品川区の民泊規制の概要|2025年最新の営業ルール

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品川区では住宅宿泊事業法(民泊新法)に加え、独自の上乗せ条例により民泊営業に厳格な制限が設けられています。この規制は用途地域ごとに異なり、営業可能日数が大きく制限される点が特徴です。

品川区の民泊営業ルールは以下のように区分されています。

用途地域別の営業可能日数一覧

用途地域営業可能日数営業時間帯
商業地域、近隣商業地域(文教地区除く)年間180日制限なし
その他の用途地域(住居系地域等)年間約104日土曜正午~月曜正午の期間のみ

品川区公式サイトによると、商業地域・近隣商業地域(ただし文教地区を除く)では国の基準通り年間180日まで営業可能です。一方、第一種・第二種住居地域や準住居地域などその他すべての用途地域では、原則として週末のみ(土曜正午から月曜正午まで)の営業に制限されており、年間営業可能日数は約104日にとどまります。品川区公式サイト

この週末限定の制限により、品川区の大半のエリアでは民泊の収益性が著しく低下する構造になっています。品川区内で民泊事業を検討する場合、まず自身の物件の用途地域が商業系なのか住居系なのかを確認することが最も重要です。

品川区以外の東京23区の民泊規制については、東京23区の民泊規制完全ガイドで比較できます。

品川区の民泊規制が厳しい理由と廃業率の実態

品川区が民泊規制を厳格化している背景には、住環境の保護と地域住民の安全確保という明確な意図があります。品川区は都心に近い高級住宅地を多数抱え、住民の生活環境を守るため、特に住居系地域での民泊営業を大幅に制限しています。

この厳しい規制環境は、データにも明確に表れています。観光庁が公表している『住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧』(令和7年5月末時点)によれば、品川区の民泊届出件数は323件で、そのうち185件が廃業(事業廃止)しています。 観光庁PDF

品川区の民泊廃業率は57.3%

この数値から算出すると、品川区の民泊廃業率は57.3%(185件 ÷ 323件)に達します。 これは全国平均の廃業率36%(観光庁データより)と比較して約1.6倍という高い水準です。

指標品川区全国平均
廃業率57.3%36.0%
届出件数323件57,512件
廃業件数185件20,661件

この高い廃業率は、品川区特有の週末限定営業(年間約104日)という厳しい規制が、民泊事業の収益性を著しく低下させていることを示す証左といえます。実際、営業日数が半減すれば、固定費を賄えず赤字化する物件が続出するのは避けられません。

品川区で民泊を運営中、または開業を検討している方にとって、この廃業率の高さは重要な判断材料です。規制強化の流れは今後も継続する可能性が高く、収益性の見通しを慎重に見極める必要があります。

品川区で自分の物件の用途地域を調べる方法

品川区で民泊を運営する際、最初に確認すべきは自身の物件がどの用途地域に該当するかです。用途地域によって営業可能日数が年間180日か約104日かが決まるため、収益計画に直結します。

品川区では、公式サイトの「しながわMAP」を利用することで、無料で誰でも簡単に用途地域を調べることができます。

用途地域確認の3ステップ

ステップ1: 品川区公式サイトにアクセス
 品川区公式ウェブサイトから「しながわMAP」のページ(品川区しながわMAP)を開きます。

ステップ2: 住所または地図から物件を検索
 検索窓に物件の住所を入力するか、地図上で対象エリアを拡大表示します。地図上で物件位置をクリックすると、その場所の都市計画情報が表示されます。

ステップ3: 用途地域を確認
 表示された情報の中から「用途地域」の項目を確認します。「商業地域」「近隣商業地域」であれば年間180日営業可能(ただし文教地区を除く)、それ以外の住居系地域であれば週末のみ(年間約104日)の営業となります。

この方法で用途地域を正確に把握することで、民泊事業の収益シミュレーションが可能になります。もし調べた結果、物件が住居系地域にあり週末のみの営業となる場合、後述するように収益性は大幅に低下します。

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まとめ|品川区の民泊規制を理解し、適切な判断を

品川区の民泊規制は東京23区の中でも厳格で、大半のエリアでは週末のみの営業(年間約104日)に制限されています。このため、品川区の民泊廃業率は57.3%と全国平均(36%)を大きく上回っており、事業継続の難しさを物語っています。

週末のみ営業の収益シミュレーション(参考例)

仮に品川区内の1LDK物件(45㎡)を週末限定で民泊運営した場合の月間収支を試算してみます。

【収入】

  • 稼働日数: 約8.7日/月(年間104日÷12ヶ月)
  • 1泊単価: 12,000円
  • 稼働率: 80%
  • 月間売上: 12,000円 × 8.7日 × 0.8 = 約83,520円

【支出】

  • 家賃・ローン返済: 約70,000円
  • 水道光熱費: 約5,000円
  • 消耗品・清掃費: 約2,500円
  • システム・保険料: 約2,000円
  • 月間支出合計: 約79,500円

【収支】

  • 月間利益: 83,520円 – 79,500円 = 約4,020円

このように、稼働率が高くても月々の利益は微々たるもので、ローン金利や管理の手間を考えると実質的には赤字になるケースが少なくありません。特に稼働率が70%を下回ると確実に赤字となります。

今すぐ取るべきアクションは?

品川区で民泊を続けるか撤退するかは、用途地域と収益性を冷静に見極めて判断すべきです。週末のみ営業で赤字が続いている、または今後の収益改善が見込めない場合、専門の買取業者に相談して早期に物件を売却することも現実的な選択肢です。

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民泊事業は地域ごとの規制環境に大きく左右されます。品川区の現状を正しく理解し、自分にとって最適な選択をすることが大切です。

【免責事項】
 本記事の内容は2025年12月時点の情報に基づいています。民泊に関する法令や自治体条例は変更される可能性がありますので、最新情報は必ず以下の公式サイトでご確認ください。

また、個別の事業判断については専門家(宅地建物取引士、税理士、弁護士等)にご相談いただくことをお勧めします。

以上です。

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