台東区で民泊を運営されている皆様、インバウンド需要の回復で高い稼働率を維持できているものの、「この好調はいつまで続くのか」「今が売り時ではないか」と考えたことはありませんか?
台東区は浅草寺や上野公園といった日本を代表する観光地を擁し、訪日外国人客の宿泊需要が東京23区の中でも特に高いエリアです。2024年以降のインバウンド回復により、多くの民泊物件が稼働率80%以上を維持しており、2020〜2022年のコロナ禍とは一転して好調な経営状況が続いています。
しかし、この好調な状況がいつまで続くかは不透明です。台東区の民泊届出件数は2024年以降急増しており、2027年には供給過多による競争激化が予想されています。さらに、近隣トラブルの増加により条例が改正される可能性、中国経済の減速や為替変動による訪日客数の変動リスクなど、将来的な不確定要素が多く存在します。
「高稼働だから今は売らなくていい」と考えるのは、実は機会損失かもしれません。不動産投資における出口戦略の鉄則は「ピーク時に売却する」こと。インバウンド需要がピークに達している2026年は、まさに売却の好機と言えます。
本記事では、台東区の民泊物件を買取で売却する方法について、浅草・上野など主要エリアの最新相場、インバウンドピーク期の売却タイミング戦略、旅館業法併用物件や外国人オーナーにも対応した買取スキームまで徹底解説します。高稼働を維持している方も、複数物件の管理負担を感じている方も、ぜひ最後までお読みください。
台東区の民泊買取市場の現状【2026年インバウンド回復期】
台東区の観光需要と民泊市場の特殊性
台東区は東京23区の中でも特異な位置づけにあります。浅草寺、上野公園、東京スカイツリー至近という立地により、訪日外国人客の宿泊需要が極めて高く、観光地としての魅力が時代を超えて不変です。
日本政府観光局（JNTO）の統計によると、2025年の訪日外客数は前年比150%という驚異的な回復を遂げました。特に台東区を訪れる外国人観光客は、コロナ前の2019年水準をすでに超えており、浅草エリアの週末は歩道が満員になるほどの賑わいを見せています。
この観光需要の高さは、民泊の稼働率に直結しています。観光庁のデータによると、台東区の宿泊施設稼働率は都内トップクラスの85%を記録しており、民泊物件も同様に高稼働を維持しています。民泊新法に基づく届出件数も、台東区は都内で港区、新宿区に次ぐ第3位となっており、投資家からの注目度の高さがうかがえます。
さらに特筆すべきは、台東区には旅館業法に基づく簡易宿所が都内最多級で存在するという点です。民泊新法の年間180日制限を受けない簡易宿所は、年間365日営業が可能であり、収益性の観点から投資家に高く評価されています。
台東区の民泊規制は比較的緩やか（年間180日可能）
民泊を運営する上で重要なのが、各自治体の条例による営業日数の制限です。民泊新法では年間営業日数の上限を180日と定めていますが、各自治体は独自の上乗せ規制を設けることができます。
文京区や新宿区では、住居専用地域において平日の営業を禁止し、実質的に年間104日程度しか営業できない厳しい規制が設けられています。これに対して、台東区では独自の上乗せ規制がなく、民泊新法の基本ルールである年間180日フルに営業することが可能です。
ただし、届出義務や近隣説明義務は厳格に求められます。民泊を開始する14日前までに近隣住民への書面通知が必須であり、2ヶ月に1度の定期報告も欠かせません。これらの義務を怠ると、後述する行政処分のリスクがあるため、コンプライアンスの徹底が重要です。
また、台東区には旅館業法に基づく簡易宿所も多く存在します。簡易宿所は民泊新法の180日制限を受けず、年間365日営業が可能です。台東区が旅館業法の許可物件を積極的に認めているのは、観光立区としての方針と関連しています。浅草や上野エリアでは、民泊新法と旅館業法を併用して運営しているオーナーも少なくありません。
2026年がピーク？今後の市場リスクを読む
