民泊新法の施行により合法化された民泊ですが、実際には自治体ごとに規制の厳しさが大きく異なります。規制が厳しい地域で始めてしまうと、営業日数が大幅に制限され、収益計画が破綻するリスクがあります。
実際に、東京23区では千代田区や世田谷区など、年間60日以下しか営業できない地域も存在します。年間180日営業できると想定していた収益計画が、実際には3分の1程度に縮小し、黒字から赤字に転落するケースも珍しくありません。
本記事では、規制が厳しい地域ランキング(東京23区・主要都市)、規制の内容と理由、規制を回避する方法、規制が緩い地域の情報を、2026年最新情報と共に解説します。物件購入や民泊開業の前に、必ずチェックしてください。
民泊の「規制が厳しい地域」とは?3つの制限内容
民泊の規制が厳しい地域とは、自治体が住宅宿泊事業法第18条に基づき、独自の「上乗せ条例」を制定し、国の基準よりも厳格な制限を設けている地域のことです。
上乗せ条例による規制には、主に以下の3つのパターンがあります。
1. 営業日数の短縮
民泊新法では年間180日以内の営業が認められていますが、多くの自治体がさらに短縮しています。世田谷区では住居専用地域において、月曜正午から金曜正午までの営業が禁止されており、実質的に年間約60日程度しか営業できません。京都市や大阪市でも、住居専用地域では1月〜3月中旬のみの営業に制限されており、年間約60〜75日程度となっています。
2. 営業区域の制限
住環境を保護する観点から、特定の用途地域での民泊営業を全面的に禁止する自治体もあります。千代田区や新宿区では、住居専用地域での営業が実質的に不可能、または大幅に制限されています。後述しますが、工業専用地域では全国的に民泊営業が禁止されています。
3. 運営方法の制限
家主不在型の民泊に対して、家主居住を義務付けたり、管理者の常駐を求めたりする条例も存在します。千代田区や中央区では、家主居住または管理者常駐が義務付けられており、投資用物件での民泊運営が実質的に困難になっています。
規制の3つのパターン
上乗せ条例による規制内容を整理すると、以下のようになります。
| 規制項目 | 民泊新法の基準 | 厳しい地域の制限例 |
| 営業日数 | 年間180日以内 | 年間60日程度(世田谷区:住居専用地域で月曜正午〜金曜正午まで営業禁止) |
| 営業区域 | 制限なし | 住居専用地域では全面禁止または大幅制限(千代田区、新宿区など) |
| 運営方法 | 管理者配置 | 家主居住または管理者常駐義務(千代田区、中央区など) |
これらの規制により、当初想定していた収益を大きく下回る結果となり、事業継続を断念するオーナーが続出しています。
自治体が規制を強化する3つの理由
なぜ自治体は上乗せ条例で規制を強化するのでしょうか。主な理由は以下の3つです。
1. 住民からの苦情増加
民泊新法の施行前後から、住民からの苦情が急増しました。深夜の騒音、ゴミ出しルールの無視、共用部分での迷惑行為、不審者の出入りによる治安への懸念などが主な内容です。特にマンションでは、住民登録のない外国人の頻繁な出入りに対する不安の声が多く寄せられました。
2. 違法民泊の摘発と行政負担
無許可営業や届出を行わない違法民泊への対応が、自治体の大きな負担となっています。違法民泊の摘発には人員と予算が必要であり、トラブル対応に追われる自治体が規制強化に踏み切るケースが増えています。
3. マンション管理規約との齟齬
多くのマンションでは管理規約で「専ら住宅として使用する」と定めており、民泊営業がこの規約に抵触するという問題が発生しました。管理組合と民泊運営者の間でトラブルが頻発し、自治体に対して規制強化を求める声が高まりました。
こうした背景から、住環境の保護を重視する自治体ほど、厳しい上乗せ条例を制定する傾向にあります。
【ランキング】規制が厳しい地域TOP10(東京23区・主要都市)
民泊の規制の厳しさは自治体によって大きく異なります。ここでは、規制の厳しさを3段階(A・B・C)にランク付けし、東京23区と主要都市の規制内容を詳しく解説します。
Aランク(最も厳しい):営業がほぼ不可能な地域
Aランクに分類される地域は、営業日数が年間60日程度に制限されるか、家主居住義務などにより投資用物件での運営が実質的に不可能な地域です。
千代田区
住居専用地域では家主居住型民泊のみ認められており、家主不在型の営業は実質的に不可能です。千代田区は皇居周辺や官公庁が多く、住環境の保護を最優先する姿勢を明確にしています。投資用物件での民泊運営を検討している場合、千代田区は避けるべきエリアと言えます。
