ワンルームマンションで民泊を運営しているものの、稼働率の低下や管理組合からの禁止通知で撤退を検討している方へ。ワンルーム民泊の買取は、仲介よりも早く現金化できる売却方法として注目されています。本記事では、ワンルーム民泊の買取相場から売却方法の比較、おすすめ買取業者3選、最短3営業日で現金化する手順まで、投げ売りを避けて適正価格で売却するための情報を徹底解説します。
ワンルーム民泊の買取とは?特徴と選ばれる理由
ワンルーム民泊の買取とは、区分マンション1室で運営している民泊を、不動産買取業者が直接購入する売却方法です。一般的な仲介売却では買主を探す必要がありますが、買取では業者が直接買主となるため、最短1~2週間で現金化が可能です。
ワンルーム民泊の特徴とメリット
ワンルーム民泊は、区分マンション1室(25~35㎡程度)を民泊として運営する投資スタイルです。
ワンルーム民泊の特徴:
- 初期投資が低い(1,500~3,000万円程度)
- 単身者需要、ビジネス利用、観光需要に対応
- 立地が良ければ高稼働率を維持できる
一般賃貸との収益比較: 総合政策ファンドの調査によると、ワンルーム民泊の平均年収は200~300万円であり、同じ立地の一般賃貸(年収100~150万円)の約2倍の収益性があります。ただし、稼働率が50%を下回ると赤字に転じるケースが多く、運営の難易度は高めです。
ワンルーム民泊の課題:
- 稼働率の変動が大きい(平均50~60%)
- 管理組合の民泊禁止(約80%のマンションが禁止)
- 清掃・メンテナンスの手間がかかる
ワンルーム民泊オーナーが買取を選ぶ3つの理由
ワンルーム民泊のオーナーが買取を選ぶ理由は、主に以下の3つです。
理由①稼働率低下で赤字
観光庁の統計によると、民泊施設の平均稼働率は50~60%程度です。稼働率が30%以下になると、月額収入が管理費・光熱費・OTA手数料を下回り、赤字に転じます。赤字が3ヶ月以上続く場合、撤退を検討すべきタイミングです。
理由②管理組合の民泊禁止
国土交通省の調査(2018年)によれば、分譲マンションの約80.5%が管理規約で民泊を禁止しています。管理組合から民泊禁止の通知を受けた場合、違反して運営を続けると区分所有法57条の行為停止請求や損害賠償請求のリスクがあり、早期の撤退が必要です。
理由③時間がかかる仲介より早期現金化を優先
不動産流通推進センターによると、仲介売却の平均成約期間は3~6ヶ月です。一方、買取では最短1~2週間で現金化できるため、早期に資金を回収して次の投資に移りたいオーナーに選ばれています。
ワンルーム民泊の買取相場とエリア別の価格目安
ワンルーム民泊の買取相場は、市場価格(仲介で売却した場合の想定価格)の70~80%が一般的です。ただし、立地、稼働率、築年数、営業許可の有無によって大きく変動します。
買取相場の基本:市場価格の70~80%
買取価格が市場価格より低くなる理由は、買取業者が再販時のリフォーム費用、保有期間中の固定資産税、転売時のリスクを考慮して査定するためです。
仲介 vs 買取の価格差:
| 項目 | 仲介売却 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の90~110% | 市場価格の70~80% |
| 売却期間 | 3~6ヶ月 | 1~2ヶ月(最短3営業日) |
| 手間 | 内見対応、価格交渉 | 業者査定のみ |
| 残置物 | 原則撤去 | 現況渡しOK(業者による) |
出典: 不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル」
エリア別のワンルーム民泊買取相場
ワンルーム民泊の買取価格は、立地によって大きく異なります。以下はエリア別の買取相場です。
| エリア | 市場価格(仲介想定) | 買取価格(70~80%) | 備考 |
|---|---|---|---|
| 東京23区(駅徒歩5分) | 2,500~3,500万円 | 1,750~2,800万円 | 新宿、渋谷、品川等の好立地 |
| 東京23区(駅徒歩10分) | 2,000~2,800万円 | 1,400~2,240万円 | 稼働率次第で減額あり |
| 大阪市中心部 | 1,800~2,500万円 | 1,260~2,000万円 | 難波、梅田、心斎橋等 |
| 福岡市中心部 | 1,500~2,200万円 | 1,050~1,760万円 | 天神、博多駅周辺 |
| 京都市中心部 | 2,000~3,000万円 | 1,400~2,400万円 | 観光地需要あり |
