豊島区では2026年12月から、民泊の営業日数が年間180日から120日に制限される条例改正が施行される見込みです。この規制強化により、多くの民泊事業者が「撤退すべきか、継続すべきか」の判断を迫られています。
本記事では、豊島区の民泊規制強化に直面した事業者向けに、撤退判断の基準・具体的な手順・費用シミュレーション・売却方法を徹底解説します。
豊島区の民泊規制強化で撤退すべきか？3つの判断基準
年間120日制限で採算が取れるか収支シミュレーション
まず確認すべきは、営業日数が120日に減少した場合でも黒字運営が可能かという点です。
以下は、池袋駅徒歩10分の1R物件(家賃8万円)を想定した収支比較です。
| 項目 | 現行180日営業 | 規制後120日営業 |
|---|---|---|
| 売上(稼働率70%想定) | 100万円 | 67万円 |
| 変動費(清掃・光熱費等) | -20万円 | -15万円 |
| 固定費(家賃・管理費等) | -60万円 | -60万円 |
| 年間純利益 | +20万円 | ▲8万円(赤字) |
このシミュレーションでは、営業日数が3分の2に減少することで、黒字から赤字に転落する結果となりました。
採算ラインの目安:
- 固定費が月5万円以下(ローン完済済み等)
- 池袋駅徒歩5分以内など高単価設定が可能な好立地
- 夏休み・冬休み期間に特に需要が高いエリア
上記に該当しない場合、120日制限下での黒字化は困難です。
(出典: 豊島区公式サイト「住宅宿泊事業法の条例改正等を検討しています」)
撤退判断フローチャート
以下の3つの質問で、撤退すべきか継続すべきかを判断できます。
【質問1】120日営業で黒字化できるか？
├─ NO → 撤退を推奨
└─ YES → 質問2へ
【質問2】ローン返済に支障はないか？
├─ 支障あり → 早期撤退を推奨
└─ 問題なし → 質問3へ
【質問3】管理負担を続けられるか？
├─ 厳しい → 撤退を検討
└─ 可能 → 事業継続を検討
1つでもNOがある場合、撤退を推奨します。 赤字運営を続けると、ローン返済計画が破綻するリスクが高まります。
豊島区民泊からの撤退手順と費用の全体像
撤退の3ステップと必要期間
民泊事業からの撤退は、以下の3ステップで進めます。
【ステップ1】事業廃止届の提出
- 提出先: 豊島区保健所生活衛生課
- 必要書類: 住宅宿泊事業廃止届出書
- 所要期間: 即日~1週間
【ステップ2】原状回復工事
- 内容: 民泊用設備の撤去、内装の修繕
- 所要期間: 通常1~2ヶ月
- ※現況渡し買取を利用すれば不要
【ステップ3】物件の売却または賃貸転用
- 一般売却: 3~6ヶ月
- 専門買取業者: 最短3営業日
- 賃貸転用: 1~2ヶ月
通常の撤退期間: 2~3ヶ月
現況渡し買取活用時: 最短3営業日
撤退費用の内訳(物件タイプ別)
撤退にかかる費用は、物件タイプによって大きく異なります。
| 物件タイプ | 廃止届手数料 | 原状回復費用 | 合計費用 |
|---|---|---|---|
| 1R(25㎡) | 無料 | 6~15万円 | 6~15万円 |
| 1LDK(40㎡) | 無料 | 10~25万円 | 10~25万円 |
| 一棟(5室) | 無料 | 30~80万円 | 30~80万円 |
現況渡し買取を利用すれば、原状回復費用はゼロになります。
(出典: 国土交通省民泊制度ポータルサイト)
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豊島区民泊の売却方法｜現況渡し買取で原状回復費をゼロに
一般売却vs専門買取業者の比較
民泊物件の売却方法は大きく2つあります。
| 比較項目 | 一般売却(仲介) | 専門買取業者 |
|---|---|---|
| 原状回復 | 必要 | 不要(現況渡し) |
| 売却期間 | 3~6ヶ月 | 最短3営業日 |
| 売却価格 | 市場価格の90~100% | 市場価格の70~90% |
| 家具家電 | 撤去必要 | そのまま買取 |
| 仲介手数料 | 3~5% | 不要 |
一般売却のメリット: 高値で売却できる可能性
一般売却のデメリット: 原状回復費用(680万円)と時間(36ヶ月)がかかる
専門買取のメリット: 原状回復不要・最短3営業日成約・費用ゼロ
専門買取のデメリット: 売却価格が市場価格より10~30%低い
**買取価格は市場価格の7090%が目安**ですが、原状回復費用(680万円)と時間コストを考慮すると、専門買取の方が総合的にメリットが大きいケースが多数です。
専門買取業者を選ぶ3つのポイント
民泊撤退支援の専門業者を選ぶ際は、以下の3点を確認しましょう。
【ポイント1】民泊・旅館業の撤退支援実績があるか
- 豊島区内での買取実績があれば、地域特性を理解している証拠
- 規制強化の影響を踏まえた適正な査定が期待できる
【ポイント2】現況渡し(家具家電付き)で買取可能か
- ベッド・冷蔵庫・洗濯機などの家具家電をそのまま買取
- 撤去費用(5~15万円)を節約できる
【ポイント3】1Rから5棟一括まで対応しているか
- 複数物件を所有している場合、一括買取でスムーズに撤退可能
- 規模に応じた柔軟な対応ができる業者を選ぶ
→ 豊島区民泊の買取相場と高額売却のコツはこちら(関連記事)
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まとめ｜豊島区の120日規制で撤退判断は早めに
豊島区の民泊規制強化(2026年12月施行・年間120日制限)により、多くの民泊事業者が撤退を検討しています。
撤退すべきか判断する3つの基準:
- 120日営業で黒字化できるか
- ローン返済に支障はないか
- 管理負担を続けられるか
1つでもNOがある場合、早期の撤退を推奨します。
撤退費用と期間:
- 通常の撤退: 680万円、23ヶ月
- 現況渡し買取: 費用ゼロ、最短3営業日
現況渡し買取のメリット:
- 原状回復費用(6~80万円)が不要
- 家具家電の撤去費用(5~15万円)も不要
- 最短3営業日で成約・現金化
規制強化の施行まで約1年。早めの判断と行動が、損失を最小限に抑える鍵となります。
豊島区の民泊撤退でお困りの方は、民泊・旅館業撤退支援の専門業者への無料査定をご検討ください。