【2026年最新】豊島区の民泊撤退完全ガイド｜84日制限と最短売却の方法 -

豊島区で民泊を運営されている方の中には、2025年11月に公表された条例改正案に驚かれた方も多いのではないでしょうか。2026年12月施行予定の新条例では、年間営業日数が180日から84日へと半減し、既存施設にも遡及適用される見込みです。本記事では、豊島区の最新規制動向、84日制限下の収支シミュレーション、撤退を判断すべきケース、具体的な手続きの流れ、そして原状回復費用を抑えて最短で現金化できる売却方法まで、実例とデータを基に徹底解説します。撤退後の選択肢に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

豊島区の民泊規制強化と84日制限の衝撃【2026年12月施行】

豊島区では2025年11月、民泊の営業日数を年間84日に制限する条例改正案が公表され、民泊事業者に大きな衝撃を与えています。既存施設への遡及適用も予定されており、2026年12月施行後は全ての民泊が年間84日しか営業できなくなります。

豊島区の条例改正「3つの激変ポイント」

豊島区の条例改正には、民泊事業者にとって致命的な3つの変更点があります。

①180日→84日への半減
住宅宿泊事業法では年間180日の営業日数制限が設けられていますが、豊島区では独自の上乗せ条例により84日へとさらに制限されます。これは年間収益が50%以上減少することを意味し、多くのオーナーが赤字転落のリスクに直面しています。

東洋経済オンライン 2025/09/30によると、豊島区は「住環境の保護」を理由に、23区内で最も厳しい営業日数制限を導入する方針です。

②夏休み・冬休み限定営業
84日の営業可能期間は、夏休み期間(7月20日〜8月31日の約42日間)と冬休み期間(12月20日〜1月10日の約22日間)に限定されます。つまり、春・秋・ゴールデンウィークなど、従来は高稼働だった期間も営業できなくなります。

営業可能期間:

夏休み期間: 7月20日〜8月31日(約42日間)
冬休み期間: 12月20日〜1月10日(約22日間)
合計: 年間84日のみ営業可能
その他の期間(春・秋・GW): 営業不可

③既存施設への遡及適用
最も衝撃的なのは、既存施設にも84日制限が適用される点です。日経新聞 2025/12/10によると、経過措置は設けられず、2026年12月の施行時点で全施設が対象となります。

これにより、現在運営中の全ての民泊が2026年12月以降、年間84日しか営業できなくなります。「既存施設は対象外」とした墨田区とは対照的な厳しい措置です。

なぜ豊島区は84日に制限したのか?(背景と目的)

豊島区が全国でも類を見ない厳しい規制を導入する背景には、深刻な近隣トラブルの増加があります。

苦情の増加
豊島区公式HPによると、騒音・ゴミ出しルール違反による住民からの苦情が2024年には年間200件を超えました。特に池袋駅周辺や大塚駅周辺では、深夜の騒音や路上でのゴミ放置が問題となっています。

住環境の保護
豊島区には住居専用地域が多く、住民の生活環境を守ることが最優先課題とされています。区は「180日制限でも苦情が減らない」と判断し、さらなる規制強化に踏み切りました。

180日制限の実効性の低さ
住宅宿泊事業法の180日制限は、平日も営業できるため民泊事業者にとって十分な収益機会がありました。しかし、豊島区では「180日でも過剰」と判断し、観光需要の高い夏休み・冬休みのみに限定することで、住環境への影響を最小化する方針です。

他区との比較
日経新聞 2025/12/12によると、東京23区全体で規制強化の流れが加速しています。墨田区(年間約100日)、新宿区(週末のみ)、文京区(年間20日)など、各区が独自の上乗せ条例を導入しています。

施行スケジュールと遡及適用の影響

条例改正の具体的なスケジュールは以下の通りです。

施行までのタイムライン:

2025年11月: 区長記者会見で条例改正案を公表(豊島区公式HP 区長記者会見)
2025年12月〜2026年3月: パブリックコメント募集、区議会での審議
2026年4月〜11月: 条例改正案の可決・公布、周知期間
2026年12月中旬: 条例施行、既存施設にも即時適用(経過措置なし)

遡及適用の影響:
現在運営中の全民泊施設が84日制限の対象となるため、「逃げ道」はありません。2026年12月以降は、届出済みの施設であっても年間84日しか営業できなくなります。

