品川区で民泊を売却するなら知っておきたい買取相場とリニア開業の影響【2026年最新版】 -

品川区で民泊を運営されている方の中には、「商業地域なのに想定より収益が低い」「住居専用地域の週末限定規制で利回りが下がった」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。加えて、2027年に予定されているリニア中央新幹線の品川駅開業を前に、「今売却すべきか、開業まで待つべきか」と判断に迷われている方も少なくありません。

本記事では、品川区の民泊買取について、商業地域と住居専用地域の規制差、品川駅・五反田駅・大井町駅など主要駅別の最新買取相場、リニア開業が価格に与える影響、そして最短3営業日で現況のまま売却する方法まで、2026年最新情報を元に徹底解説します。

売却を検討されている方はもちろん、「商業地域の物件は高く売れる?」「リニア開業前に売るべき?」とお悩みの方にも役立つ内容です。規制強化が進む中、損をしない選択をするための判断材料としてぜひお役立てください。

品川区の民泊規制と市場の現状

品川区では商業地域と住居専用地域で規制が大きく異なる

品川区の民泊規制は、用途地域によって大きく異なる点が最大の特徴です。品川区公式HPによると、商業地域および近隣商業地域(文教地区を除く)では営業期間の制限がありません。これにより、住宅宿泊事業法で定められた年間180日の上限いっぱいまで営業することが可能です。

一方、住居専用地域等では月曜正午から土曜正午まで営業が禁止されており、営業可能なのは週末と祝日のみとなります。具体的には、土曜正午から月曜正午までの週末期間、および祝日の正午から翌日正午までに限定され、年間営業日数は理論上約104日に制限されます。

用途地域	営業制限	年間営業可能日数	該当エリア例
商業地域・近隣商業地域(文教地区除く)	なし	最大180日	品川駅・五反田駅・大崎駅周辺
住居専用地域等	月曜正午〜土曜正午禁止	約104日(週末のみ)	戸越銀座・武蔵小山・荏原中延周辺

この規制差は、民泊の収益性だけでなく、売却時の買取価格にも大きな影響を与えています。商業地域の物件を保有している方は、住居専用地域と比較して10〜15%高い査定額が期待できます。

品川区の民泊は稼働率78%で23区内トップクラス

品川区の民泊市場は、東京23区内でも上位に位置する安定した需要を誇ります。minpakuproの2025年最新分析によると、品川区の民泊平均稼働率は78%で23区内第6位、平均日単価(ADR)は¥14,200で23区内第7位となっています。

品川区の民泊需要の特徴は、ビジネス需要と観光需要のバランスが取れている点にあります。品川駅・五反田駅・大崎駅周辺はオフィス街として平日のビジネス利用が多く、週末は羽田空港へのアクセスの良さから観光客の宿泊需要も高まります。需要構成は、ビジネス需要約60%、観光需要約40%と推定されます。

指標	品川区	23区内順位
平均稼働率	78%	第6位
平均日単価(ADR)	¥14,200	第7位
インバウンド増加率(2025年)	+21.5%	–

インバウンド需要も前年比21.5%増と回復傾向にあり、羽田空港の国際線増便や訪日観光客の増加が追い風となっています。このような安定した市場環境は、買取業者にとっても魅力的であり、売却時の有利な条件につながります。

リニア開業が迫る中で売却タイミングの判断が重要に

2027年に予定されているリニア中央新幹線の品川駅〜名古屋駅間開業は、品川区の民泊市場に大きな影響を与えると予想されています。ただし、建設の遅延や技術的課題により、開業時期がずれ込む可能性もあることには留意が必要です。

リニア開業により、品川駅周辺には中部圏からの短期出張客や観光客が大幅に増加すると見込まれています。東京〜名古屋間が最短40分で結ばれることで、日帰り圏が拡大し、逆に1〜2泊の短期滞在需要も創出されると考えられます。これにより、品川駅徒歩圏内の民泊需要はさらに高まる可能性があります。

不動産市場への影響としては、専門家の間では開業前後で品川駅周辺の物件価格が10〜15%上昇するとの見方が多数を占めています。ただし、これは開業が予定通り実現した場合の想定であり、遅延リスクや規制強化リスクも考慮する必要があります。

買取価格への影響を考えると、開業前の現時点でも「リニア効果」は一定程度織り込まれています。一方で、開業まで保有し続けるリスク(規制強化・需給バランス崩壊・管理負担継続)とのバランスを慎重に判断することが重要です。このような将来性を踏まえ、買取相場も変動しています。

品川区の民泊買取相場を駅別・用途地域別に解説

品川駅周辺はリニア効果で最も高値が期待できるエリア

品川駅周辺は、品川区内で最も不動産価値が高いエリアです。HOME4Uによると、品川駅周辺の中古マンション相場は平均㎡単価120〜140万円(2025年)と、都内でも上位に位置しています。

品川駅周辺は商業地域に指定されているため、民泊営業に関する期間制限がありません。年間180日フルに営業できることから、買主にとっての収益性が高く、民泊物件の買取相場も市場価格の80〜90%と高値圏で推移しています。

リニア中央新幹線開業の期待感から、品川駅徒歩5分以内の物件は特に注目度が高く、開業後には+10〜15%の価格上昇が予想されています。ただし、現時点でも「リニアプレミアム」は一定程度価格に反映されており、開業を待たずに高値売却できる環境が整っています。

築年数	㎡単価(市場価格)	民泊買取相場(市場価格比)	備考
築10年以内	130万円/㎡	80〜85%(約104〜110万円/㎡)	商業地域・制限なし
築10〜20年	120万円/㎡	85〜90%(約102〜108万円/㎡)	リニア開業効果期待
築20年超	110万円/㎡	80〜85%(約88〜93万円/㎡)	駅徒歩5分以内は高値

品川駅周辺の物件を保有されている方は、商業地域という優位性とリニア効果により、他エリアと比較して有利な条件での売却が期待できます。

五反田・大崎はビジネス需要に強く安定した買取相場

五反田駅周辺と大崎駅周辺は、品川区内でビジネス需要が特に高いエリアです。五反田駅周辺の中古マンション相場は平均㎡単価100〜120万円、大崎駅周辺は110〜130万円となっています。

両エリアとも商業地域に指定されており、営業期間の制限がありません。平日のビジネス利用が中心で、稼働率は週を通して安定しています。特に五反田駅周辺は中小企業のオフィスが集積しており、長期滞在のビジネスマン需要も見込めます。

大崎駅周辺は大規模な再開発が進んでおり、オフィスビルや商業施設の充実により、今後も安定した需要が期待できるエリアです。再開発による将来性も買取価格に反映されており、市場価格の82〜88%と高めの査定が期待できます。

エリア	市場価格(㎡単価)	民泊買取相場(市場価格比)	特徴
五反田駅周辺	100〜120万円/㎡	80〜85%(約80〜102万円/㎡)	ビジネス需要特化
大崎駅周辺	110〜130万円/㎡	82〜88%(約90〜114万円/㎡)	再開発エリア

平日稼働率が高いビジネス特化型の物件は、買主にとって収益予測が立てやすく、査定時に有利に働く傾向があります。

大井町・武蔵小山・戸越銀座は住居専用地域が多く相場は控えめ

大井町駅・武蔵小山駅・戸越銀座駅周辺は、品川区の中でも住宅地色が強いエリアです。大井町駅は商業地域と住居専用地域が混在しており、中古マンション相場は平均㎡単価90〜110万円となっています。

武蔵小山駅周辺は住居専用地域が多く、平均㎡単価は85〜100万円です。戸越銀座駅周辺も住居専用地域に指定されており、平均㎡単価は80〜95万円と、品川駅周辺と比較すると相場は低めです。

住居専用地域に指定されているエリアでは、週末限定営業(年間約104日)の制限があるため、民泊物件の買取相場は市場価格の70〜80%程度となります。商業地域の物件と比較すると10〜15%低い水準ですが、専門の買取業者であれば積極的に買取を行っています。

駅名	市場価格(㎡単価)	民泊買取相場(市場価格比)	用途地域
大井町駅	90〜110万円/㎡	75〜82%(約67〜90万円/㎡)	混在
武蔵小山駅	85〜100万円/㎡	70〜78%(約59〜78万円/㎡)	住居専用
戸越銀座駅	80〜95万円/㎡	70〜75%(約56〜71万円/㎡)	住居専用

住居専用地域の物件を保有されている方は、週末限定規制により収益性が低下している場合が多く、早めの売却判断が損失を最小限に抑えるポイントとなります。

用途地域の違いで買取価格に10〜15%の差が出る理由

品川区の民泊買取において、最も重要な要素が用途地域による規制差です。商業地域の物件は市場価格の80〜90%で買取されるのに対し、住居専用地域の物件は70〜80%と、10〜15%の価格差が生じています。

この価格差が生まれる理由は、年間営業日数の差にあります。商業地域では最大180日営業できるのに対し、住居専用地域では約104日しか営業できません。買主にとっての収益性が約40%低下するため、その分が買取価格に反映されます。

同じ築年数、同じ駅からの徒歩分数であっても、用途地域が異なるだけで査定額に大きな差が出るのが品川区の特徴です。売却を検討される際は、まず自分の物件がどちらの用途地域に該当するのかを確認することが重要です。

用途地域	年間営業可能日数	買取相場(市場価格比)	同条件物件との価格差
商業地域	最大180日	80〜90%	基準
住居専用地域	約104日(週末のみ)	70〜80%	△10〜15%

商業地域の物件をお持ちの方は、高値売却のチャンスです。一方、住居専用地域の物件でも専門業者なら適正価格で買取してもらえますので、諦める必要はありません。

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品川区の民泊を高値で売却するための4つの方法

商業地域の物件なら市場価格の80〜90%で買取可能

商業地域に指定された物件は、品川区の民泊買取市場において最も有利な条件で売却できます。営業期間の制限がないため、買主にとって収益性が高く、市場価格の80〜90%という高値での買取が期待できます。

商業地域物件の優位性は、年間180日フルに営業できることだけでなく、平日のビジネス需要も取り込めることにあります。週末のみの営業と比較して、安定した稼働率を維持しやすく、買主の投資回収期間が短くなるため、査定時に高く評価されます。

該当エリアは、品川駅・五反田駅・大崎駅・大井町駅周辺(一部)です。これらのエリアで物件を保有されている方は、用途地域が商業地域であることを査定時に明確に伝えることで、より有利な条件での交渉が可能になります。

住居専用地域の物件と比較して10〜15%高い査定額が提示されるケースが多く、売却を検討されている方は早めに専門業者への相談をおすすめします。

複数物件をまとめて売却すると査定額が10%以上アップ

品川区内で複数の民泊物件を運営されている方には、一括売却による査定額アップの方法がおすすめです。複数物件をまとめて売却することで、個別に売却するよりも有利な条件を引き出せる可能性が高まります。

査定額がアップする理由は、買主側にとって複数物件を一括取得することで管理コストの削減や運用ノウハウの効率化が図れるためです。また、品川区内で複数の拠点を持つことは、繁忙期の需要分散やリスクヘッジにもつながり、買主にとって魅力的なポートフォリオとなります。

実際の成功事例をご紹介します。

📌 成功事例: 品川区内3物件を一括売却

物件: 品川駅徒歩5分1K×1件、五反田駅徒歩3分1R×2件
個別査定額: 計6,200万円
一括査定額: 6,950万円(+750万円、約12%UP)
成約までの期間: 4営業日
用途地域: 全て商業地域(営業制限なし)

このように、複数物件の一括売却では査定額が10〜15%程度アップするケースも珍しくありません。StayExitでは1Rから5棟まで幅広い物件規模に対応しており、まとめて売却したい方のニーズに応えています。

リニア開業を待つよりも今売却する方が確実性が高い

2027年に予定されているリニア中央新幹線開業を前に、「開業まで待つべきか、今売るべきか」と迷われている方も多いでしょう。結論から言えば、多くの場合は開業前の今売却することがベストな選択といえます。

リニア開業後には物件価格が10〜15%上昇する可能性はありますが、同時に複数のリスクも存在します。開業時期の遅延リスク、規制強化リスク、供給過剰による需給バランス崩壊リスクなどです。これらのリスクを避け、確実に売却するには、開業前の今が最適なタイミングです。

タイミング	メリット	デメリット
開業前(2026年中)	✅ 確実な売却✅ 買い手が多い✅ 規制強化前	❌ 開業後の価格上昇を逃す可能性
開業後(2027年以降)	✅ 価格上昇の可能性(+10〜15%)	❌ 売却困難化のリスク❌ 規制強化の可能性❌ 需給バランス崩壊リスク

売却タイミングの判断材料として、以下のチェックリストをご活用ください。

✅ こんな方は開業前売却がおすすめ

確実に売却したい(価格上昇より確実性重視)
他の投資先に資金を回したい
管理負担に疲弊している
規制強化のリスクを避けたい
複数物件を保有しており、一部を処分したい

リスクを取って開業後の価格上昇を狙うか、確実性を取って今売却するか。ご自身の投資方針と照らし合わせて判断することが重要です。

買取業者を使えば最短3営業日で現況のまま売却できる

民泊物件の売却において、買取業者を活用する最大のメリットは、スピード・確実性・手間の少なさの3点です。仲介による売却では買主を探すための広告活動や内覧対応、価格交渉など多くの手間と時間がかかりますが、買取業者なら最短3営業日で成約が可能です。

現況渡しとは、家具・家電・備品などをそのまま残した状態で売却できることを指します。民泊運営に使用していたベッドやエアコン、調理器具、リネン類などを処分する手間とコストが不要となるため、時間的にも経済的にも大きなメリットがあります。原状回復工事も不要です。

最短売却の流れは以下の通りです。

無料査定申込(Web/電話で1分)
現地調査・査定提示(最短即日、用途地域・駅徒歩距離を考慮)
契約・決済(最短3営業日、現況渡しOK)

StayExitでは、品川区の用途地域別の規制を熟知した専門スタッフが査定を行います。商業地域物件の高値査定はもちろん、住居専用地域の週末限定物件も適正価格で買取しますので、安心してご相談ください。

品川区の民泊をリニア開業前に売却するなら
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品川区の民泊買取でよくある質問

住居専用地域の週末限定物件でも売却できますか?

質問: 「住居専用地域の週末限定営業物件は、商業地域の物件より売れにくいのでしょうか?」

回答:
結論から申し上げると、住居専用地域の週末限定物件でも売却は十分可能です。ただし、買取価格は商業地域物件より10〜15%低くなる傾向があります。

この価格差が生じる理由は、年間営業日数が約104日と少なく、買主が物件を取得した後の収益性が商業地域物件(年間180日営業可能)と比較して約40%低下するためです。買主側も投資回収期間が長くなることを織り込んで査定を行うため、その分が価格に反映されます。

ただし、専門の買取業者であれば週末限定規制の物件であっても積極的に買取を行っています。特にStayExitでは、戸越銀座・武蔵小山エリアの週末限定物件も市場価格の70〜80%で買取実績があり、現況渡しOKで最短3営業日成約が可能です。

「住居専用地域だから売れない」と諦める必要はありません。専門業者に相談すれば、適正価格での売却が実現できます。

リニア開業まで待つべきですか?それとも今すぐ売却すべきですか?

質問: 「リニア開業(2027年予定)まで保有し続けるべきでしょうか?それとも今売却すべきでしょうか?」

回答:
この質問への答えは、あなたの状況により異なりますが、多くの場合は今売却することがベターな選択といえます。

リニア開業後には品川駅周辺の物件価格が10〜15%上昇する可能性はありますが、それまでの2年間に複数のリスクが存在します。開業時期の遅延リスク、周辺区での規制強化リスク、供給過剰による需給バランス崩壊リスクなどです。また、2年間の管理負担や固定費(管理費・修繕積立金・固定資産税等)の継続も考慮する必要があります。

判断の目安として、以下のチャートをご参考ください。

✅ 開業まで待つべき人

品川駅徒歩5分以内の商業地域物件を保有
平均稼働率80%以上を維持
管理を委託しており負担が少ない
資金に余裕があり、他の投資先を急がない

✅ 今売却すべき人

住居専用地域の週末限定物件を保有
想定利回りを下回っている
管理負担(清掃・トラブル対応)に疲弊
他の投資先(株式・不動産)に資金を回したい
規制強化リスクを避けたい

リスクを取って価格上昇を狙うか、確実性を取って今売却するか。ご自身の投資方針と照らし合わせて判断することが重要です。迷われている方は、まず無料査定で現在の物件価値を確認することをおすすめします。

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まとめ

品川区の民泊は、商業地域と住居専用地域で規制が大きく異なり、買取相場も10〜15%の差があります。リニア開業(2027年予定)を控えた今、商業地域物件は市場価格の80〜90%、住居専用地域物件も70〜80%で買取可能です。専門買取業者を活用すれば最短3営業日で現況のまま売却できます。

売却を検討されている方は、まず無料査定で用途地域別の買取相場を確認することをおすすめします。リニア開業前の今が売却のベストタイミングです。

StayExitでは、品川区の民泊物件を専門に買取しています。商業地域の高値査定、複数物件の一括査定も無料で承りますので、お気軽にご相談ください。

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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものであり、最新の法令・条例・市場動向については各自治体の公式情報や専門家にご確認ください。リニア中央新幹線の開業時期は変更される可能性があります。買取価格相場は物件の状態・築年数・立地・用途地域等により変動します。記事内の数値はあくまで目安であり、実際の査定額を保証するものではありません。