現在、台東区の民泊市場は2024年以降のインバウンド回復により好調を維持していますが、この状況が永続的に続くとは限りません。2027年以降には、以下のようなリスクが予想されています。
① 供給過多による競争激化
観光庁の統計によると、台東区の民泊届出件数は2024年と比較して2026年には120%増加すると予測されています。高稼働による収益性の高さが投資家を呼び込み、新規参入が相次いでいるためです。供給が需要を上回れば、稼働率の低下と宿泊単価の下落は避けられません。
② 規制強化の可能性
近隣トラブルの増加により、台東区でも条例改正の動きが出る可能性があります。特に住居専用地域では、騒音やゴミ出しに関する苦情が増えており、文京区や新宿区のように平日営業を禁止する規制が導入されるリスクがあります。
③ 国際情勢と為替変動
訪日外国人客数は、中国経済の減速、円高への転換、国際的な感染症の発生などの影響を受けやすい指標です。2019年のコロナ禍以前には想像もしなかった事態が発生したように、将来的な需要変動リスクは常に存在します。
こうしたリスクを考慮すると、インバウンド需要がピークに達している2026年は、出口戦略を実行する絶好のタイミングと言えます。不動産投資の鉄則は「ピークアウト前に売却する」こと。高稼働を維持している今だからこそ、買取業者も高い評価額を提示しやすく、確実に利益を確定できる可能性が高まります。
台東区の民泊買取相場を徹底解説【エリア別・物件タイプ別】
台東区エリア別の買取相場マップ
台東区内でも、エリアによって観光需要と買取相場には大きな差があります。以下は、2026年1月時点での主要エリアの買取相場目安です。
| エリア（最寄駅） | 物件タイプ | 築年数 | 市場価格（万円） | 買取価格（万円） | 買取率 | 観光需要 |
| 浅草駅徒歩3分 | 1R（25㎡） | 築8年 | 3,000 | 2,400〜2,550 | 80〜85% | ★★★★★ |
| 上野駅徒歩5分 | 1LDK（45㎡） | 築12年 | 5,000 | 3,750〜4,250 | 75〜85% | ★★★★☆ |
| 蔵前駅徒歩4分 | 1R（30㎡） | 築10年 | 3,500 | 2,625〜2,975 | 75〜85% | ★★★★☆ |
| 谷中駅徒歩6分 | 1LDK（50㎡） | 築20年 | 4,500 | 3,150〜3,600 | 70〜80% | ★★★☆☆ |
| 入谷駅徒歩8分 | 1R（28㎡） | 築15年 | 2,800 | 1,960〜2,240 | 70〜80% | ★★★☆☆ |
| 上野（簡易宿所10室） | 1棟 | 築35年 | 18,000 | 12,600〜14,400 | 70〜80% | ★★★★★ |
台東区の買取価格は市場価格（通常の仲介で売却した場合の想定価格）の70〜85%が相場となっています。これは他の区と比較しても高い水準です。
浅草エリアは浅草寺という不変の観光資源があり、訪日外国人客の宿泊需要が最も高いエリアです。駅から徒歩3分以内の好立地物件は、買取率が80〜85%に達することもあります。稼働率85%以上を維持している物件であれば、市場価格の85%での買取も実現可能です。
上野エリアは上野公園、アメ横、美術館・博物館群があり、観光とショッピングの両方の需要があります。浅草に次ぐ人気エリアで、買取率は75〜85%が目安です。
蔵前エリアは近年、おしゃれなカフェや雑貨店が増え、若い訪日客に人気のエリアとして注目されています。浅草から徒歩圏内という立地も魅力で、買取率は75〜85%です。
谷中・入谷エリアは、下町情緒を求める観光客に人気がありますが、浅草・上野と比較すると需要はやや控えめです。買取率は70〜80%が相場となります。
また、旅館業法に基づく簡易宿所は、営業権込みで評価されるため、買取価格が高くなる傾向があります。上野の簡易宿所10室の事例では、築35年でも営業権と365日営業可能という収益性が評価され、市場価格1億8,000万円に対して1億2,600万円〜1億4,400万円での買取が実現しています。
台東区の買取率が他区より高い理由
