品川区の民泊は、品川駅・五反田・大崎を擁するビジネス拠点として高い需要を誇ります。2027年予定のリニア中央新幹線開業により不動産価値が10〜15%上昇する期待がある一方、開業延期・規制強化・供給過剰の3大リスクも存在します。本記事では、品川区の民泊売却を検討する方へ、リニア開業「待ち」のリスク、用途地域別買取相場、売却タイミングの判断基準を徹底解説します。
品川区の民泊市場とリニア開業の影響
品川区の民泊市場の特徴｜ビジネス需要77%の高稼働率
品川区は東京23区内でもトップクラスの民泊需要を誇る地域です。品川駅・五反田駅・大崎駅を中心としたビジネス拠点として、平日のビジネス客利用が全体の77%を占めています。
品川区の民泊市場データ:
- 平均稼働率: 78%（東京23区平均65%を大きく上回る）
- ビジネス需要: 77%（観光需要23%）
- 届出件数: 222件（2024年5月時点、観光庁データ）
- 平均宿泊日数: 2.3泊（ビジネス客の短期滞在が中心）
品川駅は新幹線・JR山手線・京浜東北線・横須賀線が乗り入れ、羽田空港へも15分というアクセスの良さから、国内外のビジネス客に高い人気を誇ります。五反田駅・大崎駅周辺もIT企業やスタートアップのオフィスが集積し、出張需要が安定しています。
リニア中央新幹線開業の影響｜不動産価値10〜15%上昇の期待
品川駅は2027年開業予定のリニア中央新幹線の始発駅として位置づけられており、周辺の不動産価値が10〜15%上昇すると予測されています。
リニア開業による主な変化:
- 品川-名古屋間: 最速40分（現在の新幹線は1時間30分）
- 品川-大阪間: 最速67分（2037年開業予定、延期の可能性あり）
- 品川駅西口再開発: 高輪ゲートウェイ駅周辺の大規模開発プロジェクト進行中
- オフィス需要の増加: 名古屋・大阪からの日帰り出張が可能になり、品川エリアのオフィス需要上昇
しかし、リニア開業を待つ戦略にはリスクも伴います。開業時期の延期、規制強化、供給過剰という3つの不確定要素が、売却タイミングの判断を複雑にしています。
リニア開業「待ち」の3大リスク｜開業延期・規制強化・供給過剰
リニア開業による不動産価値上昇を期待して売却を先延ばしにする戦略には、以下の3つの重大なリスクが存在します。
【リスク①: 開業時期の延期】
- 当初予定: 2027年開業
- 延期リスク: 静岡工区の環境問題により、2037年までずれ込む可能性が指摘されている
- 影響: 10年間の「待ち」期間中、民泊規制の強化や市場環境の悪化で資産価値が下落する恐れ
【リスク②: 規制強化】
- 東京23区の動向: 豊島区（2023年）、墨田区（2024年）が住居専用地域での営業日数をさらに制限
- 品川区の可能性: リニア開業に向けた住環境保護のため、2025〜2026年に規制強化の動きが予測される
- 影響: 営業日数制限の厳格化により、収益性が低下し買取価格も下落
【リスク③: 供給過剰】
- ホテル・民泊の新規開業ラッシュ: リニア開業を見据えた投資が加速し、品川駅周辺でホテル・民泊が急増
- 競争激化: 供給過剰により稼働率が低下、収益性悪化で売却時の評価が下がる
- 影響: 2027年以降、買い手市場に転じ、買取価格が現在より10〜20%下落する可能性
【リニア開業前に売却 vs 開業後に売却の比較】
| 項目 | リニア開業前（2026年中）に売却 | リニア開業後（2027年以降）に売却 |
| 不動産価値 | 現状の高稼働率（78%）を評価 | 10〜15%上昇の期待（延期リスクあり） |
| 規制リスク | 現行規制のまま売却可能 | 規制強化の可能性大（営業日数制限） |
| 市場環境 | 供給過剰前の売り手市場 | 供給過剰で買い手市場に転換 |
| 売却期間 | 最短3営業日（買取の場合） | 仲介で3〜6ヶ月（競合物件増加） |
| 結論 | 低リスク・確実な売却 | ハイリスク・ハイリターン |
2026年中の売却が最も有利と判断される理由は、リニア開業の不確実性を回避し、現在の高稼働率が評価されるうちに確実に売却できる点にあります。
品川区の民泊売却｜用途地域別買取相場と売却しやすい物件タイプ
用途地域別の規制差と買取相場への影響
品川区の民泊は、物件所在地の用途地域によって営業日数制限が大きく異なり、買取相場にも直結します。
【品川区の用途地域別規制】
| 用途地域 | 営業可能期間 | 年間営業日数 | 買取相場（市場価格比） |
| 商業地域・近隣商業地域 | 制限なし | 年間180日 | 75〜80% |
| 住居専用地域 | 月曜正午〜金曜正午は営業禁止 | 年間約104日（週末+祝日のみ） | 65〜70% |
商業地域の物件が高く評価される理由:
- 年間180日フル営業が可能で収益性が高い
- ビジネス客が利用しやすい立地（品川駅・五反田駅・大崎駅周辺）
- 買取業者も再販・運用しやすいため、積極的に買取
住居専用地域の物件が低評価になる理由:
- 週末限定営業で年間収益が半減（平日営業不可）
- 収益性の低さから買い手が限定される
- 原状回復して居住用として売却するケースも多い
品川区で民泊を売却する場合、まず自分の物件が商業地域か住居専用地域かを確認することが重要です。品川区公式サイトの都市計画図や、区役所の都市計画課で用途地域を確認できます。
エリア別買取相場マップ（品川駅・五反田・大崎・戸越）
品川区内でも、エリアによって中古マンション相場と買取価格に大きな差があります。以下は2026年1月時点の相場データです。
【品川区エリア別買取相場】
| エリア | 間取り | 中古マンション相場 | 買取価格（商業地域） | 買取価格（住居専用地域） |
| 品川駅周辺 | 1LDK | 5,900万円 | 4,425〜4,720万円 | 3,835〜4,130万円 |
| 五反田駅周辺 | 1R | 2,680万円 | 2,010〜2,144万円 | 1,742〜1,876万円 |
| 大崎駅周辺 | 1R | 2,800万円 | 2,100〜2,240万円 | 1,820〜1,960万円 |
| 戸越・不動前 | 1R | 2,200万円 | 1,650〜1,760万円 | 1,430〜1,540万円 |
データ出典: SUUMO品川区中古マンション相場、HOME4U品川区マンション売却相場
買取価格の計算例（品川駅1LDK、商業地域の場合）:
- 中古マンション相場: 5,900万円
- 買取相場: 5,900万円 × 75〜80% = 4,425〜4,720万円
- 仲介手数料不要、最短3営業日で現金化
一方、同じ品川駅エリアでも住居専用地域の場合:
- 買取相場: 5,900万円 × 65〜70% = 3,835〜4,130万円
- 商業地域より約600〜900万円低い評価
このように、用途地域の違いだけで数百万円の買取価格差が生じるため、売却前に必ず用途地域を確認しましょう。
売却しやすい物件タイプ3条件
品川区の民泊買取市場で、特に高値で売却しやすい物件の条件は以下の3つです。
【条件①: 駅徒歩5分以内】
- 品川駅・五反田駅・大崎駅から徒歩5分以内
- ビジネス客は利便性を最重視するため、駅近物件は高稼働率を維持しやすい
- 買取業者も再販・運用がしやすいため、査定額が10〜15%高くなる
【条件②: 商業地域】
- 年間180日フル営業可能
- 週末規制がないため、平日のビジネス需要を取り込める
- 住居専用地域より買取価格が10〜15%高い
【条件③: 1R〜1LDK】
- ビジネス客の単身利用が中心のため、1R〜1LDKが最も需要が高い
- 2LDK以上はファミリー観光客向けで、品川区では需要が限定的
- 小型物件ほど買取業者の再販リスクが低く、高値買取が期待できる
この3条件を満たす物件（例: 品川駅徒歩3分・1R・商業地域）は、市場価格の80%近い高値買取が期待できます。
旅館業法の許可物件は買取価格が+10〜15%高い理由
民泊新法（住宅宿泊事業法）ではなく、旅館業法の許可を取得している物件は、買取価格が10〜15%高く評価されます。
旅館業法物件の優位性:
- 年間365日営業可能（民泊新法は年間180日まで）
- 用途地域の制限なし（住居専用地域でも365日営業可能）
- 収益性が約2倍（年間稼働日数が180日→365日）
買取価格比較（品川駅1R、商業地域の場合）:
- 民泊新法物件: 2,680万円 × 75% = 2,010万円
- 旅館業法物件: 2,680万円 × 85% = 2,278万円
- 差額: +268万円
ただし、旅館業法の許可取得には以下の条件が必要です:
- フロント設置義務（有人または無人対応システム）
- 消防設備の強化（誘導灯、スプリンクラー等）
- 建物用途の変更（用途地域によっては不可）
品川区で旅館業法物件を売却する場合、買取業者に「旅館業許可済み」である点を必ず伝えることで、高値査定が期待できます。
品川区の民泊売却｜買取・仲介・M&Aの違いと売却タイミング
買取と仲介の違い（メリット・デメリット比較表）
民泊の売却方法には「買取」と「仲介」の2つがあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。
【買取 vs 仲介の比較】
| 項目 | 買取 | 仲介 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格に近い（90〜100%） |
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月 |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格の3%+6万円 |
| 現況渡し | 可能（原状回復不要） | 基本的に原状回復が必要 |
| 契約不適合責任 | 免責（引渡し後のトラブルなし） | 売主が負う（瑕疵担保責任） |
| 向いている人 | ①急ぎで現金化したい②原状回復費用を抑えたい③複数物件を一括売却したい | ①時間に余裕がある②市場価格に近い金額で売却したい |
買取が選ばれる3つの理由:
- スピード: 査定から成約まで最短3営業日、現金化が早い
- コスト削減: 仲介手数料・原状回復費用が不要、約150〜300万円の節約
- 確実性: 買取業者が直接購入するため、売却不成立のリスクがない
仲介が選ばれる理由:
- 市場価格に近い金額で売却できる
- 時間に余裕があり、高値売却を優先したい場合
品川区のようにビジネス需要が高く稼働率が安定している物件は、買取でも市場価格の75〜80%で売却できるため、スピードとコストを重視するなら買取が有利です。
品川区の民泊売却タイミング｜2026年中が最も有利な3つの理由
品川区の民泊を売却するなら、2026年中が最も有利なタイミングです。その理由は以下の3つです。
【理由①: リニア開業延期リスクを回避】
- 2027年開業予定だが、静岡工区の遅延により2037年まで延期の可能性
- 10年間「待つ」リスクを負うより、現在の高稼働率（78%）が評価されるうちに売却すべき
【理由②: 規制強化前に売却】
- 東京23区では豊島区・墨田区が規制強化を実施
- 品川区も2025〜2026年に住居専用地域の営業日数をさらに制限する可能性
- 規制強化後は買取価格が10〜15%下落する恐れ
【理由③: 供給過剰前に売却】
- リニア開業を見据えた民泊・ホテルの新規開業が2026〜2027年にピーク
- 供給過剰により稼働率が低下し、買取価格も下落
- 2026年中なら、供給過剰前の売り手市場で高値売却が可能
【2026年中に売却 vs 2027年以降に売却の比較】
| 項目 | 2026年中に売却 | 2027年以降に売却 |
| 不動産価値 | 現状の高稼働率を評価 | リニア開業で10〜15%上昇の期待（延期リスクあり） |
| 規制リスク | 現行規制で売却可能 | 規制強化で営業日数制限の可能性 |
| 市場環境 | 供給過剰前の売り手市場 | 供給過剰で買い手市場 |
| 買取相場 | 市場価格の75〜80% | 市場価格の65〜70%（供給過剰・規制強化の影響） |
| 結論 | 低リスク・確実な売却 | ハイリスク（延期・規制・供給過剰） |
2026年中に売却することで、リニア開業の不確実性を回避し、現在の高稼働率が評価される「今」のタイミングを活かせます。
複数物件の一括買取スキーム
品川区で複数の民泊物件を所有している場合、一括買取を利用することで以下のメリットがあります。
一括買取のメリット:
- 査定額が10〜15%アップ: まとめて買取することで、買取業者の再販コストが削減され、高値査定が期待できる
- 手続きが一度で完了: 複数物件をバラバラに売却するより、契約・決済が一括で済む
- 現金化が早い: 最短3営業日で全物件の売却が完了
一括買取の成功事例:
- ケース: 品川駅1R・五反田1R・大崎1R・五反田1LDKの計4室を所有
- 個別査定額: 合計9,500万円
- 一括査定額: 合計1億1,000万円（+1,500万円、約15%アップ）
- 成約期間: 査定から決済まで3営業日
StayExitは1R〜5棟までの一括買取に対応しており、品川区の複数物件オーナーに最適な売却方法を提案します。
民泊買取業者の選び方（悪質業者を避ける5つのチェックポイント）
民泊買取業者の中には、査定額を不当に低く提示したり、契約後に追加費用を請求する悪質業者も存在します。以下の5つのチェックポイントで、信頼できる業者を選びましょう。
【チェックポイント①: 宅建免許番号の確認】
- 国土交通省の「ネガティブ情報検索」で業者名を検索
- 行政処分歴がないか確認
【チェックポイント②: 査定時に全費用を明示】
- 「追加費用ゼロ」を書面で確認
- 契約後に「原状回復費用」「事務手数料」を請求する業者は避ける
【チェックポイント③: 複数社の査定比較】
- 最低3社に査定依頼
- 査定額だけでなく、対応の丁寧さ・契約条件も比較
【チェックポイント④: 過去の買取実績】
- 品川区での買取実績があるか確認
- エリア特性（用途地域規制、リニア開業影響）を理解している業者を選ぶ
【チェックポイント⑤: 契約不適合責任の免責】
- 「現況渡しOK」「契約不適合責任免責」が契約書に明記されているか確認
- 引渡し後のトラブルを避けるため必須
【無料査定】品川区の民泊を最短3営業日で買取
品川区の民泊売却でお悩みの方は、StayExitの無料査定をご利用ください。リニア開業前の今が売却の好機。商業地域・住居専用地域どちらも現況渡しOK・最短3営業日で成約可能です。複数物件の一括買取にも対応しています。
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【実例】品川区の民泊売却で失敗しないための3つの教訓
失敗事例①｜リニア開業を待って2027年に売却予定 → 開業延期で価格下落
ケース:
- 物件: 品川駅徒歩3分・1LDK・商業地域
- 状況: リニア開業後の不動産価値上昇を期待し、2027年まで売却を保留
- 結果: 2026年に開業延期が正式発表 → 市場心理が悪化し、買取価格が800万円下落
- 当初の査定額（2024年）: 5,200万円
- 実際の売却額（2027年）: 4,400万円
- 損失: 800万円
教訓:
リニア開業「待ち」は、開業延期リスクを過小評価している。2026年中に売却していれば、現在の高稼働率が評価され、5,200万円で売却できた。
失敗事例②｜住居専用地域の週末規制を知らずに赤字で売却
ケース:
- 物件: 戸越駅徒歩7分・1R・住居専用地域
- 状況: 用途地域の規制を確認せずに民泊を開始 → 週末限定営業で年間収益が半減
- 年間収益: 想定180万円 → 実際90万円（赤字）
- 売却: 原状回復費用100万円を負担し、市場価格の60%で売却
- 損失: 600万円
教訓:
用途地域別の規制確認が必須。住居専用地域の物件は、旅館業法への転換（365日営業可能）を検討するか、早期売却すべき。
成功事例｜StayExitで4室一括査定 → 最短3営業日で成約
ケース:
- 物件: 品川駅1R・五反田1R・大崎1R・五反田1LDKの計4室（すべて商業地域）
- 状況: 複数物件の管理負担が大きく、一括売却を希望
- StayExitで一括査定: 個別査定9,500万円 → 一括査定1億1,000万円（+1,500万円、約15%アップ）
- 成約期間: 査定依頼から決済まで3営業日
- 原状回復費用: 不要（現況渡しOK）
教訓:
商業地域の物件は高値査定が期待でき、一括買取で交渉力がアップ。StayExitは複数物件の一括買取に強みがあり、短期間で高額売却が可能。
品川区の民泊売却は2026年中が最も有利
品川区の民泊売却は、2026年中が最も有利なタイミングです。StayExitは最短3営業日・現況渡しOK・1R〜5棟一括対応で、リニア開業前の「今」を逃さず、確実な売却をサポートします。
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まとめ｜品川区の民泊売却は2026年中が最も有利
品川区の民泊は、リニア開業前の2026年中に売却することが最も有利です。リニア開業「待ち」の3大リスク（開業延期・規制強化・供給過剰)を回避し、現在の高稼働率(78%)が評価されるうちに売却を検討しましょう。
商業地域の物件は買取相場が市場価格の75〜80%と高く、住居専用地域は週末規制で65〜70%と低評価になります。用途地域を確認し、最適な売却タイミングを見極めることが重要です。
StayExitは品川区の民泊買取に特化し、最短3営業日・現況渡しOK・複数物件の一括買取に対応しています。リニア開業前の「今」が売却の好機です。
免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。リニア中央新幹線の開業時期、民泊規制、買取相場は変動する可能性があるため、最新情報は品川区公式サイト・観光庁・JR東海・不動産業者にご確認ください。税務・法務に関する個別のアドバイスは、税理士・弁護士にご相談ください。