山中湖で民泊を運営しているものの、夏季は稼働率95%超の高需要を記録する一方で、冬季は標高982mという立地条件から水道や路面の凍結リスクが高まり、稼働率が20〜30%へ急落するという季節波動に悩まされているオーナーは少なくありません。住宅宿泊事業法による年間180日の営業制限の中で、夏季に集中的に稼働させる戦略を取らざるを得ず、年間を通じた安定収益の確保が困難な状況が続いています。
富士五湖の中でも最も標高が高く、富士山の絶景を望める山中湖は、インバウンド需要も堅調で令和元年には訪日外国人30万人を超える観光地として知られています。リゾート民泊として富裕層やプチ富裕層に人気がある一方、冬季の凍結対策や遠隔運営の負担、清掃・管理の手間が経営を圧迫する要因となり、「民泊を手放したい」と考えるオーナーが増えています。
民泊を売却する方法は大きく分けて「仲介」「買取」「M&A(事業譲渡)」の3つがあります。仲介は市場価格での売却が期待できる一方で成約まで3〜6ヶ月を要し、買取は最短3営業日で成約可能ですが市場価格の70〜90%程度の価格となり、M&Aは営業実績やのれん代が評価される一方で買い手探しが難しく手続きも複雑です。
本記事では、山中湖エリアの民泊市場の実情を最新データで示し、仲介・買取・M&Aの3つの売却方法を比較表で可視化しながら、「どの方法を選ぶべきか」の判断基準と具体的な手順、売却後の手続きまでをワンストップで解説します。
山中湖の民泊市場の実情と売却検討の理由
季節波動と180日制限のジレンマ
山中湖村は標高982メートルと富士五湖の中で最も標高が高く、冬季は水道や路面が凍結する可能性があります(山中湖観光情報)。このため、民泊オーナーは夏季に180日の稼働を集中させる傾向にあり、夏季は稼働率95%超を記録する物件も存在します(BEST OF MINPAKU 2025)。実際、山中湖エリアの優良民泊物件では夏季の予約が数ヶ月前から埋まり、稼働率100%を達成するケースも報告されています。
一方、冬季は稼働率が20〜30%へ急落し(センチュリー21ブログ)、年間を通じた安定収益が困難です。冬季の凍結リスクに備えた水抜き作業や暖房設備の維持管理、除雪対応などの追加コストが発生し、稼働率の低下と相まって収益性を大きく圧迫します。住宅宿泊事業法では年間180日までの営業と定められ、180日を超えた場合は6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されます(山梨県公式HP)。
山中湖エリアのオーナーは、この180日制限の中で「夏季に安めの価格設定で稼働率を最大化する戦略」と「高めの価格設定で粗利を確保する戦略」に分かれますが、いずれも冬季の低稼働による年間収益の不安定さという課題を抱えています。特に遠隔地から運営する場合、冬季の凍結対策のために現地へ出向く負担や、トラブル発生時の即応性の限界が、撤退を検討する大きな要因となっています。
インバウンド需要と山中湖の魅力
山中湖村のインバウンドは令和元年に30万人を超え、年々増加傾向にあります(山中湖村観光振興計画)。富士五湖エリアは年間を通じて高い需要があり(山梨県民泊完全ガイド)、リゾート民泊として富裕層・プチ富裕層に人気です(Yahoo!ニュース)。月間観光客数は200〜300万人にのぼり、特に台湾・香港からの旅行客が外国人宿泊者数の中で上位を占めています(Geelee)。
山中湖の魅力は、富士山の北東麓に位置する絶景ロケーションと、夏季のアウトドアレジャー(カヌー、SUP、サイクリング)、冬季のワカサギ釣りなど四季折々のアクティビティにあります。富士急ハイランドや忍野八海などの周辺観光地へのアクセスも良好で、首都圏から車で約90分という利便性も相まって、国内外の観光客に人気のエリアとなっています。
しかし、こうした高い観光需要がある一方で、民泊運営においては季節波動の影響が大きく、夏季に集中する予約と冬季の閑散期という構造が固定化しています。インバウンド需要が堅調であっても、冬季の凍結リスクや降雪によるアクセス不安が訪日外国人観光客の予約を躊躇させる要因となり、年間を通じた安定稼働の実現は容易ではありません。民泊市場全体の動向については、民泊市場の現状と今後で詳しく解説しています。
180日制限と運営負担
