沖縄での民泊の原状回復費用相場|那覇30〜50万円、恩納村50〜80万円の実例とコスト削減法【2025年版】

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沖縄で民泊を運営されている方で撤退を検討する際、「原状回復費用はいくらか?」「義務範囲はどこまでか?」という疑問は避けて通れません。結論から申し上げると、沖縄の民泊原状回復費用は那覇市で30〜50万円、恩納村で50〜80万円が相場です。本記事では、エリア別の費用相場、原状回復義務の法的範囲、そして費用をゼロにする方法まで、沖縄の民泊撤退に必要な情報を網羅的に解説します。

沖縄の民泊 原状回復とは|法的義務と賃貸契約の基本

沖縄で民泊を撤退する際、原状回復義務は賃貸借契約と国土交通省のガイドラインに基づいて発生します。原状回復の定義と、沖縄で発生しやすい原状回復項目を詳しく解説します。

原状回復の定義と国土交通省ガイドライン

原状回復とは、国土交通省ガイドラインによると「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

重要なポイントは、通常使用による損耗(経年劣化や通常の生活で生じる損耗)は賃借人の負担範囲外という点です。賃借人と賃貸人の負担区分の基本原則は以下の通りです。

賃借人が負担すべき範囲:

  • 故意・過失による損傷(壁に開けた穴、タバコの焼け跡等)
  • 善管注意義務違反による損耗(清掃を怠ったことによるカビ・汚れ等)
  • 通常の使用を超える使用による損耗(多数の宿泊者による過度な使用等)

賃貸人が負担すべき範囲:

  • 経年劣化(日焼けによる壁紙の変色、フローリングの自然な劣化等)
  • 通常使用による損耗(家具設置による床の凹み、冷蔵庫背面の黒ずみ等)

民泊運営では不特定多数の宿泊者が利用するため、通常の居住使用より損耗が激しくなる傾向があり、原状回復範囲が広くなるケースが多いのが実情です。

沖縄の民泊で発生しやすい原状回復項目

沖縄の民泊で実際に発生する原状回復項目と費用相場は以下の通りです。

原状回復項目費用相場内容
クロス(壁紙)の張替え10万円〜30万円1R〜1LDKで10〜15万円、2LDK以上で20〜30万円
床材(フローリング・CF)の補修・張替え15万円〜30万円部分補修5〜10万円、全面張替え20〜30万円
設備(キッチン・バスルーム等)の修繕10万円〜20万円給湯器交換10万円、水回り修繕5〜15万円
カビ除去・塩害対策5万円〜15万円沖縄特有。軽度5万円、中度10万円、重度15万円
清掃・不用品撤去5万円〜10万円ハウスクリーニング3〜5万円、粗大ゴミ2〜5万円

沖縄特有の課題として、高温多湿によるカビ発生、海に近い立地での塩害による金属部分の劣化が挙げられます。これらは通常の居住使用でも発生しますが、民泊では管理が行き届かないケースが多く、原状回復費用が増加する要因となります。

賃貸契約書での原状回復義務の確認ポイント

賃貸契約書には原状回復義務の範囲が記載されています。確認すべきポイントは以下の3点です。

**①「通常使用」の範囲の定義:**賃貸契約書で「通常使用」がどう定義されているかを確認します。民泊使用が想定されている場合、「通常使用を超える損耗」の範囲が広く設定されている可能性があります。

②特約条項の有無:「民泊使用時の原状回復範囲」など、民泊特有の特約条項が設定されているかを確認します。特約がある場合、国土交通省ガイドラインより厳しい条件が設定されている可能性があります。

**③沖縄の賃貸契約での実務的なポイント:**沖縄では塩害やカビが発生しやすいため、「適切な管理を行っていたか」が争点になるケースが多くあります。定期的な換気、除湿、清掃の記録があると、善管注意義務を果たしていた証拠になります。

契約書の内容が不明確な場合、沖縄県の不動産業者や弁護士に相談することを推奨します。沖縄県庁の住宅宿泊事業ページでも関連情報を確認できます。

沖縄 民泊の原状回復費用相場|エリア別・物件タイプ別

沖縄の民泊原状回復費用は、エリアや物件タイプにより大きく異なります。那覇・恩納村・北谷・石垣島のエリア別相場と、沖縄特有の課題による追加費用を詳しく解説します。

エリア別の原状回復費用相場(那覇・恩納村・北谷・石垣島)

沖縄県内の主要エリアにおける原状回復費用相場は以下の通りです。

エリア物件タイプ原状回復費用相場特記事項
那覇市1R〜1K30万円〜50万円都市部、業者選択肢多く競争あり
那覇市1LDK〜2LDK50万円〜80万円マンション型中心、設備多い
恩納村1LDK50万円〜80万円リゾート物件、塩害対策必要
恩納村戸建て80万円〜150万円広さと設備、海近くは塩害費用増
北谷町1LDK45万円〜75万円アメリカンビレッジ周辺、都市部水準
石垣島1LDK60万円〜90万円離島のため業者出張費・資材運搬費高め

