豊島区で民泊を運営されているオーナー様の中には、「2026年12月から年間84日しか営業できなくなる」「収益が従来の47%に激減する」「今すぐ撤退すべきか判断できない」といった不安を抱えている方が増えています。
豊島区では2025年12月2日、民泊の営業期間を年間120日(春・夏・冬休み限定、実質84日稼働)に制限する条例改正案が全会一致で可決されました。2024年度の届出件数は1,473件で前年度比+48%増、規制強化前の駆け込み需要により市場は飽和状態です。
この記事では、豊島区の民泊買取相場、エリア別(池袋・大塚・巣鴨・目白)の特性、2026年12月施行前の最適売却タイミング、旅館業転換との比較、買取業者選定の7項目チェックリストまで、2026年最新データで徹底解説します。
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豊島区の民泊市場の現状と2026年規制強化の衝撃
駆け込み届出の急増と市場飽和
豊島区の民泊市場は、2024年度に大きな転換点を迎えました。2024年度の届出件数は1,473件(前年度比+48%増)を記録し、2024年7月時点では累計1,682件に達しています。
この急増の背景には、2025年9月10日に発表された規制強化案があります。条例改正の発表後、「2026年12月施行前に届出を済ませておきたい」という駆け込み需要が殺到し、池袋駅周辺を中心に新規届出が急増しました。
しかし、市場の飽和により競争は激化しています。観光庁のデータによると、届出件数に対して実際に稼働している物件の割合は約70%程度とされており、届出後に採算が合わず営業停止に至るケースも少なくありません。平均日単価(ADR)は2万円を超える水準ですが、稼働率の低下により実質的な収益は伸び悩んでいます。
出典: 豊島区 区長記者会見(PDF) / 日本経済新聞
2026年12月施行の120日制限(実質84日稼働)の詳細
豊島区の条例改正により、2026年12月16日以降、民泊の営業期間は年間120日(春休み・夏休み・冬休み限定)に制限されます。実際の稼働可能日数は準備・清掃期間を考慮すると実質84日程度となり、従来の180日営業と比較して収益性は約47%に激減します。
営業可能期間の詳細:
- 春休み期間(3月下旬〜4月上旬): 約15日間
- 夏休み期間(7月下旬〜8月下旬): 約35日間
- 冬休み期間(12月下旬〜1月上旬): 約15日間
- その他の学校長期休業期間: 約19日間
- 合計: 約120日間(実稼働は約84日)
この規制は既存施設も対象となり、経過措置は2026年12月15日までとされています。つまり、現在180日営業が可能な物件であっても、2026年12月16日以降は84日しか稼働できなくなります。
豊島区が独自に実施したシミュレーションでは、120日制限下での年間純利益は従来の約半分に減少すると予測されており、多くのオーナー様にとって事業継続が困難な状況となります。
出典: 豊島区公式HP(条例改正) / StayExit 豊島区規制解説
苦情急増の実態と規制強化の背景
豊島区が条例改正に踏み切った背景には、住民からの苦情急増があります。2024年の苦情件数は120件超に達し、その多くはゴミ出しルール違反・深夜騒音・不特定多数の出入りによる治安不安といった内容でした。
特に、池袋駅周辺のワンルームマンションでは、民泊利用者と一般居住者との間でトラブルが頻発しています。ゴミ出し日時の違反により集積所が荒れたり、深夜の騒音により苦情が寄せられたりするケースが後を絶ちません。
豊島区議会では、こうした住民の声を受けて規制強化案が全会一致で可決されました。区の担当者は「住環境の保全と民泊事業の調和を図るため、やむを得ない措置」と説明しています。
また、区内の約7割のエリアでは新規開設が実質的に禁止される方向で、今後さらに民泊事業の継続が困難になることが予想されます。
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出典: 豊島区 検討会資料(PDF) / 日本経済新聞
豊島区のエリア別民泊買取相場【2026年最新版】
豊島区のマンション売却相場(2026年最新データ)
豊島区のマンション売却相場は、東京23区の中でも堅調に推移しています。2025年5月時点の最新データでは、平均売却価格は約5,491万円〜7,432万円/70㎡とされており、㎡単価は2024年時点で95万円/㎡(2021年比+15.9%)を記録しています。
