【2026年版】練馬区の民泊売却完全ガイド｜週末限定規制と買取相場・ROI徹底比較

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東京23区のなかで最大の住宅地面積を誇る練馬区は、住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行後、届出件数が400件前後で推移してきました。しかし2026年現在、週末限定規制（金曜正午〜月曜正午のみ営業可）により年間営業日数が約104日に制限され、民泊オーナーの収益は大幅に圧迫されています。本記事では、練馬区の民泊売却を検討する際に押さえるべき最新の規制動向・買取相場・ROI比較を、公的データと実例を交えて徹底解説します。

1. 練馬区の民泊市場と週末限定規制の実態

1-1. 届出件数と23区内ランキング

2024年5月時点で、練馬区の住宅宿泊事業届出件数は397件（観光庁「住宅宿泊事業の届出等の状況」）。23区内では約18〜19位と中位に位置し、人口約74万人に対する届出率は0.054件/千人と低水準です。これは練馬区が住居専用地域を中心に構成され、民泊運営に厳格な上乗せ条例を設けているためです。

1-2. 週末限定規制の詳細

練馬区の上乗せ条例では、住居専用地域（面積の約80%以上を占める）における民泊営業を「金曜正午〜月曜正午」に限定しています。これにより年間営業日数は理論上約104日（週末52週×2日）となり、住宅宿泊事業法で定められた年間180日の上限に対し、実質6割近くがカットされる計算です。

一方、商業地域・近隣商業地域では年間180日の営業が可能ですが、練馬区は住宅地が大半のため、多くの物件がこの週末限定規制の対象となります。詳細は練馬区公式HP「住宅宿泊事業について」で確認できます。

1-3. 家主居住型の例外措置

練馬区では家主居住型の届出施設に限り、「苦情対応を即時に行える体制が整っている」と認められた場合、平日営業を含む年間180日の営業が認められるケースがあります。ただし実際の運用では、家主が常駐し、かつ町会・近隣住民との協議を済ませていることが前提となるため、ハードルは高いのが実情です。

2. 練馬区の買取相場とエリア別需要分析

2-1. 中古マンション相場（2025〜2026年最新）

練馬区の中古マンション市場は、近年の都心回帰と住宅需要の高まりを受けて堅調に推移しています。2025年の最新データでは以下の相場が報告されています。

  • 平均価格: 3,400万円〜4,000万円（70㎡換算）
  • 平米単価: 約68〜75万円/㎡
  • 10年間の価格上昇率: +58.3%
  • 今後10年の予想上昇率: +22.1%

間取り別相場目安

  • 1R/1K: 1,900万円
  • 1LDK: 2,500万円
  • 2LDK: 3,200万円
  • 3LDK: 4,000万円

出典: Diamond不動産研究所 / HOME4U練馬区マンション売却相場 / SUUMO練馬区中古マンション相場

2-2. エリア別需要と稼働率

練馬区内で民泊需要が高いのは以下のエリアです。

エリア主要駅平均稼働率（週末限定下）宿泊単価目安需要特性
石神井公園西武池袋線石神井公園駅72〜75%13,000〜18,000円/泊池袋直通・ファミリー層需要
練馬西武池袋線・都営大江戸線練馬駅70〜73%12,000〜16,000円/泊池袋・新宿へのアクセス良
大泉学園西武池袋線大泉学園駅68〜71%11,000〜15,000円/泊静かな住宅街・長期滞在
光が丘都営大江戸線光が丘駅65〜69%10,000〜14,000円/泊公園・団地エリア

出典: PLAYS Inc.練馬区民泊届出ガイド / MINPAKU CHINTAI / kuramore練馬区民泊コラム

石神井公園エリアは西武池袋線で池袋まで約15分、緑豊かな公園と住宅地の調和が評価され、海外旅行者やビジネス客の長期滞在ニーズが高い傾向にあります。一方、光が丘エリアは団地中心で単価はやや低いものの、ファミリー層の安定需要があります。

2-3. 民泊買取相場の実態

練馬区の民泊物件を専門買取業者に売却する場合、市場価格の66〜80%程度が目安です。エリアや築年数、用途地域により幅がありますが、住居専用地域で週末限定規制の対象となる物件は、70%前後に落ち着くケースが多いです。

買取価格の算定例（石神井公園駅徒歩8分・1R・25㎡・築12年の場合）

  • 市場相場: 約1,900万円（平米単価76万円×25㎡）
  • 買取想定価格: 約1,330万円〜1,520万円（市場価格の70〜80%）

買取のメリットは、最短3営業日で現金化でき、原状回復・リフォーム不要（現況渡しOK）、仲介手数料ゼロという点です。週末限定規制で収益が見込めない物件を早期に現金化したいオーナーにとって、有力な選択肢となります。

3. 104日制限下の収益シミュレーションとROI比較

3-1. 週末限定規制（104日制限）の収益実績

練馬区で住居専用地域に立地する民泊物件（石神井公園エリア・1R・25㎡・築12年）を例に、実際の収益を試算します。

ケース1: 住居専用地域・週末限定営業（104日制限）

  • 営業可能日数: 104日/年
  • 稼働率: 70%
  • 実宿泊日数: 73日
  • 宿泊単価: 15,000円/泊
  • 年間売上: 109.5万円（73日×15,000円）

経費内訳（年間）

  • 水道光熱費: 8.8万円
  • 通信費・消耗品: 7.3万円
  • 清掃代行費: 21.9万円（3,000円/回×73回）
  • 管理委託費: 10.9万円（売上の10%）
  • 火災保険: 2.4万円
  • 固定資産税: 8.5万円
  • 合計経費: 59.8万円

年間利益: 49.7万円

3-2. 商業地域・180日営業との比較

仮に同じ物件が商業地域に立地し、年間180日営業できた場合の試算です。

ケース2: 商業地域・180日営業

  • 営業可能日数: 180日/年
  • 稼働率: 75%
  • 実宿泊日数: 135日
  • 宿泊単価: 15,000円/泊
  • 年間売上: 202.5万円

経費内訳（年間）

  • 水道光熱費: 16.2万円
  • 通信費・消耗品: 13.5万円
  • 清掃代行費: 40.5万円（3,000円/回×135回）
  • 管理委託費: 20.2万円（売上の10%）
  • 火災保険: 2.4万円
  • 固定資産税: 8.5万円
  • 合計経費: 101.3万円

年間利益: 101.2万円

3-3. 5年間の累計収益差

住居専用地域（104日）商業地域（180日）差額
年間利益49.7万円101.2万円+51.5万円
5年累計利益248.5万円506.0万円+257.5万円

週末限定規制により、5年間で約257万円の機会損失が発生する計算です。この累計損失額は、物件の買取価格の約19%に相当し、オーナーの資産運用戦略に大きな影響を与えます。

3-4. 賃貸転換との比較

民泊を廃業し、通常の賃貸マンションとして運用する場合の試算も参考になります。

ケース3: 賃貸マンション転用（石神井公園エリア1R・25㎡）

  • 月額賃料: 8.0万円
  • 年間賃料収入: 96.0万円
  • 経費（管理費・修繕積立金・固定資産税等）: 28.8万円
  • 年間利益: 67.2万円
  • 5年累計利益: 336.0万円

104日制限の民泊（5年累計248.5万円）と比較すると、賃貸転換の方が**+87.5万円**のリターンが得られる計算です。ただし、賃貸転換には初期リフォーム費用（50〜80万円）がかかるため、実際の純利益は約250〜280万円となります。

4. 買取・仲介・M&Aの比較と選択基準

練馬区の民泊物件を売却する際の主な選択肢は、買取・仲介・M&Aの3つです。それぞれのメリット・デメリットを整理します。

項目買取仲介M&A（営業譲渡）
売却期間最短3営業日3〜6ヶ月1〜3ヶ月
売却価格市場価格の66〜80%市場価格の90〜100%市場価格の85〜110%
手数料なし3%+6万円+消費税10〜20%の成約手数料
原状回復不要必要（50〜80万円）物件による
向いているケース早期現金化、規制対象物件高値売却優先、築浅物件収益継続、事業承継

選択基準のチェックリスト

  • 即時現金化が必要 → 買取
  • 時間をかけて高値売却を狙う → 仲介
  • 民泊事業を継続したまま譲渡 → M&A

練馬区の場合、住居専用地域で週末限定規制の対象となる物件は、仲介市場では買い手がつきにくく、結果的に買取相場に近い価格で妥協するケースが多いです。そのため、最初から専門買取業者に依頼する方が時間・コストの無駄を省けます。

5. 失敗事例と成功事例から学ぶ売却戦略

5-1. 失敗事例①：週末限定規制の理解不足で赤字継続

物件概要: 練馬区大泉学園エリア・1R・22㎡・築15年
失敗の経緯:
届出時に週末限定規制を軽視し、年間180日稼働を想定して収支計画を立てた。実際は104日しか営業できず、年間利益が30万円台に低下。5年間で累計200万円以上の機会損失が発生し、結局市場価格の65%で買取業者に売却。

教訓: 届出前に用途地域と上乗せ条例を必ず確認し、現実的な収益シミュレーションを行う。

5-2. 失敗事例②：単独査定で相場を見誤る

物件概要: 練馬区石神井公園エリア・1LDK・40㎡・築8年
失敗の経緯:
最初に依頼した買取業者1社のみで査定し、1,900万円の提示を受けて即決。後日、別の専門業者に相談したところ2,300万円の査定が出たが、既に契約済みで後の祭り。

教訓: 最低3社以上の買取業者に査定を依頼し、相場のレンジを把握する。

5-3. 成功事例①：複数社査定で市場価格の78%を実現

物件概要: 練馬区練馬駅エリア・1R・26㎡・築10年
成功の要因:
4社の買取業者に査定を依頼し、最高額を提示した業者（StayExit）と交渉。週末限定規制の影響を正確に説明し、現況渡しOKの条件を引き出して、市場価格2,200万円の78%にあたる1,716万円で売却。

ポイント: 複数社比較と現況渡しの交渉が高値売却のカギ。

5-4. 成功事例②：家主居住型への転換で180日営業を実現

物件概要: 練馬区光が丘エリア・2LDK・55㎡・築7年
成功の要因:
オーナー自身が一室に居住し、家主居住型として届出を変更。近隣住民との協議を経て平日営業の承認を得て、年間180日営業を実現。5年累計利益が約500万円に達し、その後市場価格の95%で仲介売却に成功。

ポイント: 家主居住型の例外措置を活用し、収益を最大化してから売却。

6. 売却判断チェックリスト（5項目）

練馬区で民泊売却を検討する際、以下のチェックリストで状況を整理しましょう。

項目チェック内容Yes/No
① 用途地域確認物件が住居専用地域に該当し、週末限定規制（104日制限）の対象か□
② 家主居住型の検討家主居住型への転換が可能で、平日営業の承認が見込めるか□
③ ROI比較民泊継続・賃貸転換・即時売却の5年累計利益を比較したか□
④ エリア特性の活用石神井公園・練馬など高需要エリアの立地優位性を査定に反映できるか□
⑤ 複数社査定最低3社以上の買取業者に査定を依頼し、相場レンジを把握したか□

判定目安

  • Yes 4〜5個: 即時売却または家主居住型転換を優先検討
  • Yes 2〜3個: 再度シミュレーションと情報収集を推奨
  • Yes 0〜1個: 専門家への相談と追加情報収集が必要

7. 練馬区の民泊売却は「今」が最適なタイミング

2026年現在、練馬区の民泊市場は週末限定規制の厳格化と届出件数の減少傾向により、買い手市場から売り手優位の局面に移行しつつあります。以下の理由から、早期売却が有利と言えます。

  1. 規制強化の継続リスク: 東京23区では豊島区・墨田区など、さらなる規制強化の動きが続いています。練馬区も今後、営業日数のさらなる制限や苦情対応基準の厳格化が予想されます。
  2. 収益性の低下: 104日制限下では、5年間で250万円以上の機会損失が発生。賃貸転換や即時売却の方が資産効率が高いケースが大半です。
  3. 買取相場の安定: 現時点では市場価格の70〜80%の買取相場が維持されていますが、今後の規制強化により買取価格がさらに下落する可能性があります。
  4. 専門買取業者の競争: StayExitをはじめ、民泊専門の買取業者が複数参入しており、複数社査定で有利な条件を引き出しやすい環境が整っています。

まとめ｜練馬区の民泊売却は規制を正しく理解し、複数社査定で最適な選択を

練馬区の民泊物件は、**週末限定規制（104日制限）**により収益性が大幅に低下しており、多くのオーナーが売却を検討しています。本記事で解説した通り、住居専用地域の物件は5年間で約257万円の機会損失が発生し、賃貸転換や即時売却の方が資産効率が高いケースが大半です。

売却の際は、以下の3点を必ず実践してください。

  1. 用途地域と上乗せ条例の確認: 練馬区公式HPで最新の規制情報を確認
  2. 5年間のROI比較: 民泊継続・賃貸転換・即時売却のシミュレーションを実施
  3. 最低3社以上の買取査定: 市場価格の70〜80%のレンジを把握し、最高額を引き出す

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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。練馬区の民泊規制・買取相場は今後変動する可能性があります。最新情報は練馬区公式HPおよび観光庁HPでご確認ください。売却の最終判断は、不動産鑑定士・税理士等の専門家にご相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。

出典一覧

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