民泊新法(住宅宿泊事業法)では、年間180日(泊)を超える営業は認められておらず、これを超過すると旅館業法の許可が必要となります。180日を超えた場合は法律違反となり、罰則が適用されます(9stay.net)。山中湖エリアでは、この180日制限を遵守するため、夏季(7〜9月)に集中的に稼働させる運営スタイルが一般的です。
しかし、この運営スタイルは、夏季の高稼働を維持するための集中的な清掃・メンテナンス対応、ゲストとのコミュニケーション、トラブル対応などの業務負担を伴います。特に遠隔地から運営する場合、管理会社への委託が必要となりますが、委託手数料は売上の20〜30%に達することもあり、実質的な収益率を大きく圧迫します。
冬季は稼働率が低下するため、固定費(管理費、光熱費、通信費、保険料、固定資産税)の負担が重くなります。加えて、冬季の凍結対策として水抜き作業や定期的な物件チェックが必要となり、遠隔地から運営するオーナーにとっては物理的・時間的コストが増大します。こうした運営負担の大きさが、山中湖エリアの民泊オーナーが売却を検討する主要な理由の一つとなっています。
山中湖の民泊を売却する3つの方法と比較
山中湖で民泊を売却する際には、「仲介」「買取」「M&A(事業譲渡)」という3つの選択肢があります。それぞれの特徴、メリット・デメリットを理解し、自身の状況に合った方法を選択することが重要です。
仲介売却
仲介売却は、不動産仲介会社を通じて一般の買い手を探し、市場価格での売却を目指す方法です。売却期間は3〜6ヶ月程度を要し、仲介手数料として売却価格の3%(税別)がかかります。買主との価格交渉や条件調整が必要となり、内覧対応や物件のクリーニング、場合によっては原状回復も求められます。
メリット:
- 市場価格での売却が期待でき、手残り額を最大化できる
- 広く買い手を募集できるため、高稼働物件(夏季稼働率80%以上)は高評価を得やすい
- 富士山ビューやリゾート立地といった物件の魅力を最大限アピールできる
デメリット:
- 売却までの期間が長く、その間も固定費や管理費が発生し続ける
- 内覧対応、買主との交渉、契約書作成など手続きの手間が大きい
- 買い手が見つからない場合、価格を下げる必要が生じる可能性がある
買取
買取は、民泊買取専門業者が直接物件を購入する方法です。最短3営業日で成約が可能で、仲介手数料は不要です。現況渡し(家具・設備をそのまま引き渡す)が可能なため、クリーニングや原状回復の手間がかかりません。
メリット:
- スピード重視で、最短3営業日で現金化できる
- 内覧対応や価格交渉の手間が最小限で済む
- 売却の確実性が高く、冬季の凍結リスクが本格化する前に手放すことができる
- 現況渡しOKのため、家具や凍結対策用の設備もそのまま引き渡せる
デメリット:
- 買取価格は市場価格の70〜90%程度となり、仲介に比べて手残り額が少なくなる
- 買取業者によって査定額に差があるため、複数社への査定依頼が必要
民泊買取の基本情報については、民泊買取の完全ガイドをご覧ください。
M&A(事業譲渡)
M&Aは、民泊事業ごと譲渡する方法で、物件だけでなく営業実績、顧客リスト、予約サイトのアカウント、運営ノウハウなども評価対象となります。売却期間は3〜6ヶ月程度で、仲介や専門家(法務・税務)の費用が発生します。
メリット:
- 営業実績やブランド価値が評価され、のれん代が上乗せされる可能性がある
- 高稼働物件(夏季稼働率95%超)は、事業価値として高値での売却が期待できる
- 買い手が事業継続を前提とするため、民泊としての価値を最大限評価してもらえる
デメリット:
- 買い手探しが難しく、リゾート民泊という特殊性から買い手が限定される
- 契約書が複雑で、法務・税務の専門家のサポートが必要となり、費用が増大する
- デューデリジェンス(買収監査)に時間がかかり、手続きが煩雑
比較表(3手法を一覧化)
| 項目 | 仲介 | 買取 | M&A |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格(高値) | 市場価格の70〜90% | 市場価格+のれん代 |
| 手数料 | 3%(税別) | 無料 | 仲介・専門家費用 |
| 手続き負担 | 中(内覧・交渉あり) | 低(現況渡しOK) | 高(契約書複雑) |
| 売却確実性 | 中(買主次第) | 高(業者直接買取) | 低(買い手限定) |
| 向いている人 | 時間に余裕、高値希望、高稼働物件 | 早く確実に売却、冬前に手放したい | 高稼働物件、事業継続希望 |
民泊売却の全体像については、民泊売却で詳しく解説しています。
山中湖の民泊売却を成功させる4つの判断ポイント
仲介・買取・M&Aのどの方法を選ぶべきかは、オーナー自身の優先順位や物件の状況によって異なります。以下の4つの判断ポイントを総合的に検討することで、最適な売却方法を見極めることができます。
売却スピードの優先度
売却スピードを最優先する場合、買取が最も適しています。買取は専門業者が直接購入するため、査定から成約まで最短3営業日で完了します。特に山中湖エリアでは、冬季に入る前(11月頃)に売却を完了させることで、凍結対策や冬季の管理負担を回避できるというメリットがあります。
仲介の場合、一般の買い手を探すため3〜6ヶ月の期間を要します。その間も固定費や管理費が発生し続け、冬季に入ると物件の魅力が減少し買い手が見つかりにくくなる可能性があります。M&Aも買い手探しとデューデリジェンスに時間がかかり、3〜6ヶ月程度の期間が必要です。
判断軸:「冬季の凍結リスクが本格化する前に早急に手放したい」「資金繰りの都合で即現金化が必要」という場合は買取を選択し、「時間をかけてでも高値で売却したい」という場合は仲介を選択することが合理的です。
手残り額の重視度
手残り額を最大化したい場合、仲介またはM&Aが適しています。仲介は市場価格での売却が期待でき、仲介手数料3%を差し引いても手残り額は大きくなります。特に夏季の稼働率が80%以上の高稼働物件は、買い手からの評価が高く、市場価格またはそれ以上の価格での売却も可能です。
M&Aは、営業実績や顧客リスト、予約サイトでの高評価レビュー、運営ノウハウなどがのれん代として評価されるため、市場価格にのれん代を上乗せした価格での売却が期待できます。ただし、法務・税務の専門家費用が発生するため、実質的な手残り額を事前に試算することが重要です。
買取は、市場価格の70〜90%程度の価格となるため、手残り額は仲介やM&Aに比べて少なくなります。しかし、仲介手数料が不要であること、内覧対応やクリーニングのコストが不要であることを考慮すると、実質的な手残り額の差は縮まります。
判断軸:「手残り額を最大化したい」「高稼働物件で事業価値を評価してもらいたい」という場合はM&Aまたは仲介を選択し、「スピードと確実性を重視し、多少の価格差は許容できる」という場合は買取を選択することが現実的です。
手続き負担の許容度
手続き負担を最小限に抑えたい場合、買取が最も適しています。買取は現況渡しが可能なため、家具・家電・寝具・食器類、さらには凍結対策用の暖房設備や水抜き用具などもそのまま引き渡すことができます。内覧対応や価格交渉の手間がほとんどなく、契約書も簡潔です。民泊売却の現況渡しメリットについては、民泊売却の現況渡しメリットで詳しく解説しています。
仲介の場合、内覧対応、買主との価格交渉、契約書作成、場合によってはクリーニングや原状回復が必要となり、手続き負担は中程度です。特に遠隔地から運営している場合、内覧のたびに現地へ出向く必要があり、時間的・物理的コストが増大します。
M&Aは、契約書が複雑で法務・税務の専門家のサポートが必須となります。デューデリジェンス(買収監査)では、過去の売上記録、顧客リスト、運営マニュアル、設備リスト、トラブル履歴などを詳細に開示する必要があり、手続き負担は最も高くなります。
判断軸:「手間をかけずに早く手放したい」「遠隔運営で現地へ出向く負担が大きい」という場合は買取を選択し、「高値のために手間をかける覚悟がある」という場合は仲介を選択し、「事業価値を最大限評価してもらいたい」という場合はM&Aを選択することが適切です。
物件の稼働状況と市場評価
物件の稼働状況によって、最適な売却方法は異なります。高稼働物件(夏季稼働率80%以上、年間売上が安定)の場合、仲介またはM&Aで高値売却を狙うことが合理的です。特に夏季の稼働率が95%超、予約サイトで高評価レビューを多数獲得している物件は、買い手からの引き合いが強く、市場価格以上での売却も期待できます。
