墨田区で民泊を運営されている皆様、2025年12月に可決された民泊規制条例をご存知でしょうか？
2026年4月1日から、墨田区では非常駐管理の民泊が金曜正午から日曜正午までの週末限定営業に制限されます。年間営業日数は約104日となり、現在の180日から大幅に削減されることになります。
「でも、自分の物件は2026年4月より前に届出済みだから、経過措置で規制対象外のはず」と安心している既存物件オーナーの方も多いかもしれません。確かに、墨田区の条例では既存物件は当面規制対象外となっています。
しかし、本当にそれで安心できるでしょうか？
豊島区では2026年の条例改正により、当初は経過措置で対象外だった既存物件も年間120日に制限されました。墨田区でも同様の追加規制が行われる可能性は否定できません。さらに、新規参入が停止することで既存物件間の競争が激化し、稼働率の低下や宿泊単価の下落が予想されています。
実際、墨田区の民泊廃業率は41%と全国平均の36%を大きく上回っています。規制強化への不安から、既に多くのオーナーが撤退を選択しているのが現状です。
本記事では、墨田区の民泊物件を買取で売却する方法について、2026年4月の条例施行前後の買取相場の違い、既存物件オーナーが今売却すべき理由、押上・錦糸町・両国エリア別の価格目安、そして最短3営業日で現金化する具体的な手順まで徹底解説します。
既存物件で経過措置適用のオーナーも、週末限定対象となる新規物件のオーナーも、ぜひ最後までお読みください。2026年3月までの売却タイミングが、数百万円の価格差を生む可能性があります。
墨田区の民泊買取市場の現状【2026年4月規制強化で激変】
2025年12月可決！墨田区民泊条例の衝撃内容
2025年12月10日、墨田区議会は民泊規制を大幅に強化する条例改正案を全会一致で可決しました。この条例は2026年4月1日から施行されます。
条例の主な内容
- 施行日: 2026年4月1日
- 規制内容: 非常駐管理の民泊は金曜日の正午から日曜日の正午までのみ営業可能（年間約104日に制限）
- 規制対象: 家主不在型（非常駐管理）の民泊施設
- 規制対象外: 家主常駐型の民泊施設
- 既存物件の扱い: 2026年4月1日より前に届出済みの施設は経過措置により当面規制対象外
この規制強化の背景には、民泊施設の急増と近隣トラブルの増加があります。墨田区の民泊届出件数は、2018年の約300件から2024年には約1,750件へと約5.8倍に急増しました。それに伴い、騒音、ゴミ出し、不審者の出入りなどに関する苦情件数も650件を超える水準となり、区は抜本的な規制強化に踏み切りました。
週末限定営業という制限は、東京23区の中でも特に厳しい部類に入ります。文京区や新宿区も同様に年間104日程度の制限を設けていますが、墨田区の特徴は「既存物件には経過措置を適用する」という点です。ただし、この経過措置がいつまで続くかは不透明であり、後述するように楽観視できない状況にあります。
既存物件オーナーが安心できない3つの理由
「自分の物件は2020年に届出済みだから、経過措置で規制対象外。だから今すぐ売却する必要はない」と考えている既存物件オーナーの方は少なくありません。しかし、以下の3つの理由から、既存物件オーナーも決して安心できる状況ではありません。
理由① 将来的な条例改正リスク
豊島区では当初、既存物件は経過措置で規制対象外とされていました。しかし、2026年の条例改正により、既存物件も年間120日に制限されることになりました。墨田区でも同様の追加規制が行われる可能性は十分にあります。
近隣住民からの苦情が続く限り、区議会は規制を強化する方向に動かざるを得ません。「既存物件だから永久に規制対象外」という保証はどこにもないのです。
理由② 新規供給停止による既存物件間の競争激化
2026年4月以降、非常駐管理の新規民泊は週末限定営業となるため、新規参入は大幅に減少すると予想されます。一見すると既存物件にとって有利に思えますが、実際には逆の現象が起こる可能性が高いのです。
新規参入が停止することで、既存物件のオーナー間での競争が激化します。限られたパイを既存物件で奪い合う構造となり、稼働率の低下や宿泊単価の値下げ競争が避けられません。
