港区で民泊物件を運営されている方にとって、買取は有力な選択肢の一つです。ただし、港区の民泊物件は買取可能である一方、独自の条例規制により相場より低めの評価になる傾向があることを理解しておく必要があります。
港区条例による年間営業日数の制限
港区では「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、家主不在型の民泊に厳しい営業制限が設けられています。具体的には、住居専用地域および文教地区において、家主不在型民泊は年間約60日程度しか営業できません。これは民泊新法で定められた年間180日の上限から、さらに大幅に制限されたものです。
この規制は、住環境の保全と教育環境の維持を目的として設定されており、港区内の大部分のエリアが対象となっています。夏季休暇期間や年末年始など、特定の時期のみ営業が認められる形となっており、当初想定していた収益の3分の1程度しか得られないケースが多発しています。
規制が買取価格に与える影響
年間営業日数の制限は、民泊物件の収益性を大きく低下させます。投資用物件として見た場合、年間60日しか稼働できない民泊は、通常の賃貸物件と比較しても収益性が劣るため、買取業者の査定においてもその影響が反映されます。
加えて、民泊特有の消防設備（自動火災報知設備、誘導灯など）や簡易宿所仕様の内装は、一般居住用として転用する際には原状回復が必要となるため、買取価格の算定においてマイナス要因となることがあります。結果として、港区の民泊物件は通常の中古マンションと比較して10〜30%程度低い評価を受けるケースが一般的です。
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港区の民泊買取相場とエリア別の価格目安
港区全体の中古マンション相場との比較
港区は東京23区の中でも特に不動産価格が高いエリアとして知られています。2024年の港区中古マンション平均成約価格は1億円を超える水準にあり、都内でも最高水準です。1平方メートルあたりの単価も150万円前後と、他区と比較して2倍以上の価格帯となっています。
しかし、民泊物件の買取価格は、この一般的な中古マンション相場よりも低くなる傾向にあります。前述の港区条例による営業制限に加え、民泊特有の設備や仕様が一般居住用としては必ずしもプラス評価されないためです。消防設備の維持コストや、家具・家電付きという特殊性も、買取業者にとってはリスク要因として捉えられます。
エリア別の買取相場レンジ（六本木・麻布・赤坂など）
港区内でも、エリアによって民泊の需要や買取相場には差があります。以下は、2024年時点での目安となる買取相場です。
| エリア | 1R（20〜30㎡） | 1LDK（40〜60㎡） |
|---|---|---|
| 六本木・麻布・赤坂 | 2,000〜3,500万円 | 3,500〜6,000万円 |
| 青山・表参道 | 2,200〜3,800万円 | 3,800〜6,500万円 |
| 白金・高輪 | 1,800〜3,200万円 | 3,200〜5,500万円 |
| その他エリア | 1,500〜2,500万円 | 2,500〜4,000万円 |
六本木や麻布などの国際色豊かなエリアは、インバウンド需要の回復とともに民泊需要も高く、買取価格も比較的高値で推移しています。一方、住宅街が中心のエリアでは、条例規制の影響がより顕著に表れ、買取価格も控えめになる傾向があります。
ただし、これらはあくまで目安であり、実際の買取価格は築年数、駅からの距離、物件の状態、現在の稼働状況などによって大きく変動します。特に築年数が20年を超える物件や、最寄り駅から徒歩10分以上の物件では、上記相場から2割程度低くなることもあります。
港区の民泊物件の正確な買取価格を知りたい方は、民泊専門の査定サービスをご利用ください。StayExitでは、条例規制を踏まえた適正査定を無料で実施しています。
港区の民泊を買取で売却する3つの方法とメリット・デメリット
買取・仲介・事業譲渡の比較表
港区の民泊物件を手放す方法は、大きく分けて「買取」「仲介」「事業譲渡」の3つがあります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 項目 | 買取 | 仲介 | 事業譲渡 |
|---|---|---|---|
| 現金化までの期間 | 最短3営業日〜2週間 | 3ヶ月〜6ヶ月 | 1ヶ月〜3ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格の90〜100% | 物件＋営業権で評価 |
| 仲介手数料 | なし | 売却価格の3%＋6万円 | 案件により異なる |
| 原状回復 | 不要（現況渡しOK） | 必要な場合が多い | 基本的に不要 |
| 内覧対応 | 不要 | 複数回必要 | 数回必要 |
| 売却の確実性 | 高い | 条件次第で時間がかかる | 買い手が限られる |
買取の最大のメリットは、スピードと確実性です。査定から成約まで最短3営業日で完了し、原状回復費用をかけずに現況のまま引き渡すことができます。仲介手数料も発生しないため、手元に残る金額の計算がしやすいのも特徴です。
一方、仲介は時間がかかるものの、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。ただし、港区の民泊物件は条例規制の影響で買い手が限られるため、売却までに半年以上かかるケースも珍しくありません。
事業譲渡は、民泊事業を継続したい買い手に対して、物件だけでなく営業権や予約データ、備品なども含めて譲渡する方法です。営業実績が良好な物件であれば、買取や仲介よりも高値で売却できる可能性がありますが、買い手を見つけるのが難しいというデメリットがあります。
港区で買取をおすすめするケース
以下のような状況にある方には、買取による売却が特におすすめです。
1. 港区条例の規制で赤字が続き、早期撤退したい場合
年間60日しか営業できず、ローン返済や管理費で毎月10万円以上の赤字が出ているような状況では、早期に損切りすることが賢明です。仲介で半年待つよりも、買取で即座に現金化して赤字の拡大を防ぐ方が、最終的な損失を抑えられます。
2. 原状回復費用をかけたくない場合
民泊仕様から一般居住用に戻すには、消防設備の撤去や内装の変更など、50万円〜150万円程度の費用がかかることがあります。買取であれば、家具・家電・消防設備をそのまま残した状態で引き渡せるため、これらの費用を節約できます。
3. 仲介で売れる見込みが低い物件の場合
築年数が古い、駅から遠い、専有面積が狭いなど、一般の買い手が見つかりにくい物件は、仲介に出しても長期間売れ残るリスクがあります。民泊専門の買取業者であれば、そうした物件でも事業用として買い取ってもらえる可能性が高くなります。
民泊物件の売却方法について詳しく知りたい方は、民泊売却の完全ガイドをご覧ください。
港区対応の民泊買取業者の選び方と注意点
民泊専門業者と一般不動産業者の違い
民泊物件の売却を検討する際、民泊専門の買取業者と一般の不動産買取業者では、査定の視点が大きく異なります。
民泊専門業者は、消防設備や簡易宿所仕様の内装を「そのまま民泊として活用できる設備」として評価します。家具・家電が揃っていることも、すぐに営業を再開できるという点でプラス評価につながります。また、民泊新法や各自治体の条例に精通しているため、港区の60日規制を理解した上で適正な査定を行うことができます。
一方、一般の不動産買取業者は、物件を居住用として転売することを前提に査定するため、民泊特有の設備はむしろマイナス要因として捉えられがちです。「消防設備の撤去費用がかかる」「家具・家電の処分費用がかかる」という視点で査定されるため、結果として買取価格が大幅に低くなることがあります。
現況渡しで売却したい場合や、民泊としての価値を正当に評価してほしい場合は、民泊専門業者への依頼が断然有利です。
港区条例を理解している業者を選ぶ
港区の民泊買取では、港区条例の内容を正確に理解している業者を選ぶことが極めて重要です。年間約60日という営業制限は、収益性の計算に直結するため、この規制を理解していない業者では適正な査定ができません。
また、港区内でも地域によって規制内容が異なる場合があるため、港区での買取実績が豊富な業者を選ぶことをおすすめします。過去に港区の民泊物件を複数件買い取っている業者であれば、エリアごとの相場感や、規制下でも収益を上げられる運営ノウハウを持っているため、より適正な価格での買取が期待できます。
査定を依頼する際は、以下のポイントを確認しましょう。
- 港区での民泊買取実績が具体的に何件あるか
- 港区条例の営業日数制限について理解しているか
- 現況渡し（家具・消防設備そのまま）での買取が可能か
- 査定から成約までの期間はどれくらいか
- 買取後のトラブル対応やサポート体制はあるか
複数の業者に査定を依頼することも重要です。最低でも2〜3社に査定してもらい、価格だけでなく対応の丁寧さや条例への理解度も比較して決めることをおすすめします。
港区の民泊買取実績が豊富なStayExitでは、条例規制物件も積極査定。最短3営業日で成約、1Rから5棟一括まで対応しています。
まとめ：港区の民泊買取は規制を理解した専門業者へ
港区での民泊買取について、重要なポイントをまとめます。
- 港区条例により家主不在型民泊は年間約60日しか営業できず、買取相場は市場価格の70〜80%程度になる：民泊新法の180日上限からさらに制限されるため、収益性の低下が査定に反映されます。
- エリア別の買取相場は、六本木・麻布で1Rが2,000〜3,500万円、1LDKが3,500〜6,000万円が目安：ただし築年数や駅距離により変動するため、正確な査定は専門業者への依頼が必要です。
- 買取なら最短3営業日で現金化でき、原状回復費用もゼロ：仲介で半年待つよりも、赤字が続く状況では早期の買取が損失を抑える有効な選択肢となります。
- 港区条例を理解した民泊専門業者への査定依頼が必須：一般の不動産業者では民泊設備がマイナス評価されるため、民泊専門業者に依頼することで適正価格での売却が可能になります。
あなたの状況に応じた最適なアクションは以下の通りです。
赤字が続いている方は、早期買取で損失拡大を防ぎましょう。毎月の赤字を考えると、買取価格が多少低くても、早期に現金化する方が最終的な損失は少なくなります。
できるだけ高値で売却したい方は、買取と仲介の両方で査定を取り、比較検討することをおすすめします。時間的余裕があれば、まず仲介に出してみて、3ヶ月経っても売れなければ買取に切り替えるという戦略も有効です。
港区の民泊物件買取でお困りの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。条例規制物件も積極査定、最短3営業日で成約、現況渡しOKです。
免責事項：
本記事の情報は2025年12月時点のものです。港区条例・法律・市場相場は変動する可能性がありますので、最新情報は港区公式サイトや専門業者にご確認ください。記載の買取相場は目安であり、実際の査定額は物件状況により異なります。