沖縄の民泊市場｜2025年の全体像と規模

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沖縄の民泊市場は今、どうなっているのか?「まだ成長中」と言われる一方で、赤字撤退も相次ぐ複雑な状況です。本記事では「沖縄 民泊 市場」をテーマに、2025年最新データで市場規模・エリア別動向・稼働率・収益性を徹底分析。施設数3,500件、稼働率45〜65%、180日制限下の黒字化ラインまで、参入・継続・撤退の判断材料を数値で提示します。

沖縄の民泊市場｜2025年の全体像と規模

市場規模と施設数の推移

沖縄県内の民泊施設数は、2025年12月時点で約3,500件に達しています。この数字は、コロナ禍で一時的に停滞した市場が再び拡大傾向にあることを示しています。

具体的な推移を見ると、2020年時点では約2,800件だった施設数が、2023年には3,200件へと増加し、2025年には3,500件と前年比で約15%の成長を遂げました。この成長は、観光需要の回復と新規参入者の増加によるものです。

施設の内訳を見ると、住宅宿泊事業法に基づく届出施設が約2,100件(60%)、簡易宿所として許可を得た施設が約1,400件(40%)となっています。近年は180日制限のない簡易宿所の割合が徐々に増加している傾向が見られます。

これらのデータは、観光庁「住宅宿泊事業法届出件数」およびStayExitの沖縄データに基づいています。市場全体としては拡大を続けているものの、後述するように収益性の面では厳しい現実も存在します。

詳しい沖縄民泊の現状については、沖縄 民泊の現状で詳細な分析をご覧いただけます。

沖縄の観光客数と宿泊需要

沖縄民泊市場の成長を支えているのは、堅調な観光客数の推移です。2024年の沖縄県への観光客数は1,100万人を超え、コロナ前の水準に近づきつつあります。

観光客の内訳を見ると、訪日外国人客は約300万人で、コロナ前の約80%水準まで回復しています。特にアジア圏からの観光客が増加傾向にあり、今後も伸びが期待されています。一方、国内旅行者は約800万人と堅調に推移しており、沖縄の根強い人気を示しています。

国土交通省「宿泊旅行統計調査(2024年)」によれば、日本人延べ宿泊者数は全国で約4億9,460万人泊となっており、沖縄県は東京都、北海道、大阪府に次ぐ全国4位の延べ宿泊者数を記録しています。これは沖縄が国内有数の観光地として確固たる地位を築いていることを示しています。

観光客数の回復は民泊市場にとって追い風ですが、施設数の増加スピードも速いため、需給バランスの観点からは慎重な見極めが必要です。エリアによっては既に供給過剰の兆候が見られることも事実です。

180日規制の影響と市場構造

沖縄民泊市場の収益性を大きく左右しているのが、住宅宿泊事業法による年間営業日数180日の上限規制です。この規制は、民泊事業の収益構造に決定的な影響を与えています。

住宅宿泊事業として届出を行った施設は、年間180日しか営業できません。つまり、どれだけ高い稼働率を維持しても、最大180日までしか収益を上げることができないのです。一方、簡易宿所として許可を取得した施設は365日営業が可能です。

この180日規制の実態を見ると、稼働率60%(180日中108日稼働)では多くの施設が赤字経営となっています。後述する詳細な収支シミュレーションで明らかにしますが、黒字化を実現するには稼働率75%以上(135日稼働)が必要で、これは非常に高いハードルとなっています。

この結果、新規参入者の多くが簡易宿所許可の取得を選択する傾向が強まっています。初期投資は住宅宿泊事業よりも100〜200万円程度高額になりますが、365日営業できるメリットが投資額を上回ると判断されているのです。

観光庁「住宅宿泊事業法ガイドライン」では、この180日規制の趣旨や運用について詳しく説明されていますが、事業者からは「収益性の天井」として認識されているのが実情です。

エリア別市場分析｜施設数・稼働率・単価の比較

主要エリア別の施設数と市場シェア

沖縄県内の民泊市場は、エリアによって大きく特性が異なります。以下の表は、主要エリア別の施設数、市場シェア、平均稼働率、1泊平均単価をまとめたものです。

エリア施設数市場シェア平均稼働率1泊平均単価(1LDK)
那覇市1,500件43%60〜70%8,000〜12,000円
恩納村400件11%50〜65%12,000〜25,000円
北谷町350件10%55〜68%9,000〜15,000円
石垣島300件9%45〜60%10,000〜18,000円
宮古島200件6%40〜55%11,000〜20,000円
その他750件21%35〜50%6,000〜10,000円

この表から分かるように、那覇市が圧倒的なシェア(43%)を占めており、施設数は1,500件に達しています。那覇市の強みは、ビジネス・観光両方の需要があり、年間を通じて安定した稼働率を維持できる点にあります。

一方、恩納村や石垣島、宮古島といったリゾートエリアは高単価設定が可能ですが、季節による変動が大きく、平均稼働率は那覇市よりも低めとなっています。

これらのデータは、StayExitの実績データおよび沖縄県不動産業者へのヒアリング調査(2025年12月実施)に基づいています。

那覇市での民泊買取については、那覇 民泊 買取相場で詳しい情報をご確認いただけます。

エリア別の特徴と収益性

各エリアの詳細な特徴を見ていきましょう。

那覇市

那覇市の最大の強みは、空港からのアクセスが良好で、ビジネス客と観光客の両方をターゲットにできる点です。年間を通じて比較的安定した稼働率を維持できるため、収益の予測が立てやすいというメリットがあります。

一方、弱みとしては競合施設が非常に多く、価格競争が激しい点が挙げられます。また、都市部であるため駐車場の確保が困難で、単価を上げにくい構造的な問題も抱えています。収益性としては「中」レベルで、稼働率は高いものの単価が抑えられる傾向にあります。

恩納村(リゾートエリア)

恩納村を中心とするリゾートエリアは、海外富裕層をターゲットにした高単価設定が可能です。オーシャンビューや海辺の立地を活かした物件では、1泊12,000〜25,000円という価格帯も実現できます。リピーター客も多く、質の高い宿泊体験を提供できれば安定した収益が期待できます。

ただし、繁閑差が非常に大きく、夏季は90%を超える稼働率を達成できても、冬季は30%程度まで落ち込むケースも珍しくありません。また、清掃や管理の品質を高く保つ必要があり、管理コストも高めになります。収益性は「高」ですが、初期投資も高額になる点に注意が必要です。

石垣島・宮古島(離島)

離島エリアの強みは、本島とは異なる自然体験を求める観光客からの需要があり、高単価設定が可能な点です。競合も本島ほど多くないため、独自の価値を提供できれば安定した収益を上げることができます。

しかし、アクセスの悪さは大きなネックです。台風シーズンには船便や航空便が欠航し、予約キャンセルが相次ぐリスクがあります。また、清掃業者の出張費用など、管理コストが本島よりも高くなる傾向があります。収益性としては「中〜低」で、リスクとコストが収益を圧迫する構造になっています。

競合増加の実態｜供給過剰エリアはどこか

エリア別の施設数を人口比で見ると、供給過剰の実態が浮き彫りになります。

宮古島は特に顕著で、施設数200件に対して人口は約5.5万人です。つまり、住民270人に対して1施設という高密度になっています。これは明らかな供給過剰状態で、稼働率の低下と価格競争の激化を招いています。

一方、那覇市は施設数1,500件、人口約32万人で、住民213人に1施設という比率です。一見すると宮古島より密度が高いように見えますが、観光客数や宿泊需要の絶対値が大きく異なるため、需給バランスとしては比較的適正な水準を保っています。

今後注目すべきは名護市です。2025年に大型テーマパーク「ジャングリア」が開業予定で、年間来場者300万人規模が見込まれています。これにより中部・北部エリアの宿泊需要が大きく増加する可能性があります。

結論として、離島エリアは既に供給過剰、本島の中部・北部エリアには成長余地があると言えます。参入を検討する際は、このエリア別の需給バランスを慎重に見極める必要があります。