一方、低稼働物件(年間稼働率40%以下、冬季の稼働がほぼゼロ)の場合、仲介で買い手を見つけることは困難であり、買取による早期現金化が現実的な選択肢となります。低稼働物件は市場評価が低く、仲介で長期間売れ残るリスクがあるため、買取で確実に手放すことが賢明です。
遠隔運営物件や相続物件の場合、物件の状態や運営状況を詳細に把握できていないケースが多く、買取で現況渡しすることが手間を最小化する方法となります。
判断軸:「夏季集中稼働で年間収益が不安定」「冬季の稼働率が20〜30%程度」「遠隔運営で管理負担が大きい」という場合は買取を選択し、「夏季も冬季も安定稼働を維持している」「高評価レビューが多数ある」という場合は仲介またはM&Aを選択することが適切です。
山中湖の民泊を売却する手順(方法別)
ここでは、仲介・買取・M&Aそれぞれの具体的な手順を3ステップで解説します。売却後の手続きについても併せて説明します。
仲介売却の手順(3ステップ)
ステップ1:不動産会社へ査定依頼
まずは複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、物件の相場を把握します。査定時には以下の情報を準備します。
- 物件所在地、築年数、建物構造、間取り、延床面積
- 稼働実績(月別稼働率、年間売上、夏季・冬季の稼働率の違い)
- 予約サイト(Airbnb、Booking.com等)のレビュー評価
- 設備リスト(家具・家電・寝具等)
- 管理形態(自己管理 or 管理会社委託)
査定額、仲介手数料、販売戦略(富士山ビュー、夏季の高稼働実績、リゾート立地をどうアピールするか)を比較し、信頼できる仲介会社を選定します。
ステップ2:媒介契約締結と販売活動
仲介会社と媒介契約を締結します。媒介契約には「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。専任媒介は1社に絞って積極的な販売活動を依頼する方式で、一般媒介は複数社に同時依頼する方式です。
販売活動では、内覧対応、買主との価格交渉、条件調整が発生します。富士山ビュー、夏季の高稼働実績、周辺観光地へのアクセスの良さなど、物件の魅力を最大限アピールすることが重要です。
ステップ3:売買契約締結と引渡し
買主が見つかれば、売買契約を締結します。手付金を受領し、残代金の決済日に所有権移転登記を行います。引渡しまでに、住宅宿泊事業廃止届を提出する必要があります。山梨県の場合、都道府県知事(山梨県知事)へ廃業日から30日以内に提出します。廃業届の詳細な手順については、住宅宿泊事業廃止届の手続きをご確認ください。
買取の手順(3ステップ)
ステップ1:買取業者へ査定依頼
民泊買取専門業者へ無料査定を依頼します。査定は最短即日で完了します。査定時には以下の情報を共有します。
- 物件所在地、築年数、建物構造、間取り、延床面積
- 現況写真(外観、内装、設備、富士山ビュー)
- 運営実績(夏季稼働率、冬季稼働率、年間売上)
- 予約サイトのレビュー評価
- 設備リスト、現況渡しの希望有無
複数の買取業者に査定を依頼し、買取価格、引渡し条件、廃業届の代行サービスの有無を比較します。買取業者の選定については、民泊買取業者の選び方を参考にしてください。
ステップ2:買取価格の提示と契約交渉
買取業者から買取価格が提示されます(最短3営業日)。買取価格、引渡し時期、現況渡しの範囲(家具・設備、凍結対策用の残置物も含むか)を確認し、条件が合意できれば契約を締結します。
ステップ3:売買契約締結と決済
契約締結後、決済日に残代金が入金され、所有権移転登記を行います。現況渡しOKのため、家具・家電・寝具、凍結対策用の暖房設備や水抜き用具などもそのまま引き渡すことができます。買取業者の多くは廃業届の代行サービスを提供していますので、手続きの手間を省きたい場合は事前に確認しておくとよいでしょう。
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M&Aの手順(3ステップ)
ステップ1:M&A仲介会社へ相談
M&A仲介会社に相談し、事業評価を受けます。評価対象は以下の通りです。
- 営業実績(月別・年別の売上、稼働率、客単価)
- 顧客リスト(リピーター数、レビュー評価)
- 予約サイトのアカウント(Airbnb、Booking.comのスーパーホスト認定等)
- 運営ノウハウ(清掃マニュアル、ゲスト対応マニュアル)
- リゾート民泊としてのブランド価値
のれん代の算定基準は、年間営業利益の2〜5倍程度が一般的ですが、高稼働物件(夏季稼働率95%超)はより高く評価されます。
ステップ2:買い手探しとマッチング
M&A仲介会社がノンネームシート(匿名の物件概要書)を作成し、買い手候補を募集します。興味を示した買い手とトップ面談を行い、相互理解を深めます。その後、デューデリジェンス(買収監査)が実施され、財務状況、運営実績、法的リスク、設備状況などが詳細に調査されます。
ステップ3:事業譲渡契約締結
デューデリジェンスが完了し、条件が合意できれば、事業譲渡契約を締結します。契約書は法務・税務の専門家が作成し、譲渡価格、引継ぎ範囲、競業避止義務、表明保証などが明記されます。事業引継ぎ後、住宅宿泊事業廃止届を提出します。
売却後の手続き
住宅宿泊事業廃止届:
民泊事業を廃止した場合、廃業日から30日以内に都道府県知事(山梨県知事)へ廃止届を提出する必要があります(山梨県公式HP)。必要書類は廃止届と届出番号通知書です。多くの買取業者は廃業届の代行サービスを提供していますので、手続きの手間を省きたい場合は事前に確認しておきましょう。
確定申告:
民泊の売却益は譲渡所得として確定申告が必要です。所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得(税率20.315%)、5年以下の場合は短期譲渡所得(税率39.63%)が適用されます。譲渡所得の計算式は「譲渡価格−(取得費+譲渡費用)」です。
火災保険・損害保険の解約:
売却日に合わせて火災保険・損害保険を解約します。解約返戻金が発生する場合は、保険会社に確認しましょう。
光熱費・通信費の解約:
電気・ガス・水道・インターネット回線などの契約を解約します。特に冬季の凍結対策として電気を通電し続けていた場合、売却後は速やかに解約手続きを行います。
まとめ:山中湖の民泊売却、次の一歩をどう選ぶ?
3つの売却方法の選び方(再整理)
山中湖の民泊を売却する際には、仲介・買取・M&Aという3つの選択肢があり、それぞれに適したケースがあります。
**仲介:**時間に余裕があり、高値での売却を優先したい。高稼働物件(夏季稼働率80%以上)で市場評価が高い。山中湖村内または近隣に居住しており、内覧対応や物件管理が可能。
**買取:**早く確実に売却したい。冬季の凍結リスクが本格化する前に手放したい。遠隔運営の負担が大きく、手間を最小化したい。低稼働物件で仲介では買い手が見つかりにくい。現況渡しで家具・設備をそのまま引き渡したい。
**M&A:**高稼働物件(夏季稼働率95%超)で、営業実績やブランド価値が高い。事業継続を前提とした買い手に売却したい。のれん代を上乗せして高値での売却を狙いたい。
山中湖エリアの今後の見通し
山中湖エリアは、インバウンド需要が堅調で令和元年に訪日外国人30万人を超え、今後も増加傾向が続くと予想されます。富裕層・プチ富裕層に人気のリゾート民泊として、富士山ビューという絶対的な魅力は変わりません。月間観光客数は200〜300万人にのぼり、周辺観光地へのアクセスの良さも相まって、観光地としてのポテンシャルは高いままです。
しかし、季節波動は継続し、夏季の高需要と冬季の低需要という構造は変わりません。標高982mという立地条件から冬季の凍結リスクも継続し、遠隔運営の負担は軽減されない見通しです。住宅宿泊事業法の年間180日制限も継続するため、夏季に集中稼働させる運営スタイルが今後も主流となるでしょう。
こうした市場環境を踏まえると、「夏季の高稼働を維持できる自信がある」「山中湖村内に居住し自己管理が可能」というオーナーは継続運営が合理的ですが、「遠隔運営の負担が大きい」「冬季の低稼働による収益不安定が続く」「次の投資先へ資金を振り向けたい」というオーナーにとっては、今が売却検討のタイミングであるという判断も合理的です。
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【免責事項】
本記事は2026年1月時点の情報をもとに作成しています。民泊に関する法律・条例は改正される場合があり、売却価格・稼働率等のデータは地域・物件により異なります。実際の売却検討にあたっては、専門家への相談をおすすめします。