沖縄県・恩納村は万座毛、青の洞窟、高級リゾートホテル群を擁する沖縄屈指のリゾートエリアです。オーシャンビュー、プール付きヴィラなど、恩納村の民泊物件は高い需要を誇る一方で、季節変動の激しさ(夏季70–90%、冬季30–50%)、台風による物件損傷、プール等の高額な維持費、遠隔地オーナーの管理負担といった課題も抱えています。
コロナ禍でインバウンド需要が激減した経験から、「今後の観光需要回復が不安」「通年での収益安定化が困難」と感じ、売却を検討されているオーナーが増えています。
リゾート民泊の売却方法には「仲介」と「買取」があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。この記事では、恩納村のリゾート民泊売却相場(仲介・買取別)、手続き、税金対策、高値売却のコツ、そして最短3営業日で成約できるStayExitの買取サービスを徹底解説します。
恩納村のリゾート民泊市場の現状と「売却を考える」理由
恩納村の特性と民泊市場
恩納村は沖縄県国頭郡に位置し、万座毛、青の洞窟、ムーンビーチ、ルネッサンスリゾートオキナワなど、県内でも屈指の観光スポットと高級リゾートホテルが密集するエリアです。国内外から高い人気を誇り、特にファミリー層・富裕層の長期滞在需要が旺盛です。
観光庁の「住宅宿泊事業の届出及び廃業等の状況について」(2024年5月時点)によれば、沖縄県全体で**届出総数1,967件、稼働中1,335件、廃業632件(廃業率32.1%)**となっています。恩納村もリゾートエリアとして一定数の届出があり、那覇市のような都市型民泊とは異なり、リゾート需要に特化した市場を形成しています。
リゾート民泊特有の強みと課題
強み:
- オーシャンビュー、プール・ジャグジー、BBQスペース等の高級設備により高単価設定が可能(1泊3–10万円)
- **夏季(7–9月)、年末年始、GW、海開き期間(4–10月)**は稼働率70–90%と非常に高い
- 外国人観光客(特に中国・韓国・台湾・欧米)からの人気が高く、インバウンド回復時には大きな収益が期待できる
課題:
- 季節変動が激しい: 冬季(11–3月)は稼働率30–50%に低下し、通年収益の安定化が困難
- 台風リスク: 毎年複数回の台風で物件損傷(屋根・外壁・プール設備等)が発生し、修繕費が突発的に数十万–数百万円かかる
- 高額なランニングコスト: プール・ジャグジーの清掃・メンテナンス(月5–10万円)、塩害対策(外壁塗装を3–5年ごとに100–200万円)、高級家具家電の更新費用
- 遠隔管理の負担: 本土在住オーナーが多く、清掃・トラブル対応・修繕手配が困難で、現地に頻繁に行けない
- インバウンド依存: コロナ禍で壊滅的打撃を受け、今後の回復ペースへの不安が残る
- 管理代行費用の高さ: リゾート物件は管理代行費が売上の25–35%と高額になる傾向がある
売却を考える主な理由
恩納村のリゾート民泊オーナーが売却を検討する主な理由は以下の通りです:
- 季節変動により通年収益が不安定で、冬季の赤字を補填できない
- 台風損傷の修繕費用が想定以上に高額で、次の台風シーズンが不安
- プール・ジャグジー等の維持費が想定以上にかかる
- 本土からの遠隔管理が限界で、現地に頻繁に行けない
- インバウンド回復の不確実性、今後の需要に不安を感じる
- 相続で取得したが運営ノウハウがなく、早期現金化したい
- 他の投資先へ資金を振り向けたい、リゾート民泊から撤退したい
恩納村の民泊売却相場はいくら?【仲介・買取別/物件タイプ別】
恩納村の売却相場(2025年最新)
恩納村の民泊物件の売却相場は、物件の立地、築年数、稼働実績、管理状態によって大きく変動しますが、以下が目安です。
仲介売却(市場価格):
| 物件タイプ | 想定売却価格 |
| 1LDK(50–60㎡、オーシャンビュー) | 2,500–3,000万円 |
| 2LDK(70–80㎡、プールなし) | 3,500–4,500万円 |
| 2LDK–3LDK(プール付き) | 5,000–7,000万円 |
| 戸建てヴィラ(プール・ジャグジー・高級設備) | 6,000–10,000万円以上 |
買取(専門業者):
| 物件タイプ | 想定買取価格 |
| 1LDK(50–60㎡、オーシャンビュー) | 2,000–2,500万円 |
| 2LDK(70–80㎡、プールなし) | 2,800–3,500万円 |
| 2LDK–3LDK(プール付き) | 4,000–6,000万円 |
| 戸建てヴィラ(プール・ジャグジー・高級設備) | 5,000–8,000万円 |
※買取は市場相場の70–80%程度
恩納村の売却相場が那覇より高い理由
恩納村のリゾート民泊は、那覇市の都市型民泊と比較して物件単価が高い傾向にあります。その理由は:
- リゾート需要により物件自体の単価が高い
- オーシャンビュー、プール等の付加価値設備が充実している
- **夏季の高稼働率(70–90%)**により収益性が高い
- 富裕層・投資家からの需要が高く、高値で取引される
売却価格の決定要因
①立地・眺望
オーシャンビュー(海が見える)は高評価を得られ、万座毛・青の洞窟周辺の物件は相場の上限で取引されます。逆に、国道58号線から遠い立地や公共交通機関が不便な物件は減額要因となります。
②設備
プール、ジャグジー、BBQスペース、高級家具家電、Wi-Fi、スマートロック等の充実度が評価されます。特にプール付き物件は高額取引の対象になります。
③稼働実績
過去1年の稼働率・売上が重要です。夏季稼働率70%以上、年間売上500万円以上であれば高評価を得られます。逆に、稼働率30%未満の場合は減額されます。
④築年数・建物状態
築浅・新築は高評価。台風損傷・塩害劣化がある場合は仲介では減額要因となりますが、買取なら現況渡しで対応可能です。
⑤リゾートホテルエリアへの近接性
万座ビーチ、ルネッサンスリゾート、ムーンビーチ等の高級リゾートホテル近隣の物件は高評価です。
⑥管理のしやすさ
管理代行会社との契約継続可否、オーナーチェンジのしやすさも評価ポイントです。
季節による売却タイミング
- 夏季前(5–6月)が有利: 買主(特に投資家)は夏季の高稼働を見込んで購入意欲が高まり、査定額も上昇しやすい
- 台風シーズン直後(10–11月)は不利: 損傷リスクを懸念され、査定がやや厳しくなる可能性がある
- 冬季(11–3月): 閑散期で市場全体の動きが鈍化し、売却に時間がかかる傾向
民泊売却の方法|仲介vs買取をリゾート物件で徹底比較
恩納村の民泊を売却する方法は、大きく分けて**「仲介売却」と「買取」**の2つです。
仲介売却の特徴(リゾート物件)
仲介売却とは、売主が不動産仲介会社に依頼し、買主を探してもらう方法です。
メリット:
- 市場価格(相場)での売却が期待できる(恩納村2LDKプール付=5,000–7,000万円等)
- 複数の買主候補から条件の良い相手を選べる可能性がある
デメリット:
- 売却完了まで6ヶ月–1年以上かかるリスクが大きい(リゾート物件は買主層が富裕層・投資家に限定される)
- 仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税)が高額(例: 6,000万円物件で約192万円)
- 内装修繕・清掃が必須(プール清掃、外壁塗装、家具更新等で数十万–数百万円)
- 購入希望者が現れない場合、大幅な価格引き下げを繰り返すリスクがある
- 台風損傷・塩害劣化がある場合、売却が非常に困難(買主が敬遠する)
- 内覧対応・価格交渉の手間が大きい
向いているケース:
- 「時間がかかっても高く売りたい」
- 「物件状態が良好で、修繕費用をかけても高値で勝負したい」
- 「売却を急いでいない」
- 「夏季前(5–6月)に売却活動を開始できる」
買取の特徴(リゾート物件)
買取とは、専門業者が直接物件を買い取る方法です。
メリット:
- 最短3営業日での現金化が可能
- 仲介手数料ゼロ(6,000万円物件なら約192万円の節約)
- 現況渡しOK(プール・高級家具・台風損傷・塩害劣化もそのまま、修繕不要)
- 買取保証で確実に売却できる(買主探し不要)
- 民泊廃業届など法的手続きのサポートあり
- 遠隔地オーナーでもリモート契約で完結、恩納村に行かなくてもOK
デメリット:
- 買取価格は市場相場の70–80%程度(仲介より低め)
向いているケース:
- 「今すぐ現金化したい」(資金繰り、相続税納付、台風損傷の修繕費が払えない等)
- 「時間と手間をかけたくない」
- 「台風損傷・塩害劣化があり、修繕費用をかけずに売りたい」
- 「本土在住で恩納村に行けない、遠隔地オーナー」
- 「確実に売却を完了させたい」
比較シミュレーション(恩納村2LDKプール付き民泊物件の例)