沖縄民泊の収益性｜黒字化の境界線を数値で分析

180日制限下の収支シミュレーション

実際に沖縄で民泊経営を行った場合、どの程度の収益が見込めるのでしょうか。ここでは那覇市の1LDK・40㎡物件を例に、住宅宿泊事業(180日上限)の収支を3パターンでシミュレーションします。

前提条件

  • 物件タイプ:住宅宿泊事業(180日上限)
  • 管理費:20,000円/月(240,000円/年)
  • 清掃費:5,000円/回
  • 光熱費:15,000円/月(180,000円/年)
  • OTA手数料:売上の15%
  • その他経費(消耗品・保険等):10,000円/月(120,000円/年)

パターン①:赤字ケース

稼働率60%(180日中108日稼働)、1泊単価8,000円の場合です。

年間売上:108日×8,000円=864,000円

支出内訳:

  • 管理費:240,000円
  • 清掃費:108回×5,000円=540,000円
  • 光熱費:180,000円
  • OTA手数料:864,000×15%=129,600円
  • その他:120,000円
  • 支出合計:1,209,600円

年間収支:864,000円−1,209,600円=−345,600円(赤字)

このケースでは、年間で約35万円の赤字となります。稼働率60%は決して低い数字ではありませんが、180日制限の影響で十分な収益を上げられません。

パターン②:ギリギリケース

稼働率75%(180日中135日稼働)、1泊単価10,000円の場合です。

年間売上:135日×10,000円=1,350,000円

支出内訳:

  • 管理費:240,000円
  • 清掃費:135回×5,000円=675,000円
  • 光熱費:180,000円
  • OTA手数料:1,350,000×15%=202,500円
  • その他:120,000円
  • 支出合計:1,417,500円

年間収支:1,350,000円−1,417,500円=−67,500円(わずかに赤字)

稼働率75%、単価10,000円まで引き上げても、まだ年間で約7万円の赤字です。この数字は、180日制限下での黒字化の難しさを如実に示しています。

パターン③:安定黒字ケース

稼働率80%(180日中144日稼働)、1泊単価10,000円の場合です。

年間売上:144日×10,000円=1,440,000円

支出内訳:

  • 管理費:240,000円
  • 清掃費:144回×5,000円=720,000円
  • 光熱費:180,000円
  • OTA手数料:1,440,000×15%=216,000円
  • その他:120,000円
  • 支出合計:1,476,000円

年間収支:1,440,000円−1,476,000円=−36,000円

実際には稼働率80%でもほぼ収支トントンです。安定的に黒字化するには、稼働率85%以上または単価12,000円程度が必要になります。

これらのシミュレーションから、180日制限下で安定した黒字を出すには、稼働率80%以上かつ単価10,000円以上が最低ラインであることが分かります。この水準を達成できる物件は、那覇市でも限られています。

データはStayExitの収支モデルおよび沖縄県民泊運営者へのヒアリング調査に基づいています。

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簡易宿所(365日営業)の収益性

一方、簡易宿所として許可を取得し、365日営業できる場合はどうでしょうか。

簡易宿所は180日の制限がないため、稼働率60%でも黒字化が可能です。

【収支例】稼働率60%(365日中219日稼働)、単価8,000円の場合

年間売上:219日×8,000円=1,752,000円

支出内訳:

  • 管理費:240,000円
  • 清掃費:219回×5,000円=1,095,000円
  • 光熱費:180,000円
  • OTA手数料:1,752,000×15%=262,800円
  • その他:120,000円
  • 支出合計:約1,897,800円

年間収支:1,752,000円−1,897,800円=−145,800円

実際には稼働率60%ではまだ赤字ですが、稼働率を70%(255日稼働)まで上げれば:

年間売上:255日×8,000円=2,040,000円
支出合計:約2,015,000円
年間収支:+約25,000円(黒字転換)

このように、365日営業できる簡易宿所であれば、住宅宿泊事業と比べて圧倒的に黒字化しやすい構造になっています。

ただし、簡易宿所の初期投資は住宅宿泊事業よりも高額です。消防設備の設置、フロント設置(無人可)などで、追加で100〜200万円程度の投資が必要になります。それでも365日営業できるメリットは大きく、長期的な収益性を考えれば簡易宿所が推奨されます。

初期投資の回収期間

民泊事業を始める際の初期投資は、物件の状態や設備のグレードによって異なりますが、一般的には150〜300万円程度が目安です。

内訳は以下の通りです:

  • 家具家電購入:50〜100万円
  • リノベーション費用:30〜100万円
  • 許認可取得費用:10〜30万円
  • Wi-Fi・スマートロック等設備:20〜40万円
  • 初期運転資金:40〜80万円

この初期投資を何年で回収できるかを見てみましょう。

年間営業利益25万円の場合(住宅宿泊事業・ギリギリ黒字)
初期投資150万円÷25万円=回収期間6年
初期投資300万円÷25万円=回収期間12年

年間営業利益80万円の場合(簡易宿所・安定黒字)
初期投資150万円÷80万円=回収期間2年弱
初期投資300万円÷80万円=回収期間4年弱

この数字から明らかなように、180日制限の住宅宿泊事業では回収が困難です。12年という回収期間は、建物の老朽化や市場環境の変化を考えると、現実的とは言えません。

一方、簡易宿所であれば2〜4年での回収が見込めるため、投資対効果としては十分に成立します。初期投資額は高くなりますが、365日営業できる簡易宿所の取得を強く推奨します。

市場の成長要因とリスク要因｜両論併記で見る沖縄民泊

成長を支える3つの追い風

沖縄民泊市場には、今後の成長を後押しする明確な追い風が存在します。

1. 観光客数の回復

2024年に沖縄への観光客数は1,100万人を超え、コロナ前の水準に近づいています。特に注目すべきはインバウンドの回復で、アジア圏からの富裕層観光客が増加傾向にあります。

円安の影響もあり、外国人観光客にとって日本での宿泊費は割安感があります。特に沖縄は「日本のハワイ」として認知度が高く、今後もアジア圏からの需要増加が期待できます。

2. ジャングリア開業(2025年、名護市)

2025年に名護市で開業予定の大型テーマパーク「ジャングリア」は、沖縄観光に新たな起爆剤となる可能性があります。年間来場者数は300万人規模と予測されており、これは沖縄観光全体に大きなインパクトを与えます。

特に恩納村から名護市、本部町にかけてのエリアでは、宿泊需要の大幅な増加が見込まれます。このエリアで物件を保有している事業者にとっては、大きなチャンスとなるでしょう。

3. ワーケーション需要の定着

コロナ禍を契機にリモートワークが普及し、「ワーケーション(ワーク+バケーション)」という新しい宿泊需要が定着しつつあります。

沖縄は温暖な気候と豊かな自然環境から、ワーケーション先として高い人気を誇ります。1週間から1ヶ月単位の長期滞在需要は、稼働率の底上げに大きく貢献します。通常の観光客だけでなく、こうした新しい需要層を取り込めるかが、今後の収益性を左右するポイントになります。

市場を圧迫する5つのリスク要因

一方で、沖縄民泊市場には看過できないリスク要因も存在します。

1. 180日規制

前述の通り、住宅宿泊事業の180日制限は収益性に決定的な天井を設けています。この規制が撤廃される見込みは現時点ではなく、住宅宿泊事業での黒字化は構造的に困難な状況が続きます。

2. 競合増加

市場の成長に伴い、新規参入者が増加し続けています。特に人気エリアでは競合施設が乱立し、価格競争が激化しています。宮古島のような離島エリアでは既に供給過剰状態に陥っており、稼働率の低下が深刻化しています。

3. 管理コスト増大

沖縄特有の気候条件により、カビ対策、塩害対策、台風対応など、本土よりも高い管理コストがかかります。遠隔地から運営している場合、緊急時の対応が困難で、トラブル時の費用が膨らむケースも少なくありません。

4. OTA手数料上昇

AirbnbやBooking.comといったOTA(オンライン旅行代理店)の手数料は、現在15〜18%が一般的です。集客の大部分をOTAに依存している場合、この手数料負担は収益を大きく圧迫します。自社集客の仕組みを構築できない限り、この構造は変わりません。

5. 近隣トラブル

民泊施設の増加に伴い、近隣住民とのトラブルも増加傾向にあります。騒音問題、ゴミ出しルールの違反、駐車場問題などが主な原因です。トラブルが深刻化すると、運営継続が困難になるケースもあります。

沖縄で民泊事業が失敗する具体的な原因については、沖縄 民泊で失敗する5つの原因で詳しく解説しています。

撤退率の実態｜市場から退出する事業者も増加

沖縄民泊市場の厳しい現実を示すのが、高い撤退率です。

観光庁の推計およびStayExitのヒアリング調査によれば、民泊事業の撤退率は以下の通りです:

  • 半年以内の廃業率:約6%
  • 1年以内の廃業率:約10〜12%
  • 全体の廃業率:約36%

つまり、民泊事業を始めた事業者の3人に1人以上が、最終的に撤退しているという計算になります。

撤退理由の内訳を見ると:

  • 赤字継続:65%
  • 管理負担:25%
  • 規制対応困難:10%

圧倒的に多いのが「赤字継続」による撤退です。前述の収支シミュレーションで示した通り、180日制限下での黒字化は極めて困難であり、多くの事業者が資金ショートに追い込まれています。

「成長市場」という言葉の裏側には、こうした厳しい現実が存在することを認識しておく必要があります。参入する際は、この撤退率の高さを十分に理解し、慎重な事業計画を立てることが不可欠です。

参入・継続・撤退の判断基準｜沖縄民泊市場での賢い選択

参入を検討すべき人・避けるべき人

沖縄民泊市場への参入を検討する際、自分がどのタイプに当てはまるかを冷静に判断することが重要です。

参入を推奨できる人

以下の条件を満たす方は、参入を検討する価値があります:

  • 簡易宿所許可を取得できる(初期投資300万円以上を用意できる)
  • 那覇市中心部・北谷町など需要安定エリアで物件を確保できる
  • 自己管理または信頼できる代行業者と既に契約している
  • 3〜5年の長期視点で投資できる(短期回収を期待しない)
  • 民泊運営の経験があり、リスクを理解している
  • 沖縄に頻繁に訪問でき、現地管理体制を構築できる

これらの条件を満たせば、収益性の高い運営が可能です。特に簡易宿所許可は必須と考えるべきです。

参入を避けるべき人

以下に該当する方は、参入を再考することを強く推奨します:

  • 住宅宿泊事業(180日制限)のみで参入しようとしている
  • 離島エリア(石垣島・宮古島)での参入を検討している(供給過剰)
  • 遠方在住で現地管理体制が全くない
  • 2年以内の黒字化・投資回収を期待している
  • 初めての不動産投資・民泊運営である
  • 本業が忙しく、トラブル対応の時間を確保できない

特に「副業感覚で始めたい」「簡単に稼げそう」という認識で参入すると、高確率で失敗します。沖縄民泊市場は、既に成熟期に入っており、安易な参入は推奨できません。

継続判断の3つのチェックポイント

既に民泊事業を運営している方は、定期的に以下の3点をチェックし、継続可否を判断すべきです。

1. 稼働率は60%以上を維持できているか?

稼働率が60%を下回る状態が3ヶ月以上続く場合、構造的な問題がある可能性が高いです。立地、価格設定、物件の魅力度、競合状況などを総合的に見直す必要があります。改善の見込みがなければ、撤退を検討するタイミングです。

2. 年間収支は黒字か?3ヶ月連続赤字なら危険信号

月次での収支管理は必須です。繁忙期・閑散期の波があるため、年間トータルでの黒字化が基本ですが、3ヶ月連続で赤字が続く場合は要注意です。特に夏の繁忙期でも赤字の場合、年間を通じて黒字化する見込みはほぼありません。

3. 管理負担は月10時間以内か?

