【2025年版】東京の民泊規制完全ガイド｜23区の上乗せ条例一覧と最新動向 -

東京都内で民泊事業を検討されている方、または既に運営されている方にとって、複雑な規制の理解は事業の成否を左右する重要なポイントです。この記事では、東京23区における民泊規制の最新情報を網羅的に解説します。

東京都の民泊規制とは？基本ルールと上乗せ条例の仕組み

東京で民泊事業を行うには、国の法律である「民泊新法」と、各自治体が独自に定める「上乗せ条例」の両方を理解する必要があります。

民泊新法(住宅宿泊事業法)の基本ルール

2018年6月に施行された民泊新法は、全国共通の民泊運営ルールを定めています。主な内容は以下の通りです。

年間180日以内の営業制限: 1年間で営業できるのは最大180日まで
届出制度: 都道府県知事への事前届出が必須(許可制ではなく届出制)
管理業者への委託義務: 家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられる

これらの基本ルールは、東京都内すべてのエリアで適用されます。詳細は国土交通省・観光庁「民泊制度ポータルサイト」で確認できます。

東京都における「上乗せ条例」とは何か

上乗せ条例とは、民泊新法の基本ルールに加えて、各自治体が独自に設ける追加規制のことです。具体的には以下のような内容が定められています。

営業日数のさらなる制限: 180日よりも短い営業期間の設定(例: 週末のみ、約104日)
営業可能区域の限定: 住居専用地域や文教地区での営業制限
家主居住型と家主不在型での差別化: 家主が居住している場合は制限を緩和

重要: 上乗せ条例の有無や内容は区によって異なり、今後変更される可能性があります。2025年1月時点の情報であっても、常に最新情報を確認することが重要です。

なぜ東京は規制が厳しいのか？背景と課題

東京23区で民泊規制が厳しくなっている背景には、以下の要因があります。

近隣トラブルの増加

深夜の騒音問題
ゴミ出しルールの不遵守
不特定多数の出入りによる治安への不安

住環境保全と観光振興のバランス

住民の生活環境を守りながらインバウンド需要に対応する必要性
特に住宅密集地域では住民の理解が得られにくい

違法民泊(闇民泊)の取締強化

届出なしで営業する違法民泊が後を絶たない
2025年11月には新宿区で9事業者に業務停止命令、荒川区では家宅捜索も実施

このような状況から、各区は住民の生活環境を守るため、独自の規制強化に踏み切っています。

【一覧表】東京23区の上乗せ条例を徹底比較(2025年版)

東京23区における民泊規制は区ごとに大きく異なります。ここでは2025年1月時点での最新情報を一覧表でまとめます。

上乗せ条例の有無と営業しやすさの関係(2025年1月時点)

2025年1月時点で上乗せ条例がない区は以下の4区です。

墨田区
北区
葛飾区
江戸川区

これらの区では、民泊新法の基本ルール(年間180日以内)のみが適用されます。ただし、墨田区は届出数が急増しており(2024年時点で1,798件、東京新聞報道)、今後規制強化される可能性があります。

豊島区の特殊状況

豊島区は2025年1月時点では上乗せ条例がありませんが、2026年12月中旬に条例施行予定です(日本経済新聞、朝日新聞報道)。

改正内容: 年間営業日数が180日から84日に制限
営業可能期間: 7月1日〜8月31日、12月20日〜1月10日のみ
重要: 既存施設にも遡及適用される

重要注記: 「上乗せ条例がない」ことは永続的な規制緩和を意味するものではありません。今後の条例改正動向に常時注意が必要です。

営業日数・期間が制限される区(中程度〜厳しい規制)

以下の表は、東京23区の上乗せ条例を比較したものです(2025年1月時点)。

区名	上乗せ条例	営業可能日数(目安)	制限対象区域	家主居住型の扱い	備考
千代田区	あり	約104日(週末+長期休暇)	住居系地域	制限なし	–
中央区	あり	約104日(土曜正午〜月曜正午)	全域	同様の制限	–
港区	あり	約60日(1/15〜3/15)	住居系・文教地区	180日可能	–
新宿区	あり	約104日(金〜日曜)	住宅専用地域	180日可能	2025年11月業務停止命令9事業者
文京区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	近隣説明義務あり
台東区	あり	管理者常駐で180日可	住居系地域	条件付き180日	–
墨田区	なし	180日	なし	180日	届出数急増中(1,798件/2024年)
江東区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
品川区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
目黒区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
大田区	あり(特区)	6泊7日以上	特区制度	特区ルール適用	国家戦略特区
世田谷区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
渋谷区	あり	約84日(制限期間外)	住居系・文教地区	制限あり	–
中野区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
杉並区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
豊島区	2026年12月中旬施行予定	84日(改正後)	全域(施行後)	同様の制限	既存施設にも遡及適用
北区	なし	180日	なし	180日	–
荒川区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	2025年11月条例違反で家宅捜索
板橋区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
練馬区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
足立区	あり	約104日(週末)	住居系地域	180日可能	–
葛飾区	なし	180日	なし	180日	–
江戸川区	なし	180日	なし	180日	–

表注釈:

営業可能日数は目安であり、詳細は各区の条例を確認してください
「家主居住型」は実際に居住している場合に限られ、住民票のみでは認められません
2025年1月時点の情報であり、今後変更される可能性があります

特に厳しい規制が敷かれている区と注意すべき事例

豊島区: 2026年12月中旬から84日制限

豊島区では、2026年12月中旬から上乗せ条例が施行され、営業可能日数が180日から84日(7月1日〜8月31日、12月20日〜1月10日のみ)に制限されます(豊島区公式HP、日本経済新聞、朝日新聞)。

重要なのは、既存施設にも遡及適用される点です。すでに営業している施設も新ルールに従う必要があり、事業継続性に重大な影響を与えます。

新宿区: 業務停止命令9事業者(2025年11月)

新宿区では、条例違反により9事業者に業務停止命令が出されました。週末のみの営業制限を守らず、平日も営業していたケースなどが摘発されています。

荒川区: 条例違反で家宅捜索(2025年11月)

荒川区では、条例で禁止されている平日に営業を続けた民泊事業者に対し、警察が家宅捜索を実施しました(FNN報道)。取締が強化されている実例として注目されます。

2024〜2025年の規制強化の動き｜豊島区・墨田区の最新情報

2024年から2025年にかけて、東京23区では民泊規制強化の動きが加速しています。特に豊島区と墨田区の動向は、既存事業者に大きな影響を与えています。

豊島区の条例改正(2026年12月中旬施行予定)

改正内容の詳細

営業日数: 年間180日 → 84日(約53%減)
営業可能期間: 7月1日〜8月31日(62日間)、12月20日〜1月10日(22日間)のみ
施行日: 2026年12月中旬施行予定
適用範囲: 区内約7割のエリアで新設禁止、既存施設にも遡及適用

背景と影響

豊島区では、近隣トラブルや苦情の増加を受けて条例改正に踏み切りました。既存事業者にとって特に問題なのは、遡及適用により、すでに届出済みの施設も新ルールに従わなければならない点です。

事業継続を検討している既存事業者は、2026年12月中旬までに収益構造の見直しや撤退の判断を迫られることになります。

出典: 豊島区公式HP、日本経済新聞、朝日新聞

※2025年1月時点の情報です

墨田区・荒川区等の規制強化の可能性と動向

墨田区の現状

墨田区は2025年1月時点では上乗せ条例がありませんが、以下の状況から今後の規制強化が懸念されています。

届出数: 1,798件(2024年、東京新聞報道)
苦情件数: 急増傾向(具体的な統計は各区HPで確認)
今後の動向: 届出数・苦情の急増により、豊島区に続く規制強化の可能性

荒川区の取締事例

荒川区では、2025年11月に条例違反の民泊を家宅捜索する事例が発生しました(FNN報道)。条例で禁止されている平日に営業を続けた事業者が摘発され、刑事事件として捜査されています。

