渋谷区で民泊を運営されている方の中には、住居専用地域や文教地区での厳しい営業日数制限に悩まれている方も多いのではないでしょうか。渋谷区では上乗せ条例により、年間180日のうち109日間しか営業できない制限区域が設定されています。本記事では、渋谷区の最新規制動向、109日制限下の収支シミュレーション、特例要件の活用可能性、撤退を判断すべきケース、具体的な手続きの流れ、そして原状回復費用を抑えて最短で現金化できる売却方法まで、実例とデータを基に徹底解説します。撤退後の選択肢に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
渋谷区の民泊規制と109日制限の実態【住居専用地域・文教地区】
渋谷区では、住宅宿泊事業法の180日制限に加えて、区独自の上乗せ条例により、住居専用地域と文教地区での営業日数がさらに制限されています。年間109日間のみの営業となるため、多くのオーナーが収益悪化に直面しています。
渋谷区の上乗せ条例「3つの厳格ポイント」
渋谷区の民泊規制には、事業者にとって厳しい3つの特徴があります。
①住居専用地域・文教地区での年間109日制限
渋谷区公式サイトによると、住居専用地域と文教地区では、年間約109日間しか民泊営業ができません。これは住宅宿泊事業法の180日制限のわずか60%に相当し、年間収益が大幅に減少します。
②営業禁止期間が年間256日(約70%)
営業禁止期間は以下の通りです:
- 4月5日〜7月20日
- 8月29日〜10月第2月曜前の水曜日
- 10月第2月曜前の土曜日〜12月25日
- 1月7日〜翌年4月4日
これらを合計すると、年間約256日が営業不可となり、営業可能期間はわずか109日程度に限定されます。
③特例要件(半径100m以内の管理拠点)の実現ハードルが高い
後述する特例要件を満たせば180日営業も可能ですが、実現には高いハードルがあり、大半のオーナーは109日営業を余儀なくされています。
渋谷区の営業禁止期間カレンダー
109日制限により、営業可能期間は以下のように限定されます。
年間営業可能期間(合計約109日):
- 7月21日〜8月28日(39日間)
- 10月第2月曜前の木曜日〜金曜日(2日間)
- 12月26日〜1月6日(12日間)
- その他学校休業日(56日間)
営業禁止期間(合計約256日):
上記以外の期間は全て営業不可となります。特に春(3月〜5月)、秋(9月〜11月)、ゴールデンウィークなど、従来は高稼働だった期間も営業できません。
特例要件で180日営業が可能?実現可能性を検証
渋谷区の条例には、特例要件を満たせば180日営業が可能になる規定があります。
特例要件の内容:
届出住宅の敷地から半径100m以内に「自己の生活の本拠として使用する住宅」または「住宅宿泊管理業者の営業所もしくは事務所」があることなどの要件を満たした場合、年間180日まで営業可能です。
実現のハードル:
自己居住の場合:
- 実際に生活の本拠として使用することが必要(形式的な住民票移動では不可)
- 民泊物件と同じ敷地内または半径100m以内に別の住宅を所有・賃借する必要がある
- 別の住宅の賃借費用が年間数十万円に及ぶ
管理業者の営業所:
- 半径100m以内に営業所を持つ管理業者は限定的
- 追加費用(管理委託費の増額)が発生
- 管理業者が半径100m以内に営業所を新設するケースは稀
現実的な判断:
これらのハードルから、大半のオーナーは特例要件のクリアを断念し、109日営業を選択しています。要件クリアのコストと180日営業による収益改善を比較すると、費用対効果が見合わないケースが多いためです。
なぜ渋谷区は厳しい規制を設けたのか?(背景と苦情動向)
渋谷区が厳格な規制を導入した背景には、深刻な近隣トラブルの増加がありました。
苦情の増加と規制強化:
産経新聞 2025/11/01によると、かつては年間1,000件超の苦情が寄せられていました。騒音・ゴミ問題・セキュリティ問題が住民の不安を増大させ、住環境の悪化が深刻化していました。
規制強化後の効果:
Instagram渋谷区議会議員 矢野けいた氏の投稿によると、2025年時点で苦情は年間200件台に減少しています。上乗せ条例による営業日数制限が、一定の効果を上げていることがうかがえます。
住環境の保護:
渋谷区には住居専用地域や文教地区が多く、住民の生活環境を守ることが最優先課題とされています。109日制限により、民泊による住環境への影響を最小化する狙いがあります。
【2025年版】東京の民泊規制完全ガイド｜23区の上乗せ条例一覧では、渋谷区以外の23区の規制状況も詳しく解説しています。
渋谷区の民泊撤退を判断すべき3つのケースと収支シミュレーション
109日制限により、多くの民泊オーナーが撤退を検討せざるを得ない状況に追い込まれています。以下の3つのケースに該当する場合、早期の撤退判断が重要です。
ケース①:109日制限で年間収益が約40%減、赤字転落確実
109日制限が民泊の収支に与える影響を、具体的なシミュレーションで確認しましょう。
180日営業時の収支:
| 項目 | 金額(年間) |
|---|---|
| 年間売上 | 180万円 |
| 詳細 | 稼働率70%×1泊単価7,000円×年間180日 |
| 年間経費 | 100万円 |
| 内訳 | 家賃60万+光熱費12万+清掃費18万+その他10万 |
| 年間営業利益 | 80万円(黒字) |
109日営業時の収支:
| 項目 | 金額(年間) |
|---|---|
| 年間売上 | 109万円 |
| 詳細 | 稼働率70%×1泊単価7,000円×年間109日 |
| 年間経費 | 100万円 |
| 内訳 | 固定費は変わらず |
| 年間営業利益 | 9万円(ほぼ収支トントン) |
赤字転落の要因:
家賃・光熱費・管理費などの固定費は、営業日数に関わらず年間を通じて発生します。109日では固定費の回収がギリギリで、稼働率が70%を下回る場合、赤字転落が確実となります。
実際には、営業禁止期間が長いため稼働率の維持が困難で、70%を下回るケースが多いと考えられます。その場合、年間10万円以上の赤字となる可能性があります。
ケース②:特例要件のクリアが困難で180日営業を断念
特例要件をクリアできれば180日営業が可能ですが、実現には高いハードルがあります。
特例要件クリアの困難さ:
- 半径100m以内に自己居住または管理業者営業所を設置するコストが高い
- 実際に生活の本拠として使用する必要があり、形式的な対応では不可
- 追加費用(別の住宅の賃借費用や管理委託費の増額)が年間数十万円に及ぶ
費用対効果の検証:
- 特例要件クリアの追加費用: 年間30万〜50万円
- 180日営業による収益改善: 年間71万円(180万円-109万円)
- 差し引きメリット: 年間21万〜41万円
一見するとメリットがあるように見えますが、半径100m以内に別の住宅を賃借することの手間、実際に生活の本拠として使用する制約などを考慮すると、大半のオーナーは断念しています。
ケース③:営業禁止期間(年間256日)の固定費負担に耐えられない
109日制限のもう一つの深刻な問題は、営業禁止期間が年間256日(約70%)に及ぶことです。
固定費負担の重さ:
- 家賃・光熱費・管理費などの固定費は営業日数に関わらず発生
- 営業禁止期間(約70%)の固定費を109日の売上で回収する必要がある
- 春・秋の営業不可期間(約8ヶ月)の固定費を支払い続ける資金繰りが困難
資金ショートのリスク:
- 営業可能期間に十分な売上を確保できない場合、資金繰りが悪化
- 赤字が累積し、固定費の支払いが滞るリスク
- 特に複数物件を運営している事業者は、資金ショートのリスクが高まる
撤退判断のチェックリスト(3つの確認項目)
以下の3つの項目を確認し、1つでも「NO」があれば撤退を検討すべきタイミングです。
1. 現在の収支
- □ 109日営業で黒字を維持できるか?
- □ 稼働率70%以上を確保できるか?
- 計算方法: (年間固定費÷109日)< 1日あたりの売上(稼働率×単価)
2. 特例要件のクリア可能性
- □ 半径100m以内に管理拠点を設置できるか?
- □ 追加費用(年間30万〜50万円)を負担してもメリットがあるか?
3. 資金繰り
- □ 営業禁止期間(256日)の固定費を支払えるか?
- □ 赤字が続いても1年以上は運転資金を確保できるか?
これらの項目に1つでも「NO」がある場合、早期の撤退判断が資産を守る選択肢となります。
渋谷区の民泊撤退手続きの完全フロー(5ステップ)
民泊から撤退する際は、適切な手順を踏むことでトラブルを避けられます。以下の5ステップで撤退を進めましょう。
ステップ①:撤退タイミングの決定
撤退を決断したら、まず撤退のタイミングを決定します。
早期撤退を推奨:
109日制限下では収益改善が困難なため、赤字が累積する前の早期撤退が推奨されます。資金ショート前に決断することで、撤退後の選択肢を広げることができます。
特例要件の検討:
特例要件のクリアを検討している場合は、要件クリアのコストと180日営業による収益改善を比較しましょう。大半のケースで、撤退が合理的な選択となります。
ステップ②:ゲスト予約のキャンセル対応(撤退決定から1〜2週間)
撤退を決断したら、まず既存予約のキャンセル対応を行います。
キャンセル手順:
- Airbnb・楽天トラベル・Booking.comなどOTAへ連絡
- キャンセルポリシーを確認(全額返金or一部返金)
- ゲストへ誠実な説明(規制強化による撤退の旨を伝える)
- 代替宿泊施設の提案(可能であれば)
注意点:
- キャンセルが遅れると、ゲストからの評価が悪化し、トラブルに発展する可能性があります
- キャンセル料の負担が発生する場合がありますが、誠実な対応を優先しましょう
ステップ③:廃業届の提出(渋谷区保健所生活衛生課環境衛生係へ)
民泊を廃業する際は、渋谷区保健所へ廃業届を提出する必要があります。
廃業届の提出詳細:
- 提出期限: 事業を廃止した日から30日以内
- 提出方法: 民泊制度運営システムで廃止届の入力・送信(操作方法は観光庁の民泊制度コールセンターへ問い合わせ: 0570-041-389)
- 提出先: 渋谷区保健所生活衛生課環境衛生係(電話: 03-3463-2287)
渋谷区公式サイト FAQで、廃業届の詳細を確認できます。
注意点:
- 廃業届の提出が遅れると、罰則の対象となる可能性があります
- 廃業日以降は営業できないため、ゲストのキャンセル対応を先に完了させましょう
ステップ④:OTAリスティングの削除と退会手続き
廃業届を提出したら、OTA(オンライン旅行代理店)のリスティングを削除します。
削除すべきプラットフォーム:
- Airbnb
- 楽天トラベル
- Booking.com
- じゃらん
- その他登録しているOTA
削除手順:
- 各OTAの管理画面にログイン
- リスティングを「非公開」または「削除」に設定
- アカウント退会手続き(必要に応じて)
注意点:
- リスティング削除後もレビューデータは残る場合があります
- 退会前に、売上データや確定申告用の資料をダウンロードしておきましょう
ステップ⑤:原状回復or現況渡しの選択
撤退方法によって、原状回復の必要性が異なります。
原状回復が必須のケース:
- 仲介売却を選択する場合
- 賃貸転用(通常賃貸・マンスリー賃貸)を選択する場合
現況渡しOKのケース:
- 買取を選択する場合(家具・設備をそのまま引き渡し可能)
原状回復費用は1Rで50万〜80万円、1LDKで100万〜150万円かかるため、買取を選択することで大幅なコスト削減が可能です。
民泊の査定方法と相場｜営業権の評価と必要書類を解説では、売却時の査定ポイントを詳しく解説しています。
渋谷区の民泊撤退後の3つの選択肢と費用・期間比較
民泊から撤退する際、大きく分けて3つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
選択肢①:仲介売却(市場価格重視、原状回復必須)
仲介売却は、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。
メリット:
- 市場価格の90〜110%で売却可能
- 高値での売却を狙える
- 複数の買い手候補から条件の良い相手を選べる
デメリット:
- 原状回復費用50万〜150万円が必須
- 売却期間3〜6ヶ月かかる
- 仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)が必要
- 109日制限により買い手が見つかりにくい
- 内覧対応や書類準備の手間がかかる
向いている人:
- 時間に余裕がある
- 高値売却を最優先したい
- 原状回復費用を負担できる
選択肢②:買取(最短現金化、現況渡しOK)
買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
メリット:
- 原状回復費用ゼロ(現況渡しOK)
- 最短3営業日で成約・現金化
- 仲介手数料不要
- ゲストキャンセル・OTA削除のサポート付き(StayExitの場合)
- 109日制限の影響を受けにくい
- 買い手を探す時間と手間を大幅に削減
デメリット:
- 買取価格は市場価格の60〜80%
向いている人:
- 最短で現金化したい
- 原状回復費用を抑えたい
- 109日制限下で買い手を探すのが困難
- 複数物件を一括で売却したい
渋谷区の買取相場(現況渡し):
| エリア | 物件タイプ | 買取相場 |
|---|---|---|
| 渋谷駅徒歩10分圏内 | 1R(20〜25㎡) | 2,000万〜3,000万円 |
| 代官山駅徒歩10分圏内 | 1LDK(40〜50㎡) | 3,500万〜5,000万円 |
| 恵比寿駅徒歩10分圏内 | 1R(20〜25㎡) | 1,800万〜2,800万円 |
※エリア・築年数・駅距離により変動します
StayExitの買取実績:
- 1R〜5棟一括対応
- 最短3営業日成約
- 現況渡しOK
- ゲストキャンセル・OTA削除のサポート無料
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選択肢③:賃貸転用(継続収益、初期費用あり)
賃貸転用は、民泊から通常賃貸またはマンスリー賃貸に切り替える方法です。
メリット:
- 継続的な賃料収入が得られる
- 民泊規制の影響を受けない
- 物件を手放さずに済む
デメリット:
- 原状回復費用50万〜100万円が必要
- マンスリー賃貸への転用は管理規約の確認が必須
- 入居者募集に1〜2ヶ月かかる
- 入居者とのトラブルリスクがある
- 渋谷区は賃貸需要が高いものの、競合も多い
向いている人:
- 物件を手放したくない
- 長期的な収益を確保したい
- 渋谷・代官山・恵比寿など賃貸需要の高いエリアに物件がある
- 管理規約でマンスリー賃貸が許可されている
3つの選択肢の比較表
| 項目 | 仲介売却 | 買取 | 賃貸転用 |
|---|---|---|---|
| 売却価格・賃料 | 市場価格の90〜110% | 市場価格の60〜80% | 月額賃料10万〜20万円 |
| 期間 | 3〜6ヶ月 | 最短3営業日 | 1〜2ヶ月 |
| 原状回復費用 | 50万〜150万円 | ゼロ(現況渡しOK) | 50万〜100万円 |
| 仲介手数料 | 3%+6万円 | 不要 | 不要(管理費は別途) |
| 109日制限の影響 | 買い手が見つかりにくい | 影響を受けにくい | 影響なし |
| 手間 | 内覧対応・書類準備が必要 | 最小限(サポート付き) | 入居者募集・管理が必要 |
| 向いている人 | 高値売却を優先 | 最短現金化を優先 | 継続収益を確保 |
マンション民泊 売却｜相場と高値売却のポイントでは、マンション民泊特有の売却ポイントを解説しています。
渋谷区の民泊買取を利用する5つのメリットと注意点
買取は、最短で現金化したい方や原状回復費用を抑えたい方に最適な選択肢です。具体的なメリットと注意点を確認しましょう。
メリット①:原状回復費用ゼロで50万〜150万円の節約
仲介売却との費用比較をしてみましょう。
費用比較(1LDK物件の場合):
- 仲介売却: 原状回復費用100万円 + 仲介手数料40万円 = 140万円の負担
- 買取: 原状回復費用0円 + 仲介手数料0円 = 負担ゼロ
買取を選択することで、140万円の節約が可能です。
メリット②:最短3営業日で成約・現金化
買取の最大のメリットは、スピードです。
買取の流れ(最短3営業日):
- 1日目: 査定依頼 → 現地調査
- 2日目: 買取価格提示 → 条件交渉
- 3日目: 契約 → 決済・現金化
109日制限下で買い手を探す時間と手間を大幅に削減できます。
メリット③:ゲストキャンセル・OTA削除のサポート付き
StayExitでは、撤退手続きの代行サポートを無料で提供しています。
サポート内容:
- ゲスト予約のキャンセル対応
- OTAリスティングの削除サポート
- 廃業届の提出アドバイス
民泊撤退の経験がない方でも、安心して手続きを進められます。
メリット④:1R〜5棟一括対応
複数物件を運営している事業者にとって、一括買取は大きなメリットです。
一括買取のメリット:
- 個別に売却する手間を削減
- 複数物件をまとめて査定・成約
- 撤退スケジュールを一元管理
メリット⑤:仲介手数料不要
仲介売却では、売却価格の3%+6万円+消費税の仲介手数料が必要です。
仲介手数料の計算例(売却価格4,000万円の場合):
- 仲介手数料: (4,000万円×3%+6万円)×1.1 = 138.6万円
買取では仲介手数料が不要なため、この費用を節約できます。
買取利用時の注意点(買取価格は市場価格の60〜80%)
買取の唯一のデメリットは、買取価格が市場価格の60〜80%になることです。
価格差の比較:
- 仲介売却: 4,000万円(市場価格の100%)
- 買取: 2,800万円(市場価格の70%)
- 価格差: 1,200万円
ただし、以下の費用を考慮すると、実質的な差は縮まります。
総合的な費用対効果:
- 仲介売却: 4,000万円 – 原状回復費用100万円 – 仲介手数料139万円 = 3,761万円
- 買取: 2,800万円 – 費用ゼロ = 2,800万円
- 実質的な差: 961万円
高値売却を優先する場合は仲介売却を、最短現金化を優先する場合は買取を選択しましょう。複数社へ査定依頼し、買取価格を比較することをおすすめします。
一棟民泊 売却｜相場と売却方法を徹底解説では、一棟物件の売却ポイントを詳しく解説しています。
よくある質問(FAQ)
Q1: 特例要件をクリアすれば180日営業できますか?
A: はい、届出住宅の敷地から半径100m以内に「自己の生活の本拠」または「管理業者の営業所」があることなどの要件を満たせば、年間180日まで営業可能です。ただし、実際に生活の本拠として使用する必要があり、形式的な住民票移動では認められません。半径100m以内に別の住宅を賃借する費用や、管理業者への追加費用を考慮すると、大半のオーナーは要件クリアを断念しています。
Q2: 109日はいつの期間ですか?
A: 7月21日〜8月28日(39日間)、10月第2月曜前の木曜日〜金曜日(2日間)、12月26日〜1月6日(12日間)、その他学校休業日(56日間)の合計約109日間です。詳細な期間は渋谷区公式サイトでご確認ください。
Q3: 現況渡しOKの買取とは?
A: 民泊の設備・家具をそのまま残した状態で売却できる買取方法です。原状回復費用ゼロで、最短3営業日で成約・現金化が可能です。壁紙の張替えや水回り設備の交換、家具の撤去などが不要なため、50万〜150万円のコスト削減につながります。
Q4: 買取価格は市場価格より安いですか?
A: 買取価格は市場価格の60〜80%が相場です。ただし、原状回復費用(50万〜150万円)と仲介手数料(3%+6万円)が不要なため、総合的な費用対効果は高いケースが多いです。また、最短3営業日で現金化できるため、109日制限下で買い手を探す時間と手間を大幅に削減できます。
Q5: 渋谷区以外の物件も買取可能ですか?
A: はい、東京23区・神奈川・千葉・埼玉など首都圏全域の民泊物件の買取に対応しています。1R〜5棟一括まで対応可能です。詳細は無料査定でご相談ください。
まとめ
渋谷区の民泊規制により、住居専用地域と文教地区では年間109日間しか営業できず、多くのオーナーが赤字転落のリスクに直面しています。特例要件(半径100m以内の管理拠点設置)をクリアすれば180日営業も可能ですが、実現のハードルは高く、大半のオーナーは109日営業を選択しています。
撤退方法は「仲介売却」「買取」「賃貸転用」の3つがありますが、109日制限下で最短現金化したい方、原状回復費用を抑えたい方には買取が最適です。現況渡しOKで原状回復費用ゼロ、最短3営業日で成約できるため、買い手を探す時間と手間を大幅に削減できます。
渋谷区の民泊撤退でお悩みの方は、まずは複数社へ無料査定を依頼し、買取価格を比較することをおすすめします。StayExitでは1R〜5棟一括対応、ゲストキャンセル・OTA削除のサポートも無料で提供しています。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月12日時点のものです。渋谷区の民泊規制や条例の詳細は変更される可能性があるため、最新情報は渋谷区公式サイトや観光庁 民泊制度ポータルサイトでご確認ください。
本記事は情報提供を目的としており、法的アドバイスや投資助言を行うものではありません。民泊の撤退や売却に関する最終判断は、専門家(行政書士・不動産業者など)にご相談の上、ご自身の責任で行ってください。
当サイト(StayExit)は、本記事の情報に基づいて生じたいかなる損害についても責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。