民泊物件の売却を検討している方にとって、「仲介を通じた売却」は市場価格相当での売却を目指せる選択肢です。本記事では、民泊売却の基本から相場、高値で売るコツ、実際の成約事例まで、売却を成功させるために必要な情報をすべて解説します。
【重要】本記事の相場・期間・成約事例について:
本記事に記載の売却相場、成約期間、価格評価、成約事例は、当社(StayExit)の取引実績および不動産業界の一般的な相場に基づく推計値・実例です。民泊売却に特化した公的統計は存在せず、実際の売却価格・期間は物件の立地、状態、市場環境、買主の属性により大きく異なります。正確な査定は、必ず複数の専門業者にご相談ください。
民泊売却とは?買取との違いを理解する
民泊物件の出口戦略として「売却(仲介)」と「買取」がありますが、それぞれ特徴が大きく異なります。あなたの状況に合った選択をするために、まずは両者の違いを正確に理解しましょう。
民泊売却の定義と基本的な仕組み
民泊売却とは、不動産仲介業者を通じて、民泊物件を第三者(個人投資家や法人など)に売却する方法です。 仲介業者が買主を探し、売主と買主の間を取り持つため、市場価格相当での売却が期待できます。
売却の流れは以下の通りです:
- 仲介業者に査定を依頼
- 媒介契約を締結(専任媒介・一般媒介など)
- 売却活動開始(広告掲載、内覧対応など)
- 買主が見つかったら条件交渉
- 売買契約を締結
- 決済・引渡し
民泊物件の場合、通常の不動産に加えて以下の要素も評価対象となります:
- 住宅宿泊事業届出や旅館業許可などの許認可の有無
- 過去の稼働率や収益実績
- Airbnbなどでの評価やレビュー
- 家具家電などの設備の充実度
民泊撤退の全体像と選択肢については、民泊撤退の手続きと費用を徹底解説で詳しく解説しています。
民泊売却と買取の違いを比較表で解説
民泊売却(仲介)と買取には、期間・価格・手間の面で大きな違いがあります。
| 項目 | 売却(仲介) | 買取 |
|---|---|---|
| 成約期間 | 3ヶ月~6ヶ月以上 | 最短3営業日~3週間 |
| 買主 | 個人・法人(第三者) | 不動産買取業者 |
| 価格 | 市場価格相当(100%) | 市場価格の70~90%程度(※1) |
| 仲介手数料 | 必要(物件価格×3%+6万円+税)(※2) | 不要(0円) |
| 原状回復 | ○必要(買主次第) | ◎不要(現況渡し可) |
| 成約の確実性 | △低い(買主が見つからないリスク) | ◎高い(業者が買主) |
| 内覧対応 | 複数回必要(週末ごとなど) | 1回程度 |
| 契約不適合責任 | 売主が負担(引渡し後もリスク) | 免責されるケース多数 |
| 売却中の維持費 | 数ヶ月分必要(管理費・光熱費等) | 最小限(短期間のため) |
| 付加価値の反映 | ◎高評価や高稼働率が価格に反映 | △あまり評価されない |
※1 買取価格について:
不動産買取の一般的な相場は市場価格の70~90%程度です。買取業者が転売リスクを負うため、仲介売却より低くなります。
出典: HOME4U「不動産買取相場は仲介の7~8割が目安」、イエウール「買取価格は市場価格の7~9割程度」
※2 仲介手数料について:
宅地建物取引業法第46条に基づく上限手数料です。
出典: 国土交通省「宅地建物取引業法」、e-Gov法令検索
例: 2,500万円の物件を売却する場合、仲介手数料は約87万円(2,500万×3%+6万円+税)かかります。しかし、市場価格相当で売却できるため、時間的余裕があり、少しでも高く売りたい方には売却(仲介)が適しています。
一方、買取では価格は市場価格の70~90%程度になりますが、最短3営業日~3週間で現金化でき、仲介手数料も不要です。
売却が向いているケース・買取が向いているケース
あなたの状況に合った選択をするために、それぞれに向いているケースを確認しましょう。
民泊売却(仲介)が向いているケース:
✓ 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい
✓ 好立地で稼働率が高く、需要が見込める物件
✓ 高評価レビューや実績があり、民泊物件としての魅力をアピールできる
