目黒区で民泊を運営されている方の中には、週5日営業禁止(金曜正午〜日曜正午のみ営業可能)の厳しい規制により、想定していた利回りを大幅に下回り、売却を検討されている方も多いのではないでしょうか。年間営業日数が約104日に制限され、収益性の低さに悩まれているオーナーも少なくありません。
本記事では、目黒区の民泊買取について、週末限定規制が買取価格に与える影響、中目黒・自由が丘など主要駅別の最新買取相場、民泊と旅館業の買取価格差、そして週末限定規制下でも損しない売却方法まで、2026年最新情報を元に徹底解説します。
売却を検討されている方はもちろん、「ブランドエリアの物件は高く売れる?」「旅館業へ転換すべき?」とお悩みの方にも役立つ内容です。厳しい規制下でも損をしない選択をするための判断材料としてぜひお役立てください。
目黒区の民泊規制と市場の現状
目黒区では週5日間営業が禁止される厳しい規制
目黒区の民泊規制は、東京23区の中でも特に厳しいことで知られています。目黒区公式HPによると、区内全域において日曜正午から金曜正午までの週5日間は住宅宿泊事業を実施できません。
営業が可能なのは金曜正午から日曜正午までの週末のみで、年間営業可能日数は約104日に制限されます。この制限は家主居住型・不在型を問わず適用され、区内全域が対象となるため、エリアによる差はありません。
住宅宿泊事業法では年間180日までの営業が認められていますが、目黒区の条例により実質的に約104日しか営業できず、法定上限の約58%にとどまります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 制限区域 | 目黒区全域 |
| 営業禁止期間 | 日曜正午〜金曜正午(週5日間) |
| 営業可能期間 | 金曜正午〜日曜正午(週末のみ) |
| 年間営業可能日数 | 約104日 |
| 年間営業日数上限(法定) | 180日 |
他区と比較しても、目黒区の規制は厳格です。品川区では商業地域に営業制限がないのに対し、目黒区は用途地域に関わらず全域で週5日間の営業が禁止されています。この厳しい規制が、民泊の収益性と売却時の買取価格に大きく影響しています。
週末限定営業で実質利回りは1%未満に低下
週末のみの営業では、どの程度の収益が見込めるのでしょうか。目黒区の民泊市場データを基に具体的にシミュレーションしてみます。
目黒区の民泊は中目黒・自由が丘などブランドエリアが多く、平均宿泊単価は10,000円〜14,000円とやや高めです。ここでは中間値の12,000円を前提に計算します。年間約104日の営業日数に対し、実際の稼働率を70%と想定すると、年間売上は約87.4万円(104日×12,000円×70%)となります。
物件価格を2,000万円と想定した場合、実質利回りはわずか約0.4%です。ここから管理費・修繕積立金・固定資産税・清掃費・水道光熱費などの運営コストを差し引くと、実質的な収益はほとんど残りません。
| 項目 | 週末限定(目黒区) | 通常営業(他区) |
|---|---|---|
| 年間稼働日数 | 約104日 | 約180日 |
| 平均宿泊単価 | 12,000円 | 12,000円 |
| 稼働率 | 70% | 70% |
| 年間売上 | 約87.4万円 | 約151.2万円 |
| 実質利回り(物件2,000万円想定) | 約0.4% | 約2.6% |
通常営業が可能な他区と比較すると、年間売上は約6割に減少します。当初想定していた利回りを大幅に下回るため、このような状況下で売却を検討するオーナーが増えています。
目黒区の民泊届出数は35件と23区内でも少数
目黒区の厳しい規制は、届出件数にも明確に表れています。観光庁の統計によると、目黒区の住宅宿泊事業届出件数は35件程度と、23区内でも少ない部類に入ります。
この少なさの背景には、週5日営業禁止という規制の厳しさがあります。中目黒・自由が丘など高いブランド価値を持つエリアであっても、年間104日しか営業できないため、新規参入を躊躇する事業者が多いのが実情です。
既存のオーナーの中には、「ブランドエリアの物件なので需要はあるが、週末しか営業できず収益化できない」という板挟みの状況に陥り、廃業や売却を選択する方が増えています。規制の厳しさから、売却を選択するオーナーが増えています。
目黒区の民泊買取相場を駅別に解説
中目黒駅周辺はブランド価値で市場価格の75〜85%を維持
中目黒駅周辺は、目黒区内で最も人気の高いエリアの一つです。HOME4Uによると、中目黒駅周辺の中古マンション相場は平均㎡単価130〜150万円(2025年)と、都内でも高値圏で推移しています。
中目黒は若者や外国人観光客に人気があり、おしゃれなカフェやレストランが立ち並ぶブランドエリアとして知られています。目黒川沿いの桜並木は春の観光名所としても有名で、週末の宿泊需要は高い水準を保っています。
