杉並区で民泊を運営中のオーナー様の中には、「週末限定規制で思うように稼げない」「売却すべきか賃貸に転換すべきか判断がつかない」と悩む方が少なくありません。杉並区は住居専用地域が約80%以上を占めるため、多くの民泊物件は金曜正午〜月曜正午の約109日間しか営業できません。
本記事では、杉並区の民泊売却に関する最新データ（2026年1月時点）をもとに、週末限定規制が収益に与える影響、エリア別買取相場、そして民泊継続・賃貸転換・即時売却の3つの選択肢を比較します。荻窪・高円寺・阿佐ヶ谷エリアの需要特性と買取相場の違い、さらに旅館業法転換のROI試算まで、売却判断に必要な情報を網羅的に解説します。
1. 杉並区の民泊市場と週末限定規制の基礎知識
1-1. 週末限定規制の内容と背景
杉並区では、住居専用地域における家主不在型民泊に対して、月曜正午〜金曜正午の営業を禁止しています。つまり、金曜正午〜月曜正午の週末のみ営業可能という厳しい制限が課されています。
この規制の背景には、以下の3つの理由があります。
- 住環境の保護: 杉並区は閑静な住宅街が多く、平日の騒音やゴミ問題を防ぐため
- 近隣トラブルの防止: 民泊利用者と住民との文化・マナーの違いによる衝突を避ける
- 教育環境の維持: 学校や住宅地が密集するエリアでの静穏な環境を守る
商業地域・近隣商業地域では年間180日の営業が可能ですが、杉並区の用途地域の約80%以上は住居専用地域であるため、大半の民泊が年間約109日という限定的な営業日数に制約されています。
1-2. 杉並区の民泊届出件数と市場規模
杉並区の民泊市場は、以下のデータで特徴づけられます。
- 届出件数: 380件（2024年5月時点、観光庁データ）／429件（StayExit最新データ）
- 23区内ランキング: 約15位前後
- 人口: 約56万人（2024年時点）
- 人口あたり届出率: 約0.076件/千人（23区平均の約50%）
杉並区の民泊届出数は23区内で中位クラスですが、人口あたりの届出率は23区平均の約50%にとどまります。これは週末限定規制により新規参入が抑制されていること、住居専用地域が広範囲にわたることが要因です。
出典: 観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」
出典: StayExit「杉並区の民泊買取完全ガイド」
1-3. エリア別需要特性と稼働率
杉並区内でも、エリアによって民泊の需要や稼働率は大きく異なります。
| エリア | 主要駅 | 主な需要層 | 平均稼働率（週末制限下） | 宿泊単価目安 |
| 荻窪 | JR中央線・東京メトロ丸ノ内線 荻窪駅 | 単身ビジネス客・国内観光客 | 約62〜70% | 8,000〜10,000円/泊 |
| 高円寺 | JR中央線 高円寺駅 | サブカル層・若年層・外国人観光客 | 約68〜75% | 9,000〜12,000円/泊 |
| 阿佐ヶ谷 | JR中央線 阿佐ヶ谷駅 | 国内観光客・ファミリー層・外国人観光客 | 約65〜72% | 8,500〜11,000円/泊 |
| 西荻窪 | JR中央線 西荻窪駅 | 静かな滞在を好む層・中長期滞在者 | 約60〜68% | 7,500〜9,500円/泊 |
高円寺エリアは、サブカルチャーの聖地として国内外の観光客に人気が高く、週末制限下でも比較的高い稼働率を維持しています。一方、荻窪や阿佐ヶ谷はビジネス客やファミリー層の需要がありますが、平日営業ができないため稼働率は中程度にとどまります。
商業地域（中野駅周辺など）の稼働率は約75〜78%と高水準ですが、杉並区内の商業地域は限定的です。
出典: PLAYS Inc.「杉並区で民泊を始める方必見！」
出典: StayExit運用実績データ
1-4. 年間109日制限が収益に与える影響（具体的シミュレーション）
週末限定規制により、年間営業日数が約109日に制限されることで、収益は大幅に圧縮されます。以下、荻窪駅徒歩10分・1K・25㎡物件を例にシミュレーションします。
