沖縄県・恩納村は万座毛、青の洞窟を擁する人気リゾートエリアですが、民泊経営で赤字に悩むオーナーが少なくありません。「夏は高稼働だが冬は閑散」「台風で突発的な修繕費が発生」「プール・ジャグジーの維持費が想定以上」といったリゾート民泊特有の課題が、赤字の主因です。
実際、恩納村の2LDKプール付き物件では、年間収入450万円に対し支出500万円で年間50万円の赤字というケースも珍しくありません。観光庁のデータでは、沖縄県全体で廃業率32.1%(2024年5月時点)に達しており、赤字が主因となっています。
この記事では、恩納村のリゾート民泊が赤字になる具体的な原因、収支シミュレーション、3つの赤字パターン、改善策、撤退判断基準、そして赤字物件の出口戦略(売却・買取)を徹底解説します。
恩納村のリゾート民泊が赤字になりやすい5つの理由
1. 季節変動の激しさ(最大の赤字要因)
恩納村のリゾート民泊は季節による稼働率の変動が非常に激しく、これが赤字の最大要因となっています。
夏季(7–9月): 稼働率70–90%、1泊3–5万円、月間収入100–150万円
冬季(11–3月): 稼働率30–50%、1泊2–3万円、月間収入30–60万円
問題点: 夏季の黒字(月50–100万円)を冬季の赤字(月20–50万円)が食いつぶし、年間では赤字または微黒字に終わるケースが大半です。
なぜ冬季は閑散か: 沖縄の海水温が低下(22–24℃)し、海水浴・マリンアクティビティ需要が減少します。国内観光客も冬季は沖縄以外(スキー、温泉等)を選択する傾向があり、恩納村の宿泊需要は大幅に低下します。
2. 台風による突発的な修繕費
頻度: 年間3–5回の台風が沖縄を直撃または接近します。
被害内容: 屋根損傷、外壁亀裂、プール設備故障、窓ガラス破損、庭木倒壊などが発生します。
修繕費: 軽微な損傷なら数十万円ですが、甚大な被害の場合は数百万円(外壁全面塗装で150–200万円)かかります。
問題点: 台風は予測不可能で、修繕費が突発的に発生し、年間収支が一気に赤字転落するリスクがあります。
保険の限界: 火災保険・風災保険である程度カバーできますが、免責金額や保険料値上げで実質負担が増加しています。
3. プール・ジャグジー等の高額な維持費
リゾート民泊の魅力であるプール・ジャグジーですが、維持費は想定以上に高額です。
プール維持費:
- 清掃(週1回2–3万円)
- 水質管理(薬剤・電気代月2–3万円)
- 冬季閉鎖費用(10–20万円)
ジャグジー維持費:
- 清掃・消毒(月1–2万円)
- 故障修理(数万–数十万円)
年間維持費: プール付き物件で年間84–120万円(月7–10万円)
問題点: 夏季しか使わないのに通年で維持費がかかり、故障時の修理費も高額になります。
4. 塩害による建物劣化と外壁塗装コスト
塩害の影響: 海沿い物件は塩分で外壁・鉄部が急速に劣化し、3–5年で塗装が必要になります。
外壁塗装費用: 100–200万円(2LDK物件)が3–5年ごとに発生します。
年間積立: 20–40万円を積み立てないと塗装時に資金不足に陥ります。
問題点: 内陸物件より劣化が早く、修繕費が高額になる傾向があります。
5. 管理代行費の高さ(売上の25–35%)
管理代行費の内訳:
- 清掃(1回5,000–1万円×月10–20回)
- 鍵受け渡し
- トラブル対応
- 予約管理
- ゲスト対応
リゾート物件の管理代行費: 売上の25–35%(那覇の20–25%より高額)
理由:
- 遠隔地オーナーが多い
- プール清掃等の特殊業務
- リゾート物件の高サービス要求
年間管理代行費: 売上450万円なら113–158万円
問題点: 管理代行費が高額で利益を大幅に圧迫します。内製化も遠隔地オーナーには困難です。
その他の赤字要因