✓ 設備が充実しており、付加価値が高い
✓ 売却活動に時間と労力をかけられる
✓ 内覧対応や価格交渉に対応できる
民泊買取が向いているケース:
✓ とにかく早く現金化したい(資金繰り・借入返済など)
✓ 原状回復費用をかけたくない(現況渡し希望)
✓ 内覧対応や価格交渉の手間を省きたい
✓ 確実に売却したい(買主が見つからないリスクを避けたい)
✓ 規制の厳しいエリアで売却が難しい物件
✓ 遠方に住んでいて何度も現地に行けない
規制強化や赤字経営で撤退を急ぐ場合は買取、時間的余裕があり高値を狙いたい場合は売却(仲介)を選択するのが一般的です。
民泊売却の相場と査定方法
民泊物件の売却を検討する際、最も気になるのが「いくらで売れるか」という相場感です。ここでは、エリア別・物件タイプ別の相場と、価格を左右する要素を詳しく解説します。
民泊物件の売却相場の目安(エリア・物件タイプ別)
民泊売却の相場は、一般的な不動産市場と同様に、立地・築年数・物件状態によって決まります。ただし、民泊特有の要素として、稼働率・収益実績・許認可の有無も価格に大きく影響します。
以下の相場感は、当社の取引実績に基づく推計値です。
主要エリア別の売却相場傾向:
■ 東京23区(豊島区・台東区・新宿区など)
- 売却相場: 一般的な中古不動産市場価格と同等~やや高め
- 特徴: インバウンド需要が高く、投資家からの引き合いが強い
- 高稼働率の実績があれば、相場以上での売却も可能
- 特に浅草・池袋・新宿エリアは民泊投資家の需要が旺盛
■ 大阪市中心部(中央区・北区・浪速区など)
- 売却相場: 中古不動産市場価格相当
- 特徴: 特区民泊や旅館業許可物件は投資物件として評価が高い
- 難波・梅田・心斎橋エリアは安定した需要
- ただし供給過多エリアでは競合が多く、売却に時間がかかる場合も
■ 京都市
- 売却相場: 中古不動産市場価格の90~100%
- 特徴: 厳しい規制(年間営業日数制限など)の影響で、民泊物件としての需要は限定的
- 居住用物件として売却する方が高値になるケースも
- 東山区・下京区などの観光地至近は例外的に需要あり
■ 沖縄・地方リゾート
- 売却相場: 中古不動産市場価格の80~100%
- 特徴: 季節変動が大きく、立地によって評価が大きく異なる
- リゾート需要が見込めるエリアは投資家の関心が高い
- 管理コストや台風リスクが価格に影響
物件タイプ別の傾向(当社実績ベース):
| 物件タイプ | 売却のしやすさ | 価格評価 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 区分マンション(1R~2LDK) | ◎非常に高い | 100~110% | 投資物件として人気が高く、売却しやすい |
| 区分マンション(3LDK以上) | ○高い | 95~105% | ファミリー向けだが民泊需要は限定的 |
| 一棟アパート・ビル | △ケースバイケース | 90~120% | 規模や収益性、立地次第で評価が大きく変動 |
| 古民家・戸建て | △立地次第 | 85~110% | 観光地至近なら高評価、そうでなければ居住用転換が前提 |
参考データ:
国土交通省の「不動産価格指数」によると、中古マンション価格指数は近年上昇傾向にあります（最新データは国土交通省公式サイトでご確認ください）。民泊物件も一般不動産市場の影響を受けるため、市況が良い時期は高値売却のチャンスです。
売却価格を左右する5つの重要要素
民泊物件の売却価格は、以下の5つの要素で大きく変わります。売却前に確認しておきましょう。
1. 立地・アクセス(最重要)
- ✓ 駅徒歩5分以内、観光地至近などの好立地は+10~20%の評価
- ✓ 主要駅へのアクセス、周辺施設(コンビニ・飲食店)の充実度
- ✓ 治安の良さ、騒音の少なさも重要な評価ポイント
2. 稼働率・収益実績(民泊特有)
- ✓ 一般的に過去1年の稼働率が60%以上、年間売上が安定していれば高評価
- ✓ Airbnbでの評価が4.5以上、レビュー数が多いほど魅力的
- ✓ スーパーホストやゲストお気に入りの実績もプラス材料
- ✓ 収益データを開示することで、投資家の購入意欲を高められる
