東京都墨田区で民泊運営を検討している方、または既に運営中の方にとって、2025年12月10日に可決された条例改正は見逃せない重大なニュースです。2026年4月から施行される新しい墨田区民泊規制により、事業環境が大きく変わります。本記事では、条例の詳細内容から、既存オーナーが知っておくべき撤退・売却の選択肢まで、最新情報を網羅的に解説します。
墨田区の民泊規制｜2025年12月10日に条例可決、2026年4月施行決定
条例可決の背景｜民泊施設数1,950件で東京23区2位
墨田区の民泊届出件数は、2025年11月時点で1,950件に達し、新宿区に次ぐ東京23区内で第2位の規模となっています。日本経済新聞の報道によると、この数字は墨田区が抱える深刻な問題を如実に物語っています。
墨田区で民泊が急増した背景には、以下の要因があります：
- 東京スカイツリー効果：世界的観光地としての集客力
- 相対的に安い地価：都心3区と比較して物件取得コストが低い
- 下町の魅力：外国人観光客が求める「本物の日本体験」
しかし、この急増は地域住民の生活環境を大きく悪化させました。墨田区への民泊関連の苦情件数は、2023年の推定450件から2024年には650件超へと急増。騒音、ゴミ問題、セキュリティ不安など、住民の悲鳴が区政を動かす結果となりました。
墨田区公式プレスリリースでは、「区民の生活環境の悪化防止と、民泊事業者と地域住民との相互理解の促進」を目的として、条例改正に踏み切ったことが明記されています。
2つの条例改正｜民泊条例＋旅館業法条例のダブル規制
今回の墨田区の民泊規制強化で最も注目すべきは、2つの条例を同時に改正した点です。
- 墨田区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例（民泊新法対応）
- 旅館業法施行条例の一部改正（簡易宿所等への規制）
この「ダブル規制」戦略は極めて重要です。なぜなら、民泊条例だけを厳しくすると、事業者が規制の緩い旅館業（簡易宿所）の許可を取得して抜け道とする可能性があるからです。墨田区は両方の逃げ道を封じる「包囲網」を構築しました。
行政情報ポータルの詳細分析によれば、この戦略は「イタチごっこ」を未然に防ぐための、極めて実務的かつ戦略的な判断とされています。
条例は2026年4月1日施行予定です。新規参入を検討している方、既存オーナーの方ともに、残された準備期間は約4ヶ月となりました。
民泊条例改正の具体的内容｜営業日時の大幅制限と既存施設の扱い
営業日時の制限｜金曜正午～日曜正午のみ営業可
墨田区の民泊規制で最も衝撃的なのが、営業日時の大幅な制限です。
2026年4月1日以降に新規届出する住宅宿泊事業（民泊）は、墨田区内全域で以下の時間帯のみ営業が認められます：
金曜日正午から日曜日正午まで
実質的に、平日（日曜午後～金曜午前）は営業禁止となります。これにより、年間営業日数は以下のように激減します：
| 項目 | 改正前 | 改正後（2026年4月～） |
|---|---|---|
| 営業可能日時 | 年間180日まで（時間制限なし） | 金曜正午～日曜正午のみ（約100日/年） |
| 対象区域 | 墨田区全域（用途地域問わず） | 墨田区全域（用途地域問わず） |
| 平日営業 | 可能 | 禁止 |
| 週末営業 | 可能 | 可能（金曜正午～日曜正午） |
この規制により、新規参入者の投資回収は極めて困難になります。清掃費、管理代行手数料、光熱費、固定資産税などの固定費を考慮すると、年間100日の稼働では収支が合わないケースが大半でしょう。
墨田区がこの時間帯を選んだ理由は、「平日は学校への通学や地域住民の仕事があり、生活の平穏が特に求められる」という住宅宿泊事業法第18条の「生活環境の悪化防止」に基づく合理的な判断です。
既存施設は規制対象外｜経過措置の詳細
では、既に墨田区で民泊を運営している既存オーナーはどうなるのでしょうか？
重要な点：2026年4月1日より前に届出済みの施設は、営業日時制限の対象外です。
日本経済新聞の報道では、「既存施設は規制の対象外で、管理者が施設内などに常駐する場合も制限しない」と明記されています。これは行政法の「不遡及の原則」と財産権の保障に配慮した経過措置です。
