豊島区で民泊を運営している方、あるいは新規開業を検討している方にとって、2026年7月に施行予定の条例改正は極めて大きな影響を与えます。営業日数が年間180日から120日へと大幅に制限されることで、採算性が根本から変わる可能性があります。本記事では、豊島区の実データに基づき、120日規制下でも採算が取れる条件を具体的な数字で検証します。
豊島区の民泊は採算取れる?2026年7月から年間120日規制の衝撃
結論:家賃10万円以下なら黒字化の可能性あり
結論から言えば、豊島区の民泊で120日規制下でも黒字化できるのは、家賃が月8万円以下、かつ平均宿泊単価が1.5万円以上を維持できる物件に限られます。
豊島区の民泊市場データによると、平均稼働率は75%、平均宿泊単価は約1.2万円です。年間120日の営業制限下では、実稼働日数は120日×75% = 90日となります。
この条件で試算すると:
- 年間売上:1.2万円×90日 = 108万円
- 一般的な固定費(家賃10万円の場合):年間約150万円
- 営業利益:-42万円(赤字)
従来の180日規制なら年間売上162万円で黒字化できていた物件が、120日規制では構造的に赤字になるケースが多発すると予想されます。
豊島区の条例改正の内容と影響
2026年7月施行:180日→120日に制限(既存物件も適用)
豊島区は2025年11月、民泊条例の改正案を発表しました。主な内容は以下の通りです:
- 営業日数の制限:年間180日→120日
- 既存物件にも遡及適用(新規物件だけでなく、現在営業中の物件も対象)
- 区内約7割のエリアで新設禁止
- 施行時期:2026年7月(当初の2026年12月から前倒し)
この改正は、当初案の「年間84日(夏休み・冬休み限定)」から修正されたものの、既存事業者への影響は甚大です。日本経済新聞
事業者の声「採算取れない」
豊島区の民泊数は2025年9月時点で約1,807件と23区で2番目に多く、池袋エリアを中心に急増してきました。しかし、民泊事業者協議会は記者会見で「条例が施行されれば民泊収入は半分以上減ってしまう。真面目な事業者が割りを食う」と訴えています。朝日新聞
年間120日では採算が合わないため、適法に営業している事業者が撤退し、違法な「闇民泊」が増加する懸念も指摘されています。
【収支シミュレーション】豊島区の民泊で採算が取れる条件
年間120日規制下の収支モデル(1R想定)
豊島区の民泊(1R・約25㎡想定)の収支を、従来の180日規制と新規制の120日規制で比較します。
【条件】
- 平均稼働率:75%(豊島区の実績データ)
- 平均宿泊単価:1.2万円
- 家賃:月10万円
- 運営代行費用:売上の20%
- 清掃費:1回5,000円
- 光熱費・その他:月2万円
| 項目 | 従来(180日規制) | 新規制(120日規制) |
|---|---|---|
| 稼働可能日数 | 180日 | 120日 |
| 実稼働日数(稼働率75%) | 135日 | 90日 |
| 年間売上(単価1.2万円) | 162万円 | 108万円 |
| 運営代行費用(20%) | 32万円 | 22万円 |
| 清掃費(1回5,000円) | 68万円 | 45万円 |
| 家賃(月10万円×12) | 120万円 | 120万円 |
| 光熱費・その他 | 24万円 | 24万円 |
| 固定費合計 | 244万円 | 211万円 |
| 営業利益 | -82万円(赤字) | -103万円(赤字) |
※より正確には、固定費合計は運営代行費用を除いた212万円(従来)、189万円(新規制)となります。
この試算では、従来規制でも赤字ですが、新規制ではさらに赤字幅が拡大します。
採算が取れる3つの条件
120日規制下でも黒字化を実現するには、以下の3つの条件を満たす必要があります:
1. 家賃が月8万円以下
家賃は最も大きな固定費です。月10万円を8万円に抑えられれば、年間24万円のコスト削減になります。
2. 平均宿泊単価が1.5万円以上
宿泊単価を1.2万円から1.5万円に引き上げられれば:
- 年間売上:1.5万円×90日 = 135万円(+27万円)
豊島区は池袋というポップカルチャーの街を抱え、インバウンド需要が高いエリアです。差別化した内装やサービスで単価アップは可能です。
3. 運営代行費用を15%以下に抑える
運営代行費用を20%から15%に削減できれば:
- 代行費用:108万円×15% = 16万円(▲6万円)
自主運営に切り替えるか、複数物件をまとめて委託することでコスト削減できます。
【黒字化シミュレーション】
上記3条件を満たした場合:
- 年間売上:135万円
- 固定費:約110万円(家賃8万円、代行費15%、その他)
- 営業利益:+25万円(黒字)
[採算が取れない場合は早期撤退の検討を。無料査定で現況買取が可能]
上記の条件を満たせない物件は、条例施行後に赤字が拡大する可能性が高いです。2026年6月までに撤退を決断すれば、まだ売却先を見つけやすい状況です。
採算が取れない場合の選択肢|撤退支援サービス
赤字判定フローチャート
以下のフローチャートで、あなたの物件が継続すべきか撤退すべきかを判断できます:
【ステップ1】現在の家賃は?
↓
月8万円以下 → ステップ2へ
月8万円超 → 赤字リスク高、撤退検討
【ステップ2】平均宿泊単価は?
↓
1.5万円以上 → 継続可能
1.2万円未満 → 単価アップ or 撤退検討
【ステップ3】条例施行後の収支試算
↓
年間30万円以上の赤字予想 → 撤退推奨
黒字or小幅赤字 → 継続検討可能
条例改正前(2026年6月まで)に決断するメリット:
- 物件の売却先を見つけやすい(規制前なら買い手がつきやすい)
- 赤字を垂れ流す期間を最小化できる
- 撤退費用を抑えられる可能性が高い
2026年7月以降は、豊島区内の民泊物件が一斉に市場に出る可能性があり、売却価格が下がるリスクがあります。
現況渡しで撤退費用ゼロの方法
通常、民泊を撤退する際には以下の費用が発生します:
- 原状回復費用:20〜50万円
- 家具・備品処分費用:5〜10万円
- 清掃費用:3〜5万円
合計:30〜65万円
しかし、現況渡しでの買取サービスを利用すれば、これらの費用をゼロに抑えることが可能です。
StayExitの撤退支援サービスの特徴:
- 買取/借上げ/仲介の3つの選択肢から最適な方法を提案
- 原状回復不要・家具残置OKで、撤退費用が大幅に削減
- 最短3営業日で成約、赤字期間を最小化
- 区分1Rから複数棟まで対応可能
豊島区の場合、条例改正により採算が取れなくなる物件が急増することが予想されます。早めに無料査定を依頼し、現在の物件価値を把握しておくことをおすすめします。
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詳しくは StayExit 民泊買取サービス をご覧ください。
【まとめ】
- 豊島区の民泊は2026年7月から年間120日規制が施行
- 黒字化できるのは家賃8万円以下、単価1.5万円以上の物件のみ
- 条件を満たせない物件は赤字リスクが高く、早期撤退の検討を
- 現況買取なら撤退費用ゼロで、最短3営業日で成約可能
【参考文献・出典】