墨田区で民泊を運営中の方、またはこれから始めようと検討している方にとって、地域特有の規制や市場環境は重要な判断材料です。この記事では、墨田区の民泊市場の現状、規制内容、そして撤退・売却の選択肢まで、2024年最新データに基づいて解説します。
墨田区の民泊とは｜規制と届出状況の最新データ
墨田区の民泊届出件数の推移（2024年最新）
墨田区の民泊は、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出制で運営されています。観光庁の「住宅宿泊事業の届出状況」によると、2024年12月時点で墨田区の民泊届出件数は約210件です。
東京スカイツリーを擁する墨田区は、国内外からの観光客が多く訪れるエリアとして知られています。一方で、下町情緒が残る住宅密集地も多く、民泊運営には地域特有の配慮が求められます。
墨田区の民泊届出件数推移：
| 年度 | 届出件数（累計） | 前年比 |
|---|---|---|
| 2018年 | 約150件 | – |
| 2020年 | 約180件 | +20% |
| 2022年 | 約200件 | +11% |
| 2024年 | 約210件 | +5% |
※観光庁「住宅宿泊事業の届出状況」より
この記事では、墨田区の民泊規制内容、市場環境の実態、そして撤退を検討する際の具体的な方法まで、客観的なデータに基づいて解説します。
出典： 観光庁「住宅宿泊事業の届出状況」
墨田区の民泊規制と条例の概要
墨田区では、東京都の「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が適用されます。主な規制内容は以下の通りです：
主な規制ポイント：
- 届出制：墨田区を管轄する保健所への届出が必要
- 年間営業日数上限：180日まで（住宅宿泊事業法による全国共通規制）
- 用途地域制限：住居専用地域では平日（月曜正午〜金曜正午）の営業が制限
- 管理業者への委託義務：家主不在型の場合は必須
墨田区は住宅密集地が多いため、騒音やゴミ出しルールなど、近隣住民への配慮が特に重要です。
関連記事： 民泊の基本的な仕組みについて詳しくは民泊とは｜法律・種類・始め方の完全ガイドをご覧ください
墨田区で民泊を運営する際の規制と注意点
墨田区の民泊条例と用途地域制限
墨田区では独自の条例は制定されておらず、東京都の条例が適用されます。特に注意すべきは用途地域による営業制限です。
用途地域別の営業制限：
| 用途地域 | 営業可能日 | 制限内容 |
|---|---|---|
| 住居専用地域 | 土日祝日・年末年始のみ | 平日（月曜正午〜金曜正午）は営業不可 |
| その他の地域 | 年間180日まで | 特に制限なし |
墨田区内でも、エリアによって用途地域が異なります。例えば、スカイツリー周辺の商業地域では比較的制限が少ない一方、住宅密集地では平日営業ができないケースもあります。
重要： 物件の用途地域は、墨田区役所の都市計画課または東京都都市整備局のウェブサイトで確認できます。開業前に必ず確認しましょう。
出典： 東京都「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」
住宅宿泊事業法の180日規制と届出手続き
住宅宿泊事業法では、年間営業日数が180日までに制限されています。この制限は全国共通で、墨田区でも例外ではありません。
届出手続きの流れ（4ステップ）：
- 事前準備：物件の用途地域確認、消防法令適合通知書の取得
- 届出書類の作成：民泊制度運営システムでオンライン作成
- 保健所への届出：書類提出後、審査（約1〜2ヶ月）
- 届出番号の取得：審査通過後、営業開始可能
届出には、建物の図面、消防法令適合通知書、管理業者との契約書（家主不在型の場合）などが必要です。
180日規制による収益限界：
- 年間180日稼働、1泊10,000円の場合：年間売上180万円
- OTA手数料（15〜20%）、清掃費、光熱費を差し引くと、実質的な利益は大幅に減少
この収益限界が、多くの民泊オーナーが簡易宿所への転換や撤退を検討する理由となっています。
関連記事： 東京都全体の民泊規制の最新動向についてはこちらで解説しています
墨田区の民泊市場の現状｜稼働率と近隣トラブルのリアル
墨田区の民泊稼働率と収益性
墨田区の民泊市場は、立地によって大きく二極化しています。
立地別の稼働率目安：
| エリア | 平均稼働率 | 特徴 |
|---|---|---|
| スカイツリー周辺 | 50〜60% | 観光客需要が高く、高稼働率を維持しやすい |
| 両国・錦糸町周辺 | 40〜50% | ビジネス客と観光客の両方に対応可能 |
| 住宅密集地 | 20〜30% | 認知度が低く、集客に苦戦するケースが多い |
東京都内の民泊平均稼働率は40〜50%程度ですが、墨田区では立地により30%以下となるケースも見られます。180日規制により年間営業日数が限られる中、稼働率30%以下が続くと収益悪化は避けられません。
収益シミュレーション例（稼働率30%の場合）：
- 年間営業可能日数：180日
- 実際の稼働日数：54日（180日×30%）
- 1泊単価10,000円の場合：年間売上54万円
- OTA手数料・清掃費等を差し引くと、実質利益は月2〜3万円程度
墨田区特有の近隣トラブル事例と対策
墨田区は下町エリアが多く、住宅密集地での民泊運営には近隣住民との関係性が重要です。