中央区
千代田区と同様に、住居専用地域では家主居住または管理者常駐義務が課されています。銀座などの商業地域では比較的緩い規制ですが、住宅地での運営は極めて困難です。
台東区
浅草などの観光地を抱える台東区も、家主居住または管理者常駐義務を課しています。観光需要は高いものの、規制が厳しく、新規参入のハードルは非常に高い地域です。
世田谷区
楽待の調査でも「民泊で勝てないエリア」の上位にランクインする世田谷区は、住居専用地域において月曜日の正午から金曜日の正午までの営業が禁止されています。実質的に週末のみの営業となり、年間約60日程度しか営業できません。住宅地が多い世田谷区は、住環境保護の観点から最も規制が厳しい区の一つです。
京都市
世界的な観光都市である京都市ですが、住居専用地域では1月16日〜3月15日(約60日間)のみの営業に制限されています。観光需要のピークである春の桜シーズンや秋の紅葉シーズンに営業できないため、収益性は著しく低下します。観光地に近い商業地域などでは年間180日の営業が可能ですが、住宅地での運営は現実的ではありません。
Bランク(中程度):条件付きで営業可能な地域
Bランクの地域は、住居専用地域では営業日数が制限されるものの、商業地域などでは比較的緩い規制が適用される地域です。
新宿区
住居専用地域では月曜正午〜金曜正午まで営業が禁止されていますが、新宿駅周辺などの商業地域・近隣商業地域では年間180日の営業が可能です。物件を選ぶ際には、用途地域を慎重に確認する必要があります。
渋谷区
新宿区と同様に、住居専用地域では制限がありますが、商業地域では比較的緩い規制です。渋谷駅周辺は観光需要も高く、適切なエリアを選べば収益性の高い運営が可能です。
品川区
住居専用地域では営業日数に制限がありますが、品川駅周辺などビジネス需要が高いエリアでは、適切な物件選定により安定した運営が期待できます。
港区
用途地域による制限はありますが、六本木や赤坂などの商業地域では比較的緩い規制です。ただし、高級住宅地が多い港区では、住民からの反発も強いため、トラブル対策が重要です。
大阪市
住居専用地域では1月〜3月中旬(約75日間)のみの営業となりますが、なんばや心斎橋などの商業地域では年間180日の営業が可能です。関西圏の観光拠点として需要は高いものの、エリア選定が重要になります。
Cランク(緩い):規制が少なく営業しやすい地域
Cランクの地域は、上乗せ条例を制定していない、または規制が比較的緩い地域です。民泊を始めやすいエリアと言えます。
墨田区
上乗せ条例を制定しておらず、民泊新法の基準である年間180日のフル活用が可能です。スカイツリーなどの観光地もあり、需要も見込める地域です。
北区
墨田区と同様に上乗せ条例がなく、年間180日の営業が可能です。観光地は少ないものの、池袋や上野へのアクセスが良く、宿泊需要は一定程度存在します。
足立区
上乗せ条例がなく、年間180日フル活用できます。都心部へのアクセスはやや劣りますが、価格競争力を活かした運営が可能です。
荒川区
上乗せ条例がなく、規制が緩い地域です。日暮里などターミナル駅へのアクセスが良く、ビジネス需要も見込めます。
これらのCランク地域は、noteの調査でも「東京23区民泊の開業しやすいランキング」の上位にランクインしており、規制面でのリスクが低い地域と言えます。
用途地域による規制の違い|工業専用地域は全面禁止
民泊の可否は、自治体の上乗せ条例だけでなく、都市計画法に基づく「用途地域」によっても大きく左右されます。用途地域を理解せずに物件を購入すると、民泊営業が一切できないという事態に陥る可能性があります。
用途地域とは、都市計画法に基づき、土地利用の目的に応じて定められた13の地域区分のことです。住宅、商業、工業など、それぞれの地域に適した建物の建築や土地利用が規制されています。
民泊運営においては、特に以下の用途地域に注意が必要です。
工業専用地域:全面禁止
工業専用地域では、住宅宿泊事業法、旅館業法、特区民泊のいずれの形態でも民泊営業が全面的に禁止されています。工業専用地域は工場などの建設を優先する地域であり、住宅や宿泊施設の建設が認められていません。物件を購入する前に、必ず用途地域を確認しましょう。
住居専用地域:制限あり
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域などの住居専用地域では、自治体の上乗せ条例により営業日数や運営方法が大幅に制限されるケースが多くあります。前述の世田谷区や京都市のように、年間60日程度しか営業できない地域も存在します。
商業地域・近隣商業地域:比較的緩い
商業地域や近隣商業地域では、住居専用地域に比べて規制が緩い傾向にあります。多くの自治体では、商業地域での民泊営業には年間180日の制限のみが適用され、追加の制限がないケースが一般的です。
準工業地域:比較的緩い
準工業地域も、商業地域と同様に比較的規制が緩い地域です。ただし、自治体によっては一部制限を設けている場合もあるため、事前確認が必要です。
用途地域別の民泊営業可否一覧表
用途地域ごとの民泊営業の可否を整理すると、以下のようになります。
| 用途地域 | 民泊新法(住宅宿泊事業) | 旅館業法(簡易宿所) | 特区民泊 |
| 工業専用地域 | × 全面禁止 | × 全面禁止 | × 全面禁止 |
| 住居専用地域 | △ 自治体条例により制限 | × 原則不可 | △ 自治体により異なる |
| 第一種住居地域 | ○ 可能(条例による制限あり) | ○ 可能(3,000㎡以下) | ○ 可能 |
| 第二種住居地域 | ○ 可能(条例による制限あり) | ○ 可能(3,000㎡以下) | ○ 可能 |
| 準住居地域 | ○ 可能(条例による制限あり) | ○ 可能(3,000㎡以下) | ○ 可能 |
| 近隣商業地域 | ○ 可能(条例による制限あり) | ○ 可能 | ○ 可能 |
| 商業地域 | ○ 可能(条例による制限あり) | ○ 可能 | ○ 可能 |
| 準工業地域 | ○ 可能(条例による制限あり) | ○ 可能 | ○ 可能 |
BizPatoの解説にもあるように、工業専用地域での民泊営業は全面的に禁止されているため、物件選定時には必ず用途地域を確認する必要があります。
用途地域の調べ方
物件の用途地域は、以下の方法で確認できます。
1. 自治体の都市計画課に問い合わせ
最も確実な方法は、物件が所在する自治体の都市計画課(または都市整備課)に直接問い合わせることです。住所を伝えれば、用途地域を教えてもらえます。
2. 各自治体の都市計画情報オンラインマップで検索
多くの自治体が、都市計画情報をオンラインで公開しています。「(自治体名) 都市計画図」で検索すると、オンラインマップが見つかります。住所や地図から用途地域を確認できます。
3. 不動産会社に確認
物件を紹介してもらう際に、不動産会社に用途地域を確認することもできます。ただし、民泊運営を前提とする場合は、自治体の上乗せ条例についても必ず自分で確認しましょう。
用途地域は、物件の資産価値や活用方法を大きく左右する重要な情報です。民泊運営を検討する際には、必ず事前に確認してください。
2025年最新の規制強化事例|豊島区の超厳格規制
民泊の規制強化は現在も進行中です。2025年には新たな動きがあり、今後も同様の傾向が続く可能性があります。
2025年9月、豊島区が民泊に関する条例改正を公表しました。Broad-Bの報道によると、この改正により、住居専用地域での民泊営業が夏休み期間(7月20日頃〜8月31日頃)と冬休み期間(12月20日頃〜1月10日頃)に限定され、年間約60日程度しか営業できなくなりました。
規制強化の背景
豊島区では民泊新法施行後、民泊施設数が急増し、周辺住民からの苦情が増加していました。特に池袋エリアでは、騒音やゴミ問題、マンション共用部分での迷惑行為が頻繁に報告されていました。
また、無届営業の違法民泊も多数発見されており、自治体の取締り負担が増大していました。こうした状況を受け、豊島区は住環境保護の観点から、大幅な規制強化に踏み切ったのです。
他自治体への波及の可能性
豊島区の事例は、他の自治体にも影響を与える可能性があります。住民トラブルが増加している自治体では、同様の規制強化が検討されるリスクがあります。
特に、現在は上乗せ条例を制定していない墨田区、北区、足立区、荒川区などでも、今後トラブルが増加すれば、条例制定に動く可能性があります。民泊運営者は、自分の運営地域の最新情報を継続的に確認する必要があります。
規制強化の今後の見通し
インバウンド需要の回復により、民泊の需要は高まる一方で、住民トラブルも増加する傾向にあります。自治体は住環境保護と観光振興のバランスを取る必要があり、今後も規制の見直しが続くと予想されます。
民泊事業者は、規制動向を常に注視し、柔軟に対応できる体制を整えることが重要です。
規制が厳しい地域でも運営できる3つの代替手段