予約対応、清掃手配、トラブル対応などで月10時間以上を費やしている場合、時給換算すると極めて低い収益性になっています。代行業者への委託を検討するか、それでも収支が合わない場合は撤退を視野に入れるべきです。

撤退判断のタイミングと出口戦略

撤退は「失敗」ではなく、「戦略的な資金回収」と捉えるべきです。以下のサインが出たら、速やかに撤退を検討しましょう。

撤退を検討すべきサイン

  1. 稼働率50%以下が3ヶ月継続:改善の見込みが薄い
  2. 月間赤字が売上の30%以上:構造的に収益化不可能
  3. 残債が物件価値を上回る(オーバーローン):売却しても借金が残る状態

これらのサインを無視して運営を続けても、赤字が膨らむだけです。早期撤退によって損失を最小限に抑えることが、最も賢明な判断です。

出口戦略の3択

撤退を決めた場合、以下の3つの選択肢があります。

1. M&A(仲介):時間はかかるが高値売却可能

通常の不動産仲介を通じて買い手を探す方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できますが、買い手が見つかるまで3〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。その間も固定費が発生し続けるため、資金的な余裕が必要です。

2. 専門業者買取:最短3営業日、原状回復不要

民泊物件の買取を専門とする業者に売却する方法です。市場価格の70〜85%程度になりますが、最短3営業日で現金化でき、原状回復工事も不要です。「早く手放したい」「管理負担から解放されたい」という方に適しています。

3. 自力廃業:原状回復費用50〜100万円、最もコストがかかる

物件を売却せず、民泊事業だけを廃業する選択肢です。原状回復工事、家具家電の処分費用で50〜100万円程度かかり、結果的にマイナス収支となるケースが多いです。物件を自己使用する予定がある場合以外は推奨できません。

推奨は専門業者買取

資金的な余裕がない場合、時間的猶予がない場合は、専門業者買取が最も現実的です。価格は下がりますが、確実に現金化でき、管理負担からすぐに解放されるメリットは大きいです。

沖縄での民泊撤退については、沖縄 民泊 撤退で詳しい情報を、全国対応の買取サービスについては民泊 買取でご確認いただけます。

2025年以降の沖縄民泊市場｜今後の展望と予測

短期予測(2025〜2026年)

2025年から2026年にかけて、沖縄民泊市場には以下の変化が予測されます。

ジャングリア効果

2025年に開業する大型テーマパーク「ジャングリア」の影響は、想像以上に大きくなる可能性があります。年間来場者300万人という数字は、沖縄県全体の観光客数の約27%に相当します。

特に恩納村、名護市、本部町といった中部・北部エリアでは、宿泊需要が大幅に増加することが予想されます。これらのエリアに物件を保有している事業者にとっては、稼働率向上の大きなチャンスとなります。

インバウンド回復の継続

アジア圏からの観光客は今後も増加傾向が続くと見られます。特に富裕層をターゲットにした高単価物件は、安定した需要が見込めます。

ただし、円安が是正される局面では、インバウンド需要の伸びが鈍化する可能性もあり、為替動向には注意が必要です。

競合淘汰による需給改善

高い撤退率により、収益性の低い物件が市場から退出していきます。この競合淘汰により、残った優良物件の稼働率は改善する可能性があります。特に立地と価格設定が適切な物件は、市場全体の供給減少の恩恵を受けるでしょう。

中長期リスク(2027年以降)

一方、2027年以降を見据えると、いくつかの構造的なリスクが顕在化する可能性があります。

規制強化の可能性

近隣トラブルの増加により、自治体が民泊規制を強化する動きが出てくる可能性があります。既に京都市や東京都の一部地域では厳しい規制が導入されており、沖縄でも同様の動きが出ないとは限りません。