3. 許認可の状況
- ✓ 住宅宿泊事業届出、旅館業許可、特区民泊認定など適法な許認可があることが前提
- ✓ 無許可物件は大幅減額または売却困難
- ✓ ただし、許認可は原則として引き継げないため、買主が新規申請できる物件であることが重要
出典: 観光庁「民泊制度ポータルサイト」
4. 設備・内装の状態
- ✓ 家具家電が揃っている、最近リフォーム済みなどはプラス評価
- ✓ 内装がおしゃれ、写真映えする物件は投資家に人気
- ✓ 水回りの清潔さ、エアコン・Wi-Fiなどの設備充実度
- ✓ 破損や老朽化が目立つ場合は、リフォーム投資の検討も
5. 管理のしやすさ・運営ノウハウ
- ✓ 管理会社との良好な関係、運営マニュアルの整備
- ✓ 自動チェックイン導入、IoT設備などの省力化設備
- ✓ 清掃業者やメンテナンス業者の紹介ができるとプラス評価
- ✓ 買主がすぐに運営を引き継げる体制が整っていることが理想
査定の流れと必要な情報・書類
民泊売却の査定は、以下の流れで進みます。事前に書類を準備しておくことで、査定がスムーズに進み、正確な価格提示が受けられます。
Step1: 仲介業者への相談・査定依頼(初日~3日)
仲介業者に以下の基本情報を伝え、簡易査定を依頼します。
- 物件の所在地・最寄り駅
- 専有面積・間取り
- 築年数
- 許認可の種類(住宅宿泊事業/旅館業など)
- 過去1年の稼働率・売上実績
Step2: 必要書類の準備・提出(3~7日)
以下の書類を準備します。揃っているほど正確な査定が可能です。
【必須書類】
- ✓ 住宅宿泊事業届出書(または旅館業許可証のコピー)
- ✓ 登記簿謄本(登記事項証明書) ※法務局で取得可能
- ✓ 固定資産税評価証明書
- ✓ 身分証明書(運転免許証など)
【推奨書類(高値売却に有利)】
- ✓ 過去1~2年の収支報告書・確定申告書
- ✓ Airbnb・楽天トラベルなどの運営実績データ
- ✓ レビュー・評価のスクリーンショット
- ✓ 管理委託契約書(管理会社を利用している場合)
- ✓ 設備リスト・写真(家具家電の状態がわかるもの)
- ✓ ローン残高証明書(残債がある場合)
- ✓ マンション管理規約(区分所有の場合)
- ✓ 運営マニュアル、ハウスルールなどのドキュメント
Step3: 現地調査・詳細査定(7~14日)
仲介業者が実際に物件を訪問し、以下を確認します。
- 建物・設備の状態
- 日当たり・眺望
- 周辺環境・競合物件の状況
- 内装の魅力度(写真映えするか)
その後、正式な査定価格が提示されます。
Step4: 媒介契約の締結(1~3日)
査定価格に納得できれば、仲介業者と媒介契約を締結します。
- 専任媒介契約: 1社のみに依頼(積極的な販売活動が期待できる)
- 一般媒介契約: 複数社に依頼(競争により高値成約の可能性)
民泊売却の流れと期間|実際の成約事例
民泊売却は、買取に比べて時間がかかりますが、市場価格相当での売却を目指せます。ここでは、実際の売却の流れと各ステップの所要期間、そして当社の取引実例を紹介します。
民泊売却の標準的な流れ(8ステップ)
一般的な不動産売却では、査定から成約まで3~6ヶ月程度かかるのが一般的です。民泊売却もおおむね同程度の期間を要します。
STEP 1: 査定依頼・相談(所要:1~3日)
- 仲介業者に連絡し、物件情報を伝える
- 簡易査定で概算価格を確認
STEP 2: 現地調査・詳細査定(所要:7~14日)
- 業者が現地を訪問し、物件状態を詳細確認
- 周辺相場や競合物件を調査
- 正式な査定価格を算出・提示
STEP 3: 媒介契約の締結(所要:1~3日)
- 専任媒介または一般媒介を選択
- 売却活動の方針(広告掲載、価格設定など)を決定
- 契約書に署名・押印
STEP 4: 売却活動の開始(所要:1~3ヶ月以上)
- 不動産ポータルサイト(SUUMO、HOME’Sなど)への掲載
- 投資家向けサイトへの掲載
- チラシ配布、オープンハウスの開催
- 問い合わせ対応、内覧の調整
STEP 5: 内覧対応(所要:継続的に実施)
- 購入希望者の物件見学に対応
- 物件の魅力をアピール(稼働実績、設備、立地など)
- 複数回の内覧が一般的