他区への波及リスク

豊島区や墨田区の動向は、他の区にも影響を与える可能性があります。特に届出数が多い区や近隣トラブルが増加している区では、今後の条例改正の動きに注意が必要です。

規制強化が既存事業者に与える影響(試算例)

営業日数の制限は、民泊事業の収益性に直接影響します。以下は豊島区を例にした試算です。

豊島区の試算例(モデルケース)

物件条件(仮定)

物件: 1LDK(50㎡)
稼働率: 60%
平均単価: 12,000円/泊

180日営業の場合

年間営業可能日数: 180日
実稼働日数: 180日 × 60% = 108日
年間売上: 108日 × 12,000円 = 約1,296,000円

84日営業の場合(改正後)

年間営業可能日数: 84日
実稼働日数: 84日 × 60% = 50.4日
年間売上: 50.4日 × 12,000円 = 約604,800円

売上減少率: 約53%減少

年間支出の例(参考値)

家賃: 月150,000円 × 12ヶ月 = 1,800,000円
管理費・光熱費・清掃費・その他: 年間約600,000円
合計: 約2,400,000円

収支例

180日営業: 売上1,296,000円 – 支出2,400,000円 = ▲1,104,000円(赤字)
84日営業: 売上604,800円 – 支出2,400,000円 = ▲1,795,200円(赤字拡大)

※これは試算例(モデルケース)であり、実際の収支は物件条件、立地、稼働率、単価設定、運営コスト、家賃按分方法等により大きく異なります。実際の事業判断には個別の収支シミュレーションが必要です。

遡及適用による影響

既存施設にも遡及適用されるため、現在黒字で運営している事業者でも、突然赤字転落するリスクがあります。事業者は撤退や事業モデルの転換を検討する必要に迫られています。

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自分の物件で民泊は可能？確認すべき3つのポイント

東京都内で民泊を始める前に、自分の物件が営業可能かどうかを確認する必要があります。以下の3つのポイントをチェックしましょう。

①物件の所在区と用途地域を確認する

確認ツールの使い方

東京都では、東京都都市計画情報等インターネット提供サービスで物件の用途地域を簡単に確認できます。

確認手順

サイトにアクセス
物件住所を入力
用途地域を確認
該当区の条例と照合

注意が必要な用途地域

第一種・第二種住居専用地域: 多くの区で営業日数制限あり(週末のみなど)
文教地区: 学校周辺での制限が厳しい(営業禁止の場合も)

比較的緩和されるエリア

商業地域・近隣商業地域: 規制が緩い傾向にあり、営業しやすい

②家主居住型か家主不在型かで規制が変わる

民泊は「家主居住型」と「家主不在型」に分類され、規制内容が大きく異なります。

家主居住型の定義

民泊実施期間中、住宅に住民票を有し実際に居住していること
住民票があるだけではNG(実態要件が重要)
不在時も年間営業日数の半分以上は居住していることが目安

家主不在型の場合

住宅宿泊管理業者への委託が義務
多くの区で営業日数制限が厳しい

規制の違いの例

港区: 家主不在型は約60日、家主居住型は180日可能
新宿区: 家主不在型は約104日、家主居住型は180日可能

この差は非常に大きく、事業の収益性を左右します。

出典: 国土交通省ガイドライン「住宅宿泊事業法の解釈について」

③自治体の相談窓口で事前確認を行う

相談先

各区の保健所・住宅宿泊事業担当課に相談しましょう。

確認すべき事項

物件の用途地域と営業可能日数
家主居住型・不在型の判定基準
近隣住民への事前説明義務の有無(文京区等で義務化)
必要書類と届出手続きの流れ

マンションの場合の追加確認

管理規約で民泊が禁止されていないか: 多くのマンションで民泊が禁止されています
賃貸物件の場合、オーナーの許可が必要: 無断で民泊を始めると契約違反になります

相談窓口の探し方

各区の公式HPから「住宅宿泊事業」「民泊」で検索すると、担当課の連絡先が見つかります。

規制が厳しいエリアでも民泊を実現する3つの方法

営業日数が制限されるエリアでも、合法的に民泊を運営する方法があります。以下の3つの選択肢を検討しましょう。

方法①家主居住型への切替で180日営業を確保

仕組み

自分自身も物件に居住しながら、空いている部屋を民泊として貸し出す「ハイブリッド運営」です。

メリット

港区・新宿区等で180日営業が可能: 家主不在型の制限を回避
上乗せ条例の制限を回避できる区が多い
ゲストとのコミュニケーションで高評価を獲得しやすい: ホストとして直接対応できる