| 沖縄(那覇市) | 1,200~1,800万円 | 840~1,440万円 | インバウンド回復次第 |
実例: 新宿区1R(25㎡)、築12年、稼働率60%、旅館業許可取得済み、駅徒歩5分の物件が、StayExitの買取サービスで1,800万円で最短2週間で成約(市場価格2,500万円の72%)。
稼働率・築年数別の買取価格シミュレーション
同じ立地でも、稼働率や築年数によって買取価格は大きく変動します。
| 条件 | 市場価格 | 買取価格(%) | 減額理由 |
|---|---|---|---|
| 稼働率70%以上、築10年以内 | 2,500万円 | 2,000万円(80%) | 好条件、高査定 |
| 稼働率50~60%、築15年 | 2,500万円 | 1,750万円(70%) | 標準評価 |
| 稼働率30%以下、築20年以上 | 2,500万円 | 1,500万円(60%) | 低稼働、築古で減額 |
| 営業許可なし(無届運営) | 2,500万円 | 1,250万円(50%) | 許可取得の手間分減額 |
| 管理組合から禁止通知あり | 2,500万円 | 1,250万円(50%) | 法的リスク分減額 |
投げ売りリスクの警告: Pro-Reveの調査によると、ワンルーム民泊の投げ売り物件は市場価格の40~60%で取引されるケースがあります。投げ売りの主な原因は、①管理組合とのトラブル、②稼働率30%以下の赤字継続、③条例規制で営業日数が制限、④無届運営の発覚です。適正価格で売却するには、早期の判断と複数業者への査定依頼が重要です。
出典: Pro-Reve「民泊の投げ売りが増加している理由」
ワンルーム民泊を売却する3つの方法と比較
ワンルーム民泊の売却には、仲介・買取・M&Aの3つの方法があります。それぞれの特徴と適したケースを比較しましょう。
売却方法の比較表
| 売却方法 | 所要期間 | 価格相場(市場価格比) | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|---|
| ①仲介 | 3~6ヶ月 | 90~110% | 高値売却の可能性 | 時間かかる、買い手つきにくい |
| ②買取 | 1~2ヶ月(最短3営業日) | 70~80% | 早期現金化、確実 | 価格が市場より低い |
| ③M&A | 2~4ヶ月 | 80~120%(営業権加算) | 事業価値を評価、高値可能性 | 稼働実績が必要 |
方法①仲介(不動産会社経由)
不動産仲介会社を通じて買主を探す、最も一般的な売却方法です。
仲介のメリット:
- 市場価格に近い金額(90~110%)での売却が期待できる
- 複数の買主候補から選べる
仲介のデメリット:
- ワンルーム民泊は買い手がつきにくい(民泊運営希望者が限定される)
- 稼働率が低い、赤字運営の物件はさらに不利
- 内見対応や価格交渉の手間がかかる
適したケース:
- 立地が良好(駅徒歩5分以内、都心部)
- 稼働率が60%以上で安定している
- 時間的余裕があり、高値売却を優先したい
方法②買取(不動産会社が直接買取)
不動産買取業者が直接買主となる方法です。買主を探す必要がないため、最短1~2週間で現金化が可能です。
買取のメリット:
- 最短1~2ヶ月で現金化(最短3営業日も可能)
- 内見対応や価格交渉の手間が不要
- 残置物をそのまま残した「現況渡し」が可能(業者による)
- 契約不適合責任が免責される場合が多い
買取のデメリット:
- 売却価格が市場価格の70~80%程度と低い
- 買取業者によって査定額に大きな差がある
ワンルーム民泊に強い買取業者の活用:
民泊専門の買取業者であれば、ワンルーム特有の事情(狭小、設備投資、稼働率)を理解しているため、適正な査定が期待できます。
実例: 新宿区1R(25㎡)、築15年、稼働率20%、管理組合から民泊禁止通知を受けた物件。通常の仲介では2,500万円程度が相場だったが、StayExitの買取サービスにより1,800万円で最短2週間で買取成立。残置物(家具・家電・リネン類)の処分費用80万円、原状回復費用100万円が不要となり、実質的な手残りは仲介とほぼ同等となった。
出典: StayExit「民泊買取実績」
民泊売却の全体的な方法については、[民泊売却の完全ガイド]で詳しく解説しています。
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方法③M&A(民泊事業ごと譲渡)
物件だけでなく、民泊事業そのもの(営業権、稼働データ、予約、OTAアカウント、清掃業者契約など)を買主に引き継ぐ方法です。
M&Aのメリット:
- 営業権や事業価値が評価され、市場価格の100~120%で売却できる可能性がある
- 既存予約をキャンセルせず買主に引き継げる
- 高稼働率・高評価の物件は高値で売却できる
M&Aのデメリット:
- 買主が限定される(民泊運営者または投資家のみ)
- 手続きが複雑(営業許可の名義変更、契約引継ぎなど)
- 稼働実績が必要(稼働率60%以上、レビュー評価4.5以上が目安)
適したケース:
- 稼働率が60%以上で安定している
- OTAでのレビュー評価が高い(4.5以上)
- Airbnbのスーパーホストなど、ブランド価値がある
M&Aプラットフォーム: TRANBI、バトンズ、Stay&などで民泊事業の売却案件を掲載できます。
ワンルーム民泊の買取におすすめの業者3選
ワンルーム民泊の買取に強い業者を3つ紹介します。それぞれの特徴と強みを比較して、自分の物件に最適な業者を選びましょう。
①エーアンドシーキャピタル(関西エリア特化)
特徴:
- 大阪拠点、関西全域(大阪、京都、兵庫、奈良)対応
- 民泊運営実績が豊富で、自社運用前提の独自査定
- 最短1~2週間で現金化
強み:
- 空室・低収益物件にはサブリース提案も可能
- 関西エリアのワンルーム民泊に精通
- 旅館業許可取得の支援も提供
対応エリア: 大阪府、京都府、兵庫県、奈良県
②リスタートジャパン(狭小ワンルーム対応)
特徴:
- 民泊・旅館業特化の買取業者
- 15坪(約50㎡)以下の狭小住宅も買取可能(ワンルームに最適)
- Airbnb運用代行・許認可取得・インテリア設置までトータルプロデュース
強み:
- 20㎡台の狭小ワンルームでも査定可能
- 営業許可がない物件でも買取対応
- 買取後の再販・運営ノウハウが豊富
対応エリア: 全国対応(東京、大阪、名古屋、福岡など主要都市中心)
③StayExit(最短3営業日・現況渡しOK)
特徴:
- 民泊・旅館業の撤退支援に特化
- 最短3営業日で契約・入金完了
- 現況渡しOK(残置物・家具・家電そのまま)
強み:
- ワンルームマンション専門の査定チームが対応
- 1Rから5棟一括まで対応可能
- 管理組合とのトラブル物件、無届運営物件も買取可能
- 残置物処理費用50~80万円、原状回復費用50~100万円が不要
実績:
- 新宿区1R(3営業日、1,800万円)
- 愛知県豊橋市1R(14日、2,200万円)
- 大阪市中心部1R(7日、1,500万円)
対応エリア: 全国対応(離島・地方物件も対応)
LP URL: StayExit民泊買取サービス
買取業者の選び方3つのポイント
買取業者を選ぶ際は、以下の3つのポイントを確認しましょう。
ポイント①ワンルーム民泊の実績があるか
一棟マンションや戸建てと異なり、ワンルームは査定基準が特殊です(立地・間取り・管理規約の影響が大きい)。ワンルーム民泊の買取実績が豊富な業者を選びましょう。
ポイント②現況渡しOKか(残置物処理不要)
ワンルーム民泊の残置物処理費用は50~80万円程度かかります。現況渡しOKの業者であれば、この費用を節約できます。
ポイント③査定が透明か(営業許可・稼働率を評価)
買取業者によっては、稼働率や営業許可の有無を適切に評価せず、一律で低い査定額を提示するケースがあります。査定基準が透明で、稼働実績を評価してくれる業者を選びましょう。
民泊マンションが売れない理由と対策については、[民泊マンションが売れない理由と最短3日で売却する方法]で詳しく解説しています。
ワンルーム民泊の買取手順と最短3営業日で現金化する方法
ワンルーム民泊の買取手順は、大きく5つのステップに分かれます。最短3営業日で現金化するためのポイントも解説します。
ステップ①査定依頼(所要: 即日~3日)
買取業者のWebサイトから査定依頼フォームに物件情報を入力します。
必要情報:
- 所在地(住所、最寄駅、駅徒歩分数)
- 面積(専有面積㎡)
- 築年数
- 稼働率(直近6ヶ月の平均)
- 営業許可の有無(住宅宿泊事業法届出、旅館業許可など)
- 管理組合の民泊可否(禁止通知の有無)
査定期間: 即日~3営業日で簡易査定額の提示を受けます。StayExitの場合、24時間以内に簡易査定額を提示しています。
ステップ②現地調査・条件確認(所要: 3~7日)
買取業者が現地を訪問し、物件の状態を確認します。