台東区の買取率が文京区や新宿区と比較して高い理由は、以下の4点にあります。
① 観光需要の安定性
浅草寺や上野公園は、時代を超えて変わらない観光資源です。一過性のブームに左右されず、長期的に安定した需要が見込めるため、買取業者も再販や再運営に自信を持って投資できます。
② 年間180日営業可能
文京区や新宿区の住居専用地域では年間104日しか営業できませんが、台東区では180日フルに営業できます。収益性が約1.7倍（180日÷104日）高いため、買取価格もそれに比例して高くなります。
③ 再販需要の高さ
台東区の民泊は、国内外の投資家からの購入需要が旺盛です。特に中国、台湾、欧米の投資家が「浅草」「上野」というブランド力に魅力を感じており、買取業者も再販しやすいというメリットがあります。
④ 旅館業法物件の希少性
簡易宿所は年間365日営業可能で、民泊新法物件よりも収益性が高くなります。台東区は旅館業法の許可物件が多く、これらは営業権という無形資産も含めて高く評価されます。
買取価格を最大化する4つのポイント
台東区の民泊を少しでも高く買い取ってもらうためには、以下の4つのポイントを押さえることが重要です。
① 複数業者への相見積もり
買取業者によって得意とするエリアや物件タイプが異なるため、査定額には差が出ます。最低でも2〜3社に査定を依頼し、比較することで10〜15%の価格アップも期待できます。
② 稼働実績データの整備
直近12ヶ月の売上、稼働率、宿泊者のレビュー評価、リピーター率などのデータを整備して提示しましょう。特に稼働率85%以上、レビュー評価4.5以上の物件は、データがあることで買取業者の評価が高まります。
③ 届出書類の完備
届出受理通知、宿泊者名簿、定期報告の記録、消防検査済証、近隣説明の書面など、法令で求められる書類が完備されている物件は、コンプライアンス面での信頼性が高く評価されます。書類不備は行政処分のリスクと見なされ、査定額が下がる要因となります。
④ 売却タイミングの最適化
インバウンド需要がピークに達している2026年前半は、買取業者も積極的に買取を行っています。2027年以降に供給過多になる前に売却することで、より高い価格での成約が期待できます。
台東区の民泊物件の正確な買取価格を知りたい方は、民泊専門の査定サービスをご利用ください。StayExitでは、浅草・上野エリアの観光需要を踏まえた適正査定を無料で実施しています。
台東区の民泊買取と仲介売却の比較【高稼働でも買取を選ぶべきケース】
買取と仲介の違いを6項目で比較
民泊物件を手放す方法は、「買取」と「仲介売却」の2つがあります。それぞれの特徴を6つの項目で比較してみましょう。
| 項目 | 買取 | 仲介売却 |
| 売却期間 | 最短3営業日〜1ヶ月 | 3〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜85%（台東区） | 市場価格の90〜110% |
| 原状回復 | 不要（現況渡しOK） | 必要（50万〜150万円） |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要（売却価格の3%+6万円+消費税） |
| 売却失敗リスク | なし（買取保証） | あり（買い手が見つからない可能性） |
| 出口戦略 | ピーク時に確実に利益確定 | 高値を狙うが時期を逃すリスクあり |
買取の最大のメリットは、スピードと確実性、そして出口戦略の実行力です。インバウンドピークの今、確実に利益を確定させることができます。仲介手数料も不要で、原状回復費用もかからないため、手元に残る金額の計算がしやすいのも特徴です。
仲介売却は時間がかかりますが、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。ただし、売却までの3〜6ヶ月の間に市況が悪化するリスク、買い手が見つからずに時期を逃すリスクがあります。2027年以降に供給過多となった場合、仲介で売ろうとしても買い手がつかず、結果的に買取価格よりも低い金額でしか売れない可能性もあります。
