新宿区で民泊を運営されている方の中には、2025年9月以降の規制強化や業務停止命令のニュースを受けて、撤退を検討されている方も多いのではないでしょうか。本記事では、新宿区の最新規制動向、撤退を判断すべきケース、具体的な手続きの流れ、そして原状回復費用を抑えて最短で現金化できる売却方法まで、実例とデータを基に徹底解説します。撤退後の選択肢に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
新宿区の民泊規制強化と業務停止命令の最新動向【2025〜2026年】
新宿区では2025年9月から11月にかけて、住宅宿泊事業法違反に対する大規模な執行が実施されました。業務停止命令や廃止命令が相次ぎ、民泊事業者にとって厳しい状況が続いています。
新宿区の民泊規制の基本(住宅宿泊事業法+上乗せ条例)
新宿区の民泊規制は、住宅宿泊事業法と区独自の上乗せ条例の二重構造となっています。
住宅宿泊事業法の基本規制:
- 年間営業日数180日以内の制限
- 都道府県への届出制
- 住宅宿泊管理業者への委託義務(家主不在型の場合)
- 年2回の定期報告義務(2月・8月)
観光庁 民泊制度ポータルサイトによると、これらは全国一律の規制として適用されています。
新宿区の上乗せ条例:
新宿区では、住居専用地域での平日営業が禁止されています。具体的には、月曜日正午から木曜日正午までの営業が制限され、金曜日正午から月曜日正午までの週末のみ営業可能です。
この規制により、住居専用地域では年間営業日数が実質的に約104日に制限されます。新宿区公式サイトでは、区内の住居専用地域を確認できます。
2025年9月〜11月の一斉処分事例(16施設・9事業者への業務停止命令)
新宿区は2025年9月12日、住宅宿泊事業法違反で9事業者に30日間の業務停止命令を発令しました。(日経新聞 2025/09/12)
処分の内容:
- 対象: 16施設・9事業者
- 処分内容: 30日間の業務停止命令
- 違反理由: 定期報告の未提出、改善命令違反、住居専用地域での平日営業
対象施設の特徴:
- 住居専用地域で月曜日から木曜日に営業していた施設
- 定期報告を2回連続で未提出した事業者
- 改善命令後も違反を継続した事業者
新宿区公式サイトでは、処分を受けた事業者名と施設所在地が公表されています。
廃止命令による3年間の営業禁止リスク
業務停止命令よりも重い処分として、廃止命令があります。2025年11月には、4事業者に対して廃止命令が発令されました。
廃止命令の特徴:
- 今後3年間の営業禁止
- 再届出も不可
- 事業者名と違反内容が公表される
TBS NEWS DIGによると、廃止命令の対象となるケースは以下の通りです。
廃止命令の対象となるケース:
- 業務停止命令後も違反を継続
- 悪質な法令違反(無届営業、定期報告の虚偽記載など)
- 改善命令に従わない
- 近隣トラブルが深刻化し、行政指導に応じない
廃止命令を受けると、3年間は同じ物件で民泊を再開できなくなります。これは事業者にとって致命的なダメージとなります。
新宿区で民泊撤退が増加している背景
新宿区で民泊撤退が増加している背景には、複数の要因があります。
稼働率の急落:
住居専用地域では平日営業が禁止されたことで、稼働率が40%以下に急落しているケースが多数報告されています。年間104日しか営業できないため、固定費を回収できず赤字転落するオーナーが増加しています。
近隣トラブルの増加:
産経新聞 2025/11/01によると、新宿区では騒音やゴミ出しルール違反による近隣トラブルの苦情が増加しており、区の執行強化につながっています。
行政の監視強化:
定期報告の未提出や虚偽記載に対する監視が厳格化され、違反者への処分が迅速に行われるようになりました。
【2025年版】東京の民泊規制完全ガイド｜23区の上乗せ条例一覧では、新宿区以外の23区の規制状況も詳しく解説しています。
新宿区の民泊撤退を判断すべき3つのケースとチェックリスト
民泊の撤退を判断すべきタイミングは、事業者の状況によって異なります。以下の3つのケースに該当する場合、早期の撤退判断が重要です。
ケース①:稼働率40%以下で赤字が続いている
住居専用地域の平日営業禁止により、年間営業日数が104日以下に制限されている場合、稼働率が大幅に低下します。