実際、墨田区の民泊稼働率は2024年の85%から2025年には78%へと低下しています。この傾向は2026年以降さらに加速する可能性があります。
理由③ 仲介市場での買い手減少
投資家の視点から見ると、墨田区は「規制強化エリア」という認識が定着しつつあります。新規物件が週末限定に制限され、既存物件もいつ規制対象になるか分からないという状況では、投資家は墨田区の民泊物件購入を避ける傾向にあります。
仲介で売却しようとした場合、買い手が見つかるまでの期間が従来の3〜6ヶ月から1年以上に長期化する恐れがあります。その間も固定費は発生し続け、さらに市況が悪化すれば売却価格も下落します。
観光庁のデータによると、墨田区の民泊廃業率は41%と全国平均の36%を大きく上回っています。多くのオーナーが既に撤退を選択しており、市場に物件が溢れる前に売却を完了させることが重要です。
墨田区の民泊市場データ（2024年最新）
墨田区の民泊市場を数字で把握しておきましょう。以下は2024年時点での最新データです。
基本データ
- 届出件数: 約1,750件（2024年7月時点、観光庁データ）
- 廃業率: 41%（全国平均36%より高い）
- 平均稼働率: 77%（AirDNAデータ）
エリア別データ
- 主要エリア: 押上（スカイツリー至近）、錦糸町、両国
- 平均宿泊単価: 押上10,000円/泊、錦糸町8,000円/泊、両国7,500円/泊
- 観光需要: 押上エリアはスカイツリー効果で高需要、錦糸町・両国は中程度
市場の課題
- 供給過多による競争激化
- 近隣住民からの苦情増加（650件超）
- 規制強化による収益性の低下懸念
押上エリアは東京スカイツリーへのアクセスが良好で、訪日外国人客からの需要が特に高いエリアです。徒歩圏内の物件は高い稼働率を維持していますが、それでも規制強化の影響は避けられません。
錦糸町エリアはJR総武線と東京メトロ半蔵門線の乗り換え駅で交通の便が良く、ビジネス・観光の両方の需要があります。ただし、押上と比較すると宿泊単価はやや低めです。
両国エリアは国技館や江戸東京博物館など、日本文化を体験できる観光地として人気がありますが、宿泊需要は押上・錦糸町に比べるとやや控えめです。
墨田区の民泊買取相場を徹底解説【2026年4月前後で価格差10〜20%】
墨田区エリア別の買取相場マップ（2026年1月現在）
墨田区の民泊買取相場は、エリアだけでなく、条例施行前か施行後か、既存物件か新規物件かによって大きく変動します。以下は、2026年1月時点での買取相場の詳細です。
| エリア（最寄駅） | 物件タイプ | 築年数 | 市場価格（万円） | 買取価格（万円）条例前（〜2026/3） | 買取価格（万円）条例後（2026/4〜） | 価格差 |
| 押上駅徒歩3分 | 1R（25㎡） | 築8年 | 3,200 | 2,560〜2,720（80〜85%） | 2,080〜2,400（65〜75%） | ▼10〜15% |
| 錦糸町駅徒歩5分 | 1K（30㎡） | 築10年 | 3,800 | 2,850〜3,230（75〜85%） | 2,470〜2,850（65〜75%） | ▼10〜15% |
| 両国駅徒歩7分 | 1LDK（45㎡） | 築15年 | 4,500 | 3,375〜3,825（75〜85%） | 2,925〜3,375（65〜75%） | ▼10〜15% |
| 押上（既存物件） | 1R（25㎡） | 築8年 | 3,200 | 2,720〜2,880（85〜90%） | 2,560〜2,720（80〜85%） | ▼5〜10% |
重要なポイント
条例施行前（2026年3月まで）は、買取率が75〜90%と比較的高い水準を維持しています。特に既存物件は経過措置適用により85〜90%という高評価を受けることができます。
しかし、条例施行後（2026年4月以降）は、買取率が65〜85%に低下します。新規物件は週末限定営業による収益性の低下が織り込まれ、65〜75%という厳しい評価になります。既存物件も、将来的な条例改正リスクを考慮して80〜85%へと下落します。