この相場データは、沖縄県の不動産業者へのヒアリングとStayExit実績データに基づいています。那覇市は業者の選択肢が多く競争があるため、他エリアより費用が抑えられる傾向にあります。一方、離島(石垣島・宮古島)は業者の出張費や資材運搬費が上乗せされるため、本島より1.2〜1.5倍程度高くなります。

恩納村のリゾートエリアは、海に近い立地が多く塩害対策費用が必須です。エアコン室外機の交換(8〜15万円)、金属部分の錆除去(3〜10万円)などが追加で発生するケースが多くあります。

沖縄特有の原状回復課題(カビ・塩害・台風)

沖縄の民泊原状回復では、本土にはない特有の課題があります。

カビ除去費用:
沖縄は年間を通じて高温多湿(平均湿度75%以上)のため、カビが発生しやすい環境です。民泊では長期間の空室や換気不足でカビが繁殖するケースが多くあります。

  • 軽度(浴室・エアコンフィルターの清掃):1万円〜5万円
  • 中度(壁・天井の一部にカビ発生、専門業者による除去):5万円〜15万円
  • 重度(壁紙全面張替えが必要なレベル):15万円〜30万円

定期的な換気・除湿を行っていた記録があれば、善管注意義務を果たしていたと判断され、賃借人の負担が軽減される可能性があります。

塩害対策費用:
海に近い立地(海岸から1km以内)では、塩分を含んだ海風により金属部分が腐食します。

  • 金属部分(窓枠・ドアノブ・手すり等)の錆除去・塗装:3万円〜10万円
  • エアコン室外機の交換:8万円〜15万円(塩害による故障の場合)
  • 外壁の塩害対策(高圧洗浄・防錆塗装):20万円〜50万円(戸建ての場合)

塩害は経年劣化の一部とされるケースもありますが、適切な清掃・メンテナンスを怠っていた場合は賃借人負担となる可能性があります。

台風被害:
沖縄は年間平均7〜8個の台風が接近します。台風による損害の原状回復責任は以下のように判断されます。

  • 通常の台風対策(窓の補強、排水口清掃等)を行っていた場合:賃貸人負担(自然災害)
  • 適切な管理を怠った場合(窓を開けたまま、排水口の詰まりを放置等):賃借人負担の可能性

台風対策の実施記録(写真・日報等)を残しておくと、賃貸人負担として認められやすくなります。

費用差が生じる要因

原状回復費用は以下の5つの要因で大きく変動します。

**①物件の広さと間取り:**1Rなら30〜50万円、2LDKなら50〜80万円、戸建ては80〜150万円と、広さに比例して費用が増加します。

**②損傷の程度:**通常使用の範囲内なら最小限の費用で済みますが、故意・過失による損傷(壁の穴、床の大きな傷等)があると修繕費が大幅に増加します。

**③設備の状態:**築年数が古い物件は設備交換の必要性が高く、給湯器(10〜15万円)、エアコン(8〜15万円)などの交換費用が発生します。

**④エリアによる業者単価の違い:**那覇市は業者が多く競争があるため単価が低め、離島は出張費・運搬費で単価が1.2〜1.5倍高くなります。

**⑤繁忙期・閑散期の影響:**観光シーズン(7〜9月)は業者が繁忙期で費用が高め、閑散期(1〜3月)は交渉により費用削減の可能性があります。

民泊撤退の完全ガイドでは、全国の撤退手続きと費用削減方法を詳しく解説しています。

沖縄 民泊の原状回復費用をゼロにする方法|現況渡し買取

原状回復費用50〜100万円は大きな負担ですが、費用を削減、またはゼロにする方法があります。相見積もりによる削減、そして原状回復不要の買取という選択肢を詳しく解説します。

原状回復費用を削減する3つの方法

原状回復費用を少しでも抑えるための3つの方法をご紹介します。

**①複数業者からの相見積もり:**最低3社から見積もりを取ることで、20〜30%のコスト削減が可能です。沖縄では那覇市に業者が集中しているため、那覇市内の物件は選択肢が多く競争により費用が下がりやすい傾向があります。離島(石垣島・宮古島)は業者が限られるため、本島の業者も含めて相見積もりを取ることを推奨します。

**②設備・家具の買取サービス活用:**民泊で使用していた家具・家電・寝具等を買取業者に売却することで、処分費5万円が逆に+2万円の収入になるケースがあります。状態が良いベッド・冷蔵庫・洗濯機は買取価格がつきやすい傾向です。

**③DIY可能な軽微な補修を自力で実施:**壁の小さな穴の補修、簡易清掃、不用品の自力搬出などをDIYで行うことで、5〜10万円の削減が可能です。ただし、専門的な工事(クロス張替え、床補修等)は業者に依頼する方が仕上がりと費用対効果が良い場合が多いため、判断が必要です。

原状回復不要の「現況渡し買取」とは

原状回復費用を完全にゼロにする方法が、不動産買取業者による「現況渡し買取」です。StayExitの買取サービスは以下の特徴があります。

StayExitの買取サービスの特徴:

  • 原状回復不要(現況渡しOK):民泊設備ごと、カビ・塩害の状態のまま買取
  • 最短3営業日で成約:査定申込から最短3営業日で現金化
  • 1Rから5棟一括まで対応:複数物件の一括買取も可能
  • 沖縄全域対応:那覇・恩納村・北谷・石垣島・宮古島など沖縄全域で買取実績あり

買取価格の目安:
買取価格は市場価格(仲介で売却する場合の価格)の70〜85%程度が相場です。

  • ワンルーム(那覇市):市場価格100〜200万円 → 買取価格70〜170万円
  • 1LDK〜2LDK:市場価格200〜400万円 → 買取価格140〜340万円
  • 一棟アパート・戸建て:市場価格500万円〜 → 買取価格350万円〜

買取価格は市場価格より低くなりますが、原状回復費用50〜100万円が不要になる点、最短3営業日で現金化できる点が大きなメリットです。StayExit実績データでは、沖縄での買取成約率は85%以上、平均成約期間は7営業日となっています。

沖縄 民泊の現状では、2025年の沖縄民泊市場動向と撤退支援制度を詳しく解説しています。

廃業(原状回復) vs 買取の損益比較

廃業(原状回復)と買取、どちらが経済的に有利かを具体的に比較します。

比較項目廃業(原状回復)買取(StayExit)
原状回復費用50〜100万円必要不要(現況渡し)
撤退完了期間1〜2ヶ月(工事期間含む)最短3営業日
キャッシュインなし(支出のみ)売却代金取得
撤退後の損失完了まで固定費継続即座にストップ
手続きの手間業者選定・工事管理必要査定申込のみでOK

具体例(那覇市1LDKのケース):

廃業を選択した場合:

  • 原状回復費用:80万円(クロス30万円+床25万円+設備15万円+清掃10万円)
  • 撤退まで2ヶ月の赤字:10万円(固定費・管理費)
  • 合計支出:-90万円

買取を選択した場合:

  • 売却代金:200万円(市場価格250万円の80%)
  • 原状回復費用:0円(現況渡し)
  • 手取り:+200万円

差額:290万円(買取が有利)

この試算では、買取の方が290万円有利という結果になります。市場価格が高い物件(500万円以上)であれば、買取価格も高くなり、差額はさらに拡大します。一方、市場価格が低い物件(100万円以下)の場合、買取価格も低くなるため、廃業と買取の差額は縮小します。ご自身の物件の市場価格を把握した上で、どちらが有利か判断することを推奨します。

沖縄で民泊の撤退を検討中の方へ

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まとめ|沖縄の民泊 原状回復は義務範囲を理解し、最適な選択を

沖縄の民泊原状回復費用は那覇市30〜50万円、恩納村50〜80万円、石垣島60〜90万円が相場です。原状回復義務は国土交通省ガイドラインに基づく「通常使用を超える損耗」のみが賃借人の負担範囲であり、経年劣化や通常損耗は賃貸人負担です。ただし、民泊は不特定多数が利用するため、通常の居住使用より損耗が激しく、原状回復範囲が広くなる傾向があります。

沖縄特有の課題として、カビ除去費用5〜15万円、塩害対策費用3〜15万円が追加で発生するケースが多くあります。高温多湿の気候、海に近い立地が原因で、適切な管理(換気・除湿・清掃)を怠ると善管注意義務違反として賃借人負担が増加します。

原状回復費用を削減する方法は、相見積もり(20〜30%削減)、設備買取サービス活用、DIYでの軽微補修の3つです。さらに、原状回復不要の買取を利用すれば、50〜100万円のコストを完全にゼロにできます。廃業と買取の損益比較では、買取の方が平均200〜300万円有利という試算結果が出ています。

次のアクション:

  • **今すぐ撤退したい方:**専門業者への買取を検討。原状回復不要で最短3営業日で現金化
  • **費用を抑えたい方:**複数業者から相見積もり、買取サービス活用、DIYで削減
  • **法的義務を確認したい方:**賃貸契約書と国土交通省ガイドラインを参照

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免責事項

本記事の情報は2025年12月時点のものです。原状回復費用の相場や法的義務の範囲は、個別の契約内容や物件状態により異なります。最新情報や詳細は、沖縄県の不動産業者、弁護士、国土交通省ガイドラインをご確認ください。原状回復範囲については賃貸契約書を必ず確認してください。

更新日:2025年12月
執筆:StayExit編集部

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