奈良の民泊完全ガイド｜届出方法・宿泊率13.7%の現状と対策 -

奈良で民泊は可能です。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、奈良市または奈良県に届出を行うことで、年間180日以内の民泊運営が認められています。

奈良市・奈良県で民泊を始めるための基本知識

奈良県内で民泊を運営する場合、物件の所在地により届出先が異なります。奈良市内の物件は奈良市保健所へ、その他の市町村は奈良県庁への届出が必要です。観光庁の民泊制度ポータルサイトによると、民泊制度運営システムを通じてオンラインで届出が可能です。

住宅宿泊事業法と旅館業法の主な違いは以下の通りです。

項目	住宅宿泊事業法	旅館業法（簡易宿所営業）
営業日数	年間180日以内	制限なし（365日）
手続き	届出制	許可制
設備基準	緩やか	厳格（フロント設置など）
家主不在時	管理業者委託必須	管理者の配置義務

届出手続きは、必要書類を揃えた上で民泊制度運営システムから申請を行い、約2〜3週間で届出番号が発行されます。家主不在型の場合は、観光庁に登録された住宅宿泊管理業者との委託契約が法律で義務付けられています。

奈良の観光需要の特性（日帰り観光地の課題）

奈良は世界遺産を有する国際的な観光都市ですが、「日帰り観光地」という課題を抱えています。

奈良市の2024年観光入込客数調査によると、2024年の奈良市への入込観光客数は1,487万人と過去最高を記録しました（対前年比21.9%増）。しかし、宿泊客数は203.8万人にとどまり、**宿泊率はわずか13.7%**です。

この低い宿泊率の背景には、京都・大阪からのアクセスの良さがあります。近鉄奈良線で京都から約40分、大阪難波から約30分という立地のため、多くの観光客が日帰りで奈良公園・東大寺を訪れて帰ってしまうのです。

奈良県全体の宿泊状況

奈良県の宿泊統計調査報告書によると、2024年の奈良県全体の延べ宿泊者数は329万人と過去最高を記録し、対前年比12.2%増となりました。訪日外国人宿泊者数も増加傾向にあり、インバウンド需要は堅調です。

この記事でわかること

奈良市・奈良県での民泊届出の具体的な手順
奈良の民泊市場データ（届出件数、宿泊需要の実態）
ホテル開業ラッシュによる競合状況
民泊を成功させる差別化戦略
運営がうまくいかない場合の出口戦略（売却・買取）

民泊運営がうまくいかない場合の民泊撤退の方法についても後述します。

奈良の民泊市場データ｜届出件数と宿泊需要の実態

奈良市・奈良県の民泊届出件数の推移

観光庁の住宅宿泊事業法の施行状況によると、2025年11月時点での民泊届出状況は以下の通りです。

地域	届出件数	営業中	営業休止中
奈良市	85件	19件	66件
奈良県全体	256件	33件	223件

奈良市では届出の約22%のみが営業中で、約78%が休止状態です。これは、届出後に実際の運営の難しさ（稼働率の低さ、競合との差別化の困難）に直面し、事業を継続できないケースが多いことを示しています。

全国的に見ると、2025年11月時点で全国の民泊届出件数は57,512件、そのうち営業中は約25,000件です。奈良県の営業率（約13%）は全国平均（約43%）を大きく下回っており、奈良の民泊運営の厳しさがデータからも読み取れます。

2024年の奈良宿泊客数と「ホテル開業ラッシュ」の影響

奈良市の観光統計（2024年）

指標	数値	前年比
入込観光客数	1,487万人	+21.9%
宿泊客数	203.8万人	過去15年で最高
宿泊率	13.7%	–
外国人宿泊者数	約65万人（推定）	+30%以上

奈良市の統計によると、2024年は過去15年で最高の宿泊客数を記録しました。特にインバウンド需要の回復が顕著で、外国人宿泊者数は前年比30%以上の増加となっています。

奈良県全体の宿泊統計

奈良県の宿泊統計調査によると、2024年の奈良県全体の延べ宿泊者数は329万人で過去最高、対前年比12.2%増を記録しました。

ホテル開業ラッシュの影響

一方で、2024年は奈良市内で大型ホテルの開業が相次ぎました。

ノボテル奈良（2024年開業）：近鉄奈良駅前の好立地に300室規模のホテルが開業
JR東海系ホテル：JR奈良駅西口に大型ホテルを計画
既存ホテルの増床・改装：複数の既存ホテルが客室数を増やし、インバウンド対応を強化

これらのホテル開業により、宿泊供給量が大幅に増加しました。大手ホテルチェーンは、多言語対応・24時間フロント・充実したアメニティなど、個人運営の民泊では対抗が難しいサービスを提供しています。

民泊にとってのチャンスとリスク

要素	内容
チャンス	宿泊客数が過去最高を記録し、インバウンド需要も増加
リスク	ホテル開業ラッシュで競合激化、差別化ができない民泊は稼働率低下

宿泊需要の総量は増えていますが、大手ホテルとの競合に勝てない民泊物件は稼働率が30%を下回るケースも少なくありません。奈良で民泊を成功させるには、明確な差別化戦略が不可欠です。

奈良で民泊を開業する方法と成功のポイント

住宅宿泊事業の届出手順（奈良市・奈良県）

奈良市・奈良県での民泊届出は以下の7ステップで進めます。

ステップ1：用途地域と営業可能日数の確認

物件の所在地が住宅宿泊事業法の営業可能地域かを確認します。奈良市では、用途地域による営業日数の制限は比較的緩やかですが、学校や保育所の周辺では近隣住民への配慮が求められます。

ステップ2：消防法令適合通知書の取得

所轄の消防署に届出を行い、消防設備（火災警報器・消火器）の設置基準を満たしているかの検査を受けます。通常1〜2週間で通知書が発行されます。

ステップ3：管理業者の選定（家主不在型の場合）

家主が現地にいない場合、住宅宿泊管理業者と契約する必要があります。奈良県内には約15〜20社の登録業者が存在します。

ステップ4：民泊制度運営システムでアカウント作成

民泊制度運営システムでアカウントを作成し、必要書類をデジタル化して準備します。

ステップ5：届出申請

奈良市公式サイトまたは奈良県公式サイトの指示に従い、以下の書類を添えてオンライン申請を行います。

必要書類一覧

住宅の図面（各階平面図・周辺見取図）
登記事項証明書
賃貸物件の場合：転貸承諾書または賃貸借契約書
分譲マンションの場合：管理規約写し（民泊可能であることの証明）
消防法令適合通知書
家主不在型の場合：管理業者との委託契約書

ステップ6：届出受理・番号発行

不備がなければ申請から2〜3週間で届出番号が発行されます。この番号はAirbnbなどの民泊サイトへの掲載時に必須です。

ステップ7：営業開始と定期報告

営業開始後は2か月ごとに宿泊日数などの定期報告を行う義務があります。報告を怠ると業務改善命令や営業停止処分の対象となります。

民泊届出の全国共通ルールについては民泊届出の完全ガイドで詳しく解説しています。

奈良で民泊を成功させる差別化戦略

ホテル開業ラッシュの中で民泊を成功させるには、大手ホテルにはできない価値提供が必要です。

1. 立地の選定

エリア	特徴	推奨度
奈良公園周辺	東大寺・春日大社まで徒歩圏内、インバウンド需要高	★★★★★
近鉄奈良駅周辺	商店街・飲食店が充実、アクセス良好	★★★★☆
JR奈良駅周辺	ビジネス需要あり、観光地へはやや距離	★★★☆☆
ならまち	古い町並みが残る、体験型観光に適している	★★★★☆
郊外	価格競争力あり、ファミリー長期滞在向け	★★☆☆☆

奈良公園・東大寺へのアクセスが良いエリアは、外国人観光客からの需要が特に高く、1泊1万円以上の料金設定も可能です。

2. ターゲット設定

インバウンド：英語・中国語対応、多言語の観光情報提供
国内ファミリー：キッチン付き、3〜4名で宿泊可能な広い部屋
長期滞在：ワーケーション需要、Wi-Fi完備、デスク・チェア設置

3. ホテルとの差別化

差別化要素	具体例
古民家リノベ	奈良町家の雰囲気を活かした内装、畳・縁側の保存
体験プログラム	奈良漬作り体験、書道体験、着物レンタル手配
地元食材の朝食	奈良の柿の葉寿司、大和茶、地元野菜を使った朝食
プライベート空間	一棟貸し、家族だけの時間を過ごせる
地元ガイド	ホストによる奈良のディープな観光スポット案内

日本政策投資銀行の奈良地域レポートによると、奈良を訪れる外国人観光客の約70%が「日本の伝統文化体験」を重視しており、古民家民泊や体験プログラムへの需要が高まっています。

奈良で民泊運営が競合激化で苦戦している場合、物件の売却や買取も選択肢の一つです。StayExitでは、奈良県内の民泊物件の買取・借上げに対応しており、最短3営業日での成約が可能です。現況渡しOKで、面倒な原状回復も不要です。