STEP 6: 価格交渉・条件調整(所要:1~2週間)
- 購入希望者から価格交渉が入ることが多い
- 引渡し条件(家具家電の扱い、引渡し日など)を調整
- 条件が合意できれば、売買契約へ
STEP 7: 売買契約の締結(所要:1日)
- 重要事項説明を受け、契約内容を確認
- 契約書に署名・押印
- 手付金の受領(一般的に売買価格の5~10%程度)
- 印紙税の負担
STEP 8: 決済・引渡し(所要:1~2ヶ月)
- 残代金の受領(銀行振込が一般的)
- 司法書士立ち会いのもと、所有権移転登記手続き
- 鍵や関連書類(許認可書類、運営マニュアルなど)の引渡し
- ローン残債がある場合は、同時に抵当権抹消手続き
合計期間: 平均3~6ヶ月
スムーズな売却を実現する5つのコツ
1. 売却前に収益実績を整理
- 過去1~2年の収支データを見やすくまとめる
- Airbnbの評価・レビューをスクリーンショット保存
- 高稼働率の月、売上ピークのデータを強調
2. 内覧対応の準備を徹底
- 清掃・整理整頓を徹底し、第一印象を良くする
- 照明を明るくし、換気をしっかり行う
- 運営マニュアルや収益データを見せられるように準備
3. 価格設定は慎重に
- 高すぎる設定は売却期間を長引かせる
- 相場より5~10%高めに設定し、交渉の余地を残す
- 3ヶ月売れなければ、価格見直しを検討
4. 運営中の予約は売却方針を決めてから受付
- 売却活動中も運営を続けるか、停止するか方針を決定
- 引渡し日までの予約は慎重に受付(キャンセル対応のリスク)
- 買主への引継ぎ可否を事前に確認
5. 複数の仲介業者に相談
- 査定価格や販売戦略を比較
- 民泊物件の売却実績が豊富な業者を選ぶ
よくある注意点
⚠ 売却活動が長引くリスクを想定
好立地や高収益物件でも、買い手が見つかるまで数ヶ月かかるのが一般的です。維持費や管理の手間を考慮に入れておきましょう。
⚠ 価格交渉は避けられない
購入希望者から5~10%の値引き交渉が入るのが一般的です。最初から交渉の余地を考慮した価格設定を。
⚠ 許認可は原則として引き継げない
買主が新規に届出や許可を取得する必要があります。買主が許認可を取得できる物件であることを確認しましょう。
実際の売却事例紹介|3つの成功ケース
以下は当社の取引実例です。
【事例1】東京都台東区・区分マンション(1LDK)|高稼働率を活かした高値売却
物件概要:
- 所在地: 東京都台東区(浅草駅徒歩6分)
- 物件タイプ: 区分マンション・1LDK(35㎡)
- 築年数: 12年
- 許認可: 住宅宿泊事業届出済み
- 稼働実績: 年間稼働率75%、年間売上420万円、Airbnb評価4.8
売却結果:
- 査定価格: 2,800万円
- 売却価格: 3,000万円(査定価格の約107%)
- 成約期間: 2ヶ月
- 仲介手数料: 約105万円
特記事項:
- 高稼働率と高評価を強調したことで、相場以上の価格で成約
- 家具家電・運営マニュアルも含めて引渡し
- 投資家(法人)が購入、すぐに運営を引き継ぎ
オーナーの声:
「最初は買取も検討しましたが、高稼働率の実績があったので売却を選択。2ヶ月で相場以上の価格で売れて大満足です」(40代・会社員)
【事例2】大阪市中央区・区分マンション(2LDK)|特区民泊の強みを活かす
物件概要:
- 所在地: 大阪市中央区(なんば駅徒歩8分)
- 物件タイプ: 区分マンション・2LDK(50㎡)
- 築年数: 8年
- 許認可: 特区民泊認定済み(365日営業可能)
- 稼働実績: 年間稼働率68%、年間売上480万円
売却結果:
- 査定価格: 3,500万円
- 売却価格: 3,400万円(査定価格の約97%)
- 成約期間: 4ヶ月
- 仲介手数料: 約116万円
特記事項:
- 特区民泊認定が評価され、複数の投資家から問い合わせ
- 価格交渉で100万円の値引きに応じたが、ほぼ査定価格通りで成約
- 設備の一部を更新(エアコン・Wi-Fi)して売却活動を開始
オーナーの声:
「特区民泊は365日営業できるため、投資家の関心が高かったです。4ヶ月で満足のいく価格で売却できました」(50代・個人事業主)
【事例3】京都市東山区・一棟戸建て(4LDK)|観光地至近の希少物件