【ケース①】住居専用地域（年間109日営業）
- 営業日数: 109日/年
- 稼働率: 70%（週末需要中心）
- 実際の宿泊日数: 109日 × 0.70 = 76日
- 宿泊単価: 9,000円/泊
- 年間売上: 76日 × 9,000円 = 68.4万円
- 年間経費:
- 清掃費: 3,000円/回 × 76回 = 22.8万円
- 水道光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 固定資産税: 8万円
- 管理費・修繕積立金: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 経費合計: 66.8万円
- 年間利益: 68.4万円 − 66.8万円 = 約1.6万円
【ケース②】商業地域（年間180日営業可能）
- 営業日数: 180日/年
- 稼働率: 75%
- 実際の宿泊日数: 180日 × 0.75 = 135日
- 宿泊単価: 9,500円/泊
- 年間売上: 135日 × 9,500円 = 128.3万円
- 年間経費:
- 清掃費: 3,000円/回 × 135回 = 40.5万円
- 水道光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 固定資産税: 8万円
- 管理費・修繕積立金: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 経費合計: 84.5万円
- 年間利益: 128.3万円 − 84.5万円 = 約43.8万円
【比較結果】
| 項目 | 住居専用地域（109日） | 商業地域（180日） | 差額 |
| 年間売上 | 68.4万円 | 128.3万円 | +59.9万円 |
| 年間利益 | 1.6万円 | 43.8万円 | +42.2万円 |
| 5年間累計利益差額 | 8万円 | 219万円 | +211万円 |
住居専用地域の民泊は、年間利益がほぼゼロに近く、固定費を考慮すると実質赤字となるケースが多いです。5年間で約211万円の機会損失が発生します。
出典: StayExit運用実績データ
出典: HOME4U「東京都杉並区のマンション売却相場」
2. エリア別買取相場とブランド価値の影響
2-1. 杉並区の中古マンション相場（2026年1月時点）
杉並区の中古マンション相場は、以下の通りです。
- 平均価格: 5,286万円〜6,000万円（70㎡換算、2025年最新データ）
- 平米単価: 84〜96万円/㎡
- 過去9年の価格上昇率: 約41〜46%
間取り別相場の目安は以下の通りです。
| 間取り | 平均価格 | 平米単価 |
| 1K〜1LDK | 3,000〜4,000万円 | 84〜100万円/㎡ |
| 2LDK | 4,500〜5,500万円 | 88〜105万円/㎡ |
| 3LDK | 5,500〜7,000万円 | 90〜110万円/㎡ |
| 4LDK以上 | 7,000万円〜 | 95〜115万円/㎡ |
出典: SUUMO「杉並区の中古マンション相場」
出典: Diamond不動産研究所「杉並区の中古マンション価格推移」
2-2. エリア別民泊買取相場マップ
杉並区の民泊買取相場は、用途地域とエリアの人気度により大きく異なります。
| エリア | 用途地域 | 年間営業日数 | 平均稼働率 | 買取相場（市場価格比） | 具体例（1K・25㎡・築5年想定） |
| 荻窪駅周辺 | 商業地域・準住居地域 | 180日 | 約72〜75% | 75〜82% | 中古相場4,200万円 → 買取3,150〜3,444万円 |
| 高円寺駅周辺 | 商業地域・近隣商業地域 | 180日 | 約75〜78% | 78〜85% | 中古相場4,500万円 → 買取3,510〜3,825万円 |