既存施設のオーナーが知っておくべきポイント：
- ✅ 引き続き年間180日の営業が可能
- ⚠️ ただし、今後の届出更新時の審査が厳格化される見込み
- ⚠️ 苦情対応義務や管理体制の強化が求められる可能性が高い
- ⚠️ 悪質な運営に対しては業務停止命令などの行政処分リスクが増大
「既存施設だから安心」とは言い切れません。近隣トラブルが続く場合、苦情件数が一定数を超えた場合など、今後は更新時に厳しい審査が待っている可能性があります。
管理者常駐要件（民泊新法でも適用の可能性）
条例の文言では明確にされていませんが、墨田区は民泊事業においても実質的な有人管理体制を求める方向性を示唆しています。
旅館業と同様に、以下のような要件が課される可能性があります：
- 駆け付け要件の厳格化（10分以内の現場到着など）
- 緊急時対応体制の明確化
- 管理者の連絡先の明示と即応体制
これにより、ICTを活用した完全無人運営の「投資型民泊」は事実上困難になります。人件費または管理代行費用の増加は避けられず、収益構造の見直しが必要です。
民泊規制の強化により、撤退を検討されている方は、早めの相談が重要です。東京23区の民泊規制完全ガイドでは、各区の最新動向も解説しています。
旅館業法施行条例の改正｜簡易宿所への「常駐義務化」で抜け穴封鎖
営業従事者の常駐義務化
墨田区は民泊条例だけでなく、旅館業法施行条例も同時に改正しました。これにより、簡易宿所などの旅館業施設にも厳しい規制が課されます。
改正の核心：営業時間中の従業員常駐が義務化
従来、旅館業法では「ICT等を活用した駆け付け要件」により、タブレットでのセルフチェックインなど、無人運営が可能でした。しかし、2026年4月以降は：
- ✅ 営業時間中、施設内または近隣に従業員が常駐
- ✅ トラブル発生時に即座に対応できる体制
- ✅ 「駆け付け」ではなく「常駐」が基本
墨田区公式プレスリリースでは、「営業従事者の常駐場所の設置等の改正」と明記されています。
この改正により、以下の影響が予想されます：
- 人件費の大幅増加（月額20～30万円以上）
- 無人ホテル型ビジネスモデルの崩壊
- 小規模事業者の採算悪化
墨田区の戦略は明確です。民泊で締め付ければ旅館業へ逃げる、旅館業も締め付ける。この「ダブル規制」により、投資目的の安易な参入を排除する狙いがあります。
民泊vs旅館業｜どちらを選ぶべきか？比較表で整理
墨田区で宿泊事業を営む場合、民泊（住宅宿泊事業）と旅館業（簡易宿所）のどちらを選ぶべきでしょうか？2026年4月以降の規制を比較してみましょう。
| 項目 | 民泊（住宅宿泊事業） | 旅館業（簡易宿所） |
|---|---|---|
| 営業日数 | 金曜正午～日曜正午（約100日/年） | 365日営業可能 |
| 常駐義務 | 実質求められる可能性 | 義務化（2026年4月～） |
| 初期コスト | 低（届出のみ、約2～5万円） | 高（許可取得、設備基準、約50～100万円） |
| 人件費 | 駆け付け管理可→今後厳格化 | 常駐必須（月20～30万円以上） |
| 収益性 | 大幅減（営業日100日制限） | 人件費増で採算悪化 |
| 用途地域 | 全域で規制 | 住居専用地域では許可困難 |
結論：どちらを選んでも厳しい経営環境
民泊を選べば営業日数が激減し、旅館業を選べば人件費が跳ね上がる。墨田区の規制強化は、「逃げ場のない包囲網」を構築したと言えます。
既に運営中の方、新規参入を検討していた方にとって、今こそ撤退・売却の選択肢を真剣に検討すべきタイミングです。
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墨田区の民泊で多発するトラブル実例｜規制強化の背景にある住民の声
なぜ墨田区はここまで厳しい民泊規制に踏み切ったのか？その背景には、地域住民が直面する深刻なトラブルの実態があります。
騒音トラブル｜深夜早朝のスーツケース音、路地での大声
