札幌市で民泊を運営する際、国の法律だけでなく札幌市独自の条例による規制があることをご存知でしょうか。この記事では、札幌市の民泊規制の全体像から、違反した場合の罰則、そして運営が困難になった場合の選択肢まで、2025年最新情報を網羅的に解説します。
札幌の民泊規制の全体像｜国の180日ルールと札幌市独自の条例制限
札幌で民泊を運営する際の規制は、国の180日ルールと札幌市独自の条例制限の2層構造になっています。まずこの基本構造を正確に理解することが、適法な民泊運営の第一歩です。
住宅宿泊事業法(民泊新法)の180日ルールとは
住宅宿泊事業法(通称:民泊新法)では、民泊の営業日数を年間180日以内に制限しています。この180日は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間で計算され、実際に宿泊者が宿泊した日数でカウントされます。
国土交通省・観光庁によると、この制限は住宅と宿泊施設のバランスを保ち、住宅不足や家賃高騰を防ぐために設けられています。180日を超えて営業したい場合は、旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得する必要があります。
札幌市独自の条例で追加される2つの制限区域
札幌市では、住宅宿泊事業法に加えて「札幌市住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例(平成30年札幌市条例第8号)」により、特定の区域でさらに営業日数が制限されます。重要なのは、これらの制限は家主不在型の民泊に適用される点です。
制限区域は以下の2つです:
- 学校周辺100m以内の区域
- 小中学校等の敷地の出入口(正門等)から半径100m以内
- 制限期間:平日(授業日)は営業禁止
- 営業可能日:土曜・日曜・祝日、長期休暇期間中の平日
- 住居専用地域
- 第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域
- 制限期間:平日は営業禁止
- 営業可能日:土曜・日曜・祝日、年末年始(12/31~1/3)
札幌市公式サイトによると、これらの制限は地域住民の生活環境を守るために設けられており、家主居住型(家主が同じ建物に居住している場合)の民泊には適用されません。
札幌での民泊開業の全体像については札幌で民泊を始めるには?で詳しく解説しています。
札幌 民泊 規制の詳細｜制限区域の確認方法と営業可能日数の計算
自分の物件が規制対象になるかどうかを正確に判定することは、事業計画を立てる上で極めて重要です。ここでは、具体的な確認方法と営業可能日数のシミュレーションを解説します。
学校周辺100m・住居専用地域の確認方法(制限区域図の見方)
制限区域の確認手順:
- 札幌市の制限区域図を確認
札幌市公式サイトの制限区域告示ページでは、区ごとに制限区域図が公開されています。中央区、北区、東区、白石区、厚別区、豊平区、清田区、南区、西区、手稲区それぞれのPDF地図が用意されています。 - 用途地域を確認
札幌市の都市計画情報マップや、各区役所の窓口で物件の用途地域を確認できます。住居専用地域(第一種・第二種低層/中高層)に該当するかをチェックします。 - 学校からの距離を測定
物件が小中学校の主たる校門(正門)から半径100m以内に入るかを確認します。境界線の詳細については、札幌市経済観光局観光・MICE推進部に問い合わせることができます(電話:011-211-2388)。
確認時の注意点:
- 制限区域図は定期的に更新されるため、必ず最新版を確認してください
- 境界線上にある物件の判定に迷う場合は、必ず市の担当部署に確認を取りましょう
営業可能日数の計算例(ケース別シミュレーション)
札幌市の条例制限により、実際に営業できる日数は物件の立地によって大きく異なります。以下、3つのケースでシミュレーションします。
| ケース | 立地条件 | 営業可能日 | 年間営業可能日数(目安) |
| ケース1 | 制限なし区域(商業地域等) | 年間180日まで自由 | 約180日 |
| ケース2 | 住居専用地域(家主不在型) | 土日祝日+年末年始のみ | 約110~120日 |
| ケース3 | 学校周辺100m(家主不在型) | 土日祝日+長期休暇中の平日 | 約130~140日 |
ケース2の計算例(住居専用地域):
- 土曜日:約52日
- 日曜日:約52日
- 祝日(平日):約15日
- 年末年始(12/31~1/3):4日
- 合計:約123日
ケース3の計算例(学校周辺100m):
- 土曜日:約52日
- 日曜日:約52日
- 祝日(平日):約15日
- 春・夏・冬休み期間中の平日:約20日
- 合計:約139日
このように、札幌市の条例制限により、国の180日ルールよりもさらに厳しい営業日数制限を受ける可能性があります。事業計画を立てる際は、この点を十分に考慮する必要があります。
札幌 民泊 規制に違反した場合の罰則と行政指導の実態
「バレなければ大丈夫」という考えは非常に危険です。実際に札幌市でも違法民泊に対する行政指導が行われており、罰則も厳格に定められています。
罰則の内容(罰金額、懲役刑)
住宅宿泊事業法および旅館業法では、違反行為に対して以下の罰則が定められています。
主な違反行為と罰則:
- 届出なしでの民泊営業
- 旅館業法違反として6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
- 悪質な場合は両方が科される可能性があります
- 年間180日を超えての営業
- 同じく旅館業法違反として6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
- 虚偽の報告
- 住宅宿泊事業法第72条により30万円以下の罰金
- 届出事項の変更届出を怠った場合
- 同じく30万円以下の罰金
これらの罰則は、改正旅館業法(2018年施行)により大幅に強化されました。以前は罰金の上限が3万円以下でしたが、現在は最大100万円となり、違法営業への抑止力が格段に高まっています。
札幌市での行政指導・営業停止の事例
札幌市でも実際に違法民泊に対する行政指導が実施されています。
実際の事例:
2017年には、札幌市で13件の違法民泊に対して行政指導(営業停止命令)が行われました。これは大阪市の722件、京都市の約200件と比較すると少数ですが、札幌市も違法民泊の取り締まりを強化していることを示しています。
違法民泊が発覚する主なきっかけ:
- 近隣住民からの苦情(騒音、ゴミ出し、不審者の出入り)
- 民泊仲介サイト(Airbnbなど)の掲載情報と届出データの照合
- 消防法令違反の指摘(消防署の立入検査)
- 管理組合やオーナーからの通報(マンション規約違反)
札幌市は「札幌市民泊総合窓口」(電話:011-211-2388)を設置し、違法民泊に関する相談や通報を受け付けています。近隣住民からの苦情は行政指導の重要な契機となるため、コンプライアンスの徹底が不可欠です。
行政指導の流れ:
- 違法の疑いがある施設の調査
- 事業者への指導・改善命令
- 従わない場合は営業停止命令
- さらに従わない場合は刑事告発の可能性
規制により民泊運営の継続が困難になった場合、専門業者への相談も選択肢の一つです。StayExitでは民泊・旅館業の撤退支援(買取/借上げ/仲介)に対応しています。現況渡しOK、最短3営業日での成約実績もあります。
札幌 民泊 規制を回避する3つの合法的な方法と撤退支援
規制により思うような運営ができない場合でも、諦める必要はありません。合法的に営業日数を増やす方法や、運営継続が困難な場合の選択肢が存在します。
旅館業法(簡易宿所)への切り替えとマンスリー併用
1. 旅館業法(簡易宿所営業)への切り替え
簡易宿所営業の許可を取得すれば、180日の営業日数制限がなくなり、年間を通して営業が可能になります。
簡易宿所のメリット:
- 営業日数の制限なし(365日営業可能)
- 札幌市の条例による制限区域の適用もなし
- より本格的な宿泊事業として運営できる
簡易宿所のデメリット:
- 消防法の要件が厳しくなる(自動火災報知設備、誘導灯など)
- 建築基準法の用途変更が必要な場合がある
- 保健所の許可取得に時間と費用がかかる
- フロント設置義務(または代替措置)が必要な場合がある
簡易宿所への転換は初期投資が大きくなりますが、長期的に本格的な宿泊事業を展開したい方には有効な選択肢です。
2. マンスリーマンションとのハイブリッド運用
民泊新法の180日制限を補完する方法として、マンスリーマンションとの併用運用が注目されています。
ハイブリッド運用の仕組み:
- 民泊として180日営業
- 残りの185日はマンスリーマンションとして貸し出す
- 年間365日のフル稼働が可能
民泊×マンスリーのハイブリッド運用事例によると、この方法により180日規制に縛られることなく、安定した収益を確保している事業者が増えています。
ハイブリッド運用のポイント:
- マンスリー契約は通常の賃貸借契約となるため、民泊の営業日数にカウントされない
- 予約管理システムを工夫し、民泊とマンスリーを効率的に切り替える
- マンスリー専門の仲介サービスとも連携する
民泊撤退時の買取・仲介・借上げサービスの活用
規制により想定していた収益が得られない、または運営継続が困難になった場合、物件を適切に処分・活用する選択肢があります。
撤退時の3つの選択肢:
| 方法 | 特徴 | メリット | 適している人 |
| 買取 | 業者が直接買い取る | ・現況渡しOK・最短3営業日で成約・仲介手数料不要 | 早急に現金化したい方原状回復が困難な方 |
| 仲介 | 市場で買主を探す | ・市場価格での売却を目指せる・より高値での売却の可能性 | 時間に余裕がある方物件状態が良好な方 |
| 借上げ | 長期一括借上げ | ・安定した賃料収入・管理の手間がなくなる・所有権は維持 | 売却は避けたい方安定収入を求める方 |
買取の具体例:
- リゾートマンションの民泊物件を「現況渡し」で買取
- 管理費滞納物件も対応可能
- 消防設備未整備の物件も相談可能
- 契約から決済まで最短3営業日の実績
札幌での民泊運営でお困りの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。買取・借上げ・仲介の3つの選択肢から、あなたに最適な方法をご提案します。現況渡しOK、管理費滞納物件も対応可能です。
民泊の仲介と買取の違いについてで詳しく解説しています。
まとめ｜札幌 民泊 規制を正しく理解し、適切な運営・撤退判断を
札幌市での民泊運営には、国の法律と市の条例の両方を理解することが不可欠です。最後に要点をまとめます。
この記事の重要ポイント:
- 札幌の民泊規制は2層構造
- 国の住宅宿泊事業法による年間180日ルール
- 札幌市独自の条例による追加制限(学校周辺100m、住居専用地域の平日営業禁止)
- 家主不在型の場合、実質的な営業可能日数は110~140日程度
- 違反時のリスクは重大
- 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金
- 札幌市でも2017年に13件の行政指導実績あり
- 近隣住民からの苦情が発覚のきっかけになることが多い
- 運営困難な場合の選択肢は複数ある
- 旅館業法(簡易宿所)への切り替えで営業日数制限を解除
- マンスリーマンションとのハイブリッド運用で365日稼働を実現
- 買取・仲介・借上げによる撤退支援サービスの活用
状況別の推奨アクション:
- これから開業する方
→ 物件の制限区域を事前に確認し、営業可能日数を正確に把握した上で事業計画を立てましょう - 既に運営中の方
→ 届出内容と実際の運営が一致しているか再確認し、営業日数の管理を徹底しましょう - 運営継続が困難な方
→ 簡易宿所への転換、ハイブリッド運用、または専門業者への相談を検討しましょう
札幌での民泊運営・撤退でお悩みの際は、StayExitにご相談ください。無料査定、現況渡しOK、最短3営業日での成約実績があります。買取・借上げ・仲介の3つの選択肢から、あなたに最適な方法をご提案します。
札幌で民泊を始めるには?では、開業から運営までの全体像を解説しています。
免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は札幌市公式サイト等でご確認ください。