大阪で民泊を運営しているものの、特区民泊の新規受付停止や需要低迷により撤退を検討されている方へ。本記事では、大阪における民泊撤退の判断基準から具体的な手続き、最短で現金化する方法まで、事業者が知るべき情報を解説します。
大阪で民泊撤退を検討すべき3つの状況｜特区民泊停止の影響
特区民泊の新規受付停止(2022年4月〜)と既存事業者への影響
2022年4月以降、大阪市・大阪府の特区民泊において新規認定受付が停止されています。この措置は、住宅宿泊事業法(民泊新法)の施行により一定の制度整備が進んだことを受けてのものです。
既存の特区民泊事業者は事業継続が可能ですが、新たな物件の追加や既存物件の変更ができなくなりました。つまり、赤字物件があっても他の物件でカバーする、あるいは好立地に事業を移転するといった選択肢が失われた状態です。
この状況下では、収益性の低い物件について「継続すべきか、撤退すべきか」の判断がより重要になっています。事業拡大による挽回策が取れない以上、赤字物件を早期に手放すことが損失最小化につながるケースが増えています。
出典: 大阪府「特区民泊の認定について」
撤退を検討すべき3つの判断基準
大阪での民泊撤退を検討すべき具体的な判断基準は以下の3つです。
①月次赤字が3ヶ月以上継続している
固定費(家賃・光熱費・管理費・OTA手数料)が回収できず、3ヶ月連続で赤字の場合、黒字転換の可能性は低いと言えます。
②累積赤字が初期投資の30%を超えている
例えば初期投資300万円の場合、累積赤字が90万円を超えたタイミングが撤退判断の目安です。
③稼働率30%未満が継続している
大阪市内の民泊平均稼働率は40〜50%程度です。これを大きく下回る稼働率が続く場合、立地や物件に構造的な問題がある可能性が高く、改善は困難です。
上記3つのうち2つ以上に該当する場合、早期撤退が合理的な経営判断と言えます。全国平均の民泊稼働率が50〜60%であることを考えると、大阪でも一定の需要は存在しますが、それでも採算が取れない物件は早期に手放すべきです。
出典: 観光庁「住宅宿泊事業の宿泊実績」
大阪での民泊撤退手続きと3つの物件処分方法を比較
撤退手続きの流れ(特区民泊 vs 住宅宿泊事業)
大阪での民泊撤退手続きは、事業形態により異なります。
特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)の場合:
大阪府または大阪市に「認定取消申請」を提出します。申請書には認定番号と取消理由を記載する必要があります。
住宅宿泊事業(民泊新法)の場合:
都道府県知事(大阪市内の場合は大阪市長)に「廃業届」を提出します。事由発生後30日以内の提出が義務付けられています。
いずれの場合も、以下の対応が必要です:
- OTA(Airbnb・Booking.com等)のリスティング削除
- 既存予約のキャンセル対応とゲストへの説明
- 物件に掲示していた標識(ステッカー)の撤去
標識の撤去を怠ると、営業を継続していると見なされる可能性があるため注意が必要です。
出典: 大阪市「民泊制度について」
出典: 大阪府「住宅宿泊事業について」
物件処分3手段の期間・費用・現金化額の比較
撤退手続きが完了した後、物件をどう処分するかが重要な選択となります。主な選択肢は以下の3つです。
| 手段 | 期間 | 手元現金 | 費用 | 修繕 | 複数棟対応 |
|---|---|---|---|---|---|
| 自己売却 | 6〜12ヶ月 | 市場価格の90〜100% | 広告費など自己負担 | 必要 | 困難 |
| 不動産仲介 | 3〜6ヶ月 | 市場価格の80〜90% | 仲介手数料3% | 必要 | 個別対応 |
| StayExit買取 | 最短3営業日 | 市場価格の70〜85% | 0円 | 不要(現況渡し) | 可能 |
自己売却は最も高い売却価格が期待できますが、買い手を見つけるまでに時間がかかり、その間も固定費が発生し続けます。
不動産仲介は、プロの力を借りられますが、成約時に物件価格の3%程度の仲介手数料が発生します。また、成約まで3〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。
**買取サービス(StayExit等)**は、売却価格は市場価格より若干低くなりますが、修繕費0円・仲介手数料0円で最短現金化が可能です。
特に賃貸物件で民泊を運営していた場合、自己売却や仲介では原状回復費が10〜100万円発生しますが、買取サービスでは現況渡しが可能なため、この費用を節約できます。
「とにかく早く撤退したい」「赤字を止めたい」「複数物件をまとめて処分したい」という方には、買取サービスが最も効率的な選択肢と言えます。
無料査定は3分で完了。まずは物件価値を確認してから判断できます。
StayExit実績：大阪での最短4営業日撤退事例とまとめ
大阪市内の特区民泊・最短成約事例
実際にStayExitを利用して大阪で民泊から撤退した事例をご紹介します。
事例: 大阪市中央区の特区民泊(個人投資家)
- 物件: 1LDK・築25年のマンション
- 状況: 特区民泊の新規停止により事業拡大ができず、月5万円の赤字が継続
- 成約期間: 4営業日
- 成約価格: 市場価格の78%(修繕費0円、仲介手数料0円)
- 特徴: 現況渡しで査定から成約まで1週間以内に完了
複数棟事例: 中央区2棟+浪速区1棟(法人経営)
- 成約期間: 7営業日(3棟一括)
- 特徴: 物件ごとに個別売却する手間なく、まとめて買取により大幅な時間短縮を実現
これらの事例のように、StayExitでは修繕費・仲介手数料が一切かからず、最短現金化が可能です。特に複数物件を運営している場合、一括買取により大幅なコスト削減と時間短縮が実現できます。
まとめ｜大阪の民泊撤退は早期判断が損失を最小化する
大阪特区民泊の新規受付停止により、事業拡大による挽回策が取れなくなった今、赤字物件については早期の経営判断が求められています。
早期撤退を検討すべきタイミング:
- 月次赤字が3ヶ月以上継続している
- 累積赤字が初期投資の30%を超えた
- 稼働率30%未満が続いている
上記に該当する場合、撤退を決断することが合理的な経営判断です。撤退手続き自体は比較的シンプルですが、問題はその後の物件処分です。
最短で撤退を完了したい場合、買取サービス(StayExit等)が最も効率的です。自己売却や不動産仲介では数ヶ月かかるところを、わずか数営業日で現金化できるため、その間の固定費負担を最小限に抑えられます。
次のアクション:
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※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください。