横浜で民泊を始めようと考えている方、あるいは現在運営中で思うような収益が上がらず悩んでいる方へ。みなとみらいや中華街、山下公園といった全国有数の観光地を抱える横浜は、一見すると民泊事業に最適な立地に思えます。しかし実際には、エリアによる稼働率の格差が大きく、みなとみらいでは競合過多により想定以上に稼働率が低迷するケースも少なくありません。
本記事では、横浜で民泊を始める際に必ず知っておくべき許可申請の方法、エリア別の収益性データ、そして運営困難時の具体的な出口戦略まで、2025年最新の情報を基に詳しく解説します。新規参入を検討中の方も、撤退を視野に入れている既存オーナーも、この記事を読むことで次の一歩を明確にできるはずです。
横浜民泊の基礎知識｜許可申請と市特有の規制
住宅宿泊事業法と旅館業法の違い
横浜で民泊を始めるには、大きく分けて2つの法的枠組みから選択することになります。それぞれ営業日数、手続きの複雑さ、初期費用が異なるため、自身の目的と予算に合った方式を選ぶことが重要です。
住宅宿泊事業法(民泊新法)
2018年6月に施行された住宅宿泊事業法に基づく届出制度です。年間180日以内という営業日数制限がありますが、手続きが比較的簡単で初期費用を抑えられます。観光庁の「民泊制度運営システム」を通じてオンラインで届出を行います。副業として民泊を始めたい方、小規模運営を考えている方に適しています。
旅館業法(簡易宿所営業)
旅館業法に基づく許可制度で、通年365日の営業が可能です。ただし、客室面積やフロント設置などの設備基準が厳しく、許可取得までに2〜3ヶ月、初期費用も200〜500万円程度かかります。本格的に民泊事業に取り組み、年間を通じた安定収益を目指す方向けの選択肢です。
| 項目 | 住宅宿泊事業法 | 旅館業法(簡易宿所) |
| 営業日数 | 年間180日以内 | 365日可能 |
| 手続き | 届出制(比較的簡単) | 許可制(厳格) |
| 初期費用 | 50〜150万円 | 200〜500万円 |
| 設備基準 | 比較的緩やか | 客室面積、フロント等の要件あり |
| 適している人 | 副業、小規模運営 | 本格的な事業運営 |
横浜市特有の条例と制限エリア
横浜市では、国の法律に加えて市独自の条例により、民泊営業に一定の制限が設けられています。物件選定の際には、これらの規制を必ず確認する必要があります。
住居専用地域での営業制限
横浜市では、住宅宿泊事業法に基づく民泊の場合、住居専用地域において月曜正午から金曜正午まで営業が禁止されています。つまり、金曜正午から月曜正午までの週末のみの営業となり、年間営業日数は約104日に制限されます。これは国が定める180日の約58%に相当し、収益性に大きな影響を与えます。
学校周辺100m規制
小学校、中学校、高等学校、特別支援学校から100メートル以内の区域では、住宅宿泊事業の実施が制限される場合があります。物件選定時には、周辺の学校の有無を必ず確認しましょう。
横浜市18区別の規制状況
横浜市の18区すべてで同じ規制が適用されるわけではありません。商業地域や準工業地域では通年営業が可能なエリアもあります。具体的な用途地域は、横浜市の都市計画課または各区役所の窓口で確認できます。
神奈川県民泊ポータルサイトによると、「横浜市では、住宅宿泊事業法に基づく届出に加え、市独自の条例により住居専用地域では平日の営業が制限されています」と明記されています。また、横浜市公式サイトでも最新の条例情報を確認できます。
物件を取得する前に、必ず用途地域を確認し、実質的な営業日数を把握した上で収益シミュレーションを行うことが不可欠です。
神奈川県全体の民泊規制については、神奈川 民泊の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
横浜民泊の収益性｜エリア別稼働率と利回り比較
横浜民泊の収益モデル(実質利回り4〜9%)
横浜で民泊を運営した場合、実際にどの程度の収益が見込めるのでしょうか。ここでは、1LDK(約50㎡)の物件を想定し、民泊新法と簡易宿所の2つのパターンで収益シミュレーションを提示します。
民泊新法(年間180日営業)の場合
- 平均宿泊単価：8,000円/泊