| 阿佐ヶ谷駅周辺 | 住居専用地域 | 109日 | 約65〜72% | 65〜72% | 中古相場4,000万円 → 買取2,600〜2,880万円 |
| 西荻窪駅周辺 | 住居専用地域 | 109日 | 約60〜68% | 63〜70% | 中古相場3,800万円 → 買取2,394〜2,660万円 |
| その他エリア | 住居専用地域 | 109日 | 約62〜70% | 64〜71% | 中古相場3,500万円 → 買取2,240〜2,485万円 |
買取価格算定のポイント:
- 商業地域の物件は年間180日営業可能で、買取価格は市場価格の約75〜85%
- 住居専用地域の物件は年間109日制限があり、買取価格は市場価格の約63〜72%
- 高円寺エリアはサブカル需要が高く、ブランド補正率が+3〜5%
出典: StayExit買取実績データ
出典: SUUMO「杉並区の中古マンション相場」
2-3. 杉並区ブランドの補正率と買取価格への影響
杉並区は、静かな住環境・教育施設の充実・中央線沿線のアクセス利便性から、東京23区内で高いブランド価値を持っています。
杉並区ブランド補正率: +3〜5%
【具体例】阿佐ヶ谷駅徒歩8分・1K・25㎡・築5年・住居専用地域
- 基準買取価格: 市場価格4,000万円 × 68% = 2,720万円
- 杉並区ブランド補正: 2,720万円 × 1.04（+4%）= 2,829万円
- 補正額: +109万円
ブランド補正を適切に評価する買取業者を選ぶことで、売却価格を最大化できます。
出典: StayExit買取実績データ
出典: PRTimes「東京都のマンション売却相場」
2-4. 旅館業法許可物件は買取価格が+10〜15%高い理由
旅館業法許可を取得した物件は、民泊新法物件と比較して買取価格が約10〜15%高い傾向があります。
【理由】
- 年間365日営業可能: 週末限定規制の影響を受けない
- 安定収益の確保: 年間収益が民泊新法物件の約3〜4倍
- 買い手の幅が広がる: 旅館業法物件は、民泊新法物件と比較して投資家需要が高い
- 規制リスクの低減: 自治体の上乗せ条例の影響を受けにくい
【具体例】荻窪駅徒歩10分・1K・25㎡・築5年
| 項目 | 民泊新法物件（109日制限） | 旅館業法物件（365日営業） | 差額 |
| 中古市場価格 | 4,200万円 | 4,200万円 | – |
| 買取相場 | 68%（2,856万円） | 83%（3,486万円） | +630万円 |
| 買取価格補正率 | – | +15% | – |
旅館業法への転換を検討することで、売却時の買取価格を大幅に引き上げることが可能です。
出典: StayExit買取実績データ
3. 旅館業法転換ROIと売却タイミングの最適解
3-1. 民泊継続 vs 賃貸転換 vs 即時売却の比較
杉並区の民泊オーナーが直面する選択肢は、大きく以下の3つです。
【ケーススタディ】荻窪駅徒歩12分・1K・25㎡・築8年・住居専用地域
| 選択肢 | 初期コスト | 年間収益 | 5年間累計収益 | メリット | デメリット |
| 民泊継続（109日制限） | 0円 | 約28.8万円 | 約144万円 | ・初期費用ゼロ・ノウハウ活用 | ・機会損失大・管理負担継続 |
| 賃貸転換 | 約30万円（原状回復） | 約72万円 | 約330万円 | ・安定収益・管理負担軽減 | ・初期コスト発生・賃貸需要確認が必要 |
| 即時売却 | 0円 | 売却代金約2,720万円次投資先利回り8%想定 | 約612万円（5年間の追加投資収益） | ・最速現金化・管理負担ゼロ・次投資への資金移動 | ・長期的な不動産保有益を放棄 |
【試算の前提】
- 民泊継続: 年間売上68.4万円、経費39.6万円（固定費含む）
- 賃貸転換: 賃料8万円/月、管理費1.2万円/月、初期原状回復費30万円
- 即時売却: 買取価格2,720万円（市場価格4,000万円×68%）、次投資先の利回り8%/年で運用