- 固定資産税(評価額の1.4%、リゾート物件は高額)
- 光熱費(エアコン、プール濾過機等で月3–5万円)
- 消耗品(リネン、アメニティ、清掃用品等で月2–3万円)
- 住宅ローン利息(初期投資5,000万円なら年間利息50–100万円)
- 競合増加による稼働率・単価の低下
恩納村の民泊赤字シミュレーション【年間収支の実例】
恩納村2LDKプール付き物件(想定)の年間収支シミュレーションを見てみましょう。
【物件概要】
- 所在地: 恩納村(オーシャンビュー)
- 間取り: 2LDK(70㎡)、プール付き
- 初期投資: 6,000万円(物件購入5,000万円、リフォーム・設備800万円、諸費用200万円)
- 住宅ローン: 5,000万円(金利1.5%、30年)
【年間収入】
| 項目 | 金額 |
| 夏季(7–9月、稼働率80%、1泊4万円×90日×80%) | 288万円 |
| 春季(4–6月、稼働率60%、1泊3万円×90日×60%) | 162万円 |
| 秋季(10–12月、稼働率50%、1泊2.5万円×90日×50%) | 112.5万円 |
| 冬季(1–3月、稼働率40%、1泊2万円×90日×40%) | 72万円 |
| 年間収入合計 | 634.5万円 |
【年間支出】
| 項目 | 金額 |
| 管理代行費(売上の30%) | 190万円 |
| プール維持費(清掃、水質管理、冬季閉鎖) | 100万円 |
| 修繕積立金(外壁塗装、台風修繕等) | 120万円 |
| 固定資産税(評価額4,000万円×1.4%) | 56万円 |
| 光熱費(月4万円×12ヶ月) | 48万円 |
| 消耗品(リネン、アメニティ等、月3万円×12ヶ月) | 36万円 |
| 住宅ローン利息(年1.5%) | 75万円 |
| 火災保険・風災保険(年間) | 15万円 |
| その他(通信費、雑費等) | 20万円 |
| 年間支出合計 | 660万円 |
【年間収支】
- 年間収入: 634.5万円
- 年間支出: 660万円
- 年間赤字: ▲25.5万円
【台風被害が発生した場合(ワーストケース)】
台風で屋根・外壁損傷が発生し、修繕費200万円が突発的に必要になった場合:
- 年間赤字: ▲225.5万円(累積赤字が急増)
シミュレーションから見える問題点
- 夏季の高収入も、管理代行費・プール維持費・修繕積立金で大幅に削られる
- 冬季の低稼働により年間収入が想定より低い
- 台風等の突発的な修繕費で一気に大赤字に転落するリスク
- 住宅ローン元本返済は別途必要(年間約100万円)で、さらにキャッシュフロー悪化
恩納村民泊の赤字パターン3つと主な失敗事例
赤字のパターンを3つに分類し、それぞれの特徴と対策を解説します。
パターン1: 初年度から赤字(稼働率想定ミス、初期投資過大)
特徴:
- 当初の稼働率シミュレーションが甘く(「年間70%」と想定→実際は50%)、収入が想定を大幅に下回る
- 初期投資が過大(プール・高級設備に投資しすぎ)で、ローン返済・減価償却費が重い
- 競合物件の増加を想定していなかった
失敗事例:
「Airbnbの高評価物件を見て『これなら稼げる』と思い、6,000万円投資。しかし実際の稼働率は40%で初年度から100万円赤字になりました。」(40代男性・投資家)
対策:
- 事前の市場調査を徹底(恩納村の競合物件数、季節別稼働率、平均単価を詳細に分析)
- 保守的なシミュレーション(稼働率は想定の70%、収入は想定の80%で計算)
- 初期投資の抑制(プールは必須か再検討、中古物件も選択肢に)
パターン2: 2–3年目から赤字(設備劣化、競合増加、インバウンド減少)
特徴:
- 初年度は黒字だったが、設備劣化(エアコン故障、家具更新等)で支出増
- 恩納村内の競合物件増加で稼働率・単価が低下
- インバウンド減少(コロナ、国際情勢、円安反転等)で収入減
失敗事例:
「初年度は黒字50万円でしたが、2年目にエアコン故障(30万円)、3年目に外壁塗装(200万円)が必要になり、累積赤字180万円になりました。」(50代女性・個人オーナー)
対策:
- 修繕積立金を確実に積み立てる(年間100–150万円)
- 競合分析を継続(差別化ポイントの強化、価格戦略の見直し)
- 国内需要の開拓(インバウンド依存を減らす)
パターン3: 台風等の突発的赤字(修繕費で一時的に大赤字)
特徴:
- 通常時は微黒字だが、台風で物件損傷→修繕費100–300万円で一気に大赤字
- 保険でカバーできない部分や免責金額が重い
失敗事例:
「年間30万円の黒字でしたが、大型台風で屋根・外壁損傷が発生。修繕費250万円で累積赤字220万円になりました。」(60代男性・投資家)
対策:
- 風災保険の充実(免責金額を下げる、補償内容を確認)
- 修繕積立金を多めに確保(年間150–200万円)
- 台風リスクを想定した保守的な収支計画
赤字を改善する方法と撤退判断基準
赤字改善策(5つの方法)
1. 冬季の国内需要開拓
現状: 冬季は稼働率30–50%と低迷
改善策:
- 国内ワーケーション需要の取り込み(Wi-Fi強化、デスク設置、長期割引)
- 冬季限定プラン(「温暖な沖縄で冬を過ごす」「年末年始ファミリープラン」)
- OTAでの露出強化(楽天トラベル、じゃらん等の国内OTA)
効果: 冬季稼働率が40%→55%に改善すれば、年間収入が50万円増
2. コスト削減(管理の一部内製化、プール冬季閉鎖)
管理代行費の削減:
- 予約管理・ゲスト対応を自分で行う(管理代行費が30%→20%に削減)
- 効果: 年間60万円のコスト削減(ただし手間が増える)
プール冬季閉鎖:
- 11–3月はプールを閉鎖し、維持費を削減(年間30–40万円削減)
- ただし集客力が低下するリスクあり
3. 稼働率・単価の向上
- 差別化ポイントの強化: プロのカメラマンによる撮影、リノベーション、BBQ設備追加等
- レビュー評価の向上: 高評価(4.8以上)を維持し、OTAでの露出を増やす
- 動的価格設定: 繁忙期は単価を上げ、閑散期は下げて稼働率を確保
4. 旅館業法への転換(180日制限撤廃)
民泊新法の制限: 年間180日まで
旅館業法(簡易宿所): 通年営業可能、稼働日数を増やせる
転換コスト: 消防設備設置等で数百万円、フロント設置義務(一部緩和あり)
効果: 年間稼働日数が180日→300日に増えれば、収入大幅増
注意: 初期コストとランニングコスト増を慎重に検討
5. 長期滞在プランの導入
マンスリー・ウィークリープラン: 1ヶ月20–30万円(清掃頻度減で管理コスト削減)
効果: 安定収入、管理負担減
撤退判断基準(5つのチェックポイント)
以下に該当する場合、撤退(売却)を検討すべきです:
- 2年連続で年間赤字(改善の見込みなし)
- 累積赤字が初期投資の10%超(例: 初期投資6,000万円で累積赤字600万円超)
- 台風等で大規模修繕が必要だが資金不足(200万円以上の修繕費)
- 健康・精神的負担が限界(遠隔管理のストレス、赤字の不安)
- 市場環境の悪化(競合激増、インバウンド激減、規制強化)
撤退の選択肢
- 仲介売却: 時間をかけて高値売却を目指す(6ヶ月–1年)
- 買取(StayExit): 最短3日で現金化、赤字累積をストップ
- 賃貸転用: 住宅賃貸に転用(ただしリゾート物件は賃貸需要低め)
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よくある質問(FAQ)|恩納村 民泊 赤字
Q1. 恩納村の民泊は赤字になりやすいですか?