**価格差は10〜20%**となり、市場価格3,200万円の物件であれば、売却タイミングの違いで320万円〜640万円の差が生じることになります。
押上エリアはスカイツリー至近という立地の良さから、墨田区内で最も高い買取率を維持していますが、それでも条例施行後は価格下落が避けられません。
常駐管理vs非常駐の買取価格差
墨田区の条例では、常駐管理の民泊は規制対象外とされています。この管理体制の違いが、買取価格に大きな影響を与えます。
常駐管理物件
- 規制対象外のため年間180日フル営業が可能
- 買取価格は市場価格の85〜90%
- 条例施行後も評価は変わらず（むしろプレミアム化）
- 通常の買取価格に対して**+10〜15%**
非常駐管理物件（新規）
- 2026年4月から週末限定営業（年間104日）
- 買取価格は市場価格の65〜75%
- 収益性が約半減することが織り込まれる
- 通常の買取価格に対して**-10〜20%**
非常駐管理物件（既存）
- 経過措置により当面は年間180日営業可能
- 条例施行前: 市場価格の85〜90%
- 条例施行後: 市場価格の80〜85%（将来リスクで減額）
- 条例施行前後で**-5〜10%**の価格下落
具体例：押上1R（25㎡）市場価格3,200万円の場合
| 管理体制 | 条例前（〜2026/3） | 条例後（2026/4〜） | 価格差 |
| 常駐管理 | 2,880万円（90%） | 2,880万円（90%） | 変動なし |
| 非常駐（既存） | 2,720万円（85%） | 2,560万円（80%） | ▼160万円 |
| 非常駐（新規） | 2,400万円（75%） | 2,080万円（65%） | ▼320万円 |
常駐管理であれば規制の影響を受けないため、買取価格は高水準を維持します。しかし、常駐管理体制を構築するには人件費が月20万円程度かかり、年間240万円の負担増となります。
非常駐管理の新規物件は、週末限定営業による収益減が大きく、買取価格も大幅に下落します。既存物件も、将来的な条例改正リスクが織り込まれ、条例施行後は価格が下がります。
買取価格を最大化する4つのポイント
墨田区の民泊を少しでも高く買い取ってもらうためには、以下の4つのポイントを押さえることが重要です。
① 2026年3月までに売却
条例施行前の2026年3月までに売却を完了させることで、10〜20%高い買取価格を実現できます。既存物件であっても、条例施行後は将来リスクが織り込まれて価格が下落するため、早期の決断が重要です。
② 複数業者への相見積もり
買取業者によって得意とするエリアや物件タイプが異なるため、査定額には差が出ます。最低でも2〜3社に査定を依頼し、比較することで10〜15%の価格アップが期待できます。
③ 稼働実績データの整備
直近12ヶ月の売上、稼働率、宿泊者のレビュー評価、リピーター率などのデータを整備して提示しましょう。実績が良好な物件は、買取業者も再運営や転売がしやすいため、プラス評価につながります。
④ 届出書類の完備
届出受理通知、宿泊者名簿、定期報告の記録、消防検査済証など、法令で求められる書類が完備されている物件は、コンプライアンス面での信頼性が高く評価されます。書類不備は行政処分のリスクと見なされ、査定額が下がる要因となります。
墨田区の民泊物件の正確な買取価格を知りたい方は、民泊専門の査定サービスをご利用ください。StayExitでは、2026年4月の条例施行を踏まえた適正査定を無料で実施しています。
墨田区の民泊を売却するタイミング判断【既存物件も”今”が最適な理由】
既存物件オーナーが2026年3月までに売却すべき3つの理由
「自分の物件は既存物件だから経過措置で規制対象外。だから慌てて売却する必要はない」と考えているオーナーの方へ、以下の3つの理由から、2026年3月までの早期売却を強くおすすめします。
✅ 理由① 条例改正リスク
経過措置は「当面の間」という期限の定めのない措置であり、永続的に保証されたものではありません。豊島区の事例が示すように、近隣住民からの苦情が続けば、区議会は既存物件も規制対象に含める条例改正を行う可能性があります。
豊島区では2026年の条例改正により、当初は経過措置で対象外だった既存物件も年間120日に制限されました。墨田区でも同様の動きが起こらないという保証はどこにもありません。