収支シミュレーション例(新宿区1R物件):
| 項目 | 金額(年間) |
|---|---|
| 年間売上(104日×稼働率85%×8,000円) | 約180万円 |
| 変動費(清掃費・消耗品・手数料等) | 約40万円 |
| 固定費(家賃・管理費・光熱費・保険等) | 約250万円 |
| 年間営業利益 | ▲110万円(赤字) |
このように、営業日数の制限により固定費を回収できず、赤字が拡大します。
撤退判断の目安:
- 3ヶ月連続で赤字
- 稼働率を上げる施策(価格改定・リスティング改善)を実施しても改善の見込みがない
- 固定費(特に家賃)が高額で、営業日数制限の影響を吸収できない
ケース②:定期報告の未提出・業務停止命令のリスクがある
住宅宿泊事業法では、年2回(2月・8月)の定期報告が義務付けられています。
定期報告の未提出リスク:
- 未提出の場合、新宿区から改善命令が発令される
- 改善命令後も未提出の場合、業務停止命令(30日間)
- 業務停止命令後も違反を継続した場合、廃止命令(3年間の営業禁止)
業務停止命令のリスク:
- 30日間の営業停止により収益がゼロになる
- 違反履歴が新宿区公式サイトで公表され、事業者の信用が失墜
- 予約済みのゲストをキャンセルする必要があり、評価が悪化
廃止命令に発展するリスク:
- 3年間の営業禁止により、事業継続が不可能
- 物件の資産価値が大幅に下落
- 再届出も不可
定期報告の未提出や改善命令を受けている場合、早期の撤退判断が資産を守る選択肢となります。
ケース③:原状回復費用100万円超の見積もりに驚愕
民泊から撤退する際、物件を元の状態に戻す原状回復が必要なケースがあります。特に仲介売却や賃貸転用を選択する場合、原状回復は必須です。
民泊物件の原状回復費用の実例:
| 物件タイプ | 原状回復費用 |
|---|---|
| 1R(20〜25㎡) | 50万〜80万円 |
| 1LDK(40〜50㎡) | 100万〜150万円 |
原状回復費用の内訳:
- 壁紙・床材の張替え(民泊運営による劣化)
- 水回り設備の交換(浴室・トイレ・キッチン)
- 鍵交換(セキュリティ確保のため)
- ハウスクリーニング(徹底清掃)
- 家具・設備の撤去費用
原状回復費用が100万円を超える見積もりが出た場合、現況渡しOKの買取を選択することで、この費用をゼロにできます。
撤退判断のチェックリスト(3つの確認項目)
以下の3つの項目を確認し、1つでも該当すれば撤退を検討すべきタイミングです。
1. 現在の稼働率・収支
- □ 月次収支が3ヶ月連続赤字
- □ 稼働率が40%以下で改善の見込みがない
- □ 固定費を回収できない状態が続いている
2. 住居専用地域の該当
- □ 物件が住居専用地域に該当し、平日営業が禁止されている
- □ 東京都都市計画情報等インターネット提供サービスで確認できます
3. 定期報告の提出状況
- □ 定期報告を未提出
- □ 改善命令を受けている
- □ 業務停止命令を受けている
これらの項目に1つでも該当する場合、早期の撤退判断が資産を守る選択肢となります。
新宿区の民泊撤退手続きの完全フロー(5ステップ)
民泊から撤退する際は、適切な手順を踏むことでトラブルを避けられます。以下の5ステップで撤退を進めましょう。
ステップ①:ゲスト予約のキャンセル対応(撤退決定から1〜2週間)
撤退を決断したら、まず既存予約のキャンセル対応を行います。
キャンセル手順:
- Airbnb・楽天トラベル・Booking.comなどOTAへ連絡
- キャンセルポリシーを確認(全額返金or一部返金)
- ゲストへ誠実な説明(規制強化による撤退の旨を伝える)
- 代替宿泊施設の提案(可能であれば)
注意点:
- キャンセルが遅れると、ゲストからの評価が悪化し、トラブルに発展する可能性があります
- キャンセル料の負担が発生する場合がありますが、誠実な対応を優先しましょう
ステップ②:廃業届の提出(新宿区保健所衛生課へ)
民泊を廃業する際は、新宿区保健所衛生課へ廃業届を提出する必要があります。
廃業届の提出詳細:
- 提出期限: 廃業日の10日前まで
- 必要書類: 廃業届(新宿区指定様式)、届出受理書の写し