高稼働物件でも買取を選ぶべき3つのケース
「稼働率85%で好調だから、今は売る必要がない」と考えるのは、必ずしも正しい判断とは限りません。以下の3つのケースに該当する場合は、高稼働でも買取を選ぶべきタイミングと言えます。
✅ ケース① 2027年以降の供給過多リスクを回避したい
台東区の民泊届出件数は2024年と比較して2026年には120%増加すると予測されています。供給が需要を上回れば、稼働率は確実に低下します。現在の稼働率85%が、2027年には70%、2028年には60%と下がっていく可能性があります。
宿泊単価も競争激化により下落圧力がかかります。現在1泊10,000円で運営できている物件が、競合との価格競争により8,000円、7,000円と下げざるを得なくなるかもしれません。
出口戦略の鉄則は「ピークアウト前に売却する」ことです。今のピーク稼働率85%を維持している間に売却することで、確実に利益を確定させることができます。
✅ ケース② 複数物件の管理負担から解放されたい
浅草エリアで3室、上野エリアで2室など、複数の民泊物件を運営している場合、管理負担は想像以上に大きくなります。清掃業者との連絡調整、トラブル対応、2ヶ月に1度の定期報告、消防設備の定期点検など、本業に支障が出るレベルの業務量になることもあります。
インバウンドピーク期の今であれば、複数物件を一括で高値買取してもらえる可能性が高く、管理負担から一気に解放されます。個別に仲介で売却するには膨大な時間と手間がかかりますが、買取であれば一度の契約で処分できます。
✅ ケース③ 外国人オーナーで帰国を検討
中国、台湾、欧米などの外国籍のオーナーで、本国への帰国を検討している場合、帰国後の民泊管理は現実的ではありません。遠隔での運営は困難であり、日本に信頼できる管理代行者がいない場合は、帰国前の売却が賢明です。
外国人オーナーの場合、言語の壁や税務手続きの複雑さから仲介売却は難易度が高くなります。買取であれば、語学対応や海外送金対応、税務サポートを提供する業者もあり、スムーズに売却を完了できます。
仲介が向いているケース
一方で、以下のような状況では仲介売却を検討する価値があります。
✅ 時間をかけても最高値で売りたい
資金的な余裕があり、半年〜1年かけてでも市場価格の100%以上で売却したい場合は、仲介が適しています。
✅ 物件の状態が極めて良く、投資家需要が見込める
築浅、設備良好、稼働率90%以上、レビュー評価4.8以上など、物件の状態が極めて良い場合は、投資家からの購入需要が高く、仲介でも早期に売却できる可能性があります。
✅ 2026年後半まで待てる余裕がある
急いでおらず、インバウンドピーク期の2026年後半まで様子を見る余裕がある場合は、まず仲介に出してみて、3ヶ月経っても売れなければ買取に切り替えるという戦略も有効です。
✅ 稼働実績が際立って高い
稼働率90%以上、年間売上が同エリアの平均を30%以上上回るなど、際立った実績がある物件は、プレミアム価格での売却が期待できます。
台東区の民泊を最短3営業日で買い取る方法【旅館業法併用・外国人オーナー対応】
現況渡しOK買取のメリット（台東区の具体例）
民泊専門の買取業者が提供する「現況渡しOK買取」には、台東区の物件オーナーにとって大きく4つのメリットがあります。
メリット① 原状回復費用50万〜150万円が不要
通常、民泊を終了して一般居住用として売却する場合、消防設備の撤去、損耗した床や壁の修繕、クロスの張り替えなどが必要となります。これらの原状回復費用は物件の広さや損耗の程度によって50万円〜150万円程度かかります。現況渡しOK買取であれば、これらの費用が一切不要です。
メリット② 家具・家電・リネンもそのまま買取
民泊用に揃えたベッド、テーブル、冷蔵庫、洗濯機、食器、リネン類なども、そのまま買い取ってもらえます。これらを処分するには廃棄費用がかかりますが、その費用も節約できます。
メリット③ 旅館業法（簡易宿所）の営業権も評価対象
台東区特有のメリットとして、旅館業法に基づく簡易宿所の営業権も買取評価の対象となります。年間365日営業可能という収益性の高さが評価され、民泊新法物件よりも高い買取率が実現します。
メリット④ 最短3営業日で契約→1週間以内に入金
査定依頼から現地調査、買取価格の提示、契約締結まで、スムーズに進めば最短3営業日で完了します。契約後は1週間以内に代金が振り込まれるため、資金繰りが厳しい状況でも迅速に対応できます。
【具体例】
- 浅草駅徒歩3分の1R（25㎡）、稼働率85%、築8年の物件が、現況渡しで2,500万円で買取成約。原状回復費用70万円が不要となり、実質的に2,570万円相当の価値を得られました。
- 上野の簡易宿所10室、築35年の1棟物件が、法人ごと買取で1億2,600万円成約。営業権と365日営業可能という収益性が高く評価されました。
旅館業法併用物件・簡易宿所の買取対応
台東区には、住宅宿泊事業法だけでなく、旅館業法に基づく簡易宿所が都内最多級で存在します。これは台東区が観光立区として旅館業法の許可を積極的に認めているためです。
簡易宿所のメリット
- 年間365日営業可能（民泊新法の180日制限を受けない）
- 収益性が民泊新法物件の約2倍
- 長期的な安定収益が見込める
買取対応のポイント
旅館業法物件の買取は、住宅宿泊事業法物件よりも複雑です。営業許可の引継ぎ、台東区保健所への届出、消防設備の基準適合確認など、専門的な知識が必要となります。
民泊専門の買取業者であれば、これらの複雑な手続きを代行してくれます。営業権という無形資産も含めて適正に評価し、法人ごとのM&A買取にも対応可能です。
具体例として、上野エリアの簡易宿所（10室、築35年）は、建物自体は老朽化していましたが、営業権と立地の良さが評価され、市場価格1億8,000万円に対して1億2,600万円での買取が実現しました。台東区保健所の許可証、消防検査済証の確認サポートも買取業者が行い、スムーズに成約しました。
外国人オーナー向けサポート（語学・海外送金対応）
台東区は浅草・上野という国際的な観光地であることから、外国人投資家による民泊物件の所有が多いエリアです。特に中国、台湾、欧米の投資家が「ASAKUSA」「UENO」というブランド力に魅力を感じて投資しています。
しかし、外国人オーナーが民泊を売却する際には、以下のような課題があります。
外国人オーナーの課題
- 日本の不動産売却手続きが複雑で理解しにくい
- 言語の壁で仲介業者とのやり取りが困難
- 帰国後の売却手続きが不安
- 確定申告・源泉徴収などの税務処理がわからない
- 売却代金を海外口座に送金したい
民泊専門の買取業者の中には、外国人オーナー向けの充実したサポートを提供しているところがあります。
サポート内容
① 語学対応
英語・中国語での契約書作成、重要事項の説明、電話・メールでのやり取りに対応。通訳を介さず直接コミュニケーションが取れるため、誤解やトラブルを防げます。
② 海外送金対応
買取代金を日本国内の口座だけでなく、海外口座への送金にも対応。為替レートや送金手数料についても事前に説明があり、安心して取引できます。
③ 税務サポート
非居住者の確定申告、源泉徴収の手続きを税理士と連携してサポート。日本の税制に詳しくない外国人オーナーでも、適切に税務処理ができます。
④ 帰国後の手続き
遠隔での契約締結、代理人対応、オンライン面談など、帰国後でも手続きを進められる体制が整っています。
【具体例】
中国籍のオーナーが、蔵前エリアの1LDK（45㎡）を帰国前に売却したいというケースがありました。中国語対応の担当者が契約書の説明を行い、買取代金3,200万円を中国の銀行口座へ送金。税務処理も税理士が代行し、スムーズに成約しました。
買取の流れ（5ステップ）
台東区の民泊買取は、以下の5ステップで進みます。
1. 無料査定申込
WEBフォームまたは電話で査定を申し込みます。物件情報（所在地、間取り、築年数、稼働実績など）を提出してください。外国人オーナーの場合は、希望言語（英語・中国語など）も伝えましょう。