- 稼働率：50%(年間90日稼働)
- 年間売上：8,000円 × 90日 = 約72万円
- 年間経費：清掃費20万円、水道光熱費12万円、予約サイト手数料8万円、その他10万円 = 約50万円
- 実質年間収益：約22万円
- 実質利回り(初期投資300万円想定)：約4〜6%
簡易宿所(年間365日営業可能)の場合
- 平均宿泊単価：8,000円/泊
- 稼働率：55%(年間約200日稼働)
- 年間売上：8,000円 × 200日 = 約160万円
- 年間経費：清掃費40万円、水道光熱費24万円、予約サイト手数料16万円、その他20万円 = 約100万円
- 実質年間収益：約60万円
- 実質利回り(初期投資300万円想定)：約7〜9%
これらのシミュレーションは、立地やエリア、物件の特性により大きく変動します。次のセクションでは、横浜市内の主要エリア別の収益性を詳しく比較します。
エリア別収益性比較(みなとみらい・関内・横浜駅・郊外)
横浜市内でも、エリアによって宿泊単価、稼働率、そして実質的な収益性は大きく異なります。以下、主要4エリアの特性をデータで比較します。
| エリア | 平均宿泊単価 | 稼働率 | 年間収益試算(1LDK) | 特徴 |
| みなとみらい | 10,000〜15,000円/泊 | 45〜55% | 80〜120万円 | 観光需要高いが競合過多 |
| 関内・馬車道 | 7,000〜10,000円/泊 | 55〜65% | 90〜130万円 | ビジネス需要とバランス良 |
| 横浜駅周辺 | 7,000〜10,000円/泊 | 55〜65% | 90〜130万円 | 交通利便性が高い |
| 郊外(港北・青葉等) | 5,000〜7,000円/泊 | 30〜40% | 40〜70万円 | 稼働率低迷のリスク |
みなとみらいエリアの実態
みなとみらいは横浜を代表する観光エリアで、高い宿泊単価を設定できます。しかし、近年の民泊物件急増により競合が激化し、稼働率は想定より低い45〜55%にとどまるケースが多く見られます。特に平日の稼働率が低く、週末に集中する傾向があります。
関内・馬車道エリアの安定性
関内・馬車道エリアは、オフィス街としての機能も持ち、ビジネス利用の宿泊需要が一定程度あります。そのため、平日の稼働率も比較的高く、年間を通じて安定した運営が可能です。観光需要とビジネス需要のバランスが良く、実質的な収益性ではみなとみらいを上回ることもあります。
横浜駅周辺エリアの利便性
横浜駅は東京へのアクセスも良好で、ビジネス利用者と観光客の両方をターゲットにできます。稼働率は関内と同程度の55〜65%で、安定した収益が期待できます。
郊外エリアの厳しい現実
港北区や青葉区などの郊外エリアは、主要観光地や横浜駅から距離があり、宿泊単価も低く抑えざるを得ません。稼働率も30〜40%と低迷し、年間収益は40〜70万円程度にとどまります。初期投資の回収が困難なケースも多く、慎重な判断が必要です。
ビジネス需要 vs 観光需要のバランス
横浜市の宿泊需要を理解する上で重要なのが、ビジネス需要と観光需要のバランスです。横浜観光コンベンション・ビューローの統計によると、横浜市の宿泊客のうち、**ビジネス目的が約55%、観光目的が約45%**を占めています(2024年データ)。
平日・週末の稼働率変動
観光需要が中心のエリア(みなとみらい、山下公園周辺)では、週末の稼働率が70〜80%に達する一方、平日は30〜40%まで低下します。一方、ビジネス需要も取り込めるエリア(関内、横浜駅周辺)では、平日でも50〜60%の稼働率を維持できます。
通年稼働の重要性
民泊事業で安定した収益を上げるには、週末だけでなく平日の稼働率も確保することが重要です。観光需要だけに頼ると、週末と繁忙期(ゴールデンウィーク、夏休み、年末年始)に収益が集中し、閑散期は赤字に陥るリスクがあります。
エリア選びの際は、「観光スポットに近い」という理由だけでなく、「ビジネス需要も取り込める立地か」という視点も重要です。
みなとみらいエリアの民泊事情については、別記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
横浜民泊のおすすめエリア｜稼働率が高い3つのエリア