過去10年間の価格推移を見ると、豊島区のマンション価格は**+55.1%上昇しており、今後10年間でもさらに+16.9%の上昇**が予想されています。これは、池袋駅周辺の再開発や副都心としてのブランド価値向上が主な要因です。
ただし、民泊物件の買取価格は通常のマンション相場とは異なります。民泊規制の影響や現況渡しでの取引が前提となるため、買取価格は通常マンション相場の50〜75%程度が目安となります。
主要データ:
- 平均売却価格: 約5,491万円〜7,432万円/70㎡
- ㎡単価: 95万円/㎡(2024年、2021年比+15.9%)
- 10年前比: +55.1%
- 10年後予想: +16.9%
出典: KURAMORE 豊島区相場 / Home4u 豊島区相場 / ダイヤモンド不動産研究所
エリア別買取相場マップ(池袋・大塚・巣鴨・目白)
豊島区内でも、エリアによって民泊物件の買取相場は大きく異なります。以下は、2026年1月時点の主要エリア別の買取相場です。
| エリア | 物件タイプ | 通常マンション相場 | 民泊物件買取相場(現況渡し・施行前) | 規制施行後の予想相場 |
| 池袋駅徒歩10分圏内 | 1R(20〜25㎡) | 2,200万〜3,000万円 | 1,500万〜2,200万円 | 1,200万〜1,800万円 |
| 大塚駅徒歩10分圏内 | 1LDK(40〜50㎡) | 4,000万〜5,500万円 | 2,800万〜3,800万円 | 2,200万〜3,000万円 |
| 巣鴨駅徒歩10分圏内 | 1R(20〜25㎡) | 1,800万〜2,500万円 | 1,200万〜1,800万円 | 900万〜1,400万円 |
| 目白駅周辺 | 1LDK(40〜50㎡) | 4,500万〜6,000万円 | 3,200万〜4,200万円 | 2,500万〜3,500万円 |
池袋駅周辺は豊島区の中心エリアであり、ビジネス・観光需要ともに高いため、買取価格も最も高くなります。ただし、2026年12月施行後は84日制限により、買取価格が10〜15%下落すると予測されています。
大塚駅周辺は池袋に次ぐ需要があり、1LDKタイプの物件が多いエリアです。ファミリー層の賃貸需要もあるため、民泊撤退後の賃貸転用も視野に入れた評価がなされます。
巣鴨駅周辺は高齢者向けの商業施設が多く、民泊需要はやや低めです。買取価格も控えめですが、賃貸需要は安定しています。
目白駅周辺は高級住宅地としてのブランド価値があり、富裕層や外国人駐在員からの賃貸需要が高いため、買取価格も高めに評価されます。
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出典: StayExit 豊島区撤退ガイド / StayExit 豊島区売却ガイド
120日制限が買取価格に与える影響の定量分析
2026年12月16日の規制施行前後で、民泊物件の買取価格は大きく変動すると予測されています。
施行前後の買取価格比較:
| 時期 | 買取価格の目安(通常マンション相場比) | 池袋駅徒歩10分圏内1Rの例 |
| 施行前(〜2026年12月15日) | 通常マンション相場の65〜75% | 1,500万〜2,200万円 |
| 施行後(2026年12月16日〜) | 通常マンション相場の50〜60% | 1,200万〜1,800万円 |
| 価格下落率 | 約10〜15%下落 | ▲300万〜400万円 |
この下落の理由は、収益性の激減です。年間180日営業が可能な場合、池袋駅徒歩10分圏内の1R物件(平均日単価2万円)であれば、年間売上は約360万円となります。しかし、84日制限下では年間売上は約168万円に減少し、運営コストを差し引くと実質的な純利益は半分以下になります。
また、高収益物件(年間純利益200万円以上)の場合、施行前であれば500万〜1,400万円での買取が期待できますが、施行後は収益性の低下により買取価格が大幅に下がる可能性があります。
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豊島区の民泊を高値で買取してもらう3つの方法
方法①: 2026年12月施行前の最適タイミングで売却
豊島区の民泊オーナー様にとって、2026年12月15日までの経過措置期間が最後の高値売却チャンスです。この期間中であれば、まだ180日営業が可能なため、買取業者も収益性を評価して高値を提示しやすくなります。
今すぐ動くべき理由:
- 施行後は買取価格が10〜15%下落: 2026年12月16日以降、84日制限により収益性が激減するため、買取価格も大幅に下がります。
- 撤退ラッシュで競争激化: 2026年9月以降、多くのオーナー様が一斉に売却を検討するため、市場に物件が殺到し、買い手市場となる可能性があります。
- 経過措置期間の活用: 2026年12月15日までに売却を完了すれば、施行前の高値で取引できます。
実例: 池袋駅徒歩5分の1R物件(築15年)を運営していたオーナー様は、2026年1月に売却を決断し、通常マンション相場の72%にあたる1,800万円で成約しました。もし施行後に売却していれば、1,400万円程度に下がっていた可能性があります。
早期売却のメリット:
- 施行前の高値で売却できる
- 撤退を先延ばしにすることで発生する赤字リスクを回避
- 管理コスト・固定資産税の負担を早期に解消
出典: 豊島区公式HP(条例改正)
方法②: 池袋駅近くの高需要エリア物件は旅館業転換も検討
豊島区の中でも、池袋駅徒歩5分以内の商業地域・近隣商業地域に位置する物件であれば、旅館業簡易宿所への転換も選択肢の一つです。旅館業法に基づく営業であれば、120日制限の適用外となり、年間365日の営業が可能になります。
旅館業転換のメリット:
- 年間365日営業が可能
- 120日制限の適用外
- 高需要エリアであれば転換コストを上回る収益が期待できる
旅館業転換のハードル:
- フロント設置・宿泊者名簿の管理などの設備基準
- 許可取得までに数ヶ月〜1年以上かかる
- 初期投資コスト(数百万円〜)
- 24時間対応の管理体制の整備
転換が有利なケース:
- 池袋駅徒歩5分以内の商業地域に立地
- 年間純利益が200万円以上の高収益物件
- 長期的な事業継続を前提とする場合
転換が不利なケース:
- 住居専用地域に立地(旅館業許可が取得困難)
- 築年数が古く、設備投資コストが高い
- 短期間での撤退を希望する場合
旅館業転換が難しい場合、または早期に資金を回収したい場合は、早期売却が最も現実的な選択となります。
方法③: 複数物件を一括で売却してコスト削減
豊島区内で複数の民泊物件を運営している場合、一括売却を検討することで、取引コストの削減とスピーディーな撤退が実現できます。
複数物件一括売却のメリット:
- 査定額アップ: 買取業者は複数物件をまとめて取得することで、管理コストの削減や再販売時のスケールメリットを享受できるため、個別売却よりも高い買取価格を提示するケースがあります。
- 交渉・契約手続きが1回で完結: 個別に売却する場合、物件ごとに査定・交渉・契約が必要ですが、一括売却なら1回で完了します。
- 全物件を同時に現金化: 資金繰りが安定し、次のビジネス展開にスムーズに移行できます。
StayExitの一括買取サービス:
- 対応物件数: 1R〜5棟まで対応
- 最短成約日数: 3営業日
- 現況渡しOK: 原状回復工事不要、家具・備品もそのまま引き渡し可能
- 処分費用ゼロ: 不用品の処分費用も買取業者が負担
実例: 豊島区内で3物件(池袋・大塚・巣鴨)を運営していたオーナー様が、一括売却により通常査定額の約10%アップで成約したケースがあります。個別売却では合計5,200万円の査定でしたが、一括売却により5,720万円で成約しました。
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買取業者選定の7項目チェックリスト
民泊物件の買取業者を選ぶ際は、以下の7項目をチェックしましょう。
| チェック項目 | 確認ポイント |
| 1. 豊島区の規制に詳しいか | 120日制限・経過措置期間・旅館業転換の可能性を理解しているか |
| 2. 豊島区内の買取実績があるか | 池袋・大塚・巣鴨・目白エリアの買取実績・成約事例があるか |
| 3. 最短成約日数 | 3営業日以内での成約が可能か |
| 4. 現況渡しに対応できるか | 原状回復不要・家具備品そのまま引き渡し可能か |
| 5. 複数物件の一括査定対応可か | 複数物件を一括で査定・買取できるか |
| 6. 旅館業転換の相談が可能か | 旅館業法への転換可能性についても相談できるか |
| 7. 査定は完全無料か | 査定・現地調査が完全無料で、キャンセル料も無料か |
これらの項目を満たす業者を選ぶことで、スムーズかつ高値での売却が実現できます。
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よくある質問(FAQ)
Q1. 豊島区の民泊は今すぐ撤退すべきですか?
