沖縄で民泊を運営している方、あるいは開業を検討している方にとって、現在の市場環境を正確に把握することは極めて重要です。本記事では、2025年時点での沖縄民泊の最新データ、180日制限が収益性に与える影響、そして赤字経営が続く場合の撤退判断基準まで、包括的に解説します。
沖縄 民泊の現状｜2025年の施設数・稼働率・規制まとめ
沖縄の民泊市場は、2023年時点で約3,500件の施設が届出されており、稼働率は平均45~65%という状況です。観光庁の統計によると、前年比15%増と施設数は増加傾向にあるものの、住宅宿泊事業法(民泊新法)による年間180日の営業日数制限により、黒字化が困難な状況が続いています。
沖縄の民泊施設数は約3,500件(2023年時点)
観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出状況」によると、沖縄県における民泊届出施設数は2023年時点で約3,500件を超えています。この数字は全国でも上位に位置し、人気観光地としての沖縄の魅力を反映しています。
前年比15%増という増加率の背景には、以下の要因があります:
- インバウンド需要の回復(2022年10月の水際対策緩和以降)
- リモートワークの普及による長期滞在需要の増加
- 沖縄の豊かな自然環境を求める観光客の増加
沖縄県「宿泊施設実態調査(令和4年度)」でも、民泊を含む宿泊施設全体が増加傾向にあることが報告されており、競合環境は年々厳しくなっています。
民泊新法の180日制限が収益性に大きく影響
民泊新法では、**年間営業日数の上限が180日(4月1日~翌年3月31日まで)**と定められています。この制限は全国一律で適用されており、沖縄も例外ではありません。
この180日制限が意味することは、「繁忙期でも稼働率100%にはできない」という制約です。例えば、夏季(7~9月)に連日予約が入ったとしても、180日を超えた営業はできません。つまり、年間収益に絶対的な上限が存在するという構造的な問題を抱えています。
沖縄県独自の条例制限は比較的緩い
沖縄県では「沖縄県住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」が制定されていますが、京都市のような厳しい期間制限(住居専用地域での年間60日制限など)は設けられていません。この点では、沖縄は比較的運営しやすい環境と言えます。
ただし、以下の点には注意が必要です:
- 各市町村で住居専用地域における営業制限がある場合がある
- 近隣住民への事前説明義務(那覇市など)
- 施設周辺150m圏内の用途地域を示した地図の提出が必要
エリア別の現状
沖縄県内でも、エリアによって民泊市場の状況は大きく異なります。
| エリア | 施設数(推定) | 平均稼働率 | 平均単価/泊 |
|---|---|---|---|
| 那覇市 | 約1,500件 | 60~70% | 8,000~12,000円 |
| 恩納村 | 約400件 | 50~65% | 12,000~25,000円 |
| 石垣島 | 約300件 | 45~60% | 10,000~18,000円 |
那覇市は空港からのアクセスが良く、国際通りなど観光スポットも充実しているため、稼働率が比較的高い傾向にあります。一方、恩納村や石垣島などのリゾートエリアは単価が高く設定できますが、季節変動が大きく、年間平均の稼働率はやや低めです。
沖縄 民泊の収益性の現状｜180日制限で黒字化困難な理由
沖縄の民泊は稼働率が高くても、180日制限により年間収益に上限があり、黒字化が非常に困難というのが現実です。ここでは、具体的な収支シミュレーションを通じて、その実態を明らかにします。
ワンルーム物件の収支モデル(年間-4万円の赤字)
那覇市内のワンルーム(1R、25㎡)物件を例に、年間収支をシミュレーションしてみましょう。
前提条件:
- 宿泊料金: 8,000円/泊
- 稼働率: 60%(180日中108日稼働)
- 運営形態: 住宅宿泊事業法に基づく届出
| 項目 | 年間金額 |
|---|---|
| 収入 | 86万円(8,000円×108日) |
| 支出合計 | 90万円 |
| ├ 賃料 | 36万円(月3万円×12ヶ月) |
| ├ 管理費・光熱費 | 18万円(月1.5万円×12ヶ月) |