| 項目 | 仲介売却 | 買取(StayExit) |
| 想定売却価格 | 6,000万円 | 4,500万円 |
| 仲介手数料 | 約192万円 | 0円 |
| 修繕・清掃費 | 約100–200万円(プール清掃、外壁塗装等) | 0円(現況渡し) |
| 売却期間 | 6ヶ月–1年 | 最短3営業日 |
| 手取り額(概算) | 約5,608–5,708万円 | 4,500万円 |
| 心理的負担 | 高(内覧対応、価格交渉、修繕手配等) | 低(査定後すぐ成約) |
| 確実性 | 低(買主次第、台風損傷あると困難) | 高(買取保証) |
手取り額の逆転ケース
台風損傷が大きく修繕費が300万円以上かかる場合、仲介手数料と合わせて手取り額が買取を下回るケースもあります。
例: 仲介6,000万円 – 仲介手数料192万円 – 修繕費300万円 = 手取り5,508万円
このケースでは、買取4,500万円との差は約1,000万円ですが、時間・手間・確実性を考慮すると、買取の方が合理的な選択となる場合があります。
選び方のポイント
| 優先事項 | 推奨方法 |
| 時間的余裕があり、物件状態が良好で高値優先 | 仲介 |
| スピード・確実性・手間なし優先、または台風損傷・遠隔地オーナー | 買取 |
| 手取り額を重視 | シミュレーションで比較(仲介手数料・修繕費を考慮) |
恩納村の民泊売却の手続きと流れ【仲介・買取別】
仲介売却の流れ(リゾート物件)
1. 準備(2–4週間):
- 稼働データ整理(過去1年の売上、稼働率、レビュー評価)
- 物件清掃・修繕(プール清掃、外壁塗装、家具更新等)
- 家具・設備リスト作成(プール、ジャグジー、BBQ設備等)
- プロのカメラマンによる物件撮影(オーシャンビュー、プール等のアピール)
2. 仲介会社選定・査定(1–2週間):
- リゾート物件に強い仲介会社に複数社査定依頼
- 査定額比較、媒介契約締結(専属専任、専任、一般)
3. 売却活動(3–9ヶ月):
- 不動産ポータルサイト、SNS、富裕層向けメディアへ広告掲載
- 内覧対応(遠隔地オーナーは管理会社に代行依頼)
- 価格交渉、条件調整(買主は富裕層・投資家が中心)
4. 売買契約締結(1–2週間):
- 契約書作成・署名、手付金受領(売却価格の10–20%)
5. 決済・引渡し(1–2週間):
- 残代金受領、所有権移転登記、鍵・書類引渡し
6. 民泊廃業届提出(1週間):
- 恩納村へ廃業届提出
合計期間: 約6ヶ月–1年
買取の流れ(StayExit例)
1. 相談・査定依頼(即日):
- 公式LPのフォームから申込
2. 現地調査・査定(1–3営業日):
- 担当者が恩納村現地で物件確認、稼働データ・設備(プール等)・台風損傷を評価
- 遠隔地オーナーは写真・動画での簡易査定も可能
3. 査定額提示(即日):
- 買取価格と条件を明示
4. 売買契約締結(最短即日):
- 条件合意後、契約書作成・署名(リモート契約可)
5. 決済・引渡し(最短3営業日):
- 代金振込、鍵・書類引渡し、所有権移転登記
6. 廃業届サポート(1週間):
- 必要に応じて恩納村への廃業届提出を支援
合計期間: 最短3営業日
売却前の準備チェックリスト(リゾート物件)
- [ ] 稼働データ整理(Airbnb等の管理画面からダウンロード、夏季の高稼働を強調)
- [ ] 物件清掃(プール、ジャグジー、水回り、エアコン)
- [ ] 設備リスト作成(プール、ジャグジー、BBQ設備、高級家具家電、Wi-Fi、スマートロック等)
- [ ] 台風損傷の確認(修繕要否判断)
- [ ] 登記簿謄本・固定資産税評価証明書の取得
- [ ] 住宅ローン残高確認(残債がある場合)
- [ ] 民泊届出書類の準備
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恩納村のリゾート民泊を高値で売却するコツと注意点
高値売却のコツ(リゾート物件特有)
①オーシャンビュー・リゾート立地を最大限アピール
プロのカメラマンによる物件撮影で、青い海、夕日、プールサイド等の魅力を最大限に引き出しましょう。万座毛、青の洞窟、リゾートホテルへの近接性を強調することで、富裕層・投資家の購買意欲を高めることができます。
②夏季の高稼働実績を強調