奈良の民泊物件を手放す方法｜売却・買取の選択肢

民泊物件を売却・買取する際のポイント

民泊運営が思うようにいかず、撤退を検討する場合、物件を手放す方法は大きく分けて3つあります。

1. 一般市場での売却

メリット

市場価格での売却が可能
複数の買主候補から選択できる
不動産仲介業者のサポートが受けられる

デメリット

売却まで3〜6か月かかる
仲介手数料3〜4%（例：1,500万円の物件で45〜60万円）
内覧対応や価格交渉の手間
民泊設備の原状回復が求められる場合がある

向いているケース

時間に余裕があり、高値で売却したい
好立地（奈良公園周辺など）で需要が見込める物件
内装や設備の状態が良い

2. 民泊買取専門業者の利用

メリット

最短1週間〜1か月で現金化
仲介手数料不要
現況渡しOK（原状回復不要）
面倒な手続きを代行してもらえる
売却活動が周囲に知られない

デメリット

市場価格より10〜20%安くなる
買取業者の選定が重要

向いているケース

早急に現金化したい
手間をかけずに売却したい
遠方に住んでいて管理が困難
設備が古く一般市場では売れにくい
ホテル開業ラッシュで競合激化が進む今、早期に資金回収したい

StayExitは奈良エリアでの買取実績が豊富で、民泊特有の法的手続きにも精通しています。最短3営業日で成約可能、1R〜5棟まで一括対応しています。現況渡しOKのため、民泊設備をそのままにして引き渡しが可能です。

3. 各選択肢の比較表

項目	一般売却	買取サービス	賃貸転用
現金化までの期間	3〜6か月	1週間〜1か月	–
手取り金額	高い（市場価格）	やや低い（市場価格の80〜90%）	月6〜9万円
手間	大きい	小さい	中程度
原状回復	必要な場合あり	不要	必要
費用	仲介手数料3〜4%	手数料込み	原状回復15〜30万円

奈良の民泊買取相場については奈良県の民泊買取価格と査定ポイントで詳しく解説しています。

民泊から通常賃貸への用途変更

民泊を完全に廃止し、通常の長期賃貸物件に転用する方法もあります。

手続きの流れ

民泊制度運営システムで廃業届を提出（事業廃止日から30日以内）
民泊設備の原状回復（簡易キッチン撤去、家具・家電の処分）
賃貸物件として不動産仲介業者に募集を依頼

メリット

毎月の固定収入を確保
空室リスクは民泊より低い
長期的な資産保有が可能

デメリット

原状回復費用15〜30万円
賃貸管理の手間が継続
賃料は民泊収益より低い（奈良市内1LDKで月6〜9万円程度）
入居者トラブルのリスク

向いているケース

長期的な資産運用を続けたい
近鉄奈良駅・JR奈良駅周辺で賃貸需要が見込める
管理会社に全面委託できる

奈良で民泊運営にお悩みの方へ

奈良で民泊運営にお悩みの方、撤退を検討されている方は、StayExitの無料査定をご利用ください。民泊・旅館業専門の買取サービスで、最短3営業日での成約、現況渡しOKです。奈良県内の1Rから5棟一括まで対応可能です。まずはお気軽にご相談ください。

まとめ｜奈良で民泊を成功させるために知っておくべきこと

奈良での民泊運営には、チャンスとリスクの両面があります。記事のポイントを整理します。

奈良民泊の重要ポイント

届出により運営可能：奈良市・奈良県では届出により民泊運営が可能（年間180日以内）
宿泊需要は過去最高：2024年の宿泊客数は203.8万人と過去最高、インバウンド需要も増加
宿泊率の低さ：入込観光客1,487万人に対し宿泊率は13.7%と低く、「日帰り観光地」の課題あり
競合激化：ホテル開業ラッシュで競合激化、差別化戦略が不可欠
営業率の低さ：奈良市の民泊届出85件のうち営業中はわずか19件（22%）、運営の厳しさを示す

読者の状況別アクション

開業検討中の方

奈良公園・東大寺へのアクセスが良い立地を選ぶ
古民家リノベ・体験プログラムなど、ホテルにはできない差別化を図る
宿泊率13.7%という「日帰り観光地」の現実を理解し、保守的な収益シミュレーションを行う

運営中の方

ホテルとの差別化を進め、稼働率向上を目指す
インバウンド対応（多言語・体験プログラム）を強化
稼働率が6か月連続で30%を下回る場合は、早期に撤退を検討

撤退検討中の方

一般市場での売却と買取サービスを比較検討
時間がない・手間をかけたくない場合は買取サービスが有効
StayExitの無料査定で現金化のシミュレーションを実施

奈良の民泊市場は、インバウンド需要の回復と宿泊客数の増加という追い風がある一方、ホテル開業ラッシュによる競合激化という厳しい現実もあります。明確な差別化戦略を持ち、必要に応じて早期に出口戦略を実行することが成功の鍵です。

免責事項

本記事の情報は2026年1月7日時点のものです。奈良市・奈良県の民泊条例、法律、市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は以下の公式サイトでご確認ください。

民泊開業・撤退の最終判断は、行政書士や不動産の専門家にご相談されることを推奨します。

最終更新日：2026年1月7日