✅ 理由② 新規供給停止による競争激化
2026年4月以降、非常駐管理の新規民泊は週末限定営業となるため、新規参入は大幅に減少します。「競合が減るなら有利では？」と思われるかもしれませんが、実際には逆の現象が起こります。
新規参入が停止することで、限られた需要を既存物件同士で奪い合う構造となります。墨田区の民泊稼働率は2024年の85%から2025年には78%へと既に低下していますが、この傾向は2026年以降さらに加速すると予想されます。
稼働率が下がれば、宿泊単価の値下げ競争が始まります。押上エリアで現在10,000円/泊の物件が、競争激化により9,000円、8,000円と下げざるを得なくなる可能性があります。収益性の低下は、仮に経過措置で営業日数が維持されても、物件価値の下落につながります。
✅ 理由③ 仲介市場での買い手減少
投資家の視点から見ると、墨田区は「規制強化エリア」という認識が定着しつつあります。新規物件が週末限定に制限され、既存物件もいつ規制対象になるか分からないというリスクがある以上、墨田区の民泊物件を積極的に購入しようという投資家は減少します。
仲介で売却しようとした場合、買い手が見つかるまでの期間が従来の3〜6ヶ月から1年以上に長期化する恐れがあります。その間も固定費（管理費、修繕積立金、ローン返済など）は発生し続け、さらに市況が悪化すれば売却価格も下落します。
結論
既存物件であっても、2026年3月までに売却を完了させることが、最終的な損失を最小限に抑える最適解です。条例施行後は買取価格が5〜10%下落し、さらに将来的な条例改正リスクや競争激化を考慮すると、早期の決断が重要です。
非常駐物件（新規）は即座に売却すべき
2026年4月1日以降に週末限定営業の対象となる非常駐管理の新規物件については、即座に売却を検討すべきです。その理由を収益シミュレーションで見てみましょう。
収益シミュレーション：錦糸町1K（30㎡）の場合
現在（年間180日営業可能）
- 営業日数: 180日
- 稼働率: 80%
- 宿泊単価: 10,000円/泊
- 年間売上: 180日 × 80% × 10,000円 = 約144万円
- 運営コスト（変動費）: 売上の40% = 約58万円
- 固定費: 管理費・修繕積立金・ローン返済など = 約70万円
- 年間収支: +16万円
条例施行後（年間104日に制限）
- 営業日数: 104日
- 稼働率: 80%
- 宿泊単価: 10,000円/泊
- 年間売上: 104日 × 80% × 10,000円 = 約83万円（▼42%）
- 運営コスト（変動費）: 売上の40% = 約33万円
- 固定費: 変わらず約70万円
- 年間収支: -20万円（赤字転落）
年間営業日数が180日から104日に減少することで、収益は約42%減少します。固定費は営業日数に関わらず発生するため、収支は+16万円から-20万円へと赤字に転落します。
「常駐管理に切り替えれば規制対象外になるのでは？」と考えるかもしれませんが、常駐管理体制を構築するには人件費が月20万円程度かかり、年間240万円の負担増となります。売上83万円に対して人件費240万円は明らかに採算が取れません。
結論
非常駐管理の新規物件は、条例施行前の2026年3月までに売却することが、赤字を回避し損失を最小限に抑える唯一の選択肢です。
継続が有利なケース（例外）
すべての物件が今すぐ売却すべきというわけではありません。以下の条件に該当する場合は、継続運営も選択肢となります。
✅ 常駐管理体制を既に構築済み
既に常駐管理体制を構築しており、人件費負担が比較的軽い場合は、規制対象外として年間180日の営業を継続できます。ただし、人件費を含めた総合的な収支が黒字であることが前提です。
✅ 稼働率90%以上を安定維持
押上駅徒歩3分以内など、スカイツリー至近の超好立地で稼働率90%以上を安定して維持できている物件は、競争激化の影響を受けにくい可能性があります。
✅ 長期保有の意思があり、短期的な規制変動を許容できる
不動産投資として長期保有を前提としており、短期的な規制変動や収益の増減を許容できる資金的余裕がある場合は、継続運営も一つの選択肢です。