過去1年の稼働率、特に夏季(7–9月)の70–90%の高稼働を資料化しましょう。「年間売上500万円以上」「夏季は予約が埋まる人気物件」等の具体的数値を提示することで、投資価値をアピールできます。
③プール・ジャグジー等の設備充実度をアピール
高級家具家電、BBQ設備、スマートロック、Wi-Fi等のリストを作成しましょう。設備メンテナンス履歴(プール清掃、設備点検等)も開示することで、買主の信頼を獲得できます。
④清掃・軽微な修繕
プール清掃、水回りのクリーニング、壁の汚れ等を軽く修繕することで、第一印象を良くすることができます。ただし、大規模修繕(外壁塗装等)は費用対効果を慎重に判断してください。数百万円かけても買取では評価されないケースもあります。
⑤売却タイミングの見極め
夏季前(5–6月)がベストです。買主(投資家)は夏季の高稼働を見込んで購入意欲が高まるため、査定額も上昇しやすい傾向にあります。台風シーズン直後(10–11月)、冬季(11–3月)は市場が停滞するため避けましょう。
⑥複数の査定を比較
仲介会社2–3社(リゾート物件専門)、買取業者1–2社に査定依頼し、条件を比較しましょう。
売却時の注意点(リゾート物件特有)
①台風損傷の開示
台風損傷(屋根、外壁、プール設備等)がある場合は正直に開示してください。瑕疵担保責任を問われるリスクを回避できます。修繕費見積もりも取得し、買主に提示することで信頼性が向上します。
②住宅ローン残債の確認
残債がある場合、売却代金で完済できるか確認しましょう。完済できない場合は任意売却等の手段が必要になります。
③税金の計算(譲渡所得税)
売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
- 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
- 短期譲渡(所有5年以内):約39%
- 長期譲渡(所有5年超):約20%
なお、居住用財産の特例(3,000万円控除)は民泊物件には原則適用できません。詳細は税理士にご相談ください。
④民泊廃業届の提出
売却後、速やかに恩納村へ廃業届を提出してください。怠ると行政指導のリスクがあります。
⑤契約書の確認
「瑕疵担保責任」「契約解除条項」「設備の現況引渡し特約」を弁護士等に確認しましょう。
よくある失敗例(リゾート物件)
- 「高値で売りたい」と強気の価格設定→1年以上売れず、結局大幅値下げ
- 台風損傷を隠して売却→後日買主からクレーム、トラブルに
- 税金を考慮せず売却→予想外の税負担で手取りが大幅減
- プール清掃を怠って内覧→買主の印象悪化
StayExitの民泊買取サービス|恩納村リゾート物件での実績と特徴
StayExitとは
StayExitは、民泊・簡易宿所専門の買取サービスです。東京23区を中心に全国展開し、沖縄(恩納村含む)でのリゾート民泊買取実績も多数保有しています。民泊運営の実態を熟知しており、リゾート物件特有の課題(季節変動、台風リスク、高額設備)も理解した上で査定を行います。
恩納村リゾート民泊での強み
①リゾート物件特化
恩納村のリゾート民泊市場動向、季節変動、台風リスクを熟知した査定が可能です。
②最短3営業日成約
査定→契約→決済までワンストップで迅速対応します。
③現況渡しOK
プール・ジャグジー・高級家具家電・BBQ設備をそのまま買取します。台風損傷・塩害劣化も査定対象となります。
④廃業手続きサポート
民泊廃業届の提出、自治体(恩納村)への連絡等を代行・支援します。
⑤仲介手数料0円
買取なので売主側の手数料負担がありません。
⑥遠隔地オーナー対応
オンライン査定・リモート契約で本土在住者も安心です。恩納村に行かなくても売却できます。
恩納村リゾート物件の買取事例(想定)
- 事例1: 「2LDKプール付き、台風で屋根一部損傷、本土在住で修繕が困難→4,500万円で即買取」(50代男性・投資家)
- 事例2: 「1LDKオーシャンビュー、冬季稼働率30%で赤字続き→2,300万円で3日成約」(40代女性・個人オーナー)
- 事例3: 「戸建てヴィラ、相続で取得したが運営ノウハウなし→7,000万円で即現金化」(60代男性)
恩納村のリゾート民泊を今すぐ売却・現金化したい方は、StayExitの無料査定をご利用ください。最短3営業日での成約実績があり、プール・台風損傷も現況渡しOKで手間がかかりません。
よくある質問(FAQ)|恩納村 民泊 売却
Q1. 恩納村の民泊売却相場はいくらですか?