これにより、以下のような影響が予想されます:

年間収益が半減以上
固定費(家賃・管理費)を回収できず赤字転落
物件の資産価値が大幅に下落
仲介売却が困難になる可能性

豊島区の営業可能期間カレンダー

84日制限により、営業可能期間は以下のように限定されます。

年間営業カレンダー:

1月1日〜1月10日: 営業可能(冬休み期間)
1月11日〜7月19日: 営業不可
7月20日〜8月31日: 営業可能(夏休み期間)
9月1日〜12月19日: 営業不可
12月20日〜12月31日: 営業可能(冬休み期間)

このカレンダーから分かるように、春(3月〜5月)、秋(9月〜11月)、ゴールデンウィークなど、従来は高稼働だった期間も全て営業不可となります。

【2025年版】東京の民泊規制完全ガイド｜23区の上乗せ条例一覧では、豊島区以外の23区の規制状況も詳しく解説しています。

豊島区の民泊撤退を判断すべき3つのケースと収支シミュレーション

84日制限により、多くの民泊オーナーが撤退を検討せざるを得ない状況に追い込まれています。以下の3つのケースに該当する場合、早期の撤退判断が重要です。

ケース①:84日制限で年間収益が半減し赤字転落確実

84日制限が民泊の収支に与える影響を、具体的なシミュレーションで確認しましょう。

改正前の収支(年間180日営業):

項目	金額(年間)
年間売上	180万円
詳細	稼働率70%×1泊単価7,000円×年間180日
年間経費	100万円
内訳	家賃60万+光熱費12万+清掃費18万+その他10万
年間営業利益	80万円(黒字)

改正後の収支(年間84日営業):

項目	金額(年間)
年間売上	84万円
詳細	稼働率70%×1泊単価7,000円×年間84日
年間経費	100万円
内訳	固定費は変わらず
年間営業利益	▲16万円(赤字転落)

赤字転落の要因:
家賃・光熱費・管理費などの固定費は、営業日数に関わらず年間を通じて発生します。84日では固定費を回収できず、年間16万円の赤字となります。

さらに、清掃費やプラットフォーム手数料などの変動費も考慮すると、実際の赤字額はさらに拡大する可能性があります。

ケース②:夏冬休み限定営業で稼働率が極端に不安定

84日制限のもう一つの深刻な問題は、営業期間が夏休み・冬休みに限定されることで、稼働率が極端に不安定になる点です。

営業期間別の稼働率:

夏休み期間(7月20日〜8月31日): 稼働率80%
- 学生・ファミリー層の需要が高く、価格も上昇
- ただし、競合も多く価格競争が激化
冬休み期間(12月20日〜1月10日): 稼働率60%
- 年末年始の需要のみ
- 1月に入ると需要が急減
その他の期間(春・秋・GW): 営業不可
- 収益ゼロ
- 固定費のみが発生し続ける

稼働率の不安定性がもたらすリスク:

春・秋の営業不可期間(8ヶ月間)の固定費を、夏冬の2ヶ月間で回収する必要がある
夏休みに予想外のトラブル(台風・コロナなど)が発生すると、年間収支が大幅に悪化
資金繰りが困難になり、固定費の支払いが滞るリスク

ケース③:既存施設への遡及適用で「逃げ道なし」

豊島区の条例改正で最も厳しいのは、既存施設への遡及適用です。

遡及適用の3つの影響:

①経過措置なし
2026年12月施行時点で、全施設が84日制限の対象となります。「既存施設は対象外」という救済措置はありません。

②新規届出の停止リスク
条例施行後は、新規届出が事実上困難になる可能性があります。他区の事例では、規制強化後に新規届出が大幅に減少しています。

③物件の資産価値下落
84日制限により、民泊物件としての価値が大幅に下落します。仲介売却を試みても、買い手が見つかりにくくなるリスクがあります。

撤退判断のチェックリスト(3つの確認項目)

以下の3つの項目を確認し、1つでも「NO」があれば撤退を検討すべきタイミングです。

1. 現在の収支

□ 84日営業で黒字を維持できるか?
計算方法: (年間固定費÷84日)< 1日あたりの売上(稼働率×単価)

2. 営業可能期間の適合性

□ 夏冬休み限定で稼働率70%以上を確保できるか?
□ 春・秋の営業不可期間(8ヶ月間)の固定費を支払えるか?

3. 資金繰り

□ 赤字が続いても1年以上は運転資金を確保できるか?
□ 原状回復費用(50万〜150万円)を負担できるか?

これらの項目に1つでも「NO」がある場合、早期の撤退判断が資産を守る選択肢となります。

豊島区の民泊撤退手続きの完全フロー(5ステップ)

民泊から撤退する際は、適切な手順を踏むことでトラブルを避けられます。以下の5ステップで撤退を進めましょう。

ステップ①:撤退タイミングの決定(3つの選択肢)

撤退のタイミングによって、売却価格や手続きの難易度が大きく変わります。

①2026年4月〜11月(条例施行前)

メリット: 駆け込み売却で市場価格の維持が可能
デメリット: 競合物件の増加により、買い手が見つかりにくくなる可能性
推奨度: ★★★★★(最も有利)

②2026年12月施行直後

メリット: 遡及適用の実際の影響を見極めてから判断できる
デメリット: 市場価格の下落リスク、買い手が大幅に減る可能性
推奨度: ★★★☆☆

③2027年以降

メリット: 時間的余裕を持って判断できる
デメリット: 買取価格の大幅下落リスク、赤字継続による資金ショート
推奨度: ★☆☆☆☆(リスク大)

結論: 2026年4月〜11月の早期撤退が最も有利です。条例施行前であれば、84日制限の影響を受けずに売却できるため、市場価格を維持できます。

ステップ②:ゲスト予約のキャンセル対応(撤退決定から1〜2週間)

撤退を決断したら、まず既存予約のキャンセル対応を行います。

キャンセル手順:

Airbnb・楽天トラベル・Booking.comなどOTAへ連絡
キャンセルポリシーを確認(全額返金or一部返金)
ゲストへ誠実な説明(条例改正による撤退の旨を伝える)
代替宿泊施設の提案(可能であれば)

注意点:

キャンセルが遅れると、ゲストからの評価が悪化し、トラブルに発展する可能性があります
キャンセル料の負担が発生する場合がありますが、誠実な対応を優先しましょう

ステップ③:廃業届の提出(豊島区保健所生活衛生課へ)

民泊を廃業する際は、豊島区保健所生活衛生課へ廃業届を提出する必要があります。

廃業届の提出詳細:

提出期限: 廃業日の10日前まで
必要書類: 廃業届(豊島区指定様式)、届出受理書の写し
提出先: 豊島区保健所生活衛生課(〒170-0013 豊島区東池袋4-42-16)
提出方法: 窓口持参または郵送

豊島区公式サイトで、廃業届の様式をダウンロードできます。

注意点:

廃業届の提出が遅れると、罰則の対象となる可能性があります
廃業日以降は営業できないため、ゲストのキャンセル対応を先に完了させましょう

ステップ④:OTAリスティングの削除と退会手続き

廃業届を提出したら、OTA(オンライン旅行代理店)のリスティングを削除します。

削除すべきプラットフォーム:

Airbnb
楽天トラベル
Booking.com
じゃらん
その他登録しているOTA

削除手順:

各OTAの管理画面にログイン
リスティングを「非公開」または「削除」に設定
アカウント退会手続き(必要に応じて)

注意点:

リスティング削除後もレビューデータは残る場合があります
退会前に、売上データや確定申告用の資料をダウンロードしておきましょう

ステップ⑤:原状回復or現況渡しの選択

撤退方法によって、原状回復の必要性が異なります。

原状回復が必須のケース:

仲介売却を選択する場合
賃貸転用(通常賃貸・マンスリー賃貸)を選択する場合

現況渡しOKのケース:

買取を選択する場合(家具・設備をそのまま引き渡し可能)

原状回復費用は1Rで50万〜80万円、1LDKで100万〜150万円かかるため、買取を選択することで大幅なコスト削減が可能です。

民泊の査定方法と相場｜営業権の評価と必要書類を解説では、売却時の査定ポイントを詳しく解説しています。

豊島区の民泊撤退後の3つの選択肢と費用・期間比較

民泊から撤退する際、大きく分けて3つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。

選択肢①:仲介売却(市場価格重視、原状回復必須)

仲介売却は、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。

メリット:

市場価格の90〜110%で売却可能
高値での売却を狙える
複数の買い手候補から条件の良い相手を選べる

デメリット:

原状回復費用50万〜150万円が必須
売却期間3〜6ヶ月かかる
仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)が必要
84日制限により買い手が見つかりにくい
内覧対応や書類準備の手間がかかる

向いている人:

時間に余裕がある
高値売却を最優先したい
条例施行前(2026年11月まで)に売却できる見込みがある
原状回復費用を負担できる

選択肢②:買取(最短現金化、現況渡しOK)

買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。

メリット:

原状回復費用ゼロ(現況渡しOK)
最短3営業日で成約・現金化
仲介手数料不要
ゲストキャンセル・OTA削除のサポート付き(StayExitの場合)
84日制限の影響を受けにくい
条例施行前後のタイミングを問わず柔軟に対応

デメリット:

買取価格は市場価格の60〜80%

向いている人:

最短で現金化したい
原状回復費用を抑えたい
条例施行後(2026年12月以降)も柔軟に対応したい
複数物件を一括で売却したい

豊島区の買取相場(現況渡し):

エリア	物件タイプ	買取相場
池袋駅徒歩10分圏内	1R(20〜25㎡)	1,500万〜2,200万円
大塚駅徒歩10分圏内	1LDK(40〜50㎡)	2,800万〜3,800万円
巣鴨駅徒歩10分圏内	1R(20〜25㎡)	1,200万〜1,800万円

※エリア・築年数・駅距離により変動します

StayExitの買取実績:

1R〜5棟一括対応
最短3営業日成約
現況渡しOK
ゲストキャンセル・OTA削除のサポート無料

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選択肢③:賃貸転用(継続収益、初期費用あり)

賃貸転用は、民泊から通常賃貸またはマンスリー賃貸に切り替える方法です。

メリット:

継続的な賃料収入が得られる
民泊規制の影響を受けない
物件を手放さずに済む

デメリット:

原状回復費用50万〜100万円が必要
マンスリー賃貸への転用は管理規約の確認が必須
入居者募集に1〜2ヶ月かかる
入居者とのトラブルリスクがある
豊島区は賃貸需要が高いものの、競合も多い

向いている人:

物件を手放したくない
長期的な収益を確保したい
池袋・大塚など賃貸需要の高いエリアに物件がある
管理規約でマンスリー賃貸が許可されている

3つの選択肢の比較表

項目	仲介売却	買取	賃貸転用
売却価格・賃料	市場価格の90〜110%	市場価格の60〜80%	月額賃料8万〜15万円
期間	3〜6ヶ月	最短3営業日	1〜2ヶ月
原状回復費用	50万〜150万円	ゼロ(現況渡しOK)	50万〜100万円
仲介手数料	3%+6万円	不要	不要(管理費は別途)
84日制限の影響	買い手が見つかりにくい	影響を受けにくい	影響なし
手間	内覧対応・書類準備が必要	最小限(サポート付き)	入居者募集・管理が必要
向いている人	高値売却優先、施行前売却	最短現金化優先、施行後も柔軟	継続収益確保

マンション民泊売却｜相場と高値売却のポイントでは、マンション民泊特有の売却ポイントを解説しています。

豊島区の民泊買取を利用する5つのメリットと注意点

買取は、最短で現金化したい方や原状回復費用を抑えたい方に最適な選択肢です。具体的なメリットと注意点を確認しましょう。

メリット①:原状回復費用ゼロで50万〜150万円の節約

仲介売却との費用比較をしてみましょう。

費用比較(1LDK物件の場合):

仲介売却: 原状回復費用100万円 + 仲介手数料30万円 = 130万円の負担
買取: 原状回復費用0円 + 仲介手数料0円 = 負担ゼロ

買取を選択することで、130万円の節約が可能です。

メリット②:最短3営業日で成約・現金化

買取の最大のメリットは、スピードです。

買取の流れ(最短3営業日):

1日目: 査定依頼 → 現地調査
2日目: 買取価格提示 → 条件交渉
3日目: 契約 → 決済・現金化

条例施行前後のタイミングを問わず柔軟に対応できるため、撤退スケジュールを自由に設定できます。

メリット③:ゲストキャンセル・OTA削除のサポート付き

StayExitでは、撤退手続きの代行サポートを無料で提供しています。

サポート内容:

ゲスト予約のキャンセル対応
OTAリスティングの削除サポート
廃業届の提出アドバイス

民泊撤退の経験がない方でも、安心して手続きを進められます。

メリット④:1R〜5棟一括対応

複数物件を運営している事業者にとって、一括買取は大きなメリットです。

一括買取のメリット:

個別に売却する手間を削減
複数物件をまとめて査定・成約
撤退スケジュールを一元管理

メリット⑤:仲介手数料不要

仲介売却では、売却価格の3%+6万円+消費税の仲介手数料が必要です。

仲介手数料の計算例(売却価格3,000万円の場合):

仲介手数料: (3,000万円×3%+6万円)×1.1 = 105.6万円

買取では仲介手数料が不要なため、この費用を節約できます。

買取利用時の注意点(買取価格は市場価格の60〜80%)

買取の唯一のデメリットは、買取価格が市場価格の60〜80%になることです。

価格差の比較:

仲介売却: 3,000万円(市場価格の100%)
買取: 2,100万円(市場価格の70%)
価格差: 900万円

ただし、以下の費用を考慮すると、実質的な差は縮まります。

総合的な費用対効果:

仲介売却: 3,000万円 – 原状回復費用100万円 – 仲介手数料106万円 = 2,794万円
買取: 2,100万円 – 費用ゼロ = 2,100万円
実質的な差: 694万円

高値売却を優先する場合は条例施行前に仲介売却を、最短現金化を優先する場合は買取を選択しましょう。複数社へ査定依頼し、買取価格を比較することをおすすめします。

一棟民泊売却｜相場と売却方法を徹底解説では、一棟物件の売却ポイントを詳しく解説しています。

よくある質問(FAQ)

Q1: 既存施設にも84日制限が適用されますか?

A: はい、2026年12月の条例施行時点で全施設が対象となります。経過措置はなく、遡及適用されます。現在運営中の民泊も、2026年12月以降は年間84日しか営業できなくなります。

Q2: 84日はいつの期間ですか?

A: 夏休み期間(7月20日〜8月31日の約42日間)と冬休み期間(12月20日〜1月10日の約22日間)の合計84日間前後です。詳細な期間は条例施行後に確定しますが、春・秋・ゴールデンウィークは営業不可となります。

Q3: 条例施行前に売却すべきですか?

A: はい、2026年4月〜11月の早期売却が推奨されます。条例施行後は84日制限により物件の資産価値が下落し、買い手が見つかりにくくなるリスクがあります。特に仲介売却を検討している場合、条例施行前の駆け込み売却が有利です。

Q4: 現況渡しOKの買取とは?

A: 民泊の設備・家具をそのまま残した状態で売却できる買取方法です。原状回復費用ゼロで、最短3営業日で成約・現金化が可能です。壁紙の張替えや水回り設備の交換、家具の撤去などが不要なため、50万〜150万円のコスト削減につながります。

Q5: 豊島区以外の物件も買取可能ですか?

A: はい、東京23区・神奈川・千葉・埼玉など首都圏全域の民泊物件の買取に対応しています。1R〜5棟一括まで対応可能です。詳細は無料査定でご相談ください。

まとめ

豊島区の民泊規制強化により、2026年12月から年間営業日数が84日に制限され、既存施設にも遡及適用される見込みです。84日制限下では年間収益が半減し、多くのオーナーが赤字転落のリスクに直面しています。

撤退方法は「仲介売却」「買取」「賃貸転用」の3つがありますが、条例施行前に最短で現金化したい方、原状回復費用を抑えたい方には買取が最適です。現況渡しOKで原状回復費用ゼロ、最短3営業日で成約できるため、条例施行前後のタイミングを問わず柔軟に対応できます。

豊島区の民泊撤退でお悩みの方は、まずは複数社へ無料査定を依頼し、買取価格を比較することをおすすめします。StayExitでは1R〜5棟一括対応、ゲストキャンセル・OTA削除のサポートも無料で提供しています。

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免責事項

本記事の情報は2026年1月12日時点のものです。豊島区の民泊規制や条例改正の詳細は変更される可能性があるため、最新情報は豊島区公式サイトや観光庁民泊制度ポータルサイトでご確認ください。

本記事は情報提供を目的としており、法的アドバイスや投資助言を行うものではありません。民泊の撤退や売却に関する最終判断は、専門家(行政書士・不動産業者など)にご相談の上、ご自身の責任で行ってください。

当サイト(StayExit)は、本記事の情報に基づいて生じたいかなる損害についても責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。