【2026年版】民泊のサブリース解約の完全ガイド|違約金・正当事由・解約手順を徹底解説 -

民泊サブリース契約を解約したいのに、違約金が高額で困っていませんか? 2024年の民泊市場は稼働率低迷・規制強化で撤退が急増しています。観光庁データによると、民泊届出廃止件数は2024年11月時点で20,661件に達しており、廃業率は約36%に上ります。

この記事では、民泊サブリース解約の法的手続き、違約金を抑える交渉術、そして撤退支援サービスの活用法を網羅的に解説します。借地借家法の適用範囲、正当事由の要件、解約通知書の書き方から、解約後の選択肢(売却・再契約・完全撤退)まで、実務で使える情報をお届けします。

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民泊サブリース解約とは?基本知識を整理

サブリース契約の基本構造

サブリース契約とは、物件オーナーが不動産会社(サブリース会社)に物件を一括で貸し出し、その会社が第三者(入居者やゲスト)に転貸する契約形態です。

契約構造:

オーナー(貸主) ⇔ サブリース会社(借主・転貸人) ⇔ ゲスト(転借人)

オーナーはサブリース会社から固定賃料を受け取り、運営管理はサブリース会社が担います。一見、安定収入が得られる魅力的な仕組みに見えますが、民泊サブリースには特有のリスクがあります。

民泊サブリースの特殊性

通常の住宅サブリースと民泊サブリースの大きな違いは、以下の3点です。

①営業日数制限(住宅宿泊事業法180日/年)

住宅宿泊事業法により、家主不在型の民泊は年間180日までしか営業できません。この制限により、通常の賃貸物件と比較して収益性が低くなります。

②旅館業法の許認可義務

旅館業法の許可を取得せずに営業している場合、違法民泊となるリスクがあります。サブリース会社が適切な許認可を取得しているか確認が必要です。

③近隣トラブルのリスク

民泊は不特定多数のゲストが利用するため、騒音、ゴミ出し、マナー違反などで近隣住民とのトラブルが発生しやすくなります。管理組合から民泊禁止の警告を受けるケースも少なくありません。

サブリース解約が必要になる主なケース

民泊サブリース契約の解約を検討すべき主なケースは以下の通りです。

①赤字継続(稼働率30%以下が6ヶ月以上)

稼働率が低迷し、サブリース会社からの賃料では固定費(ローン返済、管理費、修繕積立金)をカバーできず、赤字が続いている場合。

②規制強化(管理規約変更・条例改正)

マンション管理組合の規約変更により民泊が禁止された場合や、自治体の条例改正で営業日数がさらに制限された場合。

③近隣トラブル(騒音・ゴミ問題)

ゲストの騒音やゴミ出しマナーの問題で近隣住民から苦情が頻発し、管理組合から是正勧告や契約解除を求められた場合。

④サブリース会社の経営悪化(賃料未払い)

サブリース会社の経営が悪化し、賃料の支払いが遅延または停止した場合。この場合は契約違反として解約を進めやすくなります。

観光庁「住宅宿泊事業の届出状況」(2024年11月時点)によると、累計届出件数57,512件のうち、事業廃止件数は20,661件で、廃業率は約36%に達しています。

民泊市場の現状と撤退判断について詳しく解説しています。

民泊サブリース解約が「難しい」理由

借地借家法による保護(サブリース会社の立場が強い)

民泊サブリース契約の解約が難しい最大の理由は、借地借家法による借主(サブリース会社)の保護にあります。

借地借家法第28条では、貸主(オーナー)からの解約申し入れには**「正当事由」が必要**と定められています。これは、借主の居住権や事業継続権を保護するための法律で、サブリース契約にも適用されます。

借地借家法第28条(抜粋):

建物の賃貸借について、賃貸人が解約の申入れをした場合には、建物の賃貸借は、正当の事由があると認められる場合でなければ、終了しない。

つまり、オーナー側が一方的に「もう貸したくない」と言っても、正当な理由がなければ解約は認められません。

2020年サブリース新法(特定賃貸借契約の適正化法)

2020年に施行されたサブリース新法では、サブリース業者に対する規制が強化されましたが、借主の保護という基本構造は変わっていません。むしろ、契約内容の透明性が求められるようになり、オーナー側も契約書の内容を十分に理解した上で契約したとみなされやすくなっています。

判例紹介

過去の判例では、オーナーからの解約申し入れが認められなかったケースが多数あります。例えば、「収益性が低いから」「別の用途で使いたいから」といった理由だけでは、正当事由として認められません。

正当事由とは?認められる条件と判断基準

正当事由が認められるためには、以下の4つの要素が総合的に判断されます。

①建物の使用必要性(オーナー側の事情)

オーナー自身や親族が建物を使用する必要性がどの程度あるか。例えば、「自分が住むために必要」「親の介護のために必要」といった切実な事情がある場合は、正当事由として認められやすくなります。

②建物の現状(老朽化・安全性)

建物が老朽化し、大規模修繕や建替えが必要な状態である場合。構造上の安全性に問題がある場合も、正当事由として考慮されます。

③立退料の提供(金銭的補償)

オーナーがサブリース会社に対して立退料(金銭補償)を提供する意思がある場合。立退料の額が大きいほど、正当事由が認められやすくなります。

④その他の事情(契約違反・近隣トラブル)

サブリース会社が契約に違反している場合(賃料未払い、無断転貸、物件の著しい劣化など)や、近隣トラブルが多発している場合は、正当事由として強く主張できます。

民泊サブリースで正当事由が認められやすいケース

民泊サブリースの場合、以下のケースでは正当事由が認められやすくなります。

①サブリース会社の契約違反

賃料の未払いが継続している
オーナーに無断で第三者に転貸している
物件を民泊以外の用途で使用している

②物件の著しい劣化

サブリース会社が原状回復義務を果たしていない
物件の価値が著しく低下している
設備の破損が多く、修繕費用が高額になっている

③近隣からの苦情多発

騒音、ゴミ問題で近隣住民から苦情が頻発
管理組合から民泊禁止の警告を受けた
自治体から違法民泊の指摘を受けた

これらの事情がある場合は、証拠(賃料未払いの記録、物件劣化の写真、苦情の書面など)を保全し、正当事由の立証を進めることが重要です。

国土交通省「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」も参考になります。

民泊サブリース解約の具体的な流れ(7ステップ)

ステップ1|契約書の確認ポイント

解約を進める前に、まず契約書の内容を詳細に確認します。以下の項目を重点的にチェックしてください。

①解約予告期間

契約書に「解約の3ヶ月前に通知」「6ヶ月前に通知」といった条項があるかを確認します。この期間を守らないと、違約金が発生する可能性があります。

②違約金条項

中途解約時の違約金が「月額賃料の3ヶ月分」「残存期間の賃料全額」など、具体的に記載されているかを確認します。

③免責条項

自然災害、法令変更、感染症の流行などで営業が困難になった場合に、違約金が免除されるかどうかを確認します。

④転貸禁止条項の有無

サブリース会社が無断で第三者に転貸することが禁止されているかを確認します。この条項に違反している場合は、契約違反として解約を進めやすくなります。

ステップ2|正当事由を立証するための証拠集め

正当事由を立証するために、以下の証拠を収集します。

①サブリース会社の契約違反の記録

賃料未払いの通帳記録、督促状のコピー
無断転貸の証拠(Airbnbなどの掲載情報)

②物件劣化の証拠

破損箇所の写真(日付入り)
修繕業者からの見積書
原状回復義務違反の記録

③近隣住民からの苦情記録

苦情の書面(管理組合からの警告書など)
騒音やゴミ問題の録音・写真
警察への通報記録

④弁護士への相談

証拠を揃えたら、不動産・民泊分野に詳しい弁護士に相談し、法的見解を取得します。弁護士からの意見書は、交渉や訴訟で有力な武器となります。

ステップ3|解約通知書の書き方(テンプレート付)

正当事由と証拠が揃ったら、内容証明郵便で解約通知書を送付します。

内容証明郵便の重要性

内容証明郵便は、「いつ、誰が、誰に、どんな内容の文書を送ったか」を郵便局が証明する制度です。口頭での解約は法的に認められないため、必ず書面で通知します。

解約通知書の記載必須項目

契約の特定(契約日、物件住所、契約者名)
解約の意思表示(「本契約を解約します」)
解約日(「○年○月○日をもって」)
正当事由の具体的な理由
連絡先(住所・電話番号・メールアドレス)