- 提出先: 新宿区保健所衛生課(〒160-0022 新宿区新宿5-18-21)
- 提出方法: 窓口持参または郵送
新宿区公式サイトで、廃業届の様式をダウンロードできます。
注意点:
- 廃業届の提出が遅れると、罰則の対象となる可能性があります
- 廃業日以降は営業できないため、ゲストのキャンセル対応を先に完了させましょう
ステップ③:OTAリスティングの削除と退会手続き
廃業届を提出したら、OTA(オンライン旅行代理店)のリスティングを削除します。
削除すべきプラットフォーム:
- Airbnb
- 楽天トラベル
- Booking.com
- じゃらん
- その他登録しているOTA
削除手順:
- 各OTAの管理画面にログイン
- リスティングを「非公開」または「削除」に設定
- アカウント退会手続き(必要に応じて)
注意点:
- リスティング削除後もレビューデータは残る場合があります
- 退会前に、売上データや確定申告用の資料をダウンロードしておきましょう
ステップ④:原状回復or現況渡しの選択
撤退方法によって、原状回復の必要性が異なります。
原状回復が必須のケース:
- 仲介売却を選択する場合
- 賃貸転用(通常賃貸・マンスリー賃貸)を選択する場合
現況渡しOKのケース:
- 買取を選択する場合(家具・設備をそのまま引き渡し可能)
原状回復費用は1Rで50万〜80万円、1LDKで100万〜150万円かかるため、買取を選択することで大幅なコスト削減が可能です。
ステップ⑤:売却or賃貸転用の実行
最後に、物件の売却または賃貸転用を実行します。次章で、3つの選択肢を詳しく比較します。
民泊の査定方法と相場｜営業権の評価と必要書類を解説では、売却時の査定ポイントを詳しく解説しています。
新宿区の民泊撤退後の3つの選択肢と費用・期間比較
民泊から撤退する際、大きく分けて3つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
選択肢①:仲介売却(市場価格重視、原状回復必須)
仲介売却は、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。
メリット:
- 市場価格の90〜110%で売却可能
- 高値での売却を狙える
- 複数の買い手候補から条件の良い相手を選べる
デメリット:
- 原状回復費用50万〜150万円が必須
- 売却期間3〜6ヶ月かかる
- 仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)が必要
- 内覧対応や書類準備の手間がかかる
向いている人:
- 時間に余裕がある
- 高値売却を最優先したい
- 原状回復費用を負担できる
選択肢②:買取(最短現金化、現況渡しOK)
買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
メリット:
- 原状回復費用ゼロ(現況渡しOK)
- 最短3営業日で成約・現金化
- 仲介手数料不要
- ゲストキャンセル・OTA削除のサポート付き(StayExitの場合)
- 業務停止リスクを回避できる
デメリット:
- 買取価格は市場価格の60〜80%
向いている人:
- 最短で現金化したい
- 原状回復費用を抑えたい
- 業務停止命令のリスクを回避したい
- 複数物件を一括で売却したい
新宿区の買取相場(現況渡し):
| 物件タイプ | 買取相場 |
|---|---|
| 1R(20〜25㎡) | 1,200万〜2,000万円 |
| 1LDK(40〜50㎡) | 2,500万〜3,500万円 |
※エリア・築年数・駅距離により変動します
StayExitの買取実績:
- 1R〜5棟一括対応
- 最短3営業日成約
- 現況渡しOK
- ゲストキャンセル・OTA削除のサポート無料
新宿区の民泊撤退でお悩みの方へ
現況渡しOK・最短3営業日で成約できる無料査定を実施中です。ゲストキャンセル・OTA削除のサポートも無料で提供しています。
→ 無料査定はこちら｜民泊・旅館業の撤退支援
選択肢③:賃貸転用(継続収益、初期費用あり)
賃貸転用は、民泊から通常賃貸またはマンスリー賃貸に切り替える方法です。
メリット:
- 継続的な賃料収入が得られる
- 民泊規制の影響を受けない