【結論】
- 短期的な現金化を優先: 即時売却が最適
- 安定収益を重視: 賃貸転換が有利
- 民泊継続は非推奨: 年間109日制限下では機会損失が大きい
出典: StayExit運用実績データ
出典: HOME4U「東京都杉並区のマンション売却相場」
3-2. 旅館業法転換のROI試算と初期コスト
旅館業法への転換は、年間365日営業が可能になるため、長期的に最も高い収益を生む選択肢です。
【旅館業法転換の初期コスト】
| 項目 | 費用目安 |
| 消防設備工事（スプリンクラー・火災報知器など） | 約80〜150万円 |
| 建築基準法適合工事（非常用照明・排煙設備など） | 約50〜100万円 |
| 申請手数料・行政書士費用 | 約20〜30万円 |
| 合計初期コスト | 約150〜280万円 |
【旅館業法転換後の収益試算】
- 営業日数: 365日/年
- 稼働率: 72%（通年営業による安定稼働）
- 実際の宿泊日数: 365日 × 0.72 = 263日
- 宿泊単価: 9,500円/泊
- 年間売上: 263日 × 9,500円 = 249.9万円
- 年間経費:
- 清掃費: 3,000円/回 × 263回 = 78.9万円
- 水道光熱費: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 固定資産税: 8万円
- 管理費・修繕積立金: 1.5万円/月 × 12ヶ月 = 18万円
- 経費合計: 122.9万円
- 年間利益: 249.9万円 − 122.9万円 = 約127万円
【ROI比較】
| 選択肢 | 初期コスト | 年間利益 | 5年間累計利益 | ROI（5年間） |
| 民泊継続（109日） | 0円 | 28.8万円 | 144万円 | – |
| 賃貸転換 | 30万円 | 72万円 | 330万円 | 約1,100% |
| 旅館業法転換 | 150〜280万円 | 127万円 | 約635万円 | 約227〜423% |
| 即時売却（次投資先利回り8%） | 0円 | 約218万円/年 | 約612万円（5年間） | – |
【結論】
- 旅館業法転換は長期保有前提の場合に最適: 初期コストは高いが、5年間で約635万円の累計利益を生む
- 初期負担を避けたい場合は賃貸転換: 初期コスト30万円で5年間約330万円の累計利益
- 短期的な現金化なら即時売却: 管理負担ゼロ、次投資への資金移動が可能
出典: StayExit運用実績データ
3-3. 買取と仲介の違い（費用・期間・リスク）
民泊を売却する際、買取と仲介の2つの方法があります。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
| 売却価格 | 市場価格の63〜85%（用途地域により変動） | 市場価格の90〜100% |
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月 |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格の3%+6万円+消費税 |
| 原状回復 | 不要（現況渡し可） | 必要（約30〜80万円） |
| 契約不適合責任 | 免責 | 売主負担 |
| 確実性 | ほぼ100%成約 | 買い手が見つからない可能性あり |
【具体例】阿佐ヶ谷駅徒歩8分・1K・25㎡・築5年・住居専用地域
| 項目 | 買取 | 仲介 |
| 売却価格 | 2,720万円（市場価格4,000万円×68%） | 3,800万円（市場価格4,000万円×95%） |
| 仲介手数料 | 0円 | 約124万円 |
| 原状回復費用 | 0円 | 約50万円 |
| 手元に残る金額 | 2,720万円 | 3,626万円 |
| 売却期間 | 3営業日 | 3〜6ヶ月 |
【結論】
- すぐに現金化したい場合: 買取が最適（手数料・原状回復費用が不要、最短3営業日成約）