みなとみらい・桜木町エリアの特性
観光スポットへのアクセス
みなとみらい21、赤レンガ倉庫、横浜ランドマークタワー、カップヌードルミュージアム、横浜美術館など、横浜を代表する観光スポットが徒歩圏内に集中しています。山下公園や中華街へも徒歩またはバスで15分程度とアクセス良好です。
ビジネス需要の有無
みなとみらいには大手企業のオフィスやコンベンションセンターがあり、ビジネス利用の宿泊需要も一定程度存在します。ただし、ホテルの供給も多く、民泊がビジネス利用者を取り込むのは容易ではありません。
平均宿泊単価と稼働率
- 平均宿泊単価：10,000〜15,000円/泊
- 稼働率：45〜55%
- 年間収益試算(1LDK)：80〜120万円
競合物件数と供給過多リスク
みなとみらいエリアは民泊物件が急増しており、2024年時点で横浜市内で最も競合が激しいエリアとなっています。特に週末は物件供給が需要を上回り、価格競争により単価が下落する傾向があります。
関内・馬車道エリアの特性
観光スポットへのアクセス
横浜スタジアム、横浜中華街、山下公園へ徒歩10〜15分と好立地です。横浜駅へも電車で5分、みなとみらいへも徒歩圏内と、横浜観光の拠点として理想的な立地です。
ビジネス需要の有無
関内エリアは横浜市役所や県庁、オフィスビルが集中するビジネス街でもあり、平日のビジネス利用需要が安定して存在します。このため、週末の観光需要と平日のビジネス需要をバランス良く取り込め、年間を通じた稼働率維持が可能です。
平均宿泊単価と稼働率
- 平均宿泊単価：7,000〜10,000円/泊
- 稼働率：55〜65%
- 年間収益試算(1LDK)：90〜130万円
競合物件数と供給過多リスク
みなとみらいと比較すると競合物件数は少なめで、安定した稼働率を維持しやすい傾向があります。
横浜駅・東神奈川エリアの特性
観光スポットへのアクセス
横浜駅は東京へのアクセスが良好で、東京観光と横浜観光を組み合わせる旅行者にとって利便性が高い立地です。みなとみらいへも徒歩またはバスで10〜15分、中華街へも電車で10分程度です。
ビジネス需要の有無
横浜駅周辺は神奈川県最大のビジネスエリアで、平日の宿泊需要が非常に高い特徴があります。東京へのアクセスの良さから、東京でのビジネス利用者も多く、平日の稼働率は横浜市内でトップクラスです。
平均宿泊単価と稼働率
- 平均宿泊単価：7,000〜10,000円/泊
- 稼働率：55〜65%
- 年間収益試算(1LDK)：90〜130万円
競合物件数と供給過多リスク
ホテルの供給が多いエリアですが、民泊物件はみなとみらいほど過密ではなく、適切な価格設定とサービス提供により安定した運営が可能です。
エリア選びの判断基準
横浜で民泊事業を成功させるには、以下の視点でエリアを選ぶことが重要です。
- 観光需要だけでなくビジネス需要も取り込めるか：平日の稼働率維持が収益の鍵
- 競合物件数は適正か：みなとみらいのような供給過多エリアは避ける
- 交通利便性は高いか：横浜駅や主要観光地へのアクセスが良好か
- 用途地域の確認：住居専用地域では営業日数制限があることに注意
横浜市18区別の詳細な観光統計や宿泊施設数データは、横浜市統計ポータルサイトで確認できます。
横浜民泊の3大リスク｜競合激化・規制・撤退事例
リスク①：みなとみらいの競合過多と稼働率低下
みなとみらいエリアは横浜を代表する観光地であり、民泊事業者にとって魅力的に見えますが、近年の物件急増により競合過多による稼働率低下が深刻な問題となっています。
2020年以降、コロナ禍を経て民泊市場が回復する中、みなとみらいでは新規民泊物件が急増しました。その結果、週末や繁忙期を除き、物件供給が需要を上回る状態が常態化しています。特に平日の稼働率は30〜40%まで低下するケースもあり、当初の収益計画が大きく狂う事例が後を絶ちません。
価格競争の激化
競合激化により、宿泊単価の下落圧力も強まっています。以前は1泊12,000〜15,000円で設定できていた物件が、現在は8,000〜10,000円まで下げないと予約が入らないという声も聞かれます。
リスク②：横浜市の条例制限と18区別の規制格差