ただし、これらの条件に該当しない場合は、2026年3月までの早期売却を強くおすすめします。
墨田区の民泊を最短3営業日で買い取る方法【既存・新規・複数物件すべて対応】
現況渡しOK買取のメリット（墨田区の具体例）
民泊専門の買取業者が提供する「現況渡しOK買取」には、墨田区の物件オーナーにとって大きく4つのメリットがあります。
メリット① 原状回復費用50万〜150万円が不要
通常、民泊を終了して一般居住用として売却する場合、消防設備の撤去、損耗した床や壁の修繕、クロスの張り替えなどが必要となります。これらの原状回復費用は物件の広さや損耗の程度によって50万円〜150万円程度かかります。現況渡しOK買取であれば、これらの費用が一切不要です。
メリット② 家具・家電・リネンもそのまま買取
民泊用に揃えたベッド、テーブル、冷蔵庫、洗濯機、食器、リネン類なども、そのまま買い取ってもらえます。これらを処分するには廃棄費用がかかりますが、その費用も節約できます。
メリット③ 条例施行前（2026年3月まで）の高評価で査定
2026年3月までに売却を完了させれば、条例施行前の高い買取率（75〜90%）で査定を受けられます。条例施行後は買取率が65〜85%に下落するため、タイミングが重要です。
メリット④ 最短3営業日で契約→1週間以内に入金
査定依頼から現地調査、買取価格の提示、契約締結まで、スムーズに進めば最短3営業日で完了します。契約後は1週間以内に代金が振り込まれるため、2026年3月末までに確実に売却を完了させることができます。
【具体例】
- 押上駅徒歩3分の1R既存物件、2026年2月に2,720万円で買取成約。経過措置適用の既存物件として高評価を受け、条例施行前のタイミングで売却完了。
- 錦糸町駅徒歩5分の1K非常駐新規物件、週末限定対象だが2026年1月に早期売却を決断し、2,850万円で成約。条例施行前の駆け込み売却として買取業者が積極的に評価。
既存物件・新規物件どちらも買取対応
民泊専門の買取業者は、届出時期や管理体制を問わず、すべての物件を買取査定の対象としています。
既存物件（経過措置適用）
2026年4月1日より前に届出済みの物件は、当面規制対象外となります。しかし、将来的な条例改正リスクを考慮した適正査定が行われます。条例施行前であれば85〜90%の高評価、条例施行後は80〜85%の評価となります。
新規物件（週末限定対象）
2026年4月1日以降に週末限定営業の対象となる物件は、収益性の低下が織り込まれて査定されます。ただし、条例施行前の2026年3月までに売却すれば、駆け込み需要として75〜85%の評価を受けることができます。
常駐物件
常駐管理体制を構築している物件は、規制対象外として年間180日営業が可能です。このため、買取価格も85〜90%と高水準を維持します。常駐管理のプレミアムとして、通常の買取価格に対して+10〜15%の評価を受けられます。
非常駐物件
非常駐管理の物件は、新規であれば週末限定の影響を受けます。既存物件でも将来リスクが考慮されます。それでも、条例施行前であれば公正な評価を受けることができ、早期の現金化が可能です。
複数物件の一括買取も対応可能
単室の買取だけでなく、複数物件の一括買取にも対応しています。
墨田区内に複数の民泊物件を所有している場合、個別に仲介で売却するには膨大な時間と手間がかかります。買取であれば、複数物件をまとめて査定し、一度の契約で処分できます。
一括買取のメリット
- 個別売却の手間が不要
- 複数物件をまとめて現金化できる
- 既存と新規が混在する物件群でも対応可能
- 管理負担から一気に解放される
【具体例】
押上2室（既存物件）+ 錦糸町2室（新規物件）の計4室を所有するオーナーが、2026年2月に一括買取を依頼。既存物件は経過措置適用で高評価、新規物件は条例施行前のタイミングで適正評価を受け、合計1億800万円で成約しました。
4室を個別に仲介で売却すれば1年以上かかるところ、一括買取により1ヶ月で売却を完了。管理負担から解放され、手元に1億円超の現金を得ることができました。