解約通知書テンプレート例

令和○年○月○日

○○サブリース株式会社 御中

解約通知書

私、[オーナー氏名]は、貴社と締結した以下の賃貸借契約について、令和○年○月○日をもって解約することを通知いたします。

【契約の特定】
物件住所: 東京都○○区○○町○-○-○
契約締結日: 令和○年○月○日
契約期間: ○年間

【解約の理由(正当事由)】
1. 貴社による賃料未払いが○ヶ月継続しており、契約違反に該当するため
2. 物件の著しい劣化が進行し、原状回復義務が履行されていないため
3. 近隣住民からの騒音苦情が頻発し、管理組合から警告を受けたため

上記の理由により、本契約の継続が困難と判断いたしました。
つきましては、令和○年○月○日までに物件を明け渡していただきますようお願い申し上げます。

以上

[オーナー氏名・押印]
[住所]
[連絡先]

ステップ4|違約金を抑える交渉術

解約通知書を送付後、サブリース会社から違約金の請求や解約拒否の連絡が来る可能性があります。ここで重要なのが、冷静な交渉です。

交渉の基本原則

感情的にならない(事実と証拠に基づいて話す)
証拠を提示する(賃料未払いの記録、物件劣化の写真など)
第三者(弁護士)を立てる(交渉力が高まる)

減額交渉の具体例

ケース①:契約違反を理由に違約金を不当と主張

「貴社は賃料を○ヶ月未払いしており、契約違反に該当します。そのため、違約金の支払い義務はないと考えます」

ケース②:立退料の一部支払いで合意

「違約金○○万円の請求に対し、立退料として○○万円を支払うことで合意解約しませんか」

ケース③:弁護士・専門業者の活用

交渉が難航する場合は、弁護士に交渉を依頼するか、民泊撤退支援業者(後述)に相談することで、スムーズに進むケースがあります。

違約金相場のデータ

一般的な違約金の相場は、月額賃料の3〜12ヶ月分です。契約期間が長いほど、また残存期間が長いほど、違約金は高額になります。

弁護士費用の目安

弁護士に依頼する場合の費用は、着手金20万〜30万円、成功報酬が解決金額の10〜20%程度です。

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ステップ5〜7|合意書締結・引渡し・事後対応

ステップ5:合意書の締結

サブリース会社との交渉がまとまったら、合意書を締結します。合意書には以下の条項を盛り込みます。

解約日
原状回復の範囲(現況渡しor完全原状回復)
敷金の返還時期と金額
違約金・立退料の金額と支払い方法
今後の紛争の不存在(「本件に関し、双方に何らの債権債務がないことを確認する」)

ステップ6:物件の引渡し

解約日に物件の引渡しを行います。立会いのもと、物件の状態を確認し、写真で記録を残します。後日トラブルにならないよう、細部まで確認することが重要です。

ステップ7:事後対応

①民泊届出廃止手続き

自治体の保健所に「住宅宿泊事業廃業届」を提出します。また、観光庁の「民泊制度運営システム」でオンライン廃業手続きを行います。

②税務処理

民泊事業で発生した損失は、確定申告で損失として計上できる場合があります。税理士に相談し、適切な税務処理を行いましょう。

民泊撤退にかかる費用の全体像について詳しく解説しています。

民泊サブリース解約の違約金|相場と算定方法

違約金の相場

民泊サブリース契約の違約金相場は、月額賃料の3〜12ヶ月分です。契約内容や残存期間によって大きく異なります。

契約期間	残存期間	違約金相場
3年契約	1年以上	月額賃料×6〜12ヶ月分
3年契約	6ヶ月〜1年	月額賃料×3〜6ヶ月分
5年契約	2年以上	月額賃料×12ヶ月分
5年契約	1年〜2年	月額賃料×6〜9ヶ月分

違約金が高額になるケース

以下のケースでは、違約金が高額になる傾向があります。

①契約期間が長い(5年以上)

長期契約の場合、サブリース会社側も初期投資(内装工事、家具購入、プラットフォーム登録など)を回収する前提で契約しているため、中途解約時の違約金が高く設定されています。

②残存期間が長い(解約予告期間が短い)

契約終了まであと3年残っているのに、3ヶ月前通知で解約する場合などは、違約金が高額になります。

違約金を回避・減額する方法

①正当事由の立証

サブリース会社の契約違反(賃料未払い、物件劣化、近隣トラブル)を理由に正当事由を立証できれば、違約金を免除または大幅減額できる可能性があります。

②サブリース会社との合意解約

訴訟ではなく、話し合いによる合意解約を目指します。立退料の一部支払いで合意するなど、双方が納得できる条件を見つけることが重要です。

③消費者契約法第9条の適用可能性

オーナーが「消費者」に該当する場合(事業者ではなく、個人として契約した場合)、消費者契約法第9条により、「平均的な損害」を超える違約金条項は無効となる可能性があります。

ただし、オーナーが不動産投資を事業として行っている場合は「事業者」とみなされ、消費者契約法は適用されません。この点は弁護士に相談して判断する必要があります。

消費者契約法第9条の詳細は、消費者庁の公式サイトで確認できます。

よくあるトラブル事例と対処法

事例1|契約書を紛失してしまった

状況

サブリース契約を結んだ際の契約書を紛失してしまい、解約条項や違約金の内容が分からない。

対処法

サブリース会社に再発行を依頼
- 契約書のコピーを保有しているはずなので、再発行を依頼します。
- 「契約内容を確認したいので、契約書のコピーを送付してください」と書面で依頼。
内容証明で解約意思を通知
- 契約書が手元になくても、内容証明郵便で解約意思を通知することは可能です。
- 「契約の詳細は不明ですが、正当事由により解約します」と明記。

注意点

口頭での解約は法的に認められません。必ず書面で通知してください。

事例2|サブリース会社が解約を拒否する

状況

解約通知書を送付したが、サブリース会社から「正当事由がない」「違約金を支払え」と拒否された。

対処法

弁護士に相談
- 正当事由の立証を補強するため、弁護士に法的見解を求めます。
- 弁護士から内容証明郵便で再度解約通知を送付。
調停・訴訟の検討
- 交渉が決裂した場合は、簡易裁判所の調停や訴訟を検討します。
- 調停では、裁判官が間に入って和解案を提示してくれます。

参考判例

オーナーからの解約が認められた事例として、「賃料未払いが継続し、契約違反が明白」「物件が著しく劣化し、原状回復義務違反」などがあります。

事例3|高額な違約金を請求された

状況

解約を申し出たところ、月額賃料の12ヶ月分(約300万円)の違約金を請求された。

対処法

消費者契約法第9条の適用を主張
- オーナーが「消費者」に該当する場合、「平均的な損害」を超える違約金は無効と主張。
- 弁護士に相談し、違約金の妥当性を検証。
減額交渉
- 「12ヶ月分は過大であり、3ヶ月分が妥当」と主張し、交渉を進めます。
- 立退料として一部を支払う形で合意を目指す。

注意点

オーナーが「事業者」とみなされる場合は、消費者契約法は適用されません。この判断は専門家に相談してください。

事例4|物件が著しく劣化している

状況

サブリース会社が退去後、物件を確認したところ、壁紙の破損、設備の故障、清掃不足など著しく劣化していた。

対処法

原状回復義務違反を理由に損害賠償請求
- 契約書に原状回復義務が明記されている場合、修繕費用を請求できます。
- 修繕業者から見積書を取得し、証拠として提示。
証拠の保全
- 劣化箇所の写真を日付入りで撮影。
- 第三者(管理会社や弁護士)立会いのもと、現地確認を行う。

注意点

通常の使用による経年劣化は、オーナー負担となります。明らかな故意・過失による破損のみが損害賠償の対象です。

弁護士ドットコムやココナラ法律相談で、類似事例を検索することも有効です。

サブリース解約後の選択肢|撤退・再契約・売却

選択肢1|別の運営会社と再契約する

メリット

民泊事業を継続でき、収益を確保できる
物件を有効活用できる
信頼できる運営会社を選べば、トラブルを回避できる

デメリット

新たなサブリース契約のリスクを負う
契約内容の精査に時間がかかる
運営会社の選定が難しい

注意点

新しい運営会社を選ぶ際は、以下を確認してください。

旅館業法や住宅宿泊事業法の許可・届出を適切に取得しているか
過去のトラブル事例や口コミ評判
契約書の内容(解約条項、違約金、原状回復義務)

選択肢2|民泊を完全に撤退する

メリット

民泊運営のリスクから完全に解放される
損失を確定し、次の投資に切り替えられる
近隣トラブルや規制強化の心配がなくなる

デメリット

初期投資(内装工事費、家具購入費)の回収ができない
撤退費用(原状回復費、廃業手続き費用)がかかる

撤退手続き

届出廃止
- 自治体の保健所に「住宅宿泊事業廃業届」を提出
- 観光庁の「民泊制度運営システム」でオンライン廃業手続き
設備撤去
- 民泊用の家具・家電を撤去
- 通常の賃貸物件として再活用できる状態に戻す
原状回復
- 契約書に原状回復義務がある場合は、内装を元に戻す
- 費用は50万〜150万円程度(物件の状態による)

赤字民泊の解約判断基準について詳しく解説しています。

選択肢3|物件を売却・買取業者を活用する

メリット

現金化が早い(最短3営業日)
撤退コストを削減できる
赤字の累積を止められる

売却方法の比較

売却方法	期間	価格	手数料	物件の状態
仲介	3〜6ヶ月	市場価格の90〜100%	売却価格×3%+6万円	リフォーム必要な場合あり
買取	最短3営業日	市場価格の70〜85%	不要	現況渡しOK
借上げ	1〜2年	一定期間の家賃保証	契約による	現況のまま

StayExitのサービス紹介

**StayExit**では、民泊物件の撤退支援として、以下の3つの方法を提供しています。

①買取

最短3営業日で成約
現況渡しOK(家具・家電付きのまま)
ローン残債の相談も可能

②借上げ

一定期間(1〜2年)の家賃保証
その後、市場価格で売却を目指す
安定収入を確保しながら出口戦略を検討

③仲介

時間をかけて高値売却を目指す
3〜6ヶ月で市場価格の90〜100%で売却

物件売却を検討中の方は、無料査定で最適な撤退プランを診断できます。

区分マンションの民泊売却について詳しく解説しています。

弁護士・専門業者を活用するメリット

弁護士に依頼するメリット・費用相場

メリット

法的交渉の代行(解約通知書の作成、交渉、調停・訴訟対応)
正当事由の立証を法的観点から補強
訴訟になった場合の代理人として対応

費用相場

着手金: 20万〜30万円
成功報酬: 解決金額の10〜20%
調停・訴訟になった場合は追加費用が発生

弁護士選びのポイント

不動産・民泊分野の実績が豊富
初回相談無料の事務所を選ぶ
費用の明確な見積もりを提示してくれる

撤退支援業者(StayExit)を活用するメリット

メリット

解約交渉の負担を軽減(専門スタッフが対応)
最短撤退を実現(最短3営業日で物件を現金化)
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サービス内容

買取: 現況渡しOK・最短3営業日成約・ローン残債対応
借上げ: 一定期間の家賃保証・その後売却
仲介: 高値売却を目指す

利用の流れ

無料査定フォームから問い合わせ
現地調査(物件の状態確認)
最適な撤退プランの提案(買取・借上げ・仲介)
契約・引渡し

対応エリア

東京23区、大阪、京都、福岡など主要都市
1Rから5棟一括まで対応可能

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まとめ|民泊サブリース解約で失敗しないために

民泊サブリース解約について、重要なポイントをまとめます。

解約には正当事由が必要(借地借家法)
- オーナーから一方的に解約することは困難
- サブリース会社の契約違反、物件劣化、近隣トラブルなどの証拠が必要
契約書の確認と証拠収集が重要
- 解約予告期間、違約金条項を確認
- 賃料未払い、物件劣化、苦情記録などの証拠を保全
違約金は交渉次第で減額可能
- 月額賃料の3〜12ヶ月分が相場
- 正当事由の立証、合意解約、消費者契約法の適用で減額を目指す
弁護士・専門業者の活用で負担軽減
- 弁護士に依頼すれば法的交渉を代行
- 撤退支援業者(StayExit)を活用すれば最短で現金化
解約後の選択肢(撤退・売却・再契約)を比較検討
- 赤字継続なら早期撤退・売却が賢明
- 物件を有効活用したいなら別の運営会社と再契約
- 最短で現金化したいなら買取業者を活用

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免責事項

本記事の情報は2026年1月時点の法令・データに基づいています。サブリース契約の解約は個別の契約内容・状況により異なるため、実際の手続きについては必ず弁護士・専門家にご相談ください。本記事の情報により生じた損害について、当社は一切の責任を負いかねます。

法令・制度は随時改正される可能性があります。最新情報は観光庁民泊制度ポータルサイトおよび国土交通省サブリース関連ページをご確認ください。

【お問い合わせ】
民泊サブリース解約・撤退支援に関するご相談は、StayExitまでお気軽にお問い合わせください。
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