前述の通り、横浜市では住居専用地域において月曜正午から金曜正午まで営業が禁止されています。この制限により、年間営業日数は約104日に制限され、収益性が大幅に低下します。
実際の営業日数シミュレーション
- 国の法律(180日制限)での想定年間収益：100万円
- 横浜市条例適用後(約104日)の実際の年間収益：約58万円
- 収益ギャップ：約42万円(42%減)
この営業日数制限を把握せずに物件を取得し、想定していた収益が得られず赤字に陥るケースが多発しています。物件選定時には必ず用途地域を確認し、実質的な営業日数を考慮した収益シミュレーションを行うことが不可欠です。
18区で異なる規制内容
横浜市の18区すべてが同じ規制というわけではなく、商業地域や準工業地域では通年営業が可能なエリアもあります。しかし、住居専用地域の物件を取得してしまうと、後から営業日数制限に気づいても手遅れです。
リスク③：実際の失敗・撤退事例
横浜市内でも、民泊事業からの撤退事例は増加しています。全国的に見ても、民泊の廃業率は36.7%に達し、新規開業した民泊のうち約10%が1年以内に廃業しているというデータがあります(日本経済新聞)。
典型的な失敗パターン
- 初期費用回収の見込みが甘い
- 300万円の初期投資で年間50万円の利益では、6年かかる計算
- 競合激化や稼働率低下により、回収が想定以上に遅れる
- エリア選定ミス
- 郊外エリアで稼働率30%以下、年間収益40万円では赤字
- 観光スポットから遠く、アクセスも不便な立地を選んでしまう
- 競合増加による単価下落
- みなとみらいで単価を12,000円から8,000円まで下げても稼働率が上がらず、収益悪化
ある横浜オーナーの事例
みなとみらい近くで民泊を始めたAさんは、当初は稼働率60%、年間収益120万円を見込んでいました。しかし、周辺の競合物件急増により稼働率は40%まで低下、年間収益も70万円に落ち込みました。経費を差し引くと実質的な利益はわずか20万円で、初期投資300万円の回収に15年かかる計算となり、撤退を決断しました。
横浜で民泊事業を成功させるには、立地選定、法規制の正確な把握、そして競合状況の冷静な分析が不可欠です。
横浜民泊の運営で競合激化による稼働率低下、収益悪化にお悩みの方は、専門業者への相談も選択肢の一つです。StayExitでは、最短3営業日での買取、現況渡しOKで対応しています。
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運営困難時の3つの選択肢｜M&A・買取・賃貸転用
選択肢①：M&Aによる事業承継
民泊事業そのものを第三者に譲渡する方法です。稼働実績があり、安定した収益を上げている物件であれば、事業価値として評価され、高値での売却が期待できます。
メリット
- 稼働実績を評価され、物件価格以上の対価を得られる可能性
- 事業を継続してくれる買い手を見つけられれば、地域貢献にもなる
デメリット
- 買い手探しに時間がかかる(通常3〜6ヶ月)
- 事業譲渡契約や許認可の移転手続きが複雑
- 赤字物件や立地の悪い物件では買い手が見つかりにくい
適したケース
- 収益性の高い物件(実質利回り7%以上)
- 好立地で稼働率が安定している物件
- 時間的余裕がある場合
選択肢②：StayExitの即時買取サービス
StayExitは民泊・旅館業の撤退支援に特化した買取サービスです。運営困難に陥った民泊物件を迅速に買い取り、オーナーの負担を最小化します。
StayExitの3つの強み
- 最短3営業日で成約
査定から契約、現金化まで最短3営業日。急いで現金化したい方、撤退を早期に決断したい方に最適です。 - 現況渡しOK
清掃や修繕、設備撤去などは一切不要。物件を「そのまま」の状態で引き渡せます。家具・家電もそのままで構いません。 - 横浜エリアの実績多数
横浜市内、特にみなとみらい・関内エリアでの買取実績が豊富。地域特性を理解した適正な査定が可能です。1Rから5棟一括まで対応可能。
メリット
- 圧倒的なスピード(最短3営業日)
- 手間がかからない(現況渡しOK)
- 撤退手続きのサポートも受けられる
デメリット
- M&Aと比較すると買取価格は低めになる可能性
適したケース
- 早期に現金化したい