物件概要:
- 所在地: 京都市東山区(清水寺徒歩10分)
- 物件タイプ: 一棟戸建て・4LDK(90㎡)
- 築年数: 25年(リノベーション済み)
- 許認可: 旅館業許可(簡易宿所)取得済み
- 稼働実績: 年間稼働率60%、年間売上550万円
売却結果:
- 査定価格: 4,200万円
- 売却価格: 4,500万円(査定価格の約107%)
- 成約期間: 5ヶ月
- 仲介手数料: 約153万円
特記事項:
- 観光地至近の希少立地が高評価
- 古民家風のリノベーション物件として投資家の関心が高かった
- 複数の投資家から問い合わせがあり、価格競争が発生
オーナーの声:
「京都の規制が厳しくなり、運営が難しくなったため売却を決断。立地の良さで相場以上の価格がつき、5ヶ月で売却できました」(60代・投資家)
共通するポイント:
- いずれも高稼働率や実績を強調したことが高値売却につながった
- 立地の良さと許認可の適法性が投資家の関心を引いた
- 売却期間は2~5ヶ月と幅があるが、市場価格相当またはそれ以上で成約
民泊買取と売却の違いについて詳しくは民泊買取の流れと相場をご覧ください。
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StayExitの売却・買取サービスの特徴:
- ✓ 買取・仲介売却の両方に対応
- ✓ 民泊・旅館業専門の正確な査定
- ✓ 最短3営業日での買取、または高値を目指す仲介売却
- ✓ 現況渡しOK(買取の場合)
- ✓ あなたに最適なプランをご提案
民泊を高値で売却する5つのコツ
民泊物件を少しでも高く売るためには、事前の準備と戦略が重要です。ここでは、高値売却を実現するための具体的なコツを5つ紹介します。
民泊物件として付加価値をつける方法
民泊物件として売却する場合、以下の要素が付加価値となり、売却価格を押し上げます。
1. 高稼働率・高評価の実績を強調
- 過去1~2年の稼働率が60%以上あれば、データで明示
- Airbnbやじゃらん、楽天トラベルでの評価が4.5以上なら、スクリーンショットを用意
- スーパーホストやゲストお気に入りの実績も大きなアピールポイント
- 月別の売上推移グラフを作成し、ピーク時の収益をわかりやすく提示
2. 運営ノウハウ・マニュアルの提供
- ハウスマニュアル、チェックイン手順、清掃手順などを整備
- 管理会社、清掃業者、メンテナンス業者の連絡先リストを用意
- 買主がすぐに運営を引き継げる体制を整えることで、投資家の購入ハードルを下げる
3. 設備の充実度をアピール
- Wi-Fi、スマートロック、IoT家電などの最新設備
- 洗濯機、乾燥機、電子レンジなどの生活家電の充実
- おしゃれな内装、写真映えするインテリア
- 設備リストを一覧にまとめ、購入後の追加投資が不要なことを強調
4. 許認可の適法性を明確に
- 住宅宿泊事業届出書や旅館業許可証のコピーを提示
- 買主が新規申請できる条件が揃っていることを明記
- 近隣住民とのトラブルがないことも重要なアピールポイント
5. 写真・動画で魅力を最大限に伝える
- プロのカメラマンに撮影を依頼（一般的な費用相場: 3~5万円程度）
- 明るく、清潔感のある写真を10~20枚用意
- 可能であれば、物件紹介動画を作成(YouTube、TikTokなどで活用)
原状回復・リフォームの投資判断
売却前に原状回復やリフォームに投資すべきかどうかは、費用対効果を慎重に判断する必要があります。
投資すべきケース:
■ 水回りのクリーニング（一般的な費用相場: 5~10万円）
- キッチン、浴室、トイレの清掃は必須
- 清潔感が第一印象に直結するため、費用対効果が高い
■ 壁紙の張替え（一般的な費用相場: 10~30万円）
- 目立つ汚れや破損がある場合は張替えを検討
- 明るい色の壁紙で清潔感を演出
■ 設備の軽微な修繕（一般的な費用相場: 5~20万円）
- エアコンのクリーニング、水栓の交換など
- 故障している設備は修理しておく
投資を避けるべきケース:
■ 大規模なリノベーション（費用: 100万円以上）
- 高額なリフォームは、売却価格への上乗せが難しい
- 買主が自分の好みでリフォームしたいケースも多い
■ 設備の全面更新（費用: 50万円以上）
- 古い設備でも、動作に問題がなければそのままでOK
- 買主が投資家の場合、自分で設備を選びたいことも
費用対効果の判断基準:
- 投資額の1.5~2倍以上の売却価格アップが見込めるなら投資する
- それ以下なら、現状のまま売却する方が賢明
最適な売却タイミングと市場動向の見極め
民泊物件の売却タイミングは、市場動向と季節性を考慮して決定します。
1. 不動産市場が好調な時期を狙う
- 一般的な不動産市場の価格推移をチェック
- 国土交通省の「不動産価格指数」を参考に、上昇トレンドの時期に売却
2. 民泊の繁忙期前に売却活動を開始
- 春~夏(ゴールデンウィーク、夏休み前)
- 秋~冬(年末年始、スキーシーズン前)
- 繁忙期前は投資家の購入意欲が高まる
3. 規制強化の前に売却
- 自治体の条例改正や規制強化の動きがあれば、早めに売却を検討
- 規制が施行されると、売却が困難になるリスク
4. 高稼働率の実績が積み上がったタイミング
- 運営開始から1~2年経過し、安定した収益実績が示せる状態
- 評価・レビューが十分に蓄積された段階
民泊売却の注意点|許認可・税金・手続き
民泊売却には、一般的な不動産売却とは異なる注意点があります。特に許認可の扱いと税金面での影響を理解しておくことが重要です。
許認可の引継ぎと廃業届の提出タイミング
民泊の許認可は、原則として買主に引き継ぐことができません。売主と買主それぞれが以下の手続きを行う必要があります。
【売主が行う手続き】
■ 廃業等届出の提出
- 住宅宿泊事業の場合: 「廃業等届出書」を提出（住宅宿泊事業法第9条）
- 旅館業の場合: 「廃止届」を提出
- 提出タイミング: 引渡し日の直前または直後(自治体に要確認)
- 提出先: 物件所在地の保健所または自治体の担当窓口
出典: e-Gov法令検索「住宅宿泊事業法第9条」、観光庁「住宅宿泊事業法施行要領」
■ 運営プラットフォームからのリスティング削除
- Airbnb、楽天トラベル、じゃらんなどからリスティングを削除
- 予約受付を停止
【買主が行う手続き】
■ 新規の届出・許可申請
- 住宅宿泊事業の場合: 新たに「住宅宿泊事業届出」を提出
- 旅館業の場合: 新たに「旅館業許可申請」を提出
- 申請期間: 数週間~数ヶ月(自治体により異なる)
- この間は合法的な営業ができない「空白期間」が発生
【許認可引継ぎの注意点】
⚠ 空白期間が発生する
売主の廃業届から買主の新規申請・承認まで、数週間~数ヶ月の空白期間が発生します。この間は民泊営業ができません。
⚠ 買主が許認可を取得できない可能性
マンション管理規約で民泊が禁止されている、用途地域が非適合などの理由で、買主が許認可を取得できないケースもあります。事前に確認が必要です。
⚠ 売却前に自治体に相談
許認可の引継ぎ手続きについて、物件所在地の自治体に事前確認することを強く推奨します。
売却時の税金(譲渡所得税)と節税方法
民泊物件を売却した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 譲渡価格 -（取得費 – 減価償却費）- 譲渡費用
※建物部分は所有期間中の減価償却費を取得費から控除します。
取得費に含まれるもの:
- 物件の購入価格
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用(登録免許税・司法書士報酬)
- 不動産取得税
- リフォーム費用(資本的支出に該当するもの)
譲渡費用に含まれるもの:
- 売却時の仲介手数料
- 測量費用
- 契約書の印紙代
- 立退料(賃貸物件の場合)
税率:
| 所有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20% |
重要: 所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。
民泊物件特有の注意点:
⚠ 居住用財産の3,000万円特別控除は適用されない
民泊として運営していた物件は、「居住用財産」に該当しないため、3,000万円の特別控除は受けられません。
⚠ 事業所得との損益通算
民泊を事業として行っていた場合、売却損が出ても、事業所得との損益通算はできません(不動産の譲渡所得は分離課税のため)。
節税のポイント:
1. 所有期間を5年超にする
- 長期譲渡所得の税率(20%)の方が、短期譲渡所得(39%)よりも大幅に低い
- 所有期間が4年11ヶ月の場合、数ヶ月待って5年超にしてから売却を検討
2. 取得費・譲渡費用を漏れなく計上
- リフォーム費用、設備投資など、取得費に含められるものを確認
- 領収書や契約書を保管し、確定申告で漏れなく計上
3. 税理士に相談
税金の計算や確定申告については、税理士への相談を強くおすすめします。減価償却費の計算は複雑であり、専門家のアドバイスが必要です。
運営中の予約処理と契約不適合責任
売却時に運営中の予約がある場合、その処理方法を明確にしておく必要があります。
運営中の予約の処理方法:
パターン1: すべてキャンセルする
- 売却が決まった時点で、今後の予約をすべてキャンセル
- ゲストへの説明・返金対応を売主が実施
- 引渡し時点で予約はゼロの状態
パターン2: 買主に引き継ぐ
- 引渡し日以降の予約を買主に引き継ぐ
- ゲストへの説明は売主が行い、運営は買主が引き継ぐ
- 引き継ぎ方法や責任範囲を売買契約書で明確に規定
契約不適合責任について:
民泊売却の場合、契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)をどう扱うかが重要です。
契約不適合責任とは:
売却後に、契約内容と異なる欠陥(雨漏り、シロアリ被害、設備の故障など)が発覚した場合、売主が責任を負う制度です。
民泊物件での注意点:
- 設備の不具合、建物の欠陥は売主の責任になる可能性
- 売買契約書で免責範囲を明確にしておくことが重要
- 一般的には、引渡し後3ヶ月~1年間の免責期間を設定
トラブルを避けるために:
- 物件の状態を正直に開示する
- 設備の不具合は事前に告知
- 契約書で責任範囲を明確に規定
民泊撤退手続きの詳細は民泊撤退の手続き完全ガイドをご覧ください。
まとめ|民泊売却で最大限の利益を実現する
民泊売却は、以下のような方に最適な撤退方法です。
民泊売却(仲介)がおすすめな方:
✓ 時間に余裕があり、高値を目指したい方（平均3~6ヶ月で市場価格相当での売却が可能）
✓ 高稼働率・高評価の実績がある方（付加価値が価格に反映される）
✓ 好立地で需要が見込める物件（投資家の関心が高い）
✓ 設備が充実している物件（家具家電込みで引き渡せる）
✓ 売却活動に時間と労力をかけられる方（内覧対応、交渉など）
一方で、時間的余裕がなく、早く確実に現金化したい場合は、民泊買取も検討する価値があります。
民泊売却を成功させる5つのポイント:
1. 高稼働率・高評価の実績を強調
収支データ、Airbnbの評価をわかりやすく提示。運営マニュアルを整備し、引き継ぎやすさをアピール。
2. 適切な価格設定と柔軟な交渉姿勢
相場より5~10%高めに設定し、交渉の余地を残す。3ヶ月売れなければ、価格見直しを検討。
3. 内覧対応の準備を徹底
清掃・整理整頓で第一印象を良くする。物件の魅力を最大限に伝える写真・動画を用意。
4. 許認可と税金の手続きを事前に確認
廃業届の提出タイミングを自治体に確認。譲渡所得税の試算を税理士に依頼。
5. 信頼できる仲介業者を選ぶ
民泊物件の売却実績が豊富な業者を選ぶ。複数社に査定を依頼し、販売戦略を比較。
迷ったらまず無料査定を受けてみることをおすすめします。売却価格と買取価格を比較してから、最適な方法を判断することも可能です。
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免責事項
本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。
本記事に記載の売却相場、成約期間、価格評価、成約事例は、当社(StayExit)の取引実績および不動産業界の一般的な相場に基づく推計値・実例です。民泊売却に特化した公的統計は存在せず、実際の売却価格・期間は物件の立地、状態、市場環境、買主の属性により大きく異なります。正確な査定は、必ず複数の専門業者にご相談ください。