A. 仲介売却で1LDK=2,500–3,000万円、2LDK(プール付き)=5,000–7,000万円が目安です。買取は市場相場の70–80%程度です。
Q2. 台風で損傷した物件も売却できますか?
A. 仲介では困難ですが、買取なら可能です。StayExitは現況渡しOKですので、台風損傷・塩害劣化がある物件もそのまま買取します。
Q3. 仲介と買取、どちらが得ですか?
A. 時間と手間を最小限にしたい、台風損傷がある場合は買取が向いています。時間をかけても高値売却を目指す場合は仲介です。手取り額は仲介手数料・修繕費を考慮して比較してください。
Q4. プール・ジャグジー付き物件の維持費が高額ですが、そのまま売却できますか?
A. 買取ならプール・ジャグジー等の設備もそのまま買取します。清掃・メンテナンス不要で現況渡しOKです。
Q5. 本土在住で恩納村に行けませんが、売却可能ですか?
A. 可能です。StayExitはオンライン査定・リモート契約に対応しており、恩納村に行かなくても売却完了できます。
Q6. 売却時にかかる税金は?
A. 売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。短期譲渡(所有5年以内)約39%、長期譲渡(所有5年超)約20%です。詳細は税理士にご相談ください。
Q7. 住宅ローンが残っていても売却できますか?
A. 可能です。売却代金で完済できれば通常売却、完済できない場合は任意売却等の手段があります。まずは残債を確認してください。
Q8. 民泊廃業の手続きはどうすればいいですか?
A. 売却後、恩納村へ廃業届を提出します。StayExitが廃業届の提出サポートや自治体への連絡代行を行いますのでご安心ください。
Q9. 査定に費用はかかりますか?
A. StayExitの査定は完全無料です。査定後のキャンセルも可能で、費用負担は一切ありません。
Q10. 売却のベストタイミングはいつですか?
A. 夏季前(5–6月)がベストです。買主(投資家)は夏季の高稼働を見込んで購入意欲が高まるため、査定額も上がりやすい傾向です。
その他ご不明点があれば、お気軽にStayExit無料相談窓口へお問い合わせください。恩納村のリゾート民泊売却に精通した担当者が丁寧に対応いたします。
まとめ
恩納村のリゾート民泊は沖縄屈指の観光需要を誇る一方、季節変動の激しさ(夏70–90%、冬30–50%)、台風リスク、高額な維持費といった課題があり、売却を検討するオーナーが増えています。
民泊の売却方法は仲介(高値期待、6ヶ月–1年)と買取(最短3日、確実)があり、目的に応じて選択することが重要です。恩納村の売却相場は仲介で1LDK=2,500–3,000万円、買取で2,000–2,500万円です。
売却時は夏季の高稼働実績の強調、オーシャンビュー・プール設備のアピール、夏季前(5–6月)のタイミングが成功のカギです。「スピード・確実性・手間なし」を重視するなら、StayExitの買取サービスが最適です。
恩納村の民泊を最短3日で売却|StayExit無料査定はこちら
注意事項・免責事項
本記事の情報は2025年12月時点のものです。民泊規制や売却相場は変動する可能性があります。売却価格は物件の立地・設備・状態・稼働実績により異なります。正確な査定はStayExit無料査定や複数の仲介会社にご依頼ください。
税務(譲渡所得税等)については専門家(税理士)にご相談ください。台風損傷・塩害劣化の程度により査定額が変動する場合があります。民泊廃業届の提出は売却後速やかに行ってください(怠ると行政指導のリスク)。
公式情報リンク:
個別の売却判断、税務処理については、不動産業者、税理士、弁護士などの専門家にご相談ください。