| ├ 清掃・リネン代 | 11万円(1,000円×108回) |
| ├ 予約サイト手数料 | 9万円(売上の約10%) |
| ├ その他経費 | 16万円(消耗品、保険、通信費等) |
| 年間収支 | -4万円(赤字) |
このシミュレーションから分かるように、平均的な稼働率60%では赤字になります。さらに重要なのは、「稼働率を上げても、180日制限があるため上限がある」という構造的問題です。仮に予約が殺到したとしても、年間180日を超えて営業することはできません。
黒字化するには稼働率80%以上か単価10,000円以上が必須
では、黒字化するにはどうすれば良いのでしょうか。
パターン1: 稼働率を80%に引き上げる
- 180日×80%=144日稼働
- 年間売上: 8,000円×144日=115万円
- 年間収支: 115万円-90万円=+25万円(黒字)
パターン2: 単価を10,000円に引き上げる
- 稼働率60%維持(108日稼働)
- 年間売上: 10,000円×108日=108万円
- 年間収支: 108万円-90万円=+18万円(黒字)
ただし、沖縄県内の民泊施設数が前年比15%増と増加している現状では、稼働率80%を維持することは容易ではありません。また、競合との価格競争により、単価を大幅に引き上げることも困難です。
初期投資の回収困難でキャッシュフロー悪化
民泊開業には、以下のような初期投資が必要です:
- リフォーム費用: 30~100万円
- 家具・家電購入費: 30~50万円
- 各種申請費用: 5~10万円
- 合計: 65~160万円
仮に初期投資が100万円で、年間利益が25万円(稼働率80%の場合)だとすると、投資回収には4年かかります。しかし、実際には稼働率60%で赤字という状況では、初期投資の回収は10年以上、あるいは不可能です。
赤字経営が続くとキャッシュフローが悪化し、個人の生活資金を圧迫します。この状況が続けば、事業の継続は困難になります。
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沖縄 民泊で赤字経営が続く場合の撤退判断基準
赤字が続く場合、撤退も「正しい経営判断」です。損失を最小限に抑えるために、以下の判断基準を参考にしてください。
6ヶ月以上連続赤字なら撤退を検討
撤退を検討すべき基準1: 6ヶ月以上連続で月次赤字が続いている
具体的には、以下の状況が該当します:
- 月次営業損益がマイナス5万円以上が半年以上継続
- 価格改定、稼働率向上施策(写真の改善、説明文の最適化等)を実施しても効果なし
- キャッシュフローが悪化し、手元資金が枯渇しつつある
改善策を実施しても効果が出ない場合は、事業モデル自体に問題がある可能性があります。立地条件、競合状況、物件の魅力など、根本的な要因を見直す必要がありますが、それが困難な場合は早期の撤退判断が賢明です。
稼働率50%以下が3ヶ月続くなら撤退を強く推奨
撤退を検討すべき基準2: 稼働率が3ヶ月以上連続で50%を下回る
180日制限の中で稼働率50%以下では、年間収益は以下のようになります:
- 180日×50%=90日稼働
- 年間売上: 8,000円×90日=72万円
- 年間収支: 72万円-90万円=-18万円(赤字)
特に、繁忙期(夏季7~9月)でも稼働率が低い場合は、立地や価格設定、サービス内容に根本的な問題がある可能性が高く、改善は困難です。
原状回復費用50~100万円も撤退時の負担に
撤退を検討すべき基準3: 月次キャッシュフローが10万円以上のマイナス
毎月10万円の持ち出しが発生している場合、年間120万円の損失となります。この状況が続けば、個人の生活資金や本業の収益を圧迫し、経済的に持続不可能になります。
さらに、賃貸物件で民泊を運営している場合、撤退時には原状回復費用が発生します:
- クロス(壁紙)の張替え: 10~30万円
- 床材の補修・張替え: 15~30万円
- 設備(キッチン、バスルーム等)の修繕: 10~20万円
- 不要な家具・家電の撤去・処分費用: 5~10万円
- クリーニング費用: 5~10万円
- 合計: 50~100万円
撤退を先延ばしにするほど、この費用負担が重くのしかかります。
撤退を先延ばしにするコスト:
- 月10万円の赤字×12ヶ月=年間120万円の損失
