大阪の民泊はなぜ赤字になる？5つの原因と損切り判断の基準 -

大阪で民泊を運営中のオーナー様、「稼働率が上がらず赤字が続いている」「このまま続けても黒字化しないのでは？」とお悩みではありませんか？この記事では、大阪の民泊が赤字になる5つの原因と、赤字期間別の撤退判断基準を解説します。

大阪は民泊届出件数が全国2位（約8,000件、2025年時点）で競合が多く、規制強化や特区民泊との価格競争も赤字要因となっています。「赤字何ヶ月で撤退すべきか」「赤字物件でも売却・買取できるのか」――そんな疑問に、実務で使える判断基準をお届けします。

本記事では、大阪特有の赤字要因・改善策・撤退基準まで、損失を最小化するための情報を網羅しました。

大阪の民泊が赤字になる5つの原因を整理

大阪で民泊を運営していて赤字が続く場合、そこには大阪特有の構造的な要因が潜んでいることが多くあります。ここでは、大阪の民泊が赤字に陥る主な5つの原因を、データとともに詳しく解説します。

原因①：大阪市条例の住居専用地域規制で実質稼働日数が減少

大阪市では、住居専用地域における民泊営業に厳しい制限が設けられています。具体的には、平日営業が禁止されており、金曜日の正午から月曜日の正午までしか営業できません。

規制の影響

民泊新法の年間180日制限に加え、住居専用地域では実質年間120〜140日程度に減少
週末のみの営業となるため、ビジネス客需要を取り込めない
年間売上が当初想定の60〜70%程度に減少

この規制により、物件を取得した時点では想定していなかった売上減少が発生し、固定費を賄えずに赤字に転落するケースが多発しています。

特に、物件購入前に規制内容を十分に確認していなかった場合、「平日も営業できると思っていた」という認識のズレが致命的な赤字要因となります。

原因②：競合過多で価格競争が激化

大阪府の民泊届出件数は、観光庁のデータ（2025年）によれば全国2位で約8,000件に達しており、東京都に次ぐ規模です。特に難波・心斎橋・梅田といった人気エリアでは物件が密集しており、激しい価格競争が繰り広げられています。

価格競争の実態

難波・心斎橋エリアの宿泊単価は2019年比で20〜30%下落
新規参入が続き、供給過多の状態が継続
稼働率を維持するために値下げせざるを得ず、利益率が低下

例えば、2019年には1泊8,000円で稼働率70%を維持できていた物件が、2025年には1泊5,500円に値下げしても稼働率60%程度にとどまるといったケースが見られます。

この価格競争により、売上が固定費を下回り、赤字が常態化している物件が増加しています。

原因③：特区民泊との競争で365日営業の物件に負ける

大阪市は国家戦略特区に指定されており、特区民泊（旅館業法の簡易宿所に近い制度）が認められています。特区民泊は365日営業が可能で、最低滞在期間が6泊7日以上という条件はあるものの、長期滞在客を安定的に獲得できるメリットがあります。

民泊新法物件との比較

項目	民泊新法	特区民泊
営業日数	年間180日まで	365日可能
最低滞在期間	1泊から可能	6泊7日以上
収益性	低い	高い
価格競争力	不利	有利

特区民泊は年間を通じて営業できるため、稼働率を高く維持でき、価格設定でも優位に立てます。その結果、民泊新法の物件は価格面で対抗しきれず、稼働率低下と価格下落のダブルパンチで赤字に陥るケースが増えています。

原因④：インバウンド回復の地域差（大阪は東京・京都より遅れ）

コロナ禍後のインバウンド回復において、大阪は東京や京都と比べて遅れが見られます。日本政府観光局（JNTO）のデータによれば、2025年時点で大阪のインバウンド宿泊者数は2019年比で75〜80%程度の回復にとどまっています。

地域別のインバウンド回復率（2025年時点）

東京：約90%
京都：約85%
大阪：約75〜80%

大阪は外国人観光客、特に中国・韓国からの団体旅行客への依存度が高かったため、その回復の遅れが民泊需要に直結しています。当初「インバウンドが戻れば黒字化する」と見込んでいたオーナー様にとって、想定より遅い回復ペースが赤字継続の要因となっています。

国内需要だけでは、年間180日制限の民泊で採算を取ることは難しく、外国人観光客の本格回復が待たれる状況です。

原因⑤：固定費高騰（賃料・管理費・光熱費）

大阪市中心部の賃料相場は、1DK物件で月10〜15万円（難波・心斎橋エリア）と決して安くありません。これに管理費・修繕積立金が月2〜3万円、光熱費が月1〜2万円加わると、月13〜20万円の固定費が発生します。