確認項目:
- 建物の外観・内装の状態
- 設備(エアコン、給湯器、キッチン、バスルーム)
- 残置物(家具・家電・リネン類)
- 営業許可書類(届出証明書、許可証のコピー)
- 管理規約(民泊の可否)
現地調査後の対応: 調査結果を踏まえて、正式な買取価格を提示します。減額要因(設備の劣化、管理組合の禁止など)がある場合は、その理由も説明されます。
ステップ③価格提示・条件交渉(所要: 1~3日)
買取業者から正式な買取価格と条件が提示されます。
価格交渉のポイント:
- 複数の買取業者から査定を取得し、最高値を選ぶ
- 稼働実績(OTAの評価、レビュー数)を提示し、事業価値をアピール
- 決済日を短縮する(早期決済を条件に価格交渉)
条件確認事項:
- 決済日(引き渡し日)
- 残置物の扱い(現況渡しOKか、一部撤去が必要か)
- 営業許可の名義変更サポートの有無
納得できれば契約へ進みます。
ステップ④売買契約(所要: 1日)
売買契約書を締結し、手付金(買取価格の5~10%)を受け取ります。
必要書類:
- 登記簿謄本(法務局で取得、3ヶ月以内のもの)
- 営業許可書(住宅宿泊事業の届出証明書、旅館業許可証)
- 固定資産税納税通知書
- マンション管理規約・使用細則
- 本人確認書類(運転免許証、パスポート等)
- 印鑑証明書
NDA(秘密保持契約)の締結: StayExitでは、契約前にNDAを締結し、オーナーのプライバシーと情報を保護します。
ステップ⑤決済・引き渡し(所要: 1~7日)
決済日に所有権を移転し、買取代金の残金を受け取ります。
決済の流れ:
- 買取代金の残金を受領
- 所有権移転登記の手続き
- 鍵の引き渡し
- 営業許可書類の引き渡し(届出証明書、許可証、宿泊者名簿など)
- 家具家電リスト・取扱説明書の引き渡し
最短3営業日で完了するケース: StayExitの実績では、新宿区1Rの物件が査定依頼から決済まで3営業日で完了しています。この場合、①簡易査定(即日)→②現地調査・価格提示(翌日)→③契約(翌々日)→④決済(翌々々日)というスピード対応が実現しました。
民泊赤字で撤退すべき判断基準については、[民泊赤字で撤退すべき判断基準]で詳しく解説しています。
まとめ:ワンルーム民泊の買取は早期判断が成功の鍵
ワンルーム民泊の買取について、本記事の要点を整理します。
- ✅ ワンルーム民泊の買取相場は市場価格の70~80%: 立地・稼働率・築年数・営業許可で変動
- ✅ 売却方法は3つ: 仲介(高値だが時間かかる)、買取(早期現金化)、M&A(事業価値評価)
- ✅ 買取業者は3選: エーアンドシーキャピタル(関西特化)、リスタートジャパン(狭小対応)、StayExit(最短3営業日・現況渡しOK)
- ✅ 最短3営業日で現金化可能: StayExitの実績(新宿区1R、3営業日、1,800万円)
- ✅ 投げ売りを避けるには早期判断と適正査定が重要: 複数業者への査定依頼、稼働実績のアピール
放置した場合の損失試算:
稼働率30%以下の赤字運営を放置すると、以下のコストが毎月継続します。
- 月間赤字: 3~8万円
- 管理費・修繕積立金: 2~3万円
- 固定資産税(月割): 0.5~1万円
- 合計: 月5.5~12万円 × 放置期間
6ヶ月放置すれば33~72万円、1年放置すれば66~144万円の損失が発生します。早期撤退が損失を最小化する鍵です。
ワンルーム民泊を最短3営業日で現金化
稼働率低下や管理組合の禁止通知でワンルーム民泊の撤退をお考えの方は、StayExitの買取サービスをご検討ください。
- ✅ 最短3営業日で契約・入金完了
- ✅ 現況渡しOK(家具・家電そのまま)
- ✅ ワンルームマンション専門の査定
- ✅ 1Rから5棟一括まで対応
- ✅ 残置物処理費用50~80万円 + 原状回復費用50~100万円 = 合計100~180万円を節約
※ご相談は秘密厳守、NDA当日締結可能
免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。買取価格・相場は物件の立地・稼働率・築年数・営業許可の有無によって大きく変動します。実際の売却前に必ず以下を確認してください。
- 複数の買取業者から査定を取得して比較
- 営業許可の有効期限と名義変更の可否
- 管理規約・条例の最新状況
- 専門家(不動産会社、税理士、弁護士)への相談
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