- 物件を手放さずに済む
デメリット:
- 原状回復費用50万〜100万円が必要
- マンスリー賃貸への転用は管理規約の確認が必須
- 入居者募集に1〜2ヶ月かかる
- 入居者とのトラブルリスクがある
向いている人:
- 物件を手放したくない
- 長期的な収益を確保したい
- 管理規約でマンスリー賃貸が許可されている
民泊物件を賃貸転用する方法と注意点では、賃貸転用の詳細を確認できます。
3つの選択肢の比較表
| 項目 | 仲介売却 | 買取 | 賃貸転用 |
|---|---|---|---|
| 売却価格・賃料 | 市場価格の90〜110% | 市場価格の60〜80% | 月額賃料8万〜15万円 |
| 期間 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 | 1〜2ヶ月 |
| 原状回復費用 | 50万〜150万円 | ゼロ(現況渡しOK) | 50万〜100万円 |
| 仲介手数料 | 3%+6万円 | 不要 | 不要(管理費は別途) |
| 手間 | 内覧対応・書類準備が必要 | 最小限(サポート付き) | 入居者募集・管理が必要 |
| 向いている人 | 高値売却を優先 | 最短現金化を優先 | 継続収益を確保 |
マンション民泊 売却｜相場と高値売却のポイントでは、マンション民泊特有の売却ポイントを解説しています。
新宿区の民泊買取を利用する5つのメリットと注意点
買取は、最短で現金化したい方や原状回復費用を抑えたい方に最適な選択肢です。具体的なメリットと注意点を確認しましょう。
メリット①:原状回復費用ゼロで50万〜150万円の節約
仲介売却との費用比較をしてみましょう。
費用比較(1LDK物件の場合):
- 仲介売却: 原状回復費用100万円 + 仲介手数料30万円 = 130万円の負担
- 買取: 原状回復費用0円 + 仲介手数料0円 = 負担ゼロ
買取を選択することで、130万円の節約が可能です。
メリット②:最短3営業日で成約・現金化
買取の最大のメリットは、スピードです。
買取の流れ(最短3営業日):
- 1日目: 査定依頼 → 現地調査
- 2日目: 買取価格提示 → 条件交渉
- 3日目: 契約 → 決済・現金化
業務停止命令を受ける前に撤退できるため、リスク回避が可能です。
メリット③:ゲストキャンセル・OTA削除のサポート付き
StayExitでは、撤退手続きの代行サポートを無料で提供しています。
サポート内容:
- ゲスト予約のキャンセル対応
- OTAリスティングの削除サポート
- 廃業届の提出アドバイス
民泊撤退の経験がない方でも、安心して手続きを進められます。
メリット④:1R〜5棟一括対応
複数物件を運営している事業者にとって、一括買取は大きなメリットです。
一括買取のメリット:
- 個別に売却する手間を削減
- 複数物件をまとめて査定・成約
- 撤退スケジュールを一元管理
メリット⑤:仲介手数料不要
仲介売却では、売却価格の3%+6万円+消費税の仲介手数料が必要です。
仲介手数料の計算例(売却価格3,000万円の場合):
- 仲介手数料: (3,000万円×3%+6万円)×1.1 = 105.6万円
買取では仲介手数料が不要なため、この費用を節約できます。
買取利用時の注意点(買取価格は市場価格の60〜80%)
買取の唯一のデメリットは、買取価格が市場価格の60〜80%になることです。
価格差の比較:
- 仲介売却: 3,000万円(市場価格の100%)
- 買取: 2,100万円(市場価格の70%)
- 価格差: 900万円
ただし、以下の費用を考慮すると、実質的な差は縮まります。
総合的な費用対効果:
- 仲介売却: 3,000万円 – 原状回復費用100万円 – 仲介手数料106万円 = 2,794万円
- 買取: 2,100万円 – 費用ゼロ = 2,100万円
- 実質的な差: 694万円
高値売却を優先する場合は仲介売却を、最短現金化を優先する場合は買取を選択しましょう。複数社へ査定依頼し、買取価格を比較することをおすすめします。
一棟民泊 売却｜相場と売却方法を徹底解説では、一棟物件の売却ポイントを詳しく解説しています。
よくある質問(FAQ)
Q1: 業務停止命令を受けたらどうなりますか?
A: 30日間の営業停止となり、違反履歴が新宿区公式サイトで公表されます。業務停止命令後も違反を継続した場合、廃止命令(3年間の営業禁止)に発展するリスクがあります。業務停止期間中は収益がゼロになり、予約済みのゲストを全てキャンセルする必要があります。
Q2: 廃業届はいつ提出すればいいですか?
A: 廃業日の10日前までに新宿区保健所衛生課へ提出が必要です。提出が遅れると罰則の対象となる可能性があります。廃業届を提出する前に、必ずゲスト予約のキャンセル対応を完了させてください。廃業日以降は営業できないため、スケジュール管理が重要です。
Q3: 現況渡しOKの買取とは?
A: 民泊の設備・家具をそのまま残した状態で売却できる買取方法です。原状回復費用ゼロで、最短3営業日で成約・現金化が可能です。壁紙の張替えや水回り設備の交換、家具の撤去などが不要なため、50万〜150万円のコスト削減につながります。
Q4: 買取価格は市場価格より安いですか?
A: 買取価格は市場価格の60〜80%が相場です。ただし、原状回復費用(50万〜150万円)と仲介手数料(3%+6万円)が不要なため、総合的な費用対効果は高いケースが多いです。また、最短3営業日で現金化できるため、業務停止リスクを回避できるメリットもあります。
Q5: 新宿区以外の物件も買取可能ですか?
A: はい、東京23区・神奈川・千葉・埼玉など首都圏全域の民泊物件の買取に対応しています。1R〜5棟一括まで対応可能です。詳細は無料査定でご相談ください。
まとめ
新宿区の民泊規制強化により、業務停止命令や廃止命令のリスクが高まっています。稼働率40%以下で赤字が続く場合や、定期報告の未提出リスクがある場合は、早期の撤退判断が重要です。
撤退方法は「仲介売却」「買取」「賃貸転用」の3つがありますが、原状回復費用を抑えて最短で現金化したい方には買取が最適です。現況渡しOKで原状回復費用ゼロ、最短3営業日で成約できるため、業務停止リスクを回避しながら迅速に撤退できます。
新宿区の民泊撤退でお悩みの方は、まずは複数社へ無料査定を依頼し、買取価格を比較することをおすすめします。StayExitでは1R〜5棟一括対応、ゲストキャンセル・OTA削除のサポートも無料で提供しています。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月12日時点のものです。新宿区の民泊規制や手続きの詳細は変更される可能性があるため、最新情報は新宿区公式サイトや観光庁 民泊制度ポータルサイトでご確認ください。
本記事は情報提供を目的としており、法的アドバイスや投資助言を行うものではありません。民泊の撤退や売却に関する最終判断は、専門家(行政書士・不動産業者など)にご相談の上、ご自身の責任で行ってください。
当サイト(StayExit)は、本記事の情報に基づいて生じたいかなる損害についても責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。