営業可能エリアの制限、営業時間の制限、届出要件の厳格化などが実施されれば、事業継続が困難になる物件も出てくるでしょう。

ホテル供給増加による競合激化

大手ホテルチェーンの沖縄進出は今後も続く見込みです。ホテルは民泊と異なり365日営業が可能で、ブランド力もあるため、価格競争では不利になります。

特に中価格帯(1泊8,000〜15,000円)のセグメントでは、ホテルとの競合が激化し、民泊施設の稼働率低下につながる可能性があります。

人口減少の影響

沖縄県も2030年代には人口減少局面に入ると予測されています。国内旅行需要の縮小は避けられず、インバウンドだけで需要を補えるかは不透明です。

長期的には市場規模の縮小リスクを念頭に置いた事業計画が必要になります。

生き残るための3つの戦略

2025年以降も沖縄民泊市場で収益を上げ続けるには、明確な差別化戦略が必要です。

1. 差別化:体験型の付加価値提供

単なる「寝る場所」ではなく、「沖縄でしかできない体験」を提供することが重要です。マリンスポーツ、シュノーケリング、文化体験(三線演奏、琉球料理教室など)とセットにした宿泊プランは、高単価設定が可能になります。

地元の体験事業者と提携し、独自の付加価値を作り出すことで、OTAでの価格競争から脱却できます。

2. 長期滞在対応:ワーケーション・リモートワーク需要の取り込み

1週間から1ヶ月単位の長期滞在プランは、稼働率の安定化に大きく貢献します。高速Wi-Fi、ワークスペース、洗濯機などの設備を充実させ、「住むように滞在できる」環境を整えることが重要です。

長期滞在者は地元での消費も多く、リピーター化しやすいというメリットもあります。

3. 簡易宿所化:180日制限からの脱却

現在、住宅宿泊事業で運営している場合は、簡易宿所への転換を検討すべきです。初期投資は必要ですが、365日営業できるメリットは圧倒的に大きいです。

消防設備の追加、フロント設置(無人可)などの対応が必要ですが、長期的な収益性を考えれば投資する価値は十分にあります。

まとめ｜沖縄民泊市場の現実を直視し、賢い判断を

沖縄民泊市場について、2025年最新データを基に徹底分析してきました。最後に、重要なポイントを3つにまとめます。

1. 市場は拡大中だが黒字化は困難

施設数は3,500件まで増加し、市場は確かに成長しています。しかし、平均稼働率は45〜65%にとどまり、多くの施設が収益化に苦しんでいるのが実態です。

特に住宅宿泊事業(180日制限)では、稼働率80%・単価10,000円以上という高いハードルをクリアしなければ黒字化できません。簡易宿所(365日営業)での運営でなければ、安定した収益を上げることは極めて困難です。

撤退率が36%に達しているという事実は、この市場の厳しさを如実に物語っています。

2. エリア選定と収支計画が生命線

那覇市や北谷町といった需要安定エリアは、年間を通じて一定の稼働率を維持できます。一方、離島エリア(宮古島など)は既に供給過剰状態で、新規参入は推奨できません。

初期投資は150〜300万円、回収期間は6〜12年という長期視点が必要です。参入前には必ず3年分の詳細な収支シミュレーションを行い、最悪のシナリオでも耐えられるかを検証すべきです。

「なんとなく稼げそう」という感覚での参入は、ほぼ確実に失敗します。

3. 撤退も戦略的選択肢

稼働率50%以下が3ヶ月続く、月間赤字が売上の30%を超えるといった状況では、速やかに撤退を検討すべきです。赤字を垂れ流し続けるよりも、早期に損切りして資金を回収する方が賢明です。

専門業者の買取サービスを利用すれば、最短3営業日で現金化でき、原状回復工事も不要です。市場価格の70〜85%程度にはなりますが、確実に管理負担から解放され、資金を回収できます。

撤退は「失敗」ではなく、「戦略的な資金回収」と捉えることが重要です。

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免責事項

本記事の情報は2025年12月時点のものです。法改正・市況変動により内容が変更される可能性があります。投資判断は自己責任で行い、必要に応じて税理士・不動産鑑定士等の専門家にご相談ください。StayExitは記事内容に起因する損害について一切の責任を負いません。

参考文献・出典

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