デメリット

生活スペースの制約: プライバシーの確保が課題
管理の手間: 清掃、ゲスト対応等を自分で行う必要がある
実際に居住している実態が必要: 住民票だけではNG

向いている人

自宅の一部を活用したい人
ゲストとの交流を楽しめる人
副業として民泊を運営したい人

方法②旅館業法(簡易宿所)への転換で年中無休営業

簡易宿所のメリット

営業日数制限なし: 年中無休で営業可能
上乗せ条例の適用外
事業としての信頼性が高い

簡易宿所のデメリット

設備基準が厳格

フロント設置(または代替措置)
消防設備(自動火災報知設備、誘導灯等)
客室面積の基準(33㎡以上等、自治体により異なる)

初期投資が高額

100万円〜300万円程度(物件状況により変動)

用途地域制限

住居専用地域では営業不可の場合が多い

許可取得までの期間

2〜6ヶ月程度

転換が現実的なケース

商業地域・近隣商業地域の物件
既に消防設備が整っている物件
長期的に事業を継続する意思がある

出典: 厚生労働省「旅館業法の概要」

方法③営業期間外はマンスリー賃貸として活用

仕組み

民泊営業可能期間(84日等)は民泊として運営し、それ以外の期間はマンスリー賃貸として活用する「ハイブリッド戦略」です。

メリット

空室リスクを低減: 年間を通じて収益を確保
民泊と賃貸の「いいとこ取り」: 繁忙期は高単価の民泊、それ以外は安定収入

デメリット・注意点

賃貸借契約への切替手続きが必要
ゲストの入替時に清掃・準備の手間
マンスリー賃貸の需要がないエリアでは難しい
民泊と賃貸で法的性質が異なる点に注意

向いている物件

ビジネス街・大学周辺等、マンスリー需要がある立地
営業可能日数が84日〜104日程度の区

撤退を検討すべきケースと最短3営業日での売却方法

規制強化により、民泊事業の継続が困難になるケースが増えています。撤退を選択する場合の判断基準と最適な方法を解説します。

こんなケースは撤退を検討すべき

以下のいずれかに該当する場合、撤退を検討することをおすすめします。

営業日数制限で収支が赤字転落

豊島区等で84日制限が確定し、収支改善の見込みがない
試算の結果、年間収支が継続的に赤字

家主居住型への切替や旅館業転換が困難

自己居住の実態を作れない
簡易宿所への転換に必要な初期投資(100万円〜300万円)が回収できない
用途地域の制限で簡易宿所への転換が不可能

近隣トラブルで業務停止命令のリスク

近隣からの苦情が絶えない
既に自治体から指導を受けている
条例違反のリスクがある

他の事業に資金を振り向けたい

より収益性の高い事業への転換
事業の選択と集中

撤退判断フローチャート

スタート: 現在の民泊事業の状況を確認
  ↓
【質問1】現在の営業可能日数は?
  ├─ 180日 → 【継続推奨】高単価戦略で収益最大化へ
  ├─ 84日〜104日 → 【質問2】へ進む
  └─ 60日以下 → 【質問3】へ進む

【質問2】年間収支は黒字?(試算)
  ├─ YES → 【継続可能】ただし規制強化動向に注意
  └─ NO → 【質問3】へ進む

【質問3】家主居住型・旅館業転換は可能?
  ├─ YES → 【検討】180日営業または年中無休営業へ
  │         ・家主居住型への切替
  │         ・簡易宿所への転換
  │         ・マンスリー賃貸併用
  └─ NO → 【撤退推奨】へ進む