墨田区の下町エリアは、狭い路地と木造住宅が密集する地域です。ここでの騒音問題は、都心の高層マンションとは比較にならないほど深刻です。
住民から寄せられた具体的な苦情例：
- 「午前2時にスーツケースのキャスター音で毎晩起こされる」
- 「路地で外国人観光客が大声で話し、声が反響して眠れない」
- 「深夜の民泊チェックインで、玄関ドアの開閉音が響く」
墨田区パブリックコメントの結果では、苦情内容の約45%が騒音関連です。特に深刻なのが：
- 深夜・早朝のキャリーバッグの轟音
- 路上での大声の会話（文化的違い）
- 路上喫煙と深夜の宴会
狭い路地では音が反響しやすく、睡眠妨害に直結します。高齢者や子育て世帯にとって、これは耐え難いストレスとなっています。
ゴミ問題｜分別無視、収集日外の排出、路上散乱
墨田区では、民泊のゴミ問題も深刻化しています。
典型的なトラブル事例：
- 収集日以外の日にゴミを大量に排出
- 分別ルールを無視した廃棄（燃えるゴミと資源ゴミの混在）
- コンビニ弁当容器の路上散乱
- カラス被害による悪臭とゴミの散乱
「毎週月曜朝に民泊の前がゴミの山になる」「カラスがゴミを荒らして近所中にゴミが散乱している」といった住民の声が、墨田区議会議事録にも記録されています。
ゴミ問題は、地域の美観を損なうだけでなく、衛生面でも重大なリスクです。特に夏場は悪臭とハエの発生源となり、住民の生活環境を著しく悪化させます。
セキュリティ不安｜見知らぬ外国人の頻繁な出入り
墨田区の下町エリアには、オートロックのない古いアパートが多数存在します。こうした建物で民泊が運営されると、セキュリティ上の不安が生じます。
住民が感じる恐怖：
- 「隣の部屋が民泊になり、毎週知らない外国人が鍵を開けて入ってくる」
- 「エントランスに見知らぬ人が頻繁に出入りし、誰が住人か分からない」
- 「深夜に大きなスーツケースを持った外国人が何人も出入りする」
特に高齢者や子育て世帯にとって、不特定多数の外国人が頻繁に出入りする状況は大きなストレス要因です。
墨田区公式HPの「住宅宿泊事業の苦情受付状況」によれば、セキュリティ関連の苦情は全体の**約15%**を占めています。
これらのトラブルが積み重なり、墨田区は「住民の生活環境保護」を最優先とする規制強化に舵を切りました。
墨田区で民泊を撤退・売却する3つの方法｜最適な選択肢とは？
墨田区の民泊規制強化を受けて、撤退や売却を検討している方も多いでしょう。ここでは、3つの主要な選択肢を詳しく解説します。
方法①：廃業届を提出して物件を一般賃貸へ転換
手続きの流れ：
- 住宅宿泊事業の廃止を決定
- 廃止から10日以内に「廃止届出書」を墨田区保健所へ提出
- 原状回復工事を実施（民泊仕様→住居仕様）
- 一般賃貸として募集開始
住宅宿泊事業法施行規則では、事業を廃止した場合、10日以内の届出が義務付けられています。
コストと収益性：
- 原状回復費用：20～40万円/1R程度
- 一般賃貸の家賃相場：墨田区で1R 7～9万円/月
- 民泊の平均収益：1R 15～20万円/月（稼働率50%の場合）
メリット：
- 長期安定収入が見込める
- 近隣トラブルのリスクが減少
- 物件を手放さずに済む
デメリット：
- 収益性が大幅に低下
- 原状回復に初期投資が必要
- 空室リスクがある
適している人：長期保有を希望し、エリアに愛着がある方
方法②：不動産仲介会社を通じて売却
一般的な不動産売却の流れで、民泊物件を売却する方法です。
手続きの流れ：
- 複数の不動産仲介会社に査定依頼
- 媒介契約を締結
- 物件の販売活動（3～6ヶ月）
- 買主と売買契約締結
- 決済・引き渡し
メリット：
- 市場価格（相場100%）での売却が期待できる
- 複数の買主候補から選択可能
- 通常の不動産取引と同じ流れ
デメリット：
- 売却まで3～6ヶ月かかる
- 買主が見つからないリスクがある
- 仲介手数料3～6%が発生（売却価格3,000万円なら90～180万円）
- 内覧対応などの手間がかかる
適している人：時間的余裕があり、少しでも高く売りたい方
方法③：買取業者に直接売却（最短3営業日、現況渡しOK）
民泊・旅館業物件の買取専門業者に直接売却する方法です。
手続きの流れ：
- 買取業者に査定依頼（無料）
- 現地調査・査定
- 買取価格の提示（即日～3営業日）
- 契約締結
- 決済・引き渡し（最短3営業日）
メリット：
✅ 最短3営業日で現金化（急ぎの資金ニーズに対応）
✅ 原状回復不要（民泊仕様のまま買取）
✅ 仲介手数料ゼロ
✅ 1Rから5棟まで一括対応可能
✅ 秘密厳守（近隣に知られずに売却）
✅ 契約不適合責任なし（売却後のトラブルなし）
デメリット：
- 売却価格は市場価格の80～90%程度
- 買取業者によって条件が異なる
適している人：
- 2026年4月の規制施行前に早く撤退したい
- 原状回復費用をかけたくない
- 近隣トラブルで精神的に疲弊している
- 相続物件で早期現金化が必要
- 複数物件を一括で売却したい
不動産業界の一般的な買取相場では、市場価格の80～90%での取引が標準的です。ただし、スピードと確実性、原状回復不要というメリットを考慮すれば、十分に合理的な選択肢と言えます。
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撤退判断のチェックリスト
以下の項目に1つでも当てはまる場合は、撤退を真剣に検討すべきタイミングです。
- [ ] 月間稼働率が30%を3ヶ月連続で下回っている
- [ ] 近隣住民から月1回以上の苦情が来ている
- [ ] 2026年4月以降の収益シミュレーションで赤字転落確定
- [ ] 旅館業への転換に必要な常駐人件費が捻出できない
- [ ] 精神的ストレスが限界に達している
- [ ] 他の投資案件に資金を移したい
- [ ] 相続や離婚などのライフイベントで早期現金化が必要
特に、2026年4月以降は新規施設の営業日数が年間100日程度に制限されるため、収益モデルの抜本的な見直しが必要です。現在の固定費と変動費を精査し、冷静に採算性を判断しましょう。
既に近隣トラブルが頻発している場合、苦情対応のストレスは想像以上に大きな負担となります。「もう少し様子を見よう」と先延ばしにするよりも、早めに決断することで、資産価値の目減りを防ぐことができます。
まとめ｜墨田区の民泊規制強化への対応は早めの決断がカギ
2025年12月10日、墨田区議会は全会一致で民泊規制強化の条例改正案を可決しました。2026年4月1日の施行まで、残された時間は約4ヶ月です。
本記事のポイント整理：
- 新規施設は金曜正午～日曜正午のみ営業（年間約100日に激減）
- 旅館業も常駐義務化で人件費増加→採算悪化
- 既存施設は対象外だが、今後の審査厳格化の可能性
- 撤退・売却の選択肢は3つ（廃業→賃貸転換、仲介売却、買取業者）
- 最短3営業日で現況買取可能なサービスもある
墨田区の民泊規制強化は、単なる地域の条例改正に留まりません。これは、東京23区全体の民泊政策の転換点となる可能性があります。葛飾区、江戸川区など、近隣自治体でも同様の規制強化が予想されます。
今こそ、冷静に事業の継続可否を判断すべき時です。
- 2026年4月以降も収益が確保できるか？
- 常駐人件費や管理費の増加に耐えられるか？
- 近隣トラブルのストレスに今後も対応し続けられるか？
これらの問いに「YES」と答えられない場合、早めの撤退・売却が最善の選択となるでしょう。
資産価値を守るために、今すぐ行動を
規制強化が本格化する前に、物件の査定だけでも受けておくことをお勧めします。査定は無料で、秘密も厳守されます。まずは現在の資産価値を把握し、冷静な判断材料を手に入れましょう。
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免責事項
本記事は2025年12月16日時点の情報に基づいて作成されています。条例の詳細な解釈や具体的な適用については、墨田区保健所生活衛生課（墨田区吾妻橋一丁目23番20号、TEL：03-5608-6000）または専門の行政書士にご相談ください。本記事の内容に基づく行動により生じた損害について、当社は一切の責任を負いかねます。
最終更新日: 2025年12月16日
記事制作: StayExit編集部
監修: 民泊・旅館業撤退支援チーム