- 赤字が続いており、一刻も早く撤退したい
- 手間をかけずに処分したい
選択肢③：賃貸・マンスリーへの転用
民泊を廃業し、通常の賃貸住宅またはマンスリーマンションとして運営する方法です。
メリット
- 安定した家賃収入(月額固定)
- 管理負担が軽減(清掃頻度が低い、ゲスト対応不要)
- 長期契約で空室リスクが低い
デメリット
- 初期の原状回復費用がかかる(50万円〜100万円)
- 賃料は民泊収益より低い(通常、民泊収益の40〜60%程度)
- 届出廃止手続きが必要
適したケース
- 物件を保有し続けたい
- 安定収入を求める
- 民泊運営の負担から解放されたい
| 項目 | M&A | StayExit買取 | 賃貸転用 |
| 資金化速度 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 | 1〜2ヶ月 |
| 手間 | 大(交渉、契約、移転手続き) | 小(現況渡しOK) | 中(原状回復、募集) |
| 適したケース | 収益性の高い物件 | 早期撤退希望、赤字物件 | 物件保有継続希望 |
| 初期費用 | 低 | 低 | 中(原状回復50〜100万円) |
民泊からの撤退や売却方法については、別記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
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まとめ｜横浜民泊で成功するための3つのポイント
横浜で民泊事業を始める、または現在運営中の方に向けて、本記事の要点を3つに絞って整理します。
1. 法的手続きの理解：民泊新法(180日制限)と旅館業法(365日営業可)の違いを把握
横浜で民泊を始めるには、住宅宿泊事業法(民泊新法)または旅館業法(簡易宿所)のいずれかで手続きを行います。民泊新法は年間180日制限があり、さらに横浜市の条例により住居専用地域では約104日に制限されます。通年営業を希望する場合は旅館業法を選択しますが、初期費用が200〜500万円と高額になります。自身の目的と予算に合った方式を選びましょう。
2. エリア選びの重要性：みなとみらいの競合過多リスク、関内・横浜駅周辺のビジネス需要バランスを考慮
みなとみらいは高い宿泊単価を設定できますが、競合過多により稼働率は45〜55%にとどまります。一方、関内・横浜駅周辺はビジネス需要と観光需要のバランスが良く、稼働率55〜65%で年間を通じて安定した運営が可能です。エリア選びでは、「観光スポットに近い」だけでなく、「ビジネス需要も取り込める立地か」という視点が重要です。
3. 3大リスクへの対策：競合激化、条例制限、撤退事例の教訓から学ぶ
横浜民泊の3大リスクは、①みなとみらいの競合過多と稼働率低下、②横浜市条例による営業日数制限(住居専用地域で約104日)、③初期費用回収不能による撤退です。これらのリスクを事前に把握し、立地選定を慎重に行い、収益シミュレーションは保守的に行うことが重要です。
読者の状況別に取るべきアクション
開業検討中の方
- エリア選び：ビジネス需要も取り込める関内・横浜駅周辺を優先検討
- 用途地域の確認：物件取得前に必ず確認し、営業日数制限を把握
- 収支計画作成：保守的な稼働率(50%)で計算し、初期投資回収期間を確認
運営中で不安がある方
- 収支分析：現在の実質利回りを正確に計算し、赤字継続リスクを評価
- 撤退・売却の検討：赤字が3ヶ月以上続く場合は、早期に出口戦略を検討
- 専門業者への相談：StayExitなどの買取サービスで無料査定を受ける
横浜は観光都市として魅力的ですが、エリアによる格差が大きく、安易な投資判断は失敗につながります。本記事で紹介したデータと教訓を参考に、冷静な判断を心がけてください。
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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は横浜市公式サイト・神奈川県民泊ポータルサイト等でご確認ください。また、本記事の内容に基づく投資判断・経営判断の結果について、当方は一切の責任を負いかねます。