固定費の内訳例（難波1DK物件）

賃料：月12万円
管理費・修繕積立金：月2.5万円
光熱費（水道・電気・ガス・ネット）：月1.5万円
合計：月16万円

この固定費を賄うためには、宿泊単価5,000円の場合、月32泊以上（稼働率50%以上）の予約が必要です。さらに、予約サイトの手数料（15〜20%）、清掃費、消耗品費、リネン交換費用なども考慮すると、実質的には稼働率60%以上ないと黒字化は困難です。

稼働率が40%以下で推移している場合、毎月5〜10万円の赤字が積み重なり、年間で60〜120万円もの損失が発生することになります。

大阪の民泊市場全体像や規制の詳細については、大阪民泊で整理しています。赤字要因を理解する前に、まずは大阪の民泊環境を把握しておくと判断がスムーズです。

大阪の民泊が赤字になったら、いつ撤退すべき？期間別の判断基準

赤字が発生した場合、「いつまで様子を見るべきか」「どの時点で撤退を決断すべきか」は多くのオーナー様が悩むポイントです。ここでは、赤字期間別の判断基準と、取るべきアクションを整理します。

赤字3ヶ月以内：まずは改善策を実施

判断基準：稼働率40%以下が3ヶ月続く場合

赤字が3ヶ月以内であれば、まだ改善の余地があります。季節要因やイベントの有無によって一時的に稼働率が低下している可能性もあるため、まずは改善策を実施して様子を見ることをおすすめします。

実施すべき改善策

①宿泊単価の見直し
周辺物件の価格を調査し、相場の10〜15%安い価格に設定することで、予約が入りやすくなります。ただし、安易な値下げは利益率を圧迫するため、最低限の利益を確保できるラインを見極めることが重要です。

②写真・説明文のリニューアル
予約サイトの物件写真が古い、説明文が魅力的でないといった場合、プロのカメラマンに撮影を依頼したり、説明文を見直すことで予約率が改善することがあります。

③レビュー対応の強化
Airbnb・Booking.comでのレビューに迅速かつ丁寧に返信することで、ゲストからの信頼度が向上し、予約につながりやすくなります。レビュー評価が4.0以下の場合、改善が急務です。

期待効果：改善策実施後1〜2ヶ月で稼働率が50%以上に回復すれば、継続可能と判断できます。

赤字6ヶ月以上：撤退を本格検討

判断基準：改善策実施後も稼働率50%未満が3ヶ月継続する場合

改善策を実施しても稼働率が改善しない場合、構造的な問題（立地・規制・競合過多など）がある可能性が高く、今後も黒字化は困難と判断すべきです。

撤退を検討すべきシグナル

月次収支がマイナス6ヶ月連続
累計赤字が初期投資（物件取得費・リフォーム費など）の30%を超えている
周辺物件も同様に苦戦しており、市況改善の見込みがない

この段階では、仲介売却または買取の査定を並行して依頼し、撤退の選択肢を具体的に検討することをおすすめします。

赤字12ヶ月以上：即時撤退を推奨

判断基準：年間収支が赤字、累計赤字が初期投資の50%を超えている場合

赤字が12ヶ月以上続いている場合、構造的な問題があることは明白であり、今後も改善の見込みはほぼありません。損失をこれ以上拡大させないため、即時撤退を推奨します。

即時撤退を推奨する理由

年間60〜120万円の赤字が継続すると、2年で120〜240万円の損失
物件の資産価値も時間経過とともに低下
精神的・時間的な負担も大きい

買取業者であれば、最短3営業日で現金化できるため、損失拡大を食い止めることができます。

赤字でも撤退しない方が良いケース

ただし、以下のような場合は、撤退を急がず様子を見ることも選択肢です。

撤退を待つべきケース

稼働率が一時的に低下しているだけ（季節要因、イベントキャンセルなど）
大阪・関西万博（2025年4月〜10月）後の需要回復が見込める
物件の立地が良く、賃貸転換で黒字化できる可能性がある

万博開催中およびその後のインバウンド需要を見込んで、もう少し様子を見るという判断も合理的です。ただし、その場合も赤字額を記録し、損失が許容範囲を超える前に決断することが重要です。

民泊赤字の全国的な傾向や、他地域との比較を知りたい方は、民泊赤字で赤字の原因・対策・損切り判断を網羅的に解説しています。

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大阪で民泊の赤字を解決する3つの選択肢

赤字が続く民泊に対して、オーナー様が取れる選択肢は大きく分けて3つあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に最適な選択をすることが重要です。

