豊島区で民泊事業を営んでいる方にとって、2026年12月の条例改正は事業継続に重大な影響を与えます。営業日数が180日から120日に制限されることで、多くの事業者が撤退を検討しています。この記事では、豊島区の民泊売却相場、最短での売却方法、具体的な手続きの流れまで解説します。
豊島区の民泊売却が急増している理由｜2026年12月120日規制の影響
豊島区では、民泊規制の大幅な強化により、多くの事業者が売却・撤退を決断しています。その背景にある条例改正の内容と、事業への影響を見ていきましょう。
2026年12月施行の条例改正で営業日数が180日→120日に
豊島区は、2026年12月中旬から民泊の営業日数を大幅に制限する条例改正を施行予定です。
改正内容の詳細
- 営業日数: 年間180日 → 120日に制限
- 営業可能期間: 7月1日〜8月31日(62日間)、12月1日〜2月末(91日間)のうち120日まで
- 施行日: 2026年12月中旬施行予定
- 遡及適用: 既存施設にも適用されるため、現在営業中の民泊も新ルールに従う必要がある
影響の大きさ
営業日数が約33%減少することで、年間売上が大幅に減少します。特に既存事業者にとって、遡及適用により突然の事業環境悪化に直面することになります。
出典: 豊島区公式HP、StayExit記事
※2025年1月時点の情報です
収支シミュレーション: 120日制限で赤字転落するケース
営業日数の制限は、収支に直接的な影響を与えます。以下は豊島区の民泊を想定した試算例です。
試算例(モデルケース)
物件条件(仮定)
- 物件: 1LDK(50㎡)
- 稼働率: 60%
- 平均単価: 12,000円/泊
- 年間支出: 2,400,000円(家賃1,800,000円+その他600,000円)
180日営業の場合
- 実稼働日数: 180日 × 60% = 108日
- 年間売上: 108日 × 12,000円 = 約1,296,000円
- 収支: 1,296,000円 – 2,400,000円 = ▲1,104,000円(赤字)
120日営業の場合(改正後)
- 実稼働日数: 120日 × 60% = 72日
- 年間売上: 72日 × 12,000円 = 約864,000円
- 収支: 864,000円 – 2,400,000円 = ▲1,536,000円(赤字拡大)
売上減少率: 約33%減少
※これは試算例(モデルケース)であり、実際の収支は物件条件、立地、稼働率、単価設定、運営コスト等により大きく異なります。実際の事業判断には個別の収支シミュレーションが必要です。
このように、120日制限により既に赤字だった物件はさらに赤字が拡大し、事業継続が極めて困難になります。
豊島区の民泊売却相場と実際の売却事例
豊島区の民泊は実際にいくらで売却できるのでしょうか。売却相場と実際の事例を見ていきましょう。
豊島区の民泊売却相場(2025年1月時点)
民泊物件の売却価格は、営業実績と物件条件により大きく異なります。
売却価格の決定要因
- 立地: 池袋駅徒歩圏内、主要駅へのアクセス
- 営業実績: 年間営業利益、稼働率
- 物件条件: 築年数、間取り、収容人数、設備
- 規制リスク: 2026年12月規制の影響度
相場の目安
- 高収益物件(年間営利200万円以上): 500万円〜1,400万円
- 池袋駅至近、稼働率70%以上、営業実績が安定している物件
- 中収益物件(年間営利100万円〜200万円): 300万円〜600万円
- 主要駅徒歩10分圏内、稼働率50〜70%の物件
- 低収益・赤字物件: 100万円〜300万円(または買取価格次第)
- 立地が悪い、または規制強化で収益悪化が確実な物件
注意点: 2026年12月の規制強化が近づくにつれ、売却価格が下落する可能性があります。早期の売却判断が重要です。
実際の売却事例(豊島区)
以下は、実際に売却・譲渡された豊島区の民泊物件の事例です。
事例1: 池袋エリアの高収益1LDK民泊
- 売却価格: 1,400万円
- 営業利益: 476万円/年
- 期待利回り: 81%、投資回収3.4年
- 特徴: 池袋駅至近の好立地、高稼働率
- 出典: 民泊投資物件情報
事例2: 駅徒歩5分の5人収容民泊
- 売却価格: 650万円
- 年間営利: 245万円
- 特徴: インバウンド人気エリア、稼働率良好
- 出典: BATONZ
事例3: 稼働率86%の5名収容民泊
- 売却価格: 500万円
- 年間営利: 218万円
- 稼働率: 86%
- 出典: TRANBI
これらの事例から、営業実績が良好な物件は高値で売却できる一方、規制強化の影響を受ける物件は早期の売却判断が求められることが分かります。
豊島区の民泊を最短で売却する方法｜現況渡しOK買取サービス
民泊物件を売却する方法は大きく分けて2つあります。通常の仲介売却と、買取サービスです。それぞれのメリット・デメリットを比較しましょう。
通常売却 vs 買取サービスの比較
| 項目 | 通常売却(仲介) | 買取サービス |
|---|---|---|
| 売却期間 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 |
| 原状回復費用 | 50万円〜100万円以上 | 0円(現況渡しOK) |
| 手続きの手間 | 内見対応、買主交渉等が必要 | 手続き代行あり |
| 売却価格 | 市場相場 | 市場相場の70〜85%程度 |
| 確実性 | 買主が見つからないリスクあり | 買取確定 |
買取サービスが向いているケース
- 2026年12月規制前に早期撤退したい: 時間的余裕がない
- 原状回復費用を抑えたい: 民泊仕様のまま引渡しOK
- 売却手続きの手間を最小化したい: 内見対応や買主交渉が不要
- 確実に現金化したい: 買主が見つからないリスクを避けたい
通常売却は市場相場で売却できる可能性がありますが、時間と手間がかかります。一方、買取サービスは売却価格が市場相場より若干低くなりますが、最短3営業日で確実に現金化でき、原状回復費用0円というメリットがあります。
売却手続きの流れ(買取サービスの場合)
買取サービスを利用した場合の具体的な流れを見ていきましょう。
ステップ1: 無料査定(即日〜3営業日)
- 物件情報を提出
- 住所、間取り、築年数
- 営業実績(売上、稼働率、営業利益等)
- 物件写真、届出番号
- 査定額の提示
- 営業実績と物件条件を元に査定
- 即日〜3営業日で査定結果を連絡
ステップ2: 契約・引渡し(最短3営業日)
- 買取条件の合意
- 買取価格、引渡し日等の条件確認
- 売買契約の締結
- 契約書の作成・署名
- 物件引渡し
- 現況渡しOK: 家具・設備・民泊仕様のまま引渡し
- 原状回復費用不要
ステップ3: 廃業手続きサポート
買取サービスでは、民泊事業の廃業手続きもサポートしてくれます。
- 住宅宿泊事業廃止届の提出サポート: 届出書類の作成・提出を代行
- 予約済みゲストのキャンセル対応サポート: ゲストへの連絡をサポート
- OTAリスティング削除サポート: Airbnb、Booking.com等のリスティング削除をサポート
これらのサポートにより、スムーズに撤退を完了できます。
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まとめ: 豊島区の民泊は2026年12月規制前の売却がベスト
豊島区では2026年12月中旬から営業日数が180日→120日に制限され、既存施設にも遡及適用されます。この規制により多くの民泊が赤字転落し、事業継続が困難になります。
重要ポイント
- 規制強化で収益が約33%減少: 120日制限で年間売上が大幅減
- 豊島区の民泊売却相場: 300万円〜1,400万円(営業実績による)
- 最短3営業日で売却可能: 現況渡しOK買取サービスで原状回復費用0円
規制強化前の早期売却が、損失を最小化する最善の選択です。売却を検討されている方は、2026年12月の施行前に早めの行動をおすすめします。
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※本記事は2025年1月時点の情報に基づいています。最新の規制内容については、豊島区公式HPや担当課にご確認ください。