湘南の民泊を手放すべきか、それとも続けるべきか
湘南エリアで民泊を運営されているオーナー様の中には、「夏は満室なのに、冬は稼働率が30%以下」「海風で設備が傷んできた」「管理が思ったより大変」といった悩みを抱えている方が少なくありません。
湘南は藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・平塚市など複数の市にまたがる広域エリアで、江ノ島・片瀬海岸・由比ヶ浜・茅ヶ崎海岸など人気の海岸線を持つ一方、夏季シーズン(7〜8月)に需要が集中し、閑散期の収益が安定しにくいという特性があります。また、海風による塩害で外壁や窓サッシ、室内設備が劣化しやすく、原状回復費用が想定以上にかかるケースも珍しくありません。
こうした背景から、「買取」という選択肢を検討されるオーナー様が増えています。買取であれば、最短3営業日で成約でき、海風劣化がある物件でも現況渡しで手放すことが可能です。
本記事では、湘南で民泊を買取してもらう前に確認しておきたい4つのポイント(買取のメリット、エリア別相場、買取の流れ、規制の影響)を詳しく解説します。売却を検討されている方が、納得のいく選択をできるよう、実務に即した情報をお届けします。
湘南の民泊を「買取」で売却するメリットとは
湘南で民泊を売却する方法は、大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2つがあります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 項目 | 仲介売却 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場相場に近い | 市場相場の70〜85%程度 |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月程度 | 最短3営業日〜2週間 |
| 仲介手数料 | 物件価格×3%+6万円+消費税 | 不要 |
| 現況渡し | 原則不可(原状回復必要) | 対応可能 |
| 内覧対応 | 必要(複数回) | 不要または1回のみ |
| 向いている人 | 高値で売りたい、時間に余裕がある | 早期現金化したい、海風劣化がある |
湘南エリアで買取が選ばれる主な理由は、以下の3つです。
最短3営業日で成約できる理由
買取業者は、物件を買い取った後に再販や賃貸転用を前提としているため、査定から契約までのスピードが速いのが特徴です。仲介では買い手が見つかるまで平均3〜6ヶ月かかるのに対し、買取なら査定後すぐに価格提示があり、条件が合えば最短3営業日で契約、約3週間で入金が完了します。
夏季繁忙期(7〜8月)は運営で忙しく、売却準備に時間を割けないオーナー様にとって、シーズンを待たずに現金化できるメリットは大きいといえます。
現況渡しで原状回復費用を節約
湘南エリア、特に海岸から500m圏内の物件では、海風による塩害で外壁・窓サッシ・エアコン室外機・給湯器などが劣化しやすく、原状回復費用が通常より高額になる傾向があります。
湘南エリアの原状回復費用相場(目安)
- 海岸徒歩5分圏内: 100〜200万円/物件
- 駅周辺・住宅地: 50〜100万円/物件
仲介で売却する場合、買い手との交渉で原状回復やクリーニングを求められることが多く、この費用を売主が負担するケースが一般的です。一方、買取であれば現況渡しに対応しているため、海風劣化がある物件でも、そのまま引き渡すことができます。
一戸建て・古民家民泊でも買取対応
湘南エリアには、鎌倉や藤沢の住宅地を中心に、一戸建てや古民家を活用した民泊が多く存在します。こうした物件は趣があり人気がある一方、仲介では買い手が限定されやすく、売却までに時間がかかることがあります。
買取業者は、一戸建て・古民家民泊の再販・賃貸転用のノウハウを持っているため、こうした物件でも買取対応が可能です。築年数が古い物件や、改修が必要な物件でも、現況を正当に評価した上で買取価格を提示してもらえます。
仲介と買取のどちらが自分に合っているか迷う場合は、民泊 買取 仲介 違いで判断基準を詳しく整理しています。
湘南の民泊買取相場とエリア別の特徴
湘南エリアの民泊買取相場は、市・海岸距離・物件タイプによって大きく変動します。ここでは、主要エリア別の相場目安と特徴を解説します。
江ノ島・片瀬海岸エリア(藤沢市)の買取相場
江ノ島・片瀬海岸は、湘南を代表する観光地で、夏季シーズンの海水浴客数は例年50万人超(2023年・藤沢市観光協会データ)を記録しています。海岸徒歩5分圏内の物件は需要が高く、買取相場も比較的高めです。
江ノ島・片瀬海岸の買取相場(目安)