【撤退推奨】最適な撤退方法は?
  ↓
「現況渡しOK」の買取サービスを利用
  ・最短3営業日で成約
  ・原状回復費用0円
  ・1Rから5棟一括まで対応
  ↓
ゴール: スムーズな撤退完了

現況渡しOKの買取サービスとは

民泊事業から撤退する際、通常の売却方法と比較して圧倒的に有利な「現況渡しOK買取サービス」があります。

通常の売却との比較

通常の仲介売却: 売却まで3〜6ヶ月、原状回復費用50万円以上、内見対応の手間
買取サービス: 最短3営業日、原状回復費用不要、手続き代行

現況渡しOK買取サービスの特徴

原状回復費用不要

家具・設備・内装そのままで引渡しOK
民泊仕様のままで買取可能

スピード成約

最短3営業日で成約・現金化
急ぎの撤退にも対応可能

規模対応

1Rから5棟一括まで対応可能
複数物件の一括売却も可能

手続きサポート

予約済みゲストのキャンセル対応サポート
住宅宿泊事業廃止届の提出サポート
OTA(Airbnb、Booking.com等)のリスティング削除サポート

メリット

原状回復費用50万円以上が不要
- 通常、民泊から住宅に戻す際の原状回復費用は50万円〜100万円以上
- 現況渡しならこの費用が丸々削減
時間と手間の削減
- 通常売却の3〜6ヶ月が最短3営業日に短縮
- 内見対応、買主との交渉等の手間が不要
予約対応のストレス軽減
- ゲストキャンセル対応のサポートあり
確実な現金化
- 買取のため売却が確実

こんな方におすすめ

豊島区等の規制強化で撤退を決断した方
原状回復費用を支払う余裕がない方
早急に現金化したい方
撤退手続きをスムーズに進めたい方
次の事業への資金が必要な方

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撤退手続きの流れと注意点

民泊事業から撤退する際は、適切な手続きを踏むことが重要です。

撤退手続きのステップ

予約済みゲストへのキャンセル連絡(遅くとも2週間前)
- 丁寧な説明と謝罪
- 可能であれば代替宿泊施設の案内
- OTAのペナルティに注意
住宅宿泊事業廃止届の提出(事業廃止後10日以内)
- 各都道府県の届出先へ提出
- オンライン申請または郵送
OTA(Airbnb、Booking.com等)のリスティング削除
- すべてのカレンダーをブロック
- リスティングを非公開→削除
原状回復(賃貸の場合)または売却手続き
- 賃貸物件: 原状回復して返却
- 所有物件: 売却または自己使用

注意点

廃止届の提出期限: 事業廃止後10日以内(期限厳守)
ゲストキャンセルのペナルティ: OTAのスーパーホスト資格等への影響
原状回復の範囲: 賃貸借契約書の確認が必要
税務処理: 廃業年度の確定申告に注意

詳細は観光庁「民泊制度ポータルサイト」廃業届の手続きで確認できます。

まとめ: 東京の民泊規制を正しく理解し、最適な選択を

東京23区の民泊事業は、民泊新法(年間180日制限)に加えて各区独自の「上乗せ条例」により、営業条件が区ごとに大きく異なります。

2025年1月時点での重要ポイント

上乗せ条例がない区は4区のみ: 墨田区、北区、葛飾区、江戸川区(ただし今後変更の可能性あり)
豊島区は2026年12月中旬に条例施行予定: 180日→84日に制限、既存施設にも遡及適用
規制強化の動きが加速: 豊島区に続き、墨田区等でも規制強化の可能性
家主居住型・旅館業転換で規制回避の道も: 条件が厳しいが選択肢として存在
撤退を選択する場合は損失を最小化: 「現況渡しOK買取」で原状回復費用ゼロ・最短3営業日成約

東京での民泊事業は、規制環境の変化に柔軟に対応できるかが成否の分かれ目です。継続・転換・撤退のいずれを選択するにせよ、正確な情報に基づいた早期の意思決定が重要です。

規制強化で民泊事業の継続にお悩みの方、撤退を検討されている方へ

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※本記事は2025年1月時点の情報に基づいています。最新の規制内容については、必ず各区の公式HPや担当課にご確認ください。