法人として民泊事業を運営している場合は、物件だけでなく法人ごと買取（M&A）する選択肢もあります。事業譲渡や株式譲渡の形で会社ごと売却することで、届出や許可もそのまま引き継ぐことができ、手続きが簡素化されます。
買取の流れ（5ステップ）
墨田区の民泊買取は、以下の5ステップで進みます。
1. 無料査定申込
WEBフォームまたは電話で査定を申し込みます。物件情報（所在地、間取り、築年数、稼働実績など）に加えて、届出時期（既存か新規か）、管理体制（常駐か非常駐か）も伝えてください。これらの情報が買取価格の算定に重要な影響を与えます。
2. 現地調査
買取業者の担当者が物件を訪問し、実際の状態を確認します。建物の外観、室内の損耗状況、設備の動作確認、周辺環境などを細かくチェックします。届出受理通知の確認も行われます。最短で申込当日または翌日の調査も可能です。
3. 買取価格提示
現地調査の結果を踏まえ、買取価格が提示されます。通常は調査後24時間以内に査定結果が出ます。条例施行前後の価格差、既存物件と新規物件の違い、常駐と非常駐の違いなど、査定の根拠も詳しく説明されます。
4. 契約締結
買取価格に納得したら、売買契約を締結します。必要書類（登記簿謄本、届出受理通知、固定資産税納税通知書、身分証明書など）の準備を買取業者がサポートしてくれます。
**2026年3月までの売却を希望する場合は優先対応が受けられます。**最短3営業日での契約締結も可能です。
5. 決済・引渡し
契約後、1週間以内に代金が指定口座に振り込まれます。同時に物件の引渡しを行い、鍵や設備の説明書、届出関連書類などを引き渡します。これで買取手続きは完了です。
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まとめ：墨田区の民泊買取で失敗しないための4つのチェックポイント
墨田区での民泊買取を検討する際、以下の4つのポイントを押さえておくことが重要です。
1. 2026年4月条例施行前（3月まで）に売却を検討する
既存物件であっても、条例改正リスク、競争激化、仲介市場での買い手減少を考慮すると、2026年3月までの早期売却が最適解です。条例施行後は買取価格が10〜20%下落するため、数百万円の価格差が生じます。
2. 自分の物件が既存か新規か、常駐か非常駐か確認する
届出時期と管理体制によって買取価格が大きく変動します。既存物件であれば条例施行前に85〜90%の高評価を受けられますが、条例施行後は80〜85%に下落します。新規物件は条例施行前でも75〜85%、施行後は65〜75%となります。常駐物件は規制対象外のため、買取価格に+10〜15%のプレミアムがつきます。
3. 押上・錦糸町・両国のエリア別相場を把握する
スカイツリー至近の押上エリアが最も高い買取率を維持しています。錦糸町、両国の順で買取率が下がる傾向にありますが、いずれのエリアでも条例施行前後で10〜20%の価格差が生じます。
4. 複数の買取業者に相見積もりを取る
買取業者によって得意とするエリアや物件タイプが異なるため、査定額には差が出ます。最低でも2〜3社に査定を依頼し、価格だけでなく対応の丁寧さや墨田区条例への理解度も比較して決めることをおすすめします。
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免責事項
本記事に記載されている情報は、2026年1月時点のものです。墨田区の民泊規制・買取相場・条例内容などは今後変更される可能性があります。最新の情報については、以下の公式機関にご確認ください。
- 墨田区公式HP: 住宅宿泊事業について
- 観光庁 民泊制度ポータルサイト: https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/
また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の物件に関する買取価格を保証するものではありません。実際の買取価格は、物件の状態・稼働実績・市場環境・届出時期・管理体制により変動します。
**既存物件の経過措置については、墨田区の条例改正状況により今後変更される可能性があります。**最新の条例内容は墨田区公式HPでご確認ください。
詳しくは専門の買取業者にご相談ください。