新宿区で民泊を運営している方、あるいは開業を検討している方にとって、2025年は大きな転換点となっています。全国トップクラスの民泊施設数を誇る新宿区ですが、その一方で規制強化の動きが加速しており、業務停止命令も相次いでいます。本記事では、新宿区の民泊条例の詳細から採算性の検証、撤退判断の基準、売却相場まで、最新情報を徹底解説します。
新宿区の民泊の現状|全国トップの施設数と厳しい規制の実態
新宿区の民泊物件数は全国トップレベル(約1,508件)
新宿区は、住宅宿泊事業法における民泊施設数が全国トップの自治体として知られています。2024年のデータによると、新宿区内の民泊物件数は約1,508件に達しており、東京23区の中でも圧倒的な数を誇ります。
この背景には、新宿駅を中心とした交通アクセスの良さと、訪日外国人観光客から高い人気を集めるエリア特性があります。特に歌舞伎町エリアと大久保エリアに民泊施設が集中しており、この2つのエリアだけで区内の民泊物件の大部分を占めています。
インバウンド需要の高まりを受けて、新宿区の民泊市場は急速に拡大してきました。新宿御苑、歌舞伎町、コリアンタウンとして知られる大久保など、観光スポットが豊富なことも、宿泊需要を支える要因となっています。物件の99%が寝室1つのタイプで、少人数の旅行者向けの施設が主流です。
2025年に相次ぐ業務停止命令|新宿区の規制強化の流れ
しかし、施設数の増加と比例して、規制強化の動きも顕著になっています。2025年は新宿区の民泊事業者にとって、厳しい年となりました。
2025年9月12日、新宿区は住宅宿泊事業法に基づき、12の民泊事業者に対して30日間の業務停止命令を出しました。これは都内初の業務停止処分として大きく報道されました。処分理由は、法律で義務付けられている宿泊日数などの定期報告を怠ったこと、さらに業務改善命令にも従わなかったことです。日本経済新聞
さらに2025年11月には、9月に続いて2回目となる9事業者16施設への30日間の業務停止命令が発令されました。わずか2ヶ月の間に、合計21事業者が処分を受けるという異例の事態となっています。
処分理由の多くは以下の通りです:
- 宿泊日数の定期報告義務違反
- 虚偽の報告
- 業務改善命令への不履行
さらに深刻なケースとして、2025年11月には新宿区の民泊運営会社が、条例により営業が禁止されている平日に客を宿泊させていたにもかかわらず、自治体に虚偽の報告をしていた疑いで、警視庁による家宅捜索を受ける事例も発生しています。TBS NEWS DIG
これらの動きは、新宿区が民泊事業の適正化に本腰を入れていることを示しており、今後さらに監視・取締りが強化される可能性が高いといえます。
新宿区の民泊条例を徹底解説|営業日数制限と届出ルール
住居専用地域では平日営業禁止(金曜正午~月曜正午のみ営業可)
新宿区の民泊条例で最も重要なのが、住居専用地域における営業日数制限です。この規制は、民泊運営の採算性に直接的な影響を与えます。
新宿区では、「新宿区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、以下のルールが定められています:
住居専用地域(第一種・第二種住居専用地域)では、月曜日の正午から金曜日の正午まで住宅宿泊事業を実施することができません。新宿区公式サイト
つまり、営業できるのは金曜日の正午から月曜日の正午までの週末のみとなります。この制限には以下の特徴があります:
- 祝日であっても平日は営業できない
- 連休であっても月曜正午以降は営業不可
- 年末年始やゴールデンウィークなども同様に平日は不可
週末のみの営業となると、1週間で3泊程度しか稼働できません。年間に換算すると、実質的な営業可能日数は約100日程度まで制限されることになります。これは法律で定められた年間180日の上限と比べて、大幅に少ない日数です。
住居専用地域以外では年間180日まで営業可能
一方、商業地域、準工業地域、近隣商業地域などでは、曜日による制限はありません。これらの地域では、住宅宿泊事業法の規定通り、年間180日まで営業することが可能です。
新宿区で民泊を運営する、あるいは物件を探す際には、その物件がどの用途地域に属しているかを必ず確認する必要があります。用途地域は以下の方法で確認できます:
- 新宿区の都市計画図で確認
- 不動産仲介業者に確認
- 新宿区のまちづくり課窓口で確認
歌舞伎町などの繁華街エリアは主に商業地域に該当するため、通年営業が可能です。一方、住宅が多いエリアでは住居専用地域に該当する可能性が高く、週末のみの営業となります。
新宿区独自のルール(周辺住民への事前説明・廃棄物処理義務等)
新宿区では、営業日数制限以外にも、独自の厳格なルールを設けています:
1. 近隣住民への事前説明義務
事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業の届出をする7日前までに、近隣住民に対して書面による周知を行い、区に報告しなければなりません。この説明を怠ると、届出が受理されないため、必ず実施する必要があります。
2. 届出住宅の公表
宿泊者や近隣住民が届出住宅を認識しやすいよう、届出住宅の所在地、連絡先、近隣住民への周知を実施した日等について、新宿区のホームページで公表されます。新宿区届出住宅の公表
3. 廃棄物の適正処理義務
宿泊者が出すごみは、住宅宿泊事業者及び住宅宿泊管理業者が、自らの責任で適正に処理しなければなりません。一般家庭ごみとしての排出は認められず、事業系ごみとして廃棄物処理業者と契約する必要があります。
4. 家主同居型の厳格な要件
家主同居型で民泊を行う場合、以下の要件を満たす必要があります:
- 宿泊者の部屋と家主の部屋を別々に設けること(壁で区画され施錠管理ができること)
- 住宅宿泊事業者が生活の本拠(住民票上の住所)として使用する住宅であること
- 不在とならない旨の誓約書の提出
これらの詳細は、新宿区が発行する「新宿区住宅宿泊事業ルールブック」に記載されており、事業開始前に必ず確認することが求められます。
新宿区の民泊の採算性を検証|収支シミュレーションと撤退判断基準
住居専用地域での収支シミュレーション(週末のみ営業)
新宿区の住居専用地域で民泊を運営する場合、週末のみの営業という制限が採算性に大きな影響を与えます。ここでは、1R(約25㎡)の物件を例に、具体的な収支シミュレーションを見ていきましょう。
【週末のみ営業の場合の想定収支】
| 項目 | 週末のみ営業(年間100日) | 通年営業(年間180日) |
|---|---|---|
| 稼働日数 | 約100日 | 約180日 |
| 1泊あたり単価 | 10,000円 | 10,000円 |
| 年間売上 | 約100万円 | 約180万円 |
| 家賃(月10万円) | 120万円 | 120万円 |
| 管理費・光熱費 | 30万円 | 30万円 |
| 清掃費 | 20万円 | 36万円 |
| その他経費 | 10万円 | 15万円 |
| 合計固定費 | 180万円 | 201万円 |
| 営業利益 | -80万円(赤字) | -21万円(赤字) |
※新宿区の平均宿泊単価は約27,100円ですが、競争が激しいため1泊10,000円で設定
このシミュレーションから分かる通り、住居専用地域で週末のみの営業では、採算を取ることが極めて困難です。家賃が月10万円の物件であっても、年間80万円の赤字となる計算です。
固定費の中で最も大きいのは家賃で、週末しか稼働できなくても毎月支払いが発生します。また、清掃費は宿泊のたびに発生するため、稼働日数に比例しますが、他の管理費や光熱費の基本料金は営業日数に関係なく発生します。
商業地域等での収支シミュレーション(通年営業可能)
一方、商業地域などで年間180日まで営業できる場合の収支を見てみましょう。
【通年営業可能な場合の想定収支】
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 稼働日数 | 約180日(稼働率約50%) |
| 1泊あたり単価 | 10,000円 |
| 年間売上 | 約180万円 |
| 家賃(月10万円) | 120万円 |
| 管理費・光熱費 | 40万円 |
| 清掃費 | 36万円 |
| その他経費(仲介手数料等) | 20万円 |
| 合計経費 | 216万円 |
| 営業利益 | -36万円(赤字) |
新宿区の民泊市場では、平均稼働率が約80%、平均宿泊単価が約27,100円というデータがあります。これを適用すると:
【高稼働・高単価の場合】
- 稼働日数:180日×80% = 144日
- 売上:27,100円×144日 = 約390万円
- 経費:約250万円(運営代行費用含む)
- 営業利益:約140万円(黒字)
通年営業が可能であれば、高稼働率と適切な価格設定により、十分な収益を上げることが可能です。しかし、住居専用地域では、この収益モデルを実現することができません。
撤退を判断すべき3つのケース
新宿区の民泊運営において、以下の3つのケースに該当する場合は、撤退を真剣に検討すべきタイミングといえます。
ケース1:住居専用地域で赤字が継続している
週末のみの営業では、構造的に黒字化が困難です。数ヶ月間赤字が続いているなら、今後も改善の見込みは低いといえます。「いつか黒字になるだろう」と続けるよりも、早期に損切りする判断が重要です。
ケース2:業務改善命令を受けた・受けるリスクがある
2025年の業務停止命令の事例からも分かるように、新宿区は報告義務違反や条例違反に対して厳格に対応しています。以下に該当する場合は要注意です:
- 定期報告を提出していない、または遅延している
- 条例で禁止されている平日に営業してしまった
- 近隣住民から苦情が出ている
一度業務改善命令を受けると、その後の営業にも支障が出ます。停止命令を受ける前に、撤退を検討することも選択肢の一つです。
ケース3:管理コストが高すぎて利益が出ない
- 遠方に住んでいるため、管理のたびに交通費がかかる
- 運営代行会社への委託費用が売上の30%以上を占める
- 清掃費やメンテナンス費が想定以上にかかる
このような場合、売上は上がっても手元に残る利益が少なく、「労力の割に合わない」状態となります。
【撤退判断フローチャート】
現在の営業状況は?
↓
住居専用地域(週末のみ営業) → 直近3ヶ月赤字? → YES → 撤退検討
↓
NO → 継続も検討
↓
商業地域(通年営業可能) → 稼働率60%以上? → NO → 価格・集客見直し
↓ ↓
YES 改善なければ撤退検討
↓
黒字化している? → YES → 継続
↓
NO → 撤退検討
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新宿区の民泊を撤退する方法|手続き・費用・売却相場
民泊撤退の手続きの流れ
新宿区で民泊を撤退する場合、以下の手順で手続きを進める必要があります。
1. 廃業届の提出(新宿区への届出)
住宅宿泊事業を廃止する場合、新宿区の保健所生活衛生課に「廃業届」を提出します。届出には以下の情報が必要です:
- 届出番号
- 廃業日
- 廃業理由
廃業届は、実際に事業を廃止する前、または廃止後速やかに提出する必要があります。
2. 宿泊予約のキャンセル対応
既に受け付けている予約については、以下の対応が必要です:
- AirbnbやBooking.comなどの予約サイトでのリスティング削除
- 既存予約客への丁寧な説明とキャンセル手続き
- 必要に応じて代替宿泊施設の紹介
- キャンセル料の返金対応
予約客とのトラブルを避けるため、最低でも1〜2ヶ月前には新規予約の受付を停止し、計画的に撤退することが重要です。
3. 家具・備品の処分
民泊用に設置していた家具や備品を撤去します:
- ベッド、ソファ、テーブルなどの家具
- 家電製品(冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ等)
- 食器、リネン類、アメニティ
不用品回収業者に依頼するか、リサイクルショップでの買取、あるいはフリマアプリでの売却も検討できます。
4. 原状回復工事
賃貸物件の場合、貸主との契約に基づいて原状回復が必要です:
- 壁紙や床材の張り替え
- 設備の修繕や取り外し
- 清掃
原状回復の範囲は契約内容によって異なるため、事前に貸主や管理会社と協議する必要があります。
5. 賃貸契約の解約
賃貸借契約の解約手続きを行います。多くの契約では、解約の1〜3ヶ月前までに通知することが求められます。中途解約の場合は違約金が発生する可能性もあるため、契約書を確認しましょう。
撤退にかかる費用の内訳と相場
民泊撤退には、以下のような費用が発生します。
【撤退費用の内訳と相場】
| 費用項目 | 1R(25㎡程度) | 1LDK(40㎡程度) |
|---|---|---|
| 原状回復費用 | 15〜30万円 | 30〜50万円 |
| 清掃費用 | 3〜5万円 | 5〜10万円 |
| 家具・備品処分費用 | 3〜5万円 | 5〜10万円 |
| 不用品回収費用 | 3〜5万円 | 5〜8万円 |
| 違約金(中途解約の場合) | 家賃1〜2ヶ月分 | 家賃1〜2ヶ月分 |
| 合計目安 | 30万円〜70万円 | 60万円〜100万円以上 |
原状回復費用が最も大きな負担となります。民泊用に内装を変更している場合、壁紙、床材、照明、設備などを元の状態に戻す必要があり、工事費用が高額になります。
賃貸契約の中途解約による違約金も見逃せません。契約期間が残っている場合、家賃の1〜2ヶ月分の違約金が発生するケースが多いです。
これらの費用を合計すると、1Rでも30万円以上、1LDKでは100万円を超えることもあります。赤字が続いている状態で、さらに撤退費用が発生するのは大きな負担です。
新宿区の民泊買取・売却相場
撤退費用を抑える方法として、民泊物件の売却という選択肢があります。新宿区の民泊買取・売却の相場は以下の通りです。
【新宿区の民泊買取相場】
区分1Rの買取事例:
- 買取価格:200万円〜450万円
- 立地や収益性により価格は変動
- 東京都新宿区の区分1Rで期待利回り59%の案件が450万円で取引された事例あり
1LDKの買取事例:
- 買取価格:400万円〜600万円
- 稼働実績があれば高値での売却も可能
- 新宿エリアの高稼働民泊(売上1,300万円規模)が約1,950万円で売却された事例も
賃借権・営業権のみの譲渡:
所有物件ではなく賃借物件の場合でも、以下の権利を譲渡できます:
- 賃借権(貸主の承諾が必要)
- 営業権(顧客リスト、ノウハウ、予約実績等)
- 設備・家具一式
賃借権譲渡の場合、物件価格よりは低くなりますが、撤退費用をかけずに事業から手を引くことが可能です。
M&Aでの事業譲渡相場:
複数物件を運営している法人の場合、M&Aでの事業譲渡も選択肢です。一般的な相場は年間EBITDA(利払い・税引き・償却前利益)の2〜3倍とされています。
例:年間EBITDAが120万円の場合 → 買収価格の目安:240万円〜360万円
ただし、新宿区の場合は規制が厳しく、住居専用地域の物件は買い手がつきにくい傾向があります。商業地域で通年営業可能な物件の方が、高値での売却が期待できます。
[最短3営業日で現況買取が可能です]
撤退費用をかけずに民泊から撤退したい方には、専門業者による現況買取がおすすめです。原状回復工事や家具処分が不要で、最短3営業日で成約できるケースもあります。
新宿区の民泊を現況渡しで買い取る撤退支援サービス
原状回復不要・家具残置OKで買取してもらえる
通常の撤退では、原状回復工事や家具処分に多額の費用がかかります。しかし、現況渡しでの買取サービスを利用すれば、これらの費用を大幅に削減できます。
現況渡しのメリット:
- 原状回復工事が不要:内装をそのまま引き渡せるため、工事費用15〜50万円が不要
- 家具・備品をそのまま残せる:ベッドや家電を処分する手間と費用(5〜10万円)が不要
- 清掃も最小限でOK:通常使用レベルの清掃で済み、特別な清掃費用が不要
- 撤退までの期間が短縮:工事期間が不要なため、最短数日で引き渡し可能
現況買取なら、合計で30万円〜100万円以上の撤退費用を削減できる可能性があります。赤字が続いている状態で、さらに撤退費用を負担する必要がなくなるのは大きなメリットです。
対応可能な物件規模:
- 区分1R:最も多い物件タイプで、買取実績も豊富
- 1LDK〜3LDK:ファミリータイプも対応可能
- 複数棟一括:複数物件をまとめて売却したい場合も対応
- 一棟マンション・ビル:大規模物件も対応可能
小規模な区分マンションから、複数棟の一括買取まで、幅広い規模に対応しています。
最短3営業日で成約・赤字期間を最小化
民泊の撤退で最も重要なのは、赤字を出し続ける期間をいかに短くするかです。通常の売却では、買い手を探すのに数ヶ月かかることも珍しくありません。その間も家賃や固定費は発生し続けます。
スピード成約の実績:
- 問い合わせから査定:最短即日対応
- 査定から買取価格提示:1〜2営業日
- 契約から引き渡し:最短1営業日
- 合計:最短3営業日で現金化
このスピード感は、赤字を最小化したい事業者にとって大きなメリットです。
問い合わせから契約までの流れ:
- 無料査定の申し込み(オンラインまたは電話)
- 物件情報のヒアリング(所在地、間取り、収益状況等)
- 買取価格の提示(通常1〜2営業日以内)
- 条件交渉と契約(価格や引き渡し時期の調整)
- 引き渡しと決済(現況渡しで即日可能)
赤字ストップを最優先にした即断即決スキーム:
特に以下のような緊急性の高いケースでは、スピード対応が可能です:
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- 月々の赤字が大きく、一刻も早く損切りしたい
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まとめ|新宿区の民泊は規制強化で厳しい環境、早めの判断を
新宿区の民泊を取り巻く環境は、2025年に入ってさらに厳しさを増しています。本記事の内容を以下にまとめます。
新宿区の民泊の現状:
- 新宿区は全国トップの民泊施設数(約1,508件)を誇るが、規制も全国トップクラスで厳しい
- 2025年9月と11月に合計21事業者が業務停止命令を受け、規制強化の流れが鮮明に
- 違法営業に対する刑事捜査も行われており、コンプライアンス違反のリスクが高まっている
営業日数制限の影響:
- 住居専用地域では週末のみ営業で、年間約100日しか稼働できない
- この制限により、構造的に採算が取れないケースが多い
- 商業地域など制限のないエリアでも、競争が激しく利益確保は容易ではない
撤退判断のポイント:
赤字が継続している、業務改善命令を受けた、管理コストが高すぎるといった場合は、早期撤退を検討すべきです。「もう少し頑張れば黒字になる」と期待して赤字を続けるよりも、損切りの決断が重要です。
撤退の選択肢:
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新宿区の民泊市場は、インバウンド需要の恩恵を受ける一方で、規制強化により事業継続が困難になるケースが増えています。早めに現状を見極め、継続か撤退かの判断を下すことが、損失を最小限に抑える鍵となります。
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【参考文献・出典】