【2025年最新】世田谷区の民泊規制を完全解説|住居専用地域91%の実態と対策 -

世田谷区で民泊事業を検討している方、または現在運営されている方にとって、用途地域による規制は避けて通れない重要な問題です。世田谷区は東京23区の中でも特に住居専用地域の割合が高く、約91%が住宅地域として指定されています。この特性が民泊運営に大きな影響を与えているため、事前の正確な情報把握が成功の鍵となります。

本記事では、世田谷区の民泊規制の全体像から用途地域別の詳細ルール、実際の運営実態、そして規制に対応できない場合の選択肢まで、包括的に解説します。

世田谷区の民泊規制とは?住居専用地域91%の実態

世田谷区における住宅宿泊事業(民泊)は、国の「住宅宿泊事業法(民泊新法)」に基づき、年間180日以内の営業が認められています。しかし、世田谷区では独自に「世田谷区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」を制定し、地域の特性に応じた上乗せ規制を実施しています。

世田谷区の地域特性と規制の背景

世田谷区は東京23区内で最も住宅地域の割合が高い自治体の一つです。区全体の約91%が住宅系の用途地域として指定されており、その半分は第一種低層住居専用地域となっています。この高い住宅地域比率が、民泊規制の厳格化の主な理由となっています。

世田谷区の用途地域構成:

住宅系用途地域:約91%
第一種低層住居専用地域:約45%(区全体の半分)
商業系・工業系用途地域:約9%

この構成から分かるように、世田谷区のほとんどのエリアで何らかの民泊営業制限が適用される可能性が高いのです。

住居専用地域での営業制限の概要

世田谷区では、住居専用地域(第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域)において、月曜日正午から土曜日正午まで(休日を除く)の民泊営業が原則禁止されています。

つまり、これらの地域では:

営業可能期間: 土曜日正午~月曜日正午(休日前日~休日明け)
実質的な営業日数: 年間約120日程度(週末と祝日のみ)
平日営業: 原則不可

この制限により、住居専用地域に物件を持つ場合、週末と祝日のみの営業となり、年間180日の上限に達する前に、実質的な営業日数がさらに制限されることになります。

用途地域の確認方法

自分の物件がどの用途地域に該当するかは、世田谷区が提供する「せたがやiMap」で簡単に確認できます。このオンライン地図システムでは、住所や地番を入力するだけで、該当地域の用途地域、建ぺい率、容積率などの詳細情報を閲覧できます。

確認手順:

せたがやiMapにアクセス
対象物件の住所を検索
「都市計画情報」レイヤーを選択
用途地域を確認

民泊届出前には必ずこの確認を行い、営業可能日数を正確に把握することが重要です。

世田谷区の民泊規制の具体的な内容【用途地域別に解説】

世田谷区の民泊規制は、用途地域によって大きく異なります。ここでは、各用途地域における具体的な規制内容と、届出に必要な手続きについて詳しく解説します。

住居専用地域での規制(第一種・第二種低層、中高層)

営業制限:

制限期間: 月曜日正午~土曜日正午(休日の前日正午~休日明けの正午を除く)
営業可能日: 土曜日正午~月曜日正午、祝日前日正午~祝日明け正午
年間営業日数: 実質約120日程度

該当する用途地域:

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
田園住居地域

これらの地域は世田谷区の約91%を占めるため、区内のほとんどのエリアでこの制限が適用されます。

準住居地域・商業地域・工業地域での規制

営業制限:

基本的に制限なし
年間180日まで営業可能
平日・週末を問わず宿泊事業が可能

該当する用途地域:

準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域

これらの地域は世田谷区の約9%のみですが、駅周辺や主要道路沿いなどに分布しています。三軒茶屋駅、下北沢駅周辺などの商業エリアが該当します。

家主居住型と家主不在型の違い

民泊には「家主居住型」と「家主不在型」の2つのタイプがあり、それぞれで管理体制の要件が異なります。

家主居住型:

住宅に人を宿泊させる間、不在とならない場合
届出住宅に家主が居住している状態
管理業者への委託は任意

家主不在型:

届出住宅に家主が不在の場合
必ず住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要がある
より厳格な管理体制が求められる

世田谷区では家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が法律で義務付けられており、この委託契約を結んでいない場合は届出が受理されません。

届出に必要な準備と書類

世田谷区で民泊を開始するには、以下の準備と書類が必要です。

事前準備:

事前相談(予約制):世田谷区の担当窓口で物件の図面を持参して相談
周辺住民への事前周知:書面で実施し、「事前周知内容記録書」を作成
安全確保措置の実施:非常用照明器具の設置など、「チェックリスト」で確認(建築士の確認推奨)
消防機関への相談:「事前相談記録書」の提出が必須
分譲マンションの場合:管理規約で民泊が禁止されていないことの確認

届出書類:

住宅の図面(台所、浴室、間取り、床面積、安全措置を明示)
事前周知の記録
消防機関への相談記録
家主不在型の場合:住宅宿泊管理業者との委託契約書

届出は、事業開始日の10営業日前までに、民泊制度運営システムまたは世田谷区の窓口(予約制)で行います。

詳細な手続きについては、世田谷区公式の「住宅宿泊事業ハンドブック」(PDF)を参照してください。

届出後の義務

届出が受理された後も、以下の義務を継続的に履行する必要があります。

定期報告:

報告頻度: 2ヶ月に1度(2月、4月、6月、8月、10月、12月の15日まで)
報告内容: 宿泊日数、宿泊者数など
報告方法: 「住宅宿泊事業定期報告書」を提出

標識の掲示:

区から交付される届出番号記載の標識を、公衆の見やすい場所に掲示

変更・廃業の届出:

事業内容に変更がある場合:変更前または変更後30日以内
廃業する場合:廃止後30日以内に「廃業等届出書」を提出

これらの義務を怠ると、業務改善命令や罰則の対象となる可能性があります。

世田谷区の民泊需要と運営実態

世田谷区で民泊事業を検討する際、需要の実態と収益性を正確に把握することは極めて重要です。ここでは、観光客数のデータや届出件数、実際の運営状況について解説します。

世田谷区の観光客数と宿泊需要

世田谷区は住宅地域が中心のため、台東区(浅草)や千代田区(皇居周辺)などの主要観光地と比較すると、観光客数は多くありません。しかし、下北沢、三軒茶屋などの人気エリアや、駒沢公園、等々力渓谷などの自然スポットがあり、一定の観光需要は存在します。

世田谷区の特徴:

住宅地が多く、落ち着いた滞在環境
下北沢、三軒茶屋などのサブカルチャー・グルメスポット
ファミリー層や長期滞在者向けの需要
主要観光地へのアクセスが良い(渋谷、新宿まで電車で約10~20分)

一方、東京全体の観光統計を見ると、訪日外国人旅行者数は2024年に大幅に回復しています。特に台東区では令和6年(2024年)に4,121万人の観光客(うち外国人640万人)が訪れており、前年比6.7%増、外国人は45%増という高い伸びを示しています。

世田谷区は台東区ほどの観光客集中はありませんが、渋谷・新宿などの都心部へのアクセスが良く、静かな住環境を求める宿泊者には魅力的なエリアといえます。

世田谷区の民泊届出件数

観光庁および国土交通省の統計データによると、世田谷区の住宅宿泊事業の届出状況は以下の通りです(2025年時点)。

届出件数(参考データ):

累計届出件数:約295~643件(時期により変動)
廃止届出件数:相当数の廃業が発生
実際に営業中の件数:推定200~350件程度

全国の住宅宿泊事業届出件数は57,512件、そのうち廃止が20,661件(約36%)となっており、世田谷区でも同様に一定数の廃業が発生していることが推測されます。

届出件数の変動が大きい理由としては、以下の要因が考えられます:

住居専用地域の営業制限(週末のみ)による収益性の低さ
コロナ禍の影響による需要減少
運営コストと収益のバランスが取れない

最新の届出情報は、世田谷区公式ホームページの届出情報公表ページで確認できます。

住居専用地域での実質営業日数と収益シミュレーション

世田谷区の約91%を占める住居専用地域では、実質的な営業日数が大幅に制限されます。ここでは、実際の営業日数と収益シミュレーションを示します。

実質営業日数の計算:

週末(土曜正午~月曜正午):年間約52週×2日=約104日
祝日・振替休日:年間約16日
合計:約120日

年間180日の上限がありますが、住居専用地域では実質的に約120日しか営業できません。

収益シミュレーション例(1室の場合):

項目	金額(年間)
宿泊料金(1泊8,000円×120日×稼働率70%)	約672,000円
収入合計	約67万円
固定費(賃料・管理費など)	約960,000円(月8万円)
水道光熱費	約120,000円
通信費・消耗品費	約60,000円
管理業者委託費(家主不在型)	約200,000円
清掃費	約240,000円(1回2,000円×120日)
プラットフォーム手数料(15%)	約101,000円
支出合計	約168万円
年間収支	▲101万円(赤字)

このシミュレーションから分かるように、住居専用地域で週末のみの営業では、固定費を賄うことが難しく、赤字経営に陥るリスクが高いのが現実です。

収益を改善するための方法:

宿泊料金の引き上げ(繁忙期の価格設定)
稼働率の向上(85%以上を目指す)
固定費の削減(自己所有物件の活用)
複数室運営によるスケールメリット

ただし、住居専用地域での営業制限がある以上、根本的な収益改善には限界があることを理解しておく必要があります。

商業地域での運営可能性

一方、世田谷区の約9%を占める商業地域・準住居地域では、平日も含めて年間180日まで営業が可能です。

商業地域のメリット:

平日・週末を問わず営業可能
年間180日の上限を最大限活用できる
ビジネス客や長期滞在者の需要も取り込める

商業地域の主なエリア:

三軒茶屋駅周辺
下北沢駅周辺
二子玉川駅周辺
経堂駅周辺

これらのエリアは駅から近く、飲食店やショッピング施設も充実しているため、宿泊需要が高い傾向にあります。

商業地域での収益シミュレーション例(1室の場合):

項目	金額(年間)
宿泊料金(1泊9,000円×180日×稼働率75%)	約1,215,000円
収入合計	約122万円
固定費(賃料・管理費など)	約1,200,000円(月10万円、商業地域のため高め)
水道光熱費	約180,000円
通信費・消耗品費	約60,000円
管理業者委託費	約300,000円
清掃費	約360,000円(1回2,000円×180日)
プラットフォーム手数料(15%)	約182,000円
支出合計	約228万円
年間収支	▲106万円(赤字)

商業地域であっても、賃料が高いエリアでは収益化が難しい場合があります。成功するためには:

駅近など好立地の物件を選ぶ
自己所有物件で固定費を抑える
複数室を運営してスケールメリットを出す
高単価設定が可能な物件(デザイナーズ、広い間取りなど)

といった工夫が必要です。

世田谷区で民泊を成功させるポイント

世田谷区の厳しい規制環境の中で民泊事業を成功させるには、戦略的なアプローチが不可欠です。ここでは、実際に収益を上げるための具体的なポイントを解説します。

用途地域の選定が最重要

既に述べた通り、世田谷区では用途地域によって営業日数が大きく異なります。民泊事業を始める前に、必ず「せたがやiMap」で対象物件の用途地域を確認しましょう。

優先すべき用途地域:

商業地域・近隣商業地域: 年間180日営業可能、駅近で需要が高い
準工業地域: 180日営業可能だが、世田谷区では少ない
準住居地域: 180日営業可能、駅周辺道路沿いに分布

避けるべき(慎重に検討すべき)用途地域:

第一種・第二種低層住居専用地域(週末のみ約120日)
第一種・第二種中高層住居専用地域(週末のみ約120日)
田園住居地域(週末のみ約120日)

住居専用地域での営業を検討する場合は、以下の条件が揃っていることが前提となります:

自己所有物件で賃料負担がない
複数室を運営できる
高単価設定が可能な物件特性(広い、デザイン性、設備充実など)

物件選定の具体的基準

収益性の高い民泊運営を実現するための物件選定基準は以下の通りです。

立地条件:

駅徒歩10分以内(できれば5分以内)
渋谷、新宿、池袋など主要ターミナル駅まで乗り換え1回以内
コンビニ、スーパー、飲食店が徒歩5分以内にある
治安が良く、夜間も安心して歩ける

物件条件:

2LDK以上(ファミリー層やグループ客を取り込める)
バス・トイレ別
オートロック付き
Wi-Fi完備可能
洗濯機、キッチン設備充実

コスト条件:

賃料が月8万円以下(1室の場合)
初期投資(家具家電、備品)が50万円以内
管理会社の委託費が適正(売上の20%以内)

高稼働率を実現する運営戦略

民泊の収益性は、稼働率に大きく左右されます。高稼働率を維持するための具体的な戦略を紹介します。

価格戦略:

ダイナミックプライシングの導入: 繁忙期(GW、夏休み、年末年始)は通常の1.5~2倍に設定
平日割引(商業地域のみ): 平日は10~20%割引で稼働率向上
連泊割引: 3泊以上で5~10%割引、長期滞在を促進

マーケティング戦略:

複数プラットフォームへの掲載: Airbnb、Booking.com、楽天トラベルなど
魅力的な写真撮影: プロカメラマンによる撮影で印象向上
詳細な物件説明: 周辺観光情報、アクセス方法を丁寧に記載
レビュー評価の向上: ゲスト対応を丁寧にし、高評価を獲得

ゲスト満足度向上:

アメニティの充実: シャンプー、ボディソープ、タオル、歯ブラシなど
多言語対応: 英語、中国語、韓国語の案内を用意
チェックイン・アウトの柔軟化: セルフチェックイン導入
迅速なコミュニケーション: 問い合わせに24時間以内に返信

運営効率化:

清掃業者の固定契約: コストを抑えつつ品質を維持
スマートロック導入: 無人チェックインで人件費削減
自動化ツールの活用: 予約管理、価格調整、メッセージ対応を自動化

家主居住型 vs 家主不在型の選択

世田谷区では家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への委託が義務となります。どちらの形態を選ぶかで、収益性と運営の手間が大きく変わります。

家主居住型のメリット:

管理業者への委託費用が不要(年間20~30万円の節約)
ゲストとの直接コミュニケーションで柔軟な対応が可能
緊急時の対応が迅速

家主居住型のデメリット:

自宅の一部を貸し出すためプライバシー面での配慮が必要
ゲスト対応に時間を取られる
家主が不在にできない(旅行や出張時に営業不可)

家主不在型のメリット:

自宅とは別の物件で運営できる
複数物件の運営がしやすい
ゲスト対応を管理業者に任せられる

家主不在型のデメリット:

管理業者への委託費用が発生(売上の20%前後)
管理業者の選定が重要(質の悪い業者だとトラブル発生)
物件の状態確認が遅れる可能性

収益性を重視するなら家主居住型、複数物件の運営や手間を省きたいなら家主不在型が適しています。

コスト削減の具体策

民泊運営で利益を出すには、収入を増やすだけでなく、コストを徹底的に削減することも重要です。

固定費の削減:

自己所有物件の活用: 賃料負担ゼロで大幅なコストダウン
複数室の同時運営: スケールメリットで1室あたりのコスト削減
家主居住型の選択: 管理委託費ゼロ

変動費の削減:

清掃業者の複数見積もり: 1回あたり1,500~2,000円に抑える
消耗品の一括購入: アメニティや消耗品をまとめ買い
光熱費の節約: LED照明、節水シャワーヘッドの導入

手数料の削減:

直接予約の促進: プラットフォーム手数料(15~20%)を削減
自社サイトの運営: リピーター向けに直接予約サイトを構築
手数料の安いプラットフォームの活用: 楽天トラベルなど

これらの施策を組み合わせることで、年間50~100万円のコスト削減が可能です。

世田谷区の民泊規制に対応できない場合の選択肢

世田谷区の厳しい規制や収益性の問題により、民泊運営の継続が難しいと判断した場合、いくつかの選択肢があります。ここでは、撤退や業態転換の具体的な方法を解説します。

選択肢1:民泊事業からの撤退・廃業

民泊事業を完全に辞める場合は、世田谷区への届出が必要です。

廃業手続き:

廃止後30日以内に「廃業等届出書」を世田谷区に提出
標識の撤去
掲載サイトからの物件情報削除
ゲストへの予約キャンセル連絡(予約が入っている場合)
個人事業の廃業届出書を税務署に提出(個人事業として届出していた場合)

廃業手続きの詳細は、世田谷区公式ホームページを参照してください。

廃業後の物件活用:

通常の賃貸物件として貸し出す
自己使用に戻す
売却する

民泊用に購入・改装した物件を賃貸に出す場合、家具付き物件として貸し出すことで、初期投資を無駄にせず活用できます。

選択肢2:物件の売却・買取サービスの活用

民泊物件を早期に現金化したい場合、専門の買取サービスを利用する方法があります。

民泊物件の売却方法:

1. 一般的な不動産仲介:

メリット:市場価格に近い金額で売却できる可能性
デメリット:売却まで3~6ヶ月かかる、買い手が見つからないリスク

2. 専門買取業者の活用:

メリット:最短1週間~1ヶ月で現金化、確実に売却できる
デメリット:市場価格の70~85%程度の買取価格

民泊物件買取のメリット:

赤字運営からの早期撤退
固定費(賃料、管理費)の負担から解放
次の投資や事業への資金を確保

世田谷区で民泊物件の売却や買取を検討されている方は、専門の買取サービスを活用することで、スムーズな撤退が可能です。

民泊・ホテル物件の買取なら:
世田谷区の民泊規制により収益性が低下し、運営継続が困難になった物件でも、専門業者なら適正価格で買取が可能です。StayExitでは、民泊・ホテル物件の買取を専門に行っており、以下のような特徴があります:

迅速対応: 最短1週間での買取成立
現状買取: リフォーム不要で「そのまま」買取
幅広い対象: 民泊だけでなく、簡易宿所、旅館、ホテルも対応
柔軟な条件: 賃貸物件、違法物件、借地権付き物件も相談可能

売却を検討されている方は、まずは無料査定をご利用ください。

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選択肢3:旅館業への業態転換

民泊(住宅宿泊事業)から旅館業(簡易宿所営業)に転換することで、年間営業日数の制限(180日)を撤廃し、365日営業が可能になります。

旅館業のメリット:

年間365日営業可能(住居専用地域でも)
収益性の大幅な向上
長期的な事業として確立できる

旅館業のデメリット:

許可取得のハードルが高い
初期投資が必要(消防設備、フロント設置など):50~200万円
保健所の検査・基準が厳格

旅館業許可取得の主な要件:

玄関帳場(フロント)の設置、または対面せずに本人確認できるICT設備
適切な換気・採光・照明設備
消防法に基づく消防設備(誘導灯、消火器、煙感知器など)
客室床面積:簡易宿所の場合、1人あたり3.3㎡以上

旅館業への転換は、初期投資と手続きの手間はかかりますが、長期的に民泊事業を続けたい方にとっては有力な選択肢です。

旅館業許可の相談先:

世田谷区生活保健課(保健所):電話 03-5432-2432
専門の行政書士事務所

選択肢4:通常の賃貸物件への転換

民泊を辞めて通常の賃貸物件として貸し出す方法もあります。

賃貸転換のメリット:

安定した家賃収入(空室リスクは低い)
ゲスト対応や清掃の手間が不要
管理が楽(管理会社に一任できる)

賃貸転換のデメリット:

収益性が民泊より低い(家賃収入は民泊の50~70%程度)
初期投資(家具家電、リフォーム費用)の回収が難しい

賃貸転換の手順:

民泊の廃業届を世田谷区に提出
民泊用の家具家電をそのまま活用(家具付き物件として貸し出す)
不動産管理会社に賃貸募集を依頼
入居者を募集

家具付き物件(マンスリーマンション、家具家電付き賃貸)として貸し出せば、民泊用の設備を無駄にせず、通常の賃貸より高い家賃設定が可能です。

家具付き賃貸のメリット:

通常賃貸より10~30%高い家賃設定
短期赴任者、留学生、外国人入居者のニーズが高い
初期投資(家具家電)を活かせる

各選択肢の比較表

選択肢	初期費用	実現までの期間	メリット	デメリット
廃業・撤退	なし	即時~1ヶ月	固定費負担の解消、手続きが簡単	収入ゼロ、初期投資回収不可
物件売却	なし	1週間~6ヶ月	早期現金化、赤字解消	市場価格より低い可能性
旅館業転換	50~200万円	3~6ヶ月	365日営業可能、収益性向上	許可取得の手間、初期投資大
賃貸転換	0~50万円	1~3ヶ月	安定収入、手間不要	収益性低下

どの選択肢を選ぶかは、物件の立地、自己資金、今後の事業方針によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、最適な判断をすることが重要です。

次のステップに迷ったら:
世田谷区の民泊規制により、運営継続が困難になった場合でも、適切な選択肢を選ぶことで損失を最小限に抑えられます。特に物件の売却を検討されている方は、専門の買取サービスを活用することで、スムーズに次のステージへ進むことができます。

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まとめ:世田谷区の民泊は用途地域の確認が最重要

世田谷区で民泊事業を成功させるためには、用途地域による規制を正確に理解し、適切な物件選定と運営戦略を立てることが不可欠です。

本記事の重要ポイント:

世田谷区の約91%は住居専用地域で、平日営業が禁止され、実質年間約120日しか営業できない
用途地域の確認は必須:せたがやiMapで事前に確認
商業地域・準住居地域なら年間180日営業が可能で、収益性が高い
住居専用地域での運営は、自己所有物件や複数室運営でないと収益化が困難
家主不在型は住宅宿泊管理業者への委託が義務
届出手続きは事業開始の10営業日前までに、事前相談や周辺住民への周知が必須
収益性を高めるには、高稼働率の維持、価格戦略、コスト削減が重要
運営継続が難しい場合は、廃業、売却、旅館業転換、賃貸転換などの選択肢を検討

世田谷区の民泊規制は他の区と比較しても厳格ですが、正しい知識と戦略があれば、収益性の高い運営も可能です。逆に、規制を理解せずに始めると、赤字経営に陥るリスクが高くなります。

これから民泊を始める方へ:

必ず用途地域を確認し、営業可能日数を把握する
商業地域・準住居地域の物件を優先的に検討する
収益シミュレーションを事前に行い、採算性を確認する
世田谷区公式の「住宅宿泊事業ハンドブック」を熟読する

すでに民泊を運営している方へ:

現在の収支を正確に把握し、赤字が続く場合は早めの決断を
用途地域の制限で収益が出ない場合、他の選択肢を検討する
専門家や買取業者への相談も視野に入れる

世田谷区の民泊規制に対応しながら収益を確保するのは容易ではありませんが、適切な判断と行動により、最適な選択が可能です。

民泊物件の売却・買取をご検討中の方へ:
世田谷区の規制により、収益性の低下や運営継続が困難になった民泊物件も、専門の買取サービスなら迅速に現金化できます。赤字運営を続けるよりも、早期に売却して次の投資や事業に資金を振り向ける方が、トータルでの損失を抑えられるケースも多くあります。

StayExitでは、世田谷区を含む東京都内の民泊・ホテル物件の買取を専門に行っており、「現状のまま」「最短1週間」での買取が可能です。まずは無料査定で、あなたの物件がいくらで買い取れるかを確認してみませんか?

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【免責事項】

本記事の情報は、2025年12月時点のものであり、世田谷区および関連法令の最新情報に基づいていますが、法令や条例の改正により内容が変更される可能性があります。民泊事業の届出や運営に関しては、必ず世田谷区の公式ホームページ(https://www.city.setagaya.lg.jp/)や担当窓口で最新情報を確認し、専門家(行政書士、税理士、弁護士など)への相談をお勧めします。

本記事で紹介した収益シミュレーションや運営方法は一般的な例であり、実際の収益を保証するものではありません。民泊事業にはリスクが伴いますので、十分な検討の上で自己責任において判断してください。

本記事の内容に基づいて行った行為により生じたいかなる損害についても、当方は一切の責任を負いかねます。

参考リンク:

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東京23区の民泊規制比較|最も緩い区・厳しい区はどこ?
民泊を辞めたい方へ|撤退・売却・業態転換の選択肢を徹底比較

本記事は、世田谷区で民泊事業を検討されている方、または現在運営中の方に向けて、最新の規制情報と実践的なアドバイスを提供することを目的としています。適切な判断の一助となれば幸いです。