- 一戸建て(80㎡前後): 4,000万〜6,000万円程度(市場相場の75〜80%)
- マンション(25㎡前後): 1,500万〜2,200万円程度(市場相場の70〜80%)
夏季シーズンは高稼働が見込める一方、9月〜6月の閑散期は稼働率が30〜40%に落ち込むことも多く、年間を通じた収益性を考慮すると、早期買取を選ぶオーナー様が増えています。
鎌倉・由比ヶ浜エリアの買取相場
鎌倉は観光地としてのブランド力が高く、鶴岡八幡宮・大仏・長谷寺など通年で観光客が訪れるエリアです。古民家を活用した民泊も多く、趣のある物件として評価されます。
鎌倉・由比ヶ浜の買取相場(目安)
- 古民家民泊(60〜100㎡): 3,000万〜8,000万円程度(改修状況・立地で大きく変動)
- マンション(30㎡前後): 2,000万〜3,000万円程度
ただし、鎌倉市は全国的にも厳しい民泊規制を設けており(住居専用地域での届出制限、営業日数制限など)、規制強化により運営継続が困難になったオーナー様からの買取相談が増加しています。
茅ヶ崎・平塚エリアの買取相場
茅ヶ崎・平塚は、サーファーや長期滞在需要が中心で、江ノ島・鎌倉に比べると観光客の集中度は低めです。その分、買取相場もやや低めに設定されることが多いですが、サーフィンシーズン(4〜10月)の需要は安定しています。
茅ヶ崎・平塚の買取相場(目安)
- 一戸建て(80㎡前後): 3,500万〜5,000万円程度(市場相場の70〜75%)
- マンション(25㎡前後): 1,200万〜1,800万円程度
夏季シーズンと買取価格の関係
「夏季繁忙期まで待った方が高く売れるのでは?」という疑問を持たれる方もいますが、買取価格は年間の稼働実績やエリアの需要を総合的に評価するため、繁忙期と閑散期で大きく変動することはありません。
むしろ、閑散期に運営を続けることで発生する固定費(管理費・光熱費・固定資産税など)や、海風による設備劣化のリスクを考慮すると、早期に買取で現金化する方が合理的なケースも多いといえます。
買取価格の決まり方をより詳しく知りたい場合は、民泊 買取 相場で査定の仕組みを解説しています。
湘南で民泊を買取してもらう流れと期間
湘南で民泊を買取してもらう際の全体の流れと、各ステップの所要期間を確認しておきましょう。
買取の全体フロー
- 査定依頼(即日〜1日)
- 現地確認(1〜3日)
- 買取価格提示(1〜3日)
- 契約締結(3〜5日)
- 決済・引き渡し(1〜2週間)
査定依頼から価格提示までの注意点
買取査定を依頼する際は、複数の業者に査定を依頼することをおすすめします。湘南エリアは、市・海岸距離・物件タイプによって評価が分かれるため、業者によって買取価格に差が出ることがあります。
査定時に伝えるべき情報
- 物件の所在地(市・海岸からの距離)
- 許認可の種類(住宅宿泊事業法届出/旅館業法許可)
- 過去1年間の稼働率・売上実績
- 設備の状況(海風劣化の程度、リフォーム履歴)
- 物件タイプ(マンション/一戸建て/古民家)
必要書類(査定時に準備しておくとスムーズ)
- 登記簿謄本
- 旅館業法許可証または住宅宿泊事業届出書
- 固定資産税評価証明書
- 過去1年の収支データ(売上・経費明細)
- 管理委託契約書(ある場合)
- 賃貸借契約書(賃貸物件の場合)
契約から決済までのスピード感
買取契約の特徴は、仲介と異なり「ローン特約なし」「瑕疵担保免責」が一般的な点です。買い手(買取業者)は現金で購入するため、ローン審査の待ち時間が発生せず、契約から決済までが非常にスピーディーです。
決済時に発生する費用
- 登記費用(抵当権抹消・所有権移転登記)
- 固定資産税の精算(日割り計算)
- 残置物処理費用(業者によっては買取業者が負担)
海風劣化がある物件でも、現況渡しに対応している買取業者であれば、原状回復費用をかけずに引き渡すことができます。
買取の流れ全体については、民泊 買取 流れでより詳細に解説しています。
中間CTA
湘南で民泊の買取を検討されている方で、「夏季繁忙期を待たずに現金化したい」「海風劣化があるため現況渡ししたい」という場合は、まず無料査定で買取価格を確認してみるのも一つの方法です。StayExitでは最短3営業日での成約実績があり、一戸建て・古民家民泊にも対応しています。
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湘南エリア市別の民泊規制と買取への影響
湘南エリアは、藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・平塚市など複数の市にまたがっており、それぞれの市で旅館業法条例や住宅宿泊事業法(民泊新法)の運用が異なります。規制の厳しさは、民泊の運営継続や買取価格にも影響するため、事前に確認しておくことが重要です。