選択肢①：改善策を実施して黒字化を目指す

向いているケース

稼働率50%以上を維持できている
立地が良い（難波・心斎橋・梅田から徒歩5分以内）
赤字期間が3ヶ月以内

赤字の原因が一時的な要因（季節変動、イベントキャンセルなど）である場合、改善策を実施することで黒字化できる可能性があります。

具体的な改善策

価格見直し：周辺相場より10〜15%安く設定し、予約を増やす
写真リニューアル：プロカメラマンに依頼し、物件の魅力を最大化
レビュー対応強化：全レビューに24時間以内に返信し、信頼度向上
清掃品質の向上：清掃業者の見直し、アメニティの充実

期待効果：改善策実施後、稼働率が60%以上に回復すれば、月3〜5万円の黒字化が可能です。

選択肢②：賃貸転換で安定収益を確保

向いているケース

民泊仕様（家具付き）で賃貸需要があるエリア
長期的に物件を保有したい
賃貸経営のノウハウがある

民泊をやめて通常の賃貸物件として貸し出すことで、安定した収益を確保できる可能性があります。

賃貸転換の注意点

①民泊仕様の物件は賃貸で借り手がつきにくい
民泊用に家具・家電を揃えた物件は、一般の賃貸希望者からは敬遠されることがあります。家具を撤去し、原状回復する費用（25〜80万円）が必要になる場合もあります。

②収益は民泊より減少
難波エリアの1DK物件の場合、賃貸での月収は8〜10万円程度です。民泊が好調な時期の月売上15〜20万円と比べると大幅に減少します。

③長期的な安定性は高い
一方で、賃貸は稼働率を気にする必要がなく、毎月安定した収入が得られます。管理の手間も大幅に軽減されます。

賃貸転換を検討する場合は、まず周辺の賃貸相場を調査し、採算が取れるかを慎重に判断することが重要です。

選択肢③：売却・買取で早期撤退

向いているケース

赤字が6ヶ月以上続いている
稼働率40%以下で改善の見込みがない
これ以上損失を拡大したくない

改善の見込みがない場合は、早期に売却・買取で撤退することが損失を最小化する最善の選択です。

仲介売却と買取の比較

項目	仲介売却	即時買取
期間	3〜6ヶ月	最短3営業日〜2週間
価格	市場価格の90〜100%	市場価格の70〜90%
手間	内覧対応・交渉が必要	査定→契約のみ
原状回復	必要（25〜80万円）	不要（現況渡し可）
リスク	売れない可能性あり	確実に現金化

赤字物件でも買取可能な理由

「赤字の物件は売れないのでは？」と心配される方もいますが、買取業者は以下の理由で赤字物件も積極的に買い取ります。

①転売・再生前提で価格を算出
買取業者は、物件を買い取った後にリフォームや運営改善を行い、転売または自社運営で収益を上げることを前提としています。そのため、現在の稼働状況が悪くても、立地や物件のポテンシャルを評価して買取価格を提示します。

②立地が良ければ需要あり
難波・心斎橋・梅田といった好立地であれば、たとえ現在赤字でも、買取後に適切に運営すれば収益化できる可能性が高いため、買取需要があります。

③現況渡しで原状回復不要
買取の場合、家具・家電・消防設備をそのまま残して引き渡せるため、原状回復費用25〜80万円を節約できます。この点も、仲介売却と比べた買取のメリットです。

撤退を決断した場合の手続きや費用については、民泊撤退で詳しく解説しています。廃業届の提出方法や原状回復の注意点もまとめています。

赤字物件の買取について詳しく知りたい方は、民泊買取で買取相場や業者選びのポイントを確認できます。現況渡しで早期現金化したい場合に参考になります。

まとめ：大阪の民泊赤字で損しないための3つのポイント

大阪で民泊の赤字に直面した際は、以下の3つのポイントを押さえることで、損失を最小化することができます。

1. 赤字3ヶ月以内なら改善策実施
稼働率60%以上を目指し、価格見直し・写真リニューアル・レビュー対応強化などの改善策を実施しましょう。一時的な要因であれば、1〜2ヶ月で黒字化できる可能性があります。

2. 赤字6ヶ月以上なら撤退検討
改善策を実施しても稼働率が改善しない場合、構造的な問題がある可能性が高いです。仲介売却または買取の査定を並行して依頼し、撤退の選択肢を具体的に検討しましょう。

3. 赤字12ヶ月以上なら即撤退
年間収支が赤字、累計赤字が初期投資の50%を超えている場合は、即時撤退を推奨します。買取業者で即時現金化し、損失拡大を防ぎましょう。

大阪は競合過多・規制強化で赤字リスクが高いエリアです。赤字が続くなら、まずは無料査定で現在の物件価値を確認しましょう。赤字物件でも立地が良ければ買取可能です。早期決断が損失最小化につながります。

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免責事項:
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。