- 時間をかけて高値で売却したい場合: 仲介が有利（ただし手数料・原状回復費用が発生）
- 週末限定規制の物件: 買い手がつきにくいため、買取が確実
出典: StayExit買取実績データ
3-4. 民泊買取業者の選び方（5つのチェックポイント）
悪質な買取業者を避け、適正価格で売却するための5つのチェックポイントを紹介します。
| チェック項目 | 確認方法 | 注意点 |
| ① 宅建免許番号と行政処分歴 | 国土交通省の検索システムで確認 | 免許番号がない業者は違法 |
| ② 査定時の全費用明示 | 見積書・契約書に「追加費用ゼロ」を明記 | 後から追加費用を請求する業者は悪質 |
| ③ 複数社査定の実施 | 最低3社以上の査定を依頼 | 1社だけでは相場より安く買い叩かれるリスク |
| ④ 過去の買取実績 | 公式サイトで杉並区での買取実績を確認 | 実績が公開されていない業者は要注意 |
| ⑤ 契約不適合責任の免責明記 | 契約書に免責条項を確認 | 免責されないと売却後にトラブルの可能性 |
4. 失敗事例・成功事例と売却判断チェックリスト
4-1. 失敗事例①：週末限定規制を知らずに購入し赤字で売却
オーナー属性: 30代男性・会社員
物件情報: 西荻窪駅徒歩15分・1K・築12年・住居専用地域
購入価格: 3,200万円（自己資金800万円、ローン2,400万円）
失敗の経緯:
- 週末限定規制（年間109日制限）を知らずに購入
- 年間180日営業を前提にした収支計画を立てていた
- 実際の年間利益は約15万円、ローン返済を含めると年間約50万円の赤字
- 3年間で約150万円の損失が発生
- 買取査定を1社のみ依頼し、2,100万円で売却（市場価格3,200万円×65.6%）
- 売却損約1,100万円+運営赤字約150万円=合計約1,250万円の損失
教訓:
- 購入前に用途地域と上乗せ条例を必ず確認
- 週末限定規制下では民泊継続は非推奨
- 複数社査定を実施し、適正価格で売却
4-2. 失敗事例②：査定1社のみで相場より400万円安く売却
オーナー属性: 40代女性・個人事業主
物件情報: 荻窪駅徒歩8分・1LDK・築5年・商業地域
失敗の経緯:
- 知人の紹介で1社のみに査定を依頼
- 査定額3,500万円を提示され、即決で売却
- 後日、他社査定を受けたところ、3,900万円の評価を受ける
- 約400万円の損失
教訓:
- 最低3社以上の査定を比較する
- 知人の紹介でも必ず複数社査定を実施
- 商業地域物件はブランド補正を適切に評価する業者を選ぶ
4-3. 失敗事例③：賃貸転換を検討せずに低価格で売却
オーナー属性: 50代男性・会社員
物件情報: 阿佐ヶ谷駅徒歩5分・2LDK・築8年・住居専用地域
失敗の経緯:
- 週末限定規制で民泊収益が低迷
- 賃貸転換のROIを試算せずに即売却を決断
- 買取価格4,800万円で売却（市場価格7,000万円×68.6%）
- 後日試算した結果、賃貸転換なら年間約150万円の家賃収入が見込めた
- 5年間で約750万円の機会損失
教訓:
- 売却前に賃貸転換のROIを必ず試算
- 2LDK以上の広めの物件は賃貸需要が高い
- 駅近物件は賃貸転換が有利
4-4. 成功事例①：複数社査定で杉並ブランドを活用し高値売却
オーナー属性: 35代男性・会社員
物件情報: 高円寺駅徒歩4分・1K・築3年・商業地域
成功の経緯:
- 3社に査定を依頼し、価格を比較
- A社: 3,200万円、B社: 3,400万円、C社: 3,680万円（杉並ブランド補正+5%）
- C社（StayExit）を選択し、最短3営業日で3,680万円で成約
- 仲介手数料・原状回復費用が不要のため、手元に残る金額は3,680万円
- 仲介で売却した場合の手取り額（約3,300万円）と比較し、約380万円のメリット
成功のポイント:
- 複数社査定を実施し、最高値を提示した業者を選択
- 杉並区ブランドを適切に評価する業者を選定
- 買取のスピード感を活用し、次投資へ資金移動
4-5. 成功事例②：旅館業法転換で通年営業化し高値売却
オーナー属性: 40代女性・個人事業主
物件情報: 荻窪駅徒歩10分・1K・築5年・住居専用地域 → 旅館業法転換後
成功の経緯:
- 週末限定規制（年間109日）で収益が低迷
- 旅館業法転換を決断し、初期コスト約180万円を投資
- 年間365日営業により、年間利益が約30万円 → 約120万円に増加
- 2年間運営後、買取査定を依頼
- 民泊新法物件の場合の査定額2,720万円 → 旅館業法物件として3,320万円で成約（+600万円）
- 2年間の追加利益約180万円+売却時の価格差約600万円=合計約780万円のメリット
成功のポイント:
- 旅館業法転換により年間365日営業を実現
- 転換後2年間の安定運営実績をアピール
- 旅館業法物件の高値評価を活用
4-6. 杉並区民泊売却判断チェックリスト（5項目）
以下の5項目をチェックし、該当数に応じて売却を判断してください。
| チェック項目 | 詳細 | 該当する □ |
| ① 住居専用地域で年間109日制限を受けている | 月曜正午〜金曜正午の営業ができず、年間収益が低迷している | □ |
| ② 民泊継続 vs 賃貸転換のROI比較で賃貸転換が有利 | 賃貸転換の方が年間収益が高い、または管理負担が軽減される | □ |
| ③ 杉並区ブランドを適切に評価する業者を複数社選定 | 最低3社以上の査定を実施し、ブランド補正率を確認 | □ |
| ④ 旅館業法転換の初期コストとROIを試算済み | 初期コスト・年間収益・5年間累計利益を比較し、転換の可否を判断 | □ |
| ⑤ 現況渡し可能な買取業者を選定 | 原状回復費用が不要で、最短3営業日で現金化できる | □ |
【判断基準】
- 4〜5項目該当: 今すぐ売却活動を開始することを推奨
- 2〜3項目該当: 複数社査定を拡充し、賃貸転換・旅館業法転換を再検討
- 0〜1項目該当: 民泊継続または賃貸転換を優先検討
5. まとめ：2026年杉並区民泊売却の最適解
5-1. 週末限定規制下での早期判断が有利
杉並区の民泊は、住居専用地域が約80%以上を占めるため、年間109日制限により収益が大幅に圧縮されています。民泊継続では5年間で約160万円以上の機会損失が発生するため、早期の判断が重要です。
5-2. 用途地域とエリアに応じた売却戦略
- 商業地域（荻窪・高円寺周辺）: 買取相場75〜85%、ブランド補正+3〜5%を活用
- 住居専用地域（阿佐ヶ谷・西荻窪など）: 買取相場63〜72%、賃貸転換のROIを優先検討
- 旅館業法物件: 買取相場+10〜15%、長期保有前提なら転換を検討
5-3. 複数社査定とブランド価値の活用が鍵
杉並区は、静かな住環境・教育施設の充実・中央線沿線のアクセス利便性から、東京23区内で高いブランド価値を持っています。複数社査定を実施し、ブランド補正率を適切に評価する業者を選ぶことで、売却価格を最大化できます。
5-4. 2026年は売却の好機：今すぐ無料査定を
週末限定規制により収益が低迷する杉並区の民泊は、2026年中の売却が最適なタイミングです。StayExitでは、杉並区の民泊買取に特化し、最短3営業日での現金化・現況渡しOK・複数物件一括買取に対応しています。
【今すぐ無料査定】
杉並区の民泊を最短3営業日で現金化。週末限定規制で収益が伸び悩む今こそ、適正価格を確認しませんか？複数物件の一括買取にも対応。
→ StayExit無料査定はこちら（60秒で完了）
免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。民泊規制・買取相場・不動産市場は変動する可能性があります。最新情報は、杉並区公式サイト、観光庁、各不動産業者へ直接ご確認ください。税務・法務に関する相談は、税理士・弁護士などの専門家へご相談されることを推奨します。