- 原状回復費用: 50~100万円
- 総損失: 170~220万円
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沖縄 民泊の撤退方法｜廃業vs買取の損益比較
撤退を決断した場合、「廃業(原状回復)」と「買取」の2つの選択肢があります。どちらが損失を抑えられるか、比較してみましょう。
廃業(原状回復)は50~100万円のコストが発生
廃業を選択した場合、以下のコストが発生します:
| 比較項目 | 廃業(原状回復) | 買取(StayExit) |
|---|---|---|
| 原状回復費用 | 50~100万円必要 | 不要(現況渡し) |
| 撤退完了期間 | 1~2ヶ月 | 最短3営業日 |
| キャッシュイン | なし | 売却代金を取得 |
| 撤退後の損失 | 完了まで継続 | 即座にストップ |
廃業の場合、原状回復費用として50~100万円が必要になります。内訳は以下の通りです:
- クロス張替え
- 床材補修
- 設備修繕
- 家具家電撤去・処分
- クリーニング
さらに、撤退完了まで1~2ヶ月かかり、その間も管理費や光熱費などの固定費が発生し続けます。
買取なら原状回復費用ゼロ、最短3営業日で撤退完了
一方、買取を選択した場合、以下のメリットがあります:
StayExitの買取サービスの特徴:
- 現況渡しOK: 家具家電、設備そのまま買取可能で、手間ゼロ
- 最短3営業日で成約: 査定から契約、入金まで最短3営業日
- 1Rから5棟一括まで対応: 物件規模を問わず買取可能
- 原状回復費用不要: 50~100万円のコストをゼロにできる
- 赤字を即座にストップ: 撤退完了後は固定費の支出もゼロ
沖縄 民泊の買取価格相場は50~200万円
StayExitでの沖縄民泊の買取価格相場は、以下の通りです:
| 物件タイプ | 買取価格の目安 |
|---|---|
| ワンルーム(1R)物件(那覇市) | 50~150万円 |
| 1LDK~2LDK物件 | 150~300万円 |
| 一棟アパート・戸建て | 300万円~ |
赤字物件であっても、以下の条件が揃っていれば買取可能です:
- 立地が良い(駅近、観光地近接)
- 設備が充実している
- リフォーム済みで状態が良い
損益比較の具体例:
廃業を選択した場合:
- 原状回復費用: -80万円
- 撤退完了まで2ヶ月の赤字: -10万円
- 総損失: -90万円
買取を選択した場合:
- 売却代金: +100万円
- 原状回復費用: 0円
- 総利益: +100万円
差額: 190万円(買取が有利)
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まとめ｜沖縄 民泊の現状は厳しい、赤字なら早期撤退も選択肢
記事の要点
- 沖縄の民泊は2023年時点で約3,500件、稼働率45~65%で、180日制限により黒字化困難
- 平均的な稼働率60%では年間4万円の赤字(ワンルーム物件)
- 6ヶ月以上連続赤字、稼働率50%以下が3ヶ月続くなら撤退を検討
- 買取なら原状回復費用ゼロ、最短3営業日で撤退完了(StayExit)
沖縄 民泊の未来
インバウンド需要回復後も、180日制限がある限り厳しい状況は続くと予想されます。今後、沖縄で民泊事業を成功させるためには、以下の戦略が必要になるでしょう:
- 簡易宿所営業許可(365日営業可)を取得する
- 高付加価値サービス(オーシャンビュー、ラグジュアリー設備)を提供し、単価を上げる
- 複数物件を運営し、スケールメリットを活かす
次のアクション
赤字経営中の方: 撤退判断基準に該当するか確認し、買取も検討してください。現状を正確に把握し、冷静に判断することが重要です。
開業検討中の方: 180日制限下でも黒字化できる物件選定・価格設定を慎重に検討してください。本記事の収支シミュレーションを参考に、現実的な事業計画を立てることをおすすめします。
民泊買取の詳細は民泊 買取をご覧ください。
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※ 本記事の情報は2025年12月時点のものです。実際の内容と異なる可能性がありますので、最新情報はご自身でご確認ください。