A: 2026年12月施行前の今が最適な売却タイミングです。施行後は買取価格が10〜15%下落すると予測されています。
経過措置期間(2026年12月15日まで)であれば、まだ180日営業が可能な物件として評価されるため、高値での売却が期待できます。施行後は84日制限により収益性が激減し、買取価格も大幅に下がります。
また、2026年9月以降は多くのオーナー様が一斉に売却を検討するため、市場に物件が殺到し、買い手市場となる可能性があります。今すぐ動くことで、競争激化を避けられます。
Q2. 120日制限下でも民泊を継続できますか?
A: 池袋駅徒歩5分以内の高需要物件なら黒字化の可能性がありますが、それ以外は撤退推奨です。
120日制限下では、年間の実稼働日数が84日程度に減少します。池袋駅徒歩5分以内で平均日単価が2万円を超える物件であれば、年間売上は約168万円となり、運営コストを差し引いても若干の黒字を確保できる可能性があります。
しかし、大塚・巣鴨・目白などのエリアでは、需要が限定的なため、84日制限下では赤字に転落するリスクが高くなります。また、旅館業への転換が難しい物件の場合、早期売却が最も現実的な選択となります。
Q3. 豊島区の民泊買取相場はどのくらいですか?
A: 池袋駅徒歩10分圏内の1Rで1,500万〜2,200万円(現況渡し・施行前)が目安です。施行後は1,200万〜1,800万円に下落予測です。
エリア・物件タイプ・築年数によって買取価格は大きく異なりますが、一般的には通常マンション相場の65〜75%(施行前)、50〜60%(施行後)が目安となります。
正確な査定額を知りたい方は、専門の買取業者に無料査定を依頼することをお勧めします。
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Q4. 旅館業への転換は現実的ですか?
A: 商業地域に立地し、池袋駅徒歩5分以内の物件なら検討の余地がありますが、転換コストと実現性を慎重に比較検討してください。
旅館業簡易宿所への転換により120日制限の適用外となりますが、フロント設置・24時間管理体制の整備・許可取得までの期間(数ヶ月〜1年以上)・初期投資コスト(数百万円〜)といったハードルがあります。
池袋駅近くの高需要エリアであれば、転換コストを上回る収益が期待できますが、住居専用地域に立地する物件や築年数の古い物件では、転換が困難なケースが多くなります。
転換が難しい場合は、早期売却が最も合理的な選択となります。
Q5. 買取業者の選び方を教えてください。
A: 豊島区の規制に詳しい・実績がある・最短成約・現況渡しOK・複数物件対応・旅館業相談可・査定無料の7項目をチェックしてください。
特に、豊島区の120日制限や経過措置期間について詳しく理解している業者を選ぶことが重要です。また、査定・現地調査が完全無料で、キャンセル料も無料の業者を選ぶことで、安心して相談できます。
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まとめ: 豊島区の民泊買取は施行前の今が最適
豊島区の民泊は、2026年12月16日施行の120日制限(実質84日稼働)により、収益性が従来の約47%に激減します。2024年度の駆け込み届出により市場は飽和状態で、施行後は撤退ラッシュによる買取価格の下落が予測されます。
本記事のポイント:
- 2026年12月16日から年間84日しか営業できなくなる
- 施行前(〜2026年12月15日)なら、施行後より10〜15%高く売れる
- 池袋駅徒歩5分以内の商業地域物件は旅館業転換も選択肢
- 複数物件の一括売却で取引コストを削減
- 買取業者選定では7項目チェックリストを活用
今すぐ動くべき理由:
- 経過措置期間(〜2026年12月15日)の今なら、施行後より300万〜400万円高く売れる可能性があります
- 2026年9月以降は撤退ラッシュで競争激化、買い手市場となる可能性があります
- 撤退を先延ばしにすることで発生する赤字リスクを回避できます
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免責事項
※本記事の情報は2026年1月13日時点のものです。最新の規制・相場は変動する可能性がありますので、詳細は豊島区公式HPおよび専門業者にご確認ください。
※買取相場は物件の立地・築年数・設備状況により変動します。正確な査定は専門業者にご依頼ください。
※2026年12月16日以降の規制内容は条例改正により変更される可能性があります。