A. はい、季節変動(冬季稼働率30–50%)、台風リスク、プール維持費、高額な管理代行費により赤字になりやすい傾向があります。保守的なシミュレーションが必須です。
Q2. 年間どれくらいの赤字になりますか?
A. 2LDKプール付き物件で年間20–50万円の赤字が一般的です。台風被害があると200万円以上の赤字になるケースもあります。
Q3. 赤字を黒字に改善できますか?
A. 可能です。冬季の国内需要開拓、コスト削減(管理一部内製化、プール冬季閉鎖)、稼働率向上で改善が期待できます。ただし2年連続赤字なら撤退検討を推奨します。
Q4. 赤字でも売却できますか?
A. 可能です。仲介売却は時間がかかりますが、買取(StayExit)なら最短3日で現金化できます。赤字物件、台風損傷物件も買取対象です。
Q5. 台風で大規模修繕が必要ですが、資金がありません。どうすれば?
A. 修繕費が払えない場合、売却(買取)を検討してください。StayExitは現況渡しOKなので、修繕せずに売却できます。
Q6. プール付き物件は維持費が高すぎて赤字です。プールを撤去すべきですか?
A. 撤去費用(50–100万円)と集客力低下を考慮すると、プール冬季閉鎖でコスト削減する方が現実的です。それでも赤字なら売却を検討してください。
Q7. 赤字が続いていますが、いつ撤退すべきですか?
A. 2年連続赤字、累積赤字が初期投資の10%超、改善の見込みなし、健康・精神的負担が限界、のいずれかに該当すれば撤退を検討すべきです。
Q8. 赤字物件の買取価格はいくらですか?
A. 恩納村2LDKプール付きで4,000–6,000万円程度(市場相場の70–80%)です。赤字でも物件の立地・設備・状態で査定します。
Q9. これから恩納村で民泊を始めようと思っていますが、赤字リスクを避けるには?
A. 保守的なシミュレーション(稼働率50%、冬季30%)、初期投資の抑制(プール不要か検討)、修繕積立金の確保(年間150万円)、競合分析の徹底が重要です。
Q10. 赤字で撤退する人は多いですか?
A. 観光庁のデータでは、沖縄県全体で廃業率32.1%(2024年5月時点)に達しており、主因は赤字です。恩納村も同様の傾向があります。
赤字が改善せず、撤退を検討されている方は、お気軽にStayExit無料相談窓口へお問い合わせください。恩納村のリゾート民泊赤字案件に精通した担当者が丁寧に対応いたします。
まとめ
恩納村のリゾート民泊は季節変動(夏70–90%、冬30–50%)、台風リスク、プール維持費(年84–120万円)、高額な管理代行費(売上の25–35%)により、年間20–50万円の赤字になりやすい傾向があります。
赤字改善策として、冬季の国内需要開拓、コスト削減、旅館業法転換等がありますが、2年連続赤字、累積赤字が初期投資の10%超の場合は撤退を検討すべきです。
赤字物件でも売却は可能で、仲介なら高値期待(6ヶ月–1年)、買取なら最短3日で現金化できます。StayExitなら台風損傷・プール付き物件も現況渡しOKです。
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注意事項・免責事項
本記事の情報は2025年12月時点のものです。民泊市場や収支状況は変動する可能性があります。収支シミュレーションは一例であり、物件の立地・設備・管理方法により異なります。
赤字改善策の効果は保証されません。実際の改善には専門家(民泊コンサル等)への相談を推奨します。税務(赤字の損益通算等)については専門家(税理士)にご相談ください。撤退判断は個人の状況により異なります。本記事は判断の目安を提供するものです。
公式情報リンク:
個別の収支改善、撤退判断については、民泊コンサルタント、税理士、不動産業者などの専門家にご相談ください。