藤沢市の規制状況
藤沢市は、住宅宿泊事業法の届出を受理しており、江ノ島・片瀬海岸エリアを中心に多くの民泊が営業しています。ただし、住居専用地域では旅館業法の許可取得が困難なため、住宅宿泊事業法の届出(年間180日の営業日数制限あり)で運営している物件が多い傾向にあります。
藤沢市の主な規制
- 住居専用地域: 旅館業法の許可取得が困難(消防法・建築基準法の基準を満たす必要)
- 住宅宿泊事業法: 届出受理、年間180日の営業日数制限あり
鎌倉市の規制状況
鎌倉市は、全国的にも厳しい民泊規制を設けています。住居専用地域での住宅宿泊事業法の届出は、営業日数が年間60日以内に制限されており、実質的に収益化が困難な状況です。また、古民家などの歴史的建造物を活用する場合も、景観条例や建築基準法の適合が求められます。
鎌倉市の主な規制
- 住居専用地域: 住宅宿泊事業法の営業日数が年間60日以内に制限
- 歴史的建造物: 景観条例・建築基準法の適合が必要
こうした規制強化により、鎌倉市では民泊の運営継続が困難になったオーナー様からの買取相談が増加しています。
茅ヶ崎市・平塚市の規制状況
茅ヶ崎市・平塚市は、藤沢市・鎌倉市に比べると規制はやや緩やかです。住宅宿泊事業法の届出受理も進んでおり、サーファーや長期滞在需要を中心に安定した運営が可能なエリアです。
茅ヶ崎市・平塚市の主な規制
- 住宅宿泊事業法: 届出受理、年間180日の営業日数制限あり
- 旅館業法: 用途地域による制限はあるが、藤沢・鎌倉より許可取得のハードルは低め
規制強化により民泊継続が困難になった場合は、民泊 撤退 方法で撤退の選択肢を整理しています。
湘南で民泊買取を依頼する際によくある質問
Q1: 湘南の民泊は今売るべきですか?(夏季繁忙期との関係)
A. 繁忙期(7〜8月)まで待っても、買取価格は大きく変わりません。買取業者は年間の稼働実績やエリアの需要を総合的に評価するためです。一方、閑散期(9〜6月)に運営を続けることで発生する固定費(管理費・光熱費・固定資産税など)や、海風による設備劣化のリスクを考慮すると、早期売却の方が合理的なケースも多いといえます。
Q2: 海風による劣化がある物件でも買取できますか?
A. 現況渡しOKの買取業者なら対応可能です。湘南エリア、特に海岸から500m圏内の物件は、海風による塩害で外壁・窓サッシ・設備が劣化しやすく、原状回復費用が100〜200万円程度かかることもあります。買取であれば、この費用を自己負担せずに済むため、トータルコストを抑えられます。
Q3: 一戸建て・古民家民泊でも買取できますか?
A. 湘南エリアの一戸建て・古民家民泊の買取実績があります。鎌倉や藤沢の住宅地を中心に、趣のある物件として評価されますが、改修状況・建物状態で価格は大きく変動します(3,000万〜8,000万円超)。仲介では買い手が限定されやすい物件でも、買取なら対応可能です。
Q4: 複数棟まとめて買取できますか?
A. 1棟〜5棟程度の一括買取に対応している買取業者があります。湘南エリアで複数の物件を運営していた場合、一括で買取してもらうことで、個別に売却するよりも手間とコストを削減できます。
Q5: 買取後の確定申告は必要ですか?(譲渡所得税)
A. 買取で売却益が出た場合、譲渡所得税の申告が必要です。譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算され、所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得(税率約39%)、5年超の場合は長期譲渡所得(税率約20%)が適用されます。詳しくは国税庁HPまたは税理士にご相談ください。
まとめ
湘南で民泊を買取してもらう際に確認したい4つのポイントは、(1)買取のメリット(最短3営業日成約・現況渡しOK)、(2)エリア別の買取相場(江ノ島・鎌倉・茅ヶ崎・平塚)、(3)買取の流れと期間(査定〜決済)、(4)市別の規制と買取への影響でした。
湘南エリアは、夏季シーズンに需要が集中する一方、閑散期の稼働率低下や海風による設備劣化といった課題があります。早期に現金化したい、海風劣化があるため現況渡ししたい、一戸建て・古民家民泊を手放したいという場合は、買取という選択肢を検討する価値があります。
複数の業者に査定を依頼し、湘南の立地特性を正当に評価してくれる業者を選ぶことが、納得のいく売却につながります。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・平塚市役所、神奈川県庁、観光庁の公式サイト等でご確認ください。