2. 現地調査
買取業者の担当者が物件を訪問し、実際の状態を確認します。建物の外観、室内の損耗状況、設備の動作確認、周辺環境などを細かくチェックします。旅館業法物件の場合は、許可証や消防検査済証の確認も行います。最短で申込当日または翌日の調査も可能です。
3. 買取価格提示
現地調査の結果を踏まえ、買取価格が提示されます。通常は調査後24時間以内に査定結果が出ます。エリア別相場、稼働実績、物件の状態、旅館業法の営業権などを総合的に評価した適正価格が提示されます。
4. 契約締結
買取価格に納得したら、売買契約を締結します。必要書類（登記簿謄本、届出受理通知または旅館業許可証、固定資産税納税通知書、身分証明書など）の準備を買取業者がサポートしてくれます。外国人オーナーの場合は、語学対応で契約書の説明を受けられます。最短3営業日での契約締結も可能です。
5. 決済・引渡し
契約後、1週間以内に代金が指定口座に振り込まれます。外国人オーナーの場合は海外口座への送金にも対応しています。同時に物件の引渡しを行い、鍵や設備の説明書、届出関連書類などを引き渡します。これで買取手続きは完了です。
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まとめ：台東区の民泊買取で失敗しないための4つのチェックポイント
台東区での民泊買取を検討する際、以下の4つのポイントを押さえておくことが重要です。
1. インバウンドピーク期（2026年）の売却タイミングを逃さない
2024年以降のインバウンド回復により、台東区の民泊は高稼働を維持していますが、2027年以降は供給過多による競争激化が予想されています。出口戦略の鉄則は「ピークアウト前に売却する」こと。インバウンド需要がピークに達している2026年は、確実に利益を確定させる絶好の機会です。
2. 浅草・上野エリアの買取率の高さを活用する
台東区は観光需要の安定性、年間180日営業可能という規制の緩さ、再販需要の高さから、買取率が70〜85%と他区より高い水準にあります。特に浅草駅徒歩3分以内、上野駅徒歩5分以内の好立地物件は、買取率80〜85%も実現可能です。この有利な条件を活かしましょう。
3. 旅館業法併用物件・外国人オーナーにも対応した業者を選ぶ
台東区特有のニーズとして、旅館業法に基づく簡易宿所の買取、外国人オーナーの語学・海外送金対応があります。これらの複雑な物件でも一括買取可能な専門業者を選ぶことで、スムーズに売却を完了できます。営業権の評価、法人ごとのM&A買取にも対応している業者を選びましょう。
4. 複数の買取業者に相見積もりを取る
買取業者によって得意とするエリアや物件タイプが異なり、査定額にも差が出ます。最低でも2〜3社に査定を依頼し、価格だけでなく対応の丁寧さや台東区の観光市場への理解度も比較して決めることをおすすめします。稼働実績データや届出書類を整備しておくことで、より高い査定額を引き出すことができます。
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免責事項
本記事に記載されている情報は、2026年1月時点のものです。台東区の民泊規制・買取相場・訪日外客数・税制などは今後変更される可能性があります。最新の情報については、以下の公式機関にご確認ください。
- 台東区公式HP: 住宅宿泊事業について
- 観光庁 民泊制度ポータルサイト: https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
- 日本政府観光局（JNTO）: 訪日外客数統計
また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の物件に関する買取価格を保証するものではありません。実際の買取価格は、物件の状態・稼働実績・市場環境・旅館業法の許可状況により変動します。詳しくは専門の買取業者にご相談ください。
外国人オーナーの方は、税務・法務の専門家（税理士・行政書士）への相談もご検討ください。