規制が厳しい地域で民泊運営を検討している場合でも、いくつかの代替手段があります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、最適な選択肢を選びましょう。
【代替手段①】旅館業許可(簡易宿所)への転換
旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得すれば、民泊新法の営業日数制限(年間180日)を受けず、年間365日の営業が可能になります。
メリット
- 営業日数の制限がなく、年間365日フル稼働できる
- 「正式な宿泊施設」としての信頼性が高まり、集客に有利
- 自治体の上乗せ条例の影響を受けにくい(ただし用途地域の制限は受ける)
デメリット
- 許可取得のハードルが高い(客室面積3.3㎡/人以上、フロント設置または管理者常駐など)
- 設備投資に数百万円単位のコストがかかる場合がある
- 保健所の検査や定期的な行政指導への対応が必要
- 住居専用地域では原則として許可が取得できない
向いている人
- 長期的に宿泊業を営む意思がある
- 初期投資を回収できるだけの需要が見込める商業地域に物件を持っている
- 継続的な管理体制を構築できる
簡易宿所の許可取得には、行政書士などの専門家への相談も有効です。手続きの流れや必要な設備について、事前に詳しく確認しましょう。
【代替手段②】特区民泊の活用
国家戦略特区に指定された地域では、「特区民泊」という制度を利用できます。特区民泊は、最低宿泊日数2泊3日以上という条件がありますが、年間365日の営業が可能です。
特区民泊が可能な主な地域
- 東京都:大田区
- 大阪府:大阪市、八尾市など
- 神奈川県:横浜市など
- 兵庫県:神戸市など
- 福岡県:福岡市、北九州市など
メリット
- 年間365日の営業が可能
- 民泊新法よりも設備要件が緩い場合がある
- 自治体の上乗せ条例の影響を受けない
デメリット
- 特区指定地域に限定される
- 最低宿泊日数2泊3日以上という制限があり、短期滞在需要を取り込めない
- 自治体によっては認定要件が厳しい場合がある
向いている人
- 特区指定地域に物件を持っている
- ビジネス客など、比較的長期の滞在需要が見込める地域で運営したい
特区民泊は、地域によって細かい要件が異なるため、観光庁の民泊制度ポータルサイトで最新情報を確認しましょう。
【代替手段③】規制が緩い隣接自治体への移転
既に規制の厳しい地域で物件を所有している場合、規制が緩い隣接自治体への移転を検討するのも一つの方法です。
移転候補地域
東京23区では、墨田区、北区、足立区、荒川区など、上乗せ条例がない地域が移転候補になります。これらの地域では年間180日のフル活用が可能です。
メリット
- 年間180日のフル活用が可能で、収益性が大幅に向上
- 住民トラブルのリスクが比較的低い
- 規制強化のリスクが低い(ただし将来的な条例制定の可能性はある)
デメリット
- 新規物件の取得には初期投資が必要(購入費用、リフォーム費用など)
- 観光需要が規制の厳しい地域より低い場合がある
- 既存物件の処分(売却または賃貸転換)にコストと時間がかかる
向いている人
- 初期投資を回収できるだけの長期的な需要が見込める
- 既存物件を売却または賃貸転換できる
規制が厳しい地域での民泊運営が困難な場合、早期撤退も現実的な選択肢です。StayExitでは、民泊・旅館業専門の撤退支援サービスを提供しています。
StayExitの特徴:
- 現況渡しOK(原状回復不要)
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- 1Rから5棟一括まで対応
- 買取・借上げ・仲介の3つの選択肢
複雑な契約関係やトラブルもまとめて対応できるため、時間とコストを大幅に削減できます。
規制を知らずに始めて失敗しないための3つのチェックポイント
民泊運営で失敗しないためには、物件購入や開業の前に、以下の3つのポイントを必ずチェックしましょう。
チェックポイント①:物件購入前に必ず自治体の条例を確認
最も重要なのは、物件を購入する前に、その地域の上乗せ条例を詳細に確認することです。
確認すべき内容
- 営業可能日数(年間何日営業できるか)
- 営業可能区域(住居専用地域での制限はあるか)
- 運営方法の制限(家主居住義務、管理者常駐義務はあるか)
確認方法
- 自治体の公式ホームページで条例全文を確認
- 自治体の民泊担当窓口に直接問い合わせ
- 観光庁の民泊制度ポータルサイトで情報収集
物件を購入してから「実は年間60日しか営業できない」と気づいても手遅れです。必ず事前に確認しましょう。
チェックポイント②:用途地域を調べる
前述のとおり、用途地域によっては民泊営業が全面的に禁止されている場合があります。
確認すべき内容
- 物件の用途地域は何か(工業専用地域ではないか)
- その用途地域で民泊営業は可能か
- 旅館業許可(簡易宿所)への転換は可能か
確認方法
- 自治体の都市計画課に問い合わせ
- 都市計画情報オンラインマップで検索
- 不動産会社に確認(ただし自分でも必ず確認する)
工業専用地域では民泊営業が一切できません。また、住居専用地域では旅館業許可の取得も困難です。用途地域は必ず確認しましょう。
チェックポイント③:収益シミュレーションを行う(営業日数制限を考慮)
営業日数制限を考慮した現実的な収益シミュレーションを行いましょう。
シミュレーションの例
前提条件:
- 物件:世田谷区の住居専用地域
- 1泊あたりの宿泊料金:10,000円
- 稼働率:70%
- 年間固定費:120万円
| 項目 | 規制前(180日営業) | 規制後(60日営業) |
| 最大営業日数 | 180日 | 60日 |
| 実際の稼働日数 | 126日 | 42日 |
| 年間売上 | 126万円 | 42万円 |
| 年間固定費 | 120万円 | 120万円 |
| 年間利益 | +6万円 | -78万円 |
このように、営業日数が180日から60日に短縮されると、黒字から大幅な赤字に転落します。規制内容を正確に把握し、現実的な収益計画を立てることが不可欠です。
tocoro.co.jpの記事でも指摘されているように、「地域の条例に注意」しないと、思わぬ失敗につながります。必ず事前調査を徹底しましょう。
まとめ:規制が厳しい地域を避け、賢くエリア選びを
民泊の規制が厳しい地域について、重要なポイントを改めて整理します。
記事の要点
- 規制が厳しい地域では収益が67%減少:世田谷区や京都市など、営業日数が年間60日程度に制限される地域では、売上が67%減少し、黒字から赤字に転落するリスクがあります。
- 規制の厳しさは自治体によって大きく異なる:千代田区、中央区、台東区、世田谷区、京都市などのAランク地域では営業がほぼ不可能です。一方、墨田区、北区、足立区、荒川区などのCランク地域では年間180日の営業が可能です。
- 用途地域の確認は必須:工業専用地域では民泊営業が全面禁止されています。また、住居専用地域では多くの自治体が厳しい制限を設けています。物件購入前に必ず用途地域を確認しましょう。
- 2025年も規制強化が続いている:豊島区の超厳格規制の事例のように、規制強化の動きは現在も続いています。今後も自治体の動向を注視する必要があります。
- 代替手段も検討する:規制が厳しい地域でも、旅館業許可(簡易宿所)への転換、特区民泊の活用、規制が緩い地域への移転など、複数の選択肢があります。
読者の状況別アクション
これから民泊を始める方:まず候補地域の上乗せ条例と用途地域を徹底的に確認しましょう。規制が厳しいAランク地域は避け、Cランク地域を中心に物件を探すことをお勧めします。営業日数制限を考慮した現実的な収益シミュレーションを必ず行ってください。
既に規制の厳しい地域で運営している方:旅館業許可への転換、特区民泊の活用、規制が緩い地域への移転など、複数の選択肢を検討しましょう。収支が改善する見込みがない場合、早期撤退も現実的な選択肢です。
物件を購入してしまった方:まずは現在の規制内容を正確に把握し、継続可能かどうかを判断しましょう。継続が困難な場合、通常賃貸への転換や物件売却、専門業者の買取サービスの利用を検討してください。
規制が厳しい地域を事前に知ることで、失敗リスクを大幅に減らせます。必ず事前調査を徹底し、賢いエリア選びを心がけましょう。
規制が厳しい地域での民泊運営に限界を感じている方は、一度専門家に相談してみましょう。StayExitでは、民泊・旅館業の撤退をトータルサポート。無料相談を受け付けています。
【免責事項】
本記事は2026年1月時点の情報に基づいて作成されています。自治体の条例は随時改正される可能性があるため、最新の情報は各自治体の公式ホームページまたは担当窓口でご確認ください。また、本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的助言を構成するものではありません。具体的な対応については、弁護士や行政書士などの専門家にご相談ください。