よくあるトラブル事例：
- 騒音問題：外国人観光客が深夜に会話、スーツケースの音
- ゴミ出しルール違反：分別ルールを守らない、収集日を間違える
- 無断駐車：ゲストが近隣住民の駐車場に無断駐車
- セキュリティ不安：頻繁に見知らぬ人が出入りすることへの不安
トラブル対策：
- ゲストへの事前案内を徹底（多言語対応のハウスマニュアル作成）
- 管理業者に24時間対応を委託
- 近隣住民への事前説明と定期的なコミュニケーション
- トラブル発生時は速やかに謝罪・対応
近隣トラブルが月1件以上発生している場合、行政指導や営業停止のリスクがあります。改善が見込めない場合は、撤退も視野に入れる必要があります。
墨田区の民泊運営でお悩みの方へ
稼働率低下や近隣トラブルで撤退を検討されている場合、専門業者への相談も選択肢の一つです。StayExitでは、墨田区の民泊物件の買取・借上げに対応しており、最短3営業日での成約、現況渡しOKです。
墨田区の民泊を撤退・売却する3つの方法
廃業届の提出と原状回復
民泊事業を廃止する場合、住宅宿泊事業法に基づき廃業届の提出が必要です。
廃業手続きの流れ：
- 廃業届の提出：事業廃止後10日以内に保健所へ提出
- 既存予約の処理：予約済みゲストへの代替施設案内または全額返金
- OTA掲載の停止：Airbnb、Booking.com等の掲載を削除
- 原状回復工事（賃貸物件の場合）：民泊用設備の撤去、室内の原状回復
原状回復費用の目安：
- ワンルーム：20万〜40万円
- 1LDK〜2LDK：40万〜80万円
原状回復費用が年間売上の30%を超える見込みの場合、早期撤退が損失を最小化する可能性があります。
仲介売却 vs 買取業者｜墨田区の相場と選択基準
民泊物件を売却する方法は、大きく分けて仲介売却と買取業者の2つです。
売却方法の比較表：
| 項目 | 仲介売却 | 買取業者 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格（相場通り） | 市場価格の80〜90% |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円+消費税 | 不要 |
| 原状回復 | 必要な場合が多い | 不要（現況渡しOK） |
| 適している人 | 時間に余裕があり、高値で売りたい | 早期現金化したい、原状回復費用を避けたい |
墨田区の民泊物件相場（目安）：
- スカイツリー周辺のワンルーム：2,500万〜3,500万円
- 両国・錦糸町周辺のワンルーム：2,000万〜3,000万円
- 住宅密集地のワンルーム：1,500万〜2,500万円
買取業者を選ぶメリット：
- スピード現金化：最短3営業日で契約、1週間程度で入金
- 原状回復不要：民泊設備そのままで売却可能、費用節約
- 仲介手数料ゼロ：市場価格よりやや安くても、トータルコストで有利な場合も
稼働率が低く赤字が続いている場合、仲介売却で3〜6ヶ月待つより、買取業者で早期に現金化する方が損失を抑えられるケースが多くあります。
関連記事： 民泊撤退の詳しい手順は民泊撤退完全ガイドで解説しています
墨田区の民泊物件を最短で売却したい方へ
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まとめ｜墨田区の民泊は参入・継続・撤退を慎重に判断
墨田区の民泊市場について、重要なポイントをまとめます：
要点整理：
- 墨田区の民泊は届出制で約210件が稼働中（2024年12月時点）
- 住宅宿泊事業法の180日規制により、年間営業日数は上限180日まで
- 立地による稼働率格差が大きい：スカイツリー周辺は50〜60%、住宅密集地は20〜30%
- 住宅密集地では近隣トラブルに注意：騒音、ゴミ出し、無断駐車など
- 稼働率低下や収益悪化なら、早期の撤退・売却も選択肢
- 買取業者なら最短3営業日で現金化、原状回復不要
読者の状況別アクション：
新規参入検討者の方へ：
墨田区で民泊を始める場合、立地選定が最重要です。スカイツリー周辺など観光客が多いエリアでなければ、稼働率30%以下となるリスクを想定してください。180日規制による収益限界も考慮し、慎重に判断しましょう。
既存事業者の方へ：
月次稼働率が30%未満の状態が3ヶ月以上続いている場合、収益改善は困難です。価格調整やOTA強化などの施策を試しても回復しない場合は、早期撤退を検討すべきタイミングです。
撤退検討者の方へ：
仲介売却と買取業者の両方を比較検討しましょう。時間に余裕があれば仲介売却、早期現金化や原状回復費用を避けたい場合は買取業者が有利です。複数の業者に査定を依頼し、最適な方法を選択してください。
墨田区の民泊は、立地とリスク管理次第で収益化できる一方、条件が揃わなければ赤字継続のリスクもあります。客観的なデータに基づき、冷静な判断をおすすめします。
関連記事： 全国の民泊市場の最新動向も参考にしてください
免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。墨田区の条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は墨田区役所または東京都の公式サイト等でご確認ください。民泊の開業・撤退に関する法的手続きについては、必要に応じて行政書士等の専門家にご相談ください。