切れると自動的に販売停止になります。管理画面から「販売期間延長」を実施しましょう。
- カレンダーの公開状態: 予約可能日が正しく公開されているか確認。他のOTAとカレンダー連携している場合、ダブルブッキング防止のため一部日程がブロックされていることがあります。
- インスタント予約をONに: Airbnbでは、インスタント予約をONにすることで検索順位が上がります。ゲストの手間も省けるため、予約率が向上します。
改善期間の目安: 上記3ステップを実施後、3ヶ月間で効果測定を行います。稼働率が30%を超えれば改善傾向、30%未満が継続する場合は次のセクションで解説する撤退検討フェーズに移行します。
参考: Airbnb公式「推奨価格設定ガイドライン」では、競合との価格差±10%以内を推奨しています（出典: Airbnb公式ヘルプセンター）。
改善を試したが効果がない場合は、次のセクションで撤退判断基準を確認しましょう。
改善しても予約が入らない場合の撤退判断基準と3つの選択肢
撤退を検討すべき3つのシグナル
改善策を3ヶ月実施しても効果が出ない場合、以下3つのシグナルに該当するか確認してください。2つ以上該当する場合は、撤退検討フェーズに入るべきタイミングです。
- 稼働率30%未満が3ヶ月連続
改善施策実施後も稼働率が30%を超えない場合、市場のニーズと物件特性がミスマッチしている可能性が高いです。全国平均稼働率50〜60%（観光庁データ）と比較すると、明らかに競争力不足です。 - 累積赤字が初期投資の30%を超える
月5万円の赤字が6ヶ月続くと累積赤字30万円。初期投資100万円の場合、既に30%を失っています。この段階で撤退すれば、残り70万円を回収し次の投資機会に充てられます。 - 競合飽和エリアで差別化困難
同一駅徒歩圏内に民泊が30件以上あり、自施設に明確な優位性（新築、特別な設備、圧倒的な低価格等）がない場合、今後も予約獲得は困難です。
判断フローチャート:
上記3つのうち2つ該当 → 撤退検討フェーズ
1つ以下 → 改善継続（さらに3ヶ月様子見）
撤退方法3つの比較｜費用・期間・手残り額
撤退を決断した場合、以下3つの選択肢があります。それぞれの費用・期間・手残り額を比較しましょう。
| 撤退方法 | 費用 | 期間 | 手残り額（市場価格に対する割合） | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| ①自己売却 | 0円 | 6〜12ヶ月 | 高（100%） | 買い手探しに時間がかかる、修繕費が必要な場合も |
| ②不動産仲介 | 仲介手数料3%（※） | 3〜6ヶ月 | 中（90〜97%） | 買い手次第で修繕が必要、成約まで数ヶ月 |
| ③StayExit買取 | 0円 | 最短3日 | 70〜85% | 修繕不要・現況渡しOK、即現金化 |
※仲介手数料は売買価格×3%+6万円（税別）が上限
StayExit買取サービスの特徴:
- 修繕不要・現況渡しで追加コストゼロ: 壁の汚れ、設備の故障などもそのままでOK。修繕費用を節約できます。
- 最短3営業日での成約、現金化スピード最速: 査定申込から成約まで平均7日、最短3日での実績あり（当社実績、2024年1〜11月）。
- 1Rから5棟一括まで対応、規模問わず査定可能: 単身用1Rマンションから、複数棟まとめての売却も対応可能です。
買取価格の目安:
| 物件タイプ | エリア | 買取価格帯（目安） |
|---|---|---|
| 1R | 都内 | 100〜300万円 |
| 1LDK | 都内 | 200〜500万円 |
| ファミリータイプ | 地方都市 | 200〜500万円 |
| 一棟アパート | 全国 | 500万円〜 |
※立地・築年数・稼働実績により変動します。
撤退事例: 東京都内の1R物件（開業6ヶ月、累積赤字40万円、稼働率20%）をStayExitで買取。査定から3日で成約、現況渡しで修繕費ゼロ、買取価格250万円で現金化に成功したケースがあります（当社実績、2024年1〜11月）。
民泊の赤字対策全体については、親記事「民泊 赤字」で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。
無料査定はこちら: StayExitの買取サービス詳細
お問い合わせ・相談（24時間受付）: StayExitお問い合わせフォーム
まとめ｜予約が入らない民泊は「改善3ヶ月 or 撤退」の二択判断を
本記事では、民泊に予約が入らない原因と改善策、撤退判断基準を解説しました。要点を整理します。
- 予約が入らない原因は5つ: 写真・価格・OTA設定・立地情報・ターゲット設定の問題。自己診断チェックリストで✕が2つ以上なら要注意。
- 改善は3ステップで即実行: 写真差し替え（48時間以内）、競合価格調査と調整（週1回）、OTA設定総点検。
- 3ヶ月改善しても稼働率30%未満なら撤退検討フェーズ: 累積赤字が初期投資の30%超、または競合飽和エリアで差別化困難な場合も撤退を視野に。
- 撤退時は「現況買取」で修繕費ゼロ・最短3日現金化が可能: StayExitなら修繕不要・現況渡しOK、最短3営業日での成約実績あり。
**「予約が入らない=失敗」ではありません。**早期判断で損失を最小化し、次の投資機会へ資金を回すことが、長期的な資産形成において合理的な選択です。
民泊の失敗パターンや対策については別記事「民泊 失敗」、地域別の市場動向については「沖縄 民泊 現状」で詳しく解説していますので、併せてご参照ください。
StayExitの買取サービス詳細を見る: https://stayexit.com/hp/minnpaku-kaitori-lp/
※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください。