堺市での民泊始め方|規制・収益相場・世界遺産効果を完全解説

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堺市で民泊を始めたい投資家、または堺市で運営中だが収益悪化に悩むオーナーの方へ。本記事では、堺市特有の民泊規制、百舌鳥古墳群周辺の実際の収益相場、大阪市との違い、そして赤字時の撤退戦略まで、投資判断や運営見直しに必要な情報を網羅しています。

堺市 民泊とは|百舌鳥古墳群エリアの需要と大阪市との規制比較

堺市の民泊需要の特徴(百舌鳥古墳群・旧堺港)

堺市の民泊は、百舌鳥古墳群(世界遺産)を中心に観光需要があるが、大阪市と比べて規制・収益性に違いがあるのが特徴です。

堺市は大阪府第2の都市であり、2019年に世界遺産登録された百舌鳥古墳群(仁徳天皇陵古墳など)を擁する観光都市です。南海本線・JR阪和線で大阪市内へ約20分、関西国際空港へ約30分とアクセスも良好です。旧堺港や千利休ゆかりの茶の湯文化など、歴史的な観光資源も豊富です。

世界遺産登録後、百舌鳥古墳群周辺の観光客は増加傾向にあります。ただし、大阪市内(梅田・難波・心斎橋)ほどの集客力はなく、ビジネス需要も限定的です。関西国際空港利用客の前泊・後泊需要や、大阪観光の拠点として利用されるケースが中心となります。

堺市の民泊規制|特区民泊は対象外、住宅宿泊事業法のみ

堺市の民泊で重要なのは、特区民泊(国家戦略特区)の対象外という点です。大阪市や大阪府の一部地域では特区民泊(年中無休営業可能)が認められていますが、堺市では住宅宿泊事業法(年間180日制限)のみが選択肢となります。

大阪市では2026年5月29日をもって特区民泊の新規受付が終了しますが、堺市は最初から特区民泊制度がないため、これから始める場合も既存オーナーも、住宅宿泊事業法の枠組みでの運営となります。

本記事では、以下の疑問を解決します:

  • 堺市固有の規制(営業日数制限)は?
  • 百舌鳥古墳群周辺の実際の収益相場は?
  • 大阪市と比べて収益性はどう違う?
  • 赤字になった場合の撤退方法は?

堺市公式サイトによると、堺市での住宅宿泊事業の届出は増加傾向にあり、特に百舌鳥駅・三国ヶ丘駅周辺での届出が多くなっています。

堺市の民泊規制と収益相場|住居専用地域の営業日数制限と百舌鳥エリアの収益比較

堺市の住居専用地域での営業日数制限

堺市では、住宅宿泊事業法に基づく民泊運営において、用途地域による営業日数の違いがあります。

堺市の条例では、住居専用地域での営業日数制限は設けられていません。これは大阪市(住居専用地域で金曜正午~月曜正午のみ営業可)よりも緩い規制となっています。そのため、堺市では住居専用地域でも年間180日まで営業可能です。

用途地域営業可能日数(住宅宿泊事業法)
住居専用地域年間180日まで(制限なし)
商業地域・近隣商業地域年間180日まで

この点は堺市の民泊投資における優位性の一つです。ただし、年間180日という上限は全国共通であり、特区民泊のような年中無休営業はできません。

百舌鳥古墳群周辺の収益シミュレーション

百舌鳥古墳群周辺(堺区・北区)の民泊収益相場は、大阪市内と比べてやや控えめです。

堺市の民泊市場データ:

  • 平均客単価: 7,000~12,000円/泊(1棟貸しワンルーム想定)
    ※大阪市内(梅田・難波)より1~2割低め
  • 平均稼働率: 50~65%(観光客中心、ビジネス需要は少ない)
    ※大阪市内の65~80%より低め
  • 年間売上: 約126万円~216万円(180日制限下)

収益シミュレーション(百舌鳥古墳群周辺・商業地域)

前提条件: 1棟貸しワンルーム(25㎡)、客単価10,000円/泊、年間180日制限

項目住宅宿泊事業法(180日制限)
想定稼働率60%
年間稼働日数約108日
年間売上108万円
費用合計(清掃・光熱費・管理費等)約55万円
年間純利益約53万円

※費用内訳: 清掃費(1回5,000円×108回)、光熱費(月8,000円×12ヶ月)、管理委託費(売上の15%)、固定資産税等

大阪市との収益比較

エリア平均客単価平均稼働率年間純利益(推定)
大阪市(梅田・難波)12,000~18,000円65~80%約80~180万円
堺市(百舌鳥古墳群周辺)7,000~12,000円50~65%約50~80万円

堺市は大阪市内と比較すると、稼働率・客単価ともに低めとなります。一方で、物件価格は大阪市内より2~3割安いため、初期投資額とのバランスで判断する必要があります。

世界遺産効果は確かにありますが、百舌鳥古墳群は「見学型観光地」であり、USJや道頓堀のような滞在型・エンターテイメント型の観光地ではありません。そのため、宿泊需要は安定していますが爆発的な伸びは期待しにくい状況です。

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まとめ|堺市 民泊の成功ポイントと撤退時の選択肢

成功する2つのポイント

堺市で民泊を成功させるには、以下の2つのポイントが重要です。

1. 商業地域・近隣商業地域(百舌鳥駅・堺駅周辺)を選ぶ

堺市では住居専用地域でも営業日数制限はありませんが、商業地域・近隣商業地域(百舌鳥駅・三国ヶ丘駅・堺駅周辺)を選ぶことで、駅近というアクセス優位性と年間180日の営業日数を最大限活用できます。

2. 世界遺産効果を過信せず、客単価とコストのバランスを最適化

百舌鳥古墳群は観光資源として魅力的ですが、大阪市内ほどの集客力はありません。客単価が大阪市内より1~2割低いため、清掃費・管理委託費を抑える工夫が収益確保の鍵となります。管理会社の選定、清掃の効率化、光熱費の削減など、コスト管理を徹底しましょう。

投資家向けアクション

  • 物件購入前に用途地域を確認し、駅近の商業地域・近隣商業地域を優先
  • 大阪市内の物件と収益性を比較し、堺市の物件価格の安さ(2~3割安)を活かせるか判断
  • 世界遺産効果による需要増加の持続性を見極め、中長期的な視点で投資判断を

既存オーナー向けアクション

  • 稼働率が50%を下回る状態が続く場合、運営方法(価格設定・清掃品質・写真)の見直しを
  • 大阪市内の物件と比べて収益性が著しく低い場合、撤退も含めた選択肢を検討
  • 撤退時の選択肢を事前に把握し、赤字が拡大する前に決断を

撤退時の3つの選択肢

堺市の民泊で収益が悪化した場合、以下の3つの撤退方法があります。

選択肢メリットデメリット
①現況渡し買取原状回復不要、最短3営業日で現金化買取価格は市場価格より低い
②リースバック所有権を移転しつつ継続利用可能月額リース料が発生
③通常の不動産仲介市場価格での売却が可能原状回復が必要、買い手が見つからないリスク

堺市の民泊は、百舌鳥古墳群(世界遺産)の観光需要が魅力ですが、大阪市内と比べて稼働率・客単価が低めです。投資判断は慎重に、撤退戦略も事前に準備しておくことが成功の鍵となります。

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免責事項:
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は堺市公式サイト等でご確認ください。民泊事業の開始・投資判断は、必ず最新の公的情報を確認の上、ご自身の責任で行ってください。本記事の情報利用により生じた損害について、当社は一切の責任を負いかねます。

【参考情報】

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