宮古島で民泊事業を運営されているオーナー様の中には、「思うように稼働率が上がらない」「管理コストが負担になっている」といった理由で撤退を検討されている方が増えています。
観光客数は順調に伸びている一方で、民泊事業者にとっては厳しい経営環境が続いているのが実情です。沖縄県の宿泊施設調査(令和5年度)によると、宮古島市内の宿泊施設数は496軒と県内最多となり、那覇市(474軒)や石垣市(458軒)を上回っています。
本記事では、宮古島特有の市場環境を踏まえた上で、民泊撤退の判断基準から具体的な手順、離島ならではのコスト、そして物件処分の選択肢まで、実務に即した情報を網羅的に解説します。
宮古島の民泊物件は本島とは異なる特有の課題があるため、適切な知識と準備が必要です。撤退を検討されている方は、ぜひ最後までお読みください。
宮古島で民泊撤退が増えている理由と撤退判断基準
観光客は増加しているのに民泊は苦戦する「宮古島の市場パラドックス」
宮古島の観光市場は一見すると好調に見えます。2023年度の宮古島市への入域観光客数は約119万人を記録し、コロナ前の水準を回復しました。
しかし、民泊事業者の実態は必ずしも明るくありません。その背景には以下のような市場構造の問題があります。
市場飽和と競争激化
宮古島市内の宿泊施設数は496軒(令和5年度)と県内最多で、石垣島(458軒)を上回ります。特に2018年の住宅宿泊事業法施行後、民泊の新規参入が相次ぎ、供給過剰の状態が続いています。
観光庁の民泊制度運営システムによると、全国の民泊届出件数は57,512件(令和7年11月14日時点)、うち廃業届は20,661件で、実質稼働施設は36,851件にとどまります。沖縄県内でも同様の傾向があり、特に離島エリアでの撤退が目立ちます。
ホテル優位の市場構造
宮古島では大手資本によるリゾートホテルの開業が相次ぎ、客室数が急増しました。沖縄県の宿泊統計によると、宮古島のホテル平均稼働率は約58%(2023年度)と、観光地としては決して高くない水準です。
民泊はホテルとの価格競争や、OTAでの露出度の差から、さらに厳しい稼働率に直面しているケースが多いのが実情です。
年間180日規制の影響
住宅宿泊事業法では、民泊営業は年間180日までと制限されています。観光需要が夏季や年末年始に集中する宮古島では、この制約が収益性に大きく影響します。通年で高稼働を維持できないと、固定費(光熱費、管理費、清掃費、通信費など)を回収できず、赤字経営に陥るケースが少なくありません。
参考: 沖縄県の民泊撤退支援について
撤退を判断すべき3つの基準
民泊事業の継続か撤退かを判断する際には、以下の3つの基準が重要です。
①稼働率が30%を下回る状態が半年以上継続
民泊事業の損益分岐点は、物件や運営形態により異なりますが、一般的に年間稼働率40〜50%が最低ラインとされます。宮古島の場合、離島特有のコスト(後述)が加算されるため、さらに高い稼働率が求められます。
稼働率30%を半年以上下回る場合、収支改善は困難と判断すべきタイミングです。
②月次収支が継続的にマイナス
売上(宿泊料収入)から変動費(清掃費、OTA手数料、光熱費、消耗品費など)と固定費(ローン返済、管理費、保険料など)を差し引いた月次収支が、3ヶ月以上連続でマイナスの場合、構造的な赤字体質と見るべきです。
特に県外在住オーナーの場合、現地管理の委託費や定期的な渡航費が加わるため、収支はさらに悪化します。
③物件の維持・修繕コストが増大
宮古島の物件は、塩害や台風による劣化が本島よりも早く進行します。築10年を超えると外壁塗装や防水工事、水回り設備の交換など、まとまった修繕費が必要になります。
これらの支出が収益を圧迫し、キャッシュフローが回らなくなった時点で、撤退を検討すべきです。
早期撤退が損失を最小化する理由
民泊撤退を先延ばしにすると、以下のリスクが拡大します。
- 累積赤字の増加: 月次赤字が積み重なり、自己資金を削る
- 物件価値の下落: 建物の劣化が進行し、売却時の査定額が低下
- 精神的負担: 遠隔地からの管理ストレス、トラブル対応の負担
撤退判断は早ければ早いほど、損失を最小限に抑え、次の選択肢を確保できます。
宮古島の民泊撤退手順と費用相場(離島特有のコスト含む)
民泊撤退の5ステップ
民泊事業を正式に終了するには、法的手続きと実務の両面で以下のステップを踏む必要があります。
STEP1:廃業届の提出
住宅宿泊事業法に基づき運営している場合、沖縄県庁または宮古島市役所(事業所管轄)に「廃業届」を提出します。届出は民泊制度運営システムからオンラインで行うか、窓口で直接提出します。
旅館業法(簡易宿所営業)で営業している場合は、保健所への「廃止届」が必要です。
STEP2:予約済みゲストへの対応
既に予約を受けている場合、全てのゲストに対して丁寧に事情を説明し、キャンセル対応または代替施設の紹介を行います。Airbnbなどのプラットフォームを通じた予約の場合、ホスト都合キャンセルはペナルティ対象となるため、可能な限り早期に連絡することが重要です。
STEP3:原状回復工事の実施
賃貸物件の場合、貸主との契約に基づき原状回復工事を実施します。自己所有物件でも、次の売却や賃貸転用を見据えて、適切な修繕・清掃を行うことが推奨されます。
宮古島の場合、離島特有のコスト増(後述)に注意が必要です。
STEP4:物件の処分または転用
物件を売却するか、賃貸物件として転用するか、引き続き自己利用するかを決定します。詳細は次章で解説します。
STEP5:税務処理と確定申告
民泊事業の廃業に伴い、最終年度の確定申告が必要です。減価償却資産の処分、未回収の売掛金、廃業費用の計上など、税理士に相談しながら適切に処理します。
参考: 民泊撤退にかかる費用の詳細
宮古島特有の原状回復・撤退費用の実態
宮古島での原状回復工事や撤退関連費用は、本島や本土と比べて以下の点でコストが増加します。
資材搬入費の増加(+15〜30%)
宮古島には建築資材を製造する工場がほとんどなく、大半を本島または本土から海上輸送で調達します。そのため、資材費に加えて海上輸送費、港湾荷役費、島内運搬費が上乗せされます。
特に大型建材(石膏ボード、合板、設備機器など)は、輸送コストが本島比で15〜30%増となるケースが一般的です。
人件費・職人手配費の増加(+20〜40%)
宮古島内の建築職人は限られており、専門業者が本島や本土から出張して工事を行うケースも多くあります。その場合、職人の渡航費、宿泊費、日当が加算されるため、工事費全体が20〜40%程度高くなります。
塩害・台風被害による追加修繕(+10〜50万円)
宮古島の物件は、海に近いエリアほど塩害による金属部分の腐食(サッシ、給湯器、エアコン室外機など)が進行します。また、台風による屋根や外壁の損傷も本島より頻繁に発生します。
これらの修繕が必要な場合、原状回復費用に加えて10〜50万円の追加コストが発生することがあります。
離島特有の原状回復費用目安(物件タイプ別)
| 物件タイプ | 本島相場 | 宮古島相場 | 増加幅 |
| 1R・1K(20〜30㎡) | 30〜70万円 | 45〜100万円 | +50〜43% |
| 1LDK・2K(40〜50㎡) | 60〜120万円 | 90〜170万円 | +50〜42% |
| 2LDK(60〜70㎡) | 100〜180万円 | 140〜250万円 | +40〜39% |
| 3LDK一戸建て | 150〜300万円 | 200〜400万円 | +33〜33% |
※上記は一般的な原状回復(クロス張替え、床補修、設備交換、清掃)を想定した概算です。物件の劣化状況や立地により大きく変動します。
その他の撤退関連費用
原状回復以外にも、以下の費用が発生します。
- 不用品処分費: 家具・家電・寝具・消耗品などの処分費用(10〜30万円)
- 清掃費: 最終清掃(ハウスクリーニング)(3〜8万円)
- 行政手数料: 廃業届自体は無料ですが、書類作成代行を依頼する場合は数万円
- 各種解約費用: 光熱費、インターネット回線、火災保険などの解約手数料(数千〜数万円)
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宮古島の物件を処分する3つの方法(売却相場と判断ポイント)
民泊撤退後の物件処分には、大きく分けて以下の3つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリット、宮古島市場での相場を解説します。
方法①:不動産仲介会社を通じた一般売却
概要
地元の不動産会社に仲介を依頼し、市場価格での売却を目指す方法です。
メリット
- 市場相場に近い価格(または希望価格)での売却が可能
- 複数の購入希望者から選択できる
- 仲介会社が販売活動、契約手続きをサポート
デメリット
- 売却まで6ヶ月〜1年以上かかるケースが多い
- 原状回復やリフォームを求められることがある
- 仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税)が発生
- 内見対応、価格交渉、瑕疵担保責任などの負担
宮古島の売却相場(民泊用戸建て・コンドミニアム)
宮古島市内の中古物件は、立地やグレード、築年数により大きく価格が異なります。
- 市街地エリア(平良地区など): 2,000万〜4,500万円(築10〜20年、3LDK前後)
- リゾートエリア(前浜・砂山ビーチ周辺): 3,500万〜8,000万円(築5〜15年、オーシャンビュー)
- 郊外エリア: 1,500万〜3,000万円(築15年以上、駅・ビーチから遠い)
ただし、民泊稼働歴がある物件は、一般居住用と比較して若干査定が下がる傾向があります(設備の消耗、近隣トラブル懸念など)。
判断ポイント
時間的余裕があり、できるだけ高値で売却したい場合に適しています。ただし、宮古島の不動産市場は本島や本土と比べて流動性が低く、買い手が見つかるまで時間がかかるリスクがあります。
参考: 沖縄の民泊売却について
方法②:買取業者への直接売却
概要
不動産買取専門業者や民泊撤退支援会社に、直接物件を買い取ってもらう方法です。
メリット
- 現況渡しOK: 原状回復不要で売却できるため、撤退費用を大幅削減
- スピード成約: 最短3営業日〜2週間程度で現金化
- 手続きが簡単: 内見対応や価格交渉の手間が少ない
- 瑕疵担保責任が免責: 売却後のトラブルリスクが低い
- 遠隔地からの取引対応: 県外在住オーナーでもリモートで完結
デメリット
- 買取価格は市場相場の70〜85%程度
宮古島での買取相場イメージ
| 物件タイプ | 市場相場 | 買取相場(70〜85%) |
| 市街地3LDK(築15年) | 3,000万円 | 2,100〜2,550万円 |
| リゾート2LDK(築10年) | 4,500万円 | 3,150〜3,825万円 |
| 郊外戸建て(築20年) | 2,000万円 | 1,400〜1,700万円 |
判断ポイント
「早く手放したい」「原状回復費用をかけたくない」「遠方在住で頻繁に宮古島に行けない」という場合に最適です。価格は下がりますが、撤退コストと時間を考慮すると、実質的な手取り額はほぼ変わらないか、むしろプラスになるケースも多くあります。
方法③:賃貸物件への転用
概要
民泊を辞めて、一般の賃貸住宅や長期滞在者向けマンスリー物件として運用する方法です。
メリット
- 物件を手放さずに収益を得られる
- 安定した賃料収入が見込める(民泊より変動が少ない)
- 180日規制の影響を受けない
デメリット
- 賃貸需要がエリアにより限定的
- 入居者募集・管理の手間とコスト
- 空室リスク、家賃滞納リスク
宮古島の賃貸市場と相場
宮古島の賃貸需要は以下のセグメントに分かれます。
①地元住民向け(ファミリー層):
市街地の2LDK〜3LDKで月額5〜8万円程度。ただし、供給が増えており競争が激しい。
②移住者・長期滞在者向け:
リモートワーカーや移住希望者向けに、1LDK〜2LDKで月額6〜10万円。家具家電付き、インターネット完備であれば需要あり。
③米軍関係者向け(※該当エリアのみ):
沖縄本島と異なり、宮古島には大規模な米軍基地がないため、この需要は限定的です。ただし、自衛隊関連の短期賃貸需要は一部あります。
判断ポイント
市街地の利便性が高い物件で、長期的に不動産を保有する意思がある場合に有効です。ただし、管理の手間や空室リスクを考慮し、管理会社への委託(家賃の5〜10%)も検討する必要があります。
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まとめ|宮古島の民泊撤退で失敗しないために
宮古島の民泊市場は、観光客数の増加とは裏腹に、供給過剰や大手ホテルとの競争激化により、個人事業者にとって厳しい経営環境が続いています。
撤退を検討すべきタイミング:
- 稼働率が30%を下回る状態が半年以上継続
- 月次収支が3ヶ月以上連続でマイナス
- 修繕コストが増大し、キャッシュフローが回らない
宮古島特有のコスト:
- 原状回復費用は本島比で+30〜50%(資材搬入費、職人手配費、塩害・台風修繕など)
- 離島ゆえの物件売却の難しさ(市場流動性の低さ)
賢い撤退の選択肢:
- 時間がある・高値希望: 不動産仲介での一般売却
- 早期・低コスト重視: 買取業者への直接売却(現況渡しOK)
- 物件保有継続: 賃貸転用(ただし需要とリスクを見極める)
宮古島の民泊撤退は、本島や本土とは異なる「離島特有の課題」があります。早期に適切な判断をすることで、損失を最小限に抑え、次のステップに進むことができます。
一人で悩まず、専門家に相談することをお勧めします。
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本記事に記載された情報は、2025年12月時点の公開情報および一般的な市場動向に基づいています。個別の物件状況、契約内容、法規制の変更により、実際の費用や手続きは異なる場合があります。
民泊撤退や不動産売却に関する判断は、必ず専門家(不動産会社、税理士、行政窓口など)にご相談の上、行ってください。本記事の情報により生じた損害について、当社は一切の責任を負いかねます。
記事内参考リンク:
主要参考ソース:
- 沖縄県「令和5年度宿泊施設実態調査」
- 観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び廃業等の状況」
- 国土交通省「民泊制度ポータルサイト」
- 宮古島市観光商工部「観光統計資料」