週末限定規制があるにもかかわらず、民泊物件の買取相場は市場価格の75〜85%と比較的高値を維持しています。これは中目黒というブランド価値が買取価格を下支えしているためです。買主側も、将来的な旅館業への転換や、規制緩和の可能性を見越して投資判断を行っています。
| 築年数 | ㎡単価(市場価格) | 民泊買取相場(市場価格比) | 備考 |
|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 145万円/㎡ | 75〜80%(約108〜116万円/㎡) | ブランド価値高い |
| 築10〜20年 | 135万円/㎡ | 78〜83%(約105〜112万円/㎡) | 駅徒歩5分以内 |
| 築20年超 | 125万円/㎡ | 80〜85%(約100〜106万円/㎡) | リノベ済は高値 |
中目黒駅徒歩5分以内の物件は特に需要が高く、週末限定規制下でも安定した査定額が期待できます。築年数が古い物件でも、リノベーション済みであれば高値での買取実績があります。
自由が丘駅周辺は女性人気で市場価格の75〜83%
自由が丘駅周辺も、目黒区を代表するブランドエリアです。中古マンション相場は平均㎡単価120〜140万円と、中目黒に次ぐ高値圏です。
自由が丘は「おしゃれな街」として女性に高い人気を誇り、カフェ・雑貨店・スイーツショップなどが充実しています。週末には多くの観光客が訪れ、民泊の宿泊需要も高い水準を維持しています。
民泊物件の買取相場は市場価格の75〜83%で、中目黒と同様にブランド価値が価格を支えています。自由が丘という立地のプレミアムは、週末限定規制下でも買主に評価されており、他エリアと比較して有利な条件での売却が期待できます。
| エリア | 市場価格(㎡単価) | 民泊買取相場(市場価格比) | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 自由が丘駅周辺 | 120〜140万円/㎡ | 75〜83%(約90〜116万円/㎡) | 女性人気・おしゃれ |
自由が丘は観光需要だけでなく、住環境としての評価も高いため、買主が将来的に居住用として転用することも視野に入れやすく、査定時にプラス評価となります。
学芸大学・祐天寺エリアは市場価格の70〜78%
学芸大学駅と祐天寺駅周辺は、中目黒・自由が丘と比較すると落ち着いた住宅街の雰囲気があります。学芸大学駅周辺の中古マンション相場は平均㎡単価110〜130万円、祐天寺駅周辺は100〜120万円です。
学芸大学駅周辺はファミリー層に人気があり、商店街や教育施設が充実しています。祐天寺駅周辺は静かな住宅街で、落ち着いた雰囲気を好む層に支持されています。
ただし、民泊の観光需要という観点では中目黒・自由が丘に劣るため、民泊物件の買取相場は市場価格の70〜78%とやや控えめです。ブランドエリアとの差は5〜10%程度ですが、立地によるプレミアムの違いが価格差として表れています。
| 駅名 | 市場価格(㎡単価) | 民泊買取相場(市場価格比) | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 学芸大学駅 | 110〜130万円/㎡ | 72〜78%(約79〜101万円/㎡) | ファミリー層人気 |
| 祐天寺駅 | 100〜120万円/㎡ | 70〜75%(約70〜90万円/㎡) | 落ち着いた住宅街 |
学芸大学・祐天寺エリアの物件でも、専門の買取業者なら適正価格での買取が可能です。週末限定規制下でも、損をしない売却方法があります。
民泊物件と旅館業物件では買取価格に10〜15%の差
目黒区で民泊を運営されている方の中には、「旅館業(簡易宿所)への業態転換」を検討されている方もいるでしょう。旅館業であれば営業日数の制限がなく、365日営業が可能になるためです。
買取市場においても、民泊物件と旅館業物件では価格差が生じます。民泊(週末限定)の買取相場が市場価格の70〜85%であるのに対し、旅館業(制限なし)は85〜95%と、10〜15%程度高値での買取が期待できます。
この価格差の理由は、年間営業日数の差にあります。民泊は約104日しか営業できないのに対し、旅館業は365日営業可能です。買主にとっての収益性が約3.5倍異なるため、その分が買取価格に反映されます。
| 業態 | 年間営業可能日数 | 買取相場(市場価格比) | 設備要件 |
|---|---|---|---|
| 民泊(週末限定) | 約104日 | 70〜85% | 簡易 |
| 旅館業(簡易宿所) | 365日(制限なし) | 85〜95% | 消防設備等必要 |
ただし、旅館業への転換には消防設備(自動火災報知設備・誘導灯等)の設置が必要で、数百万円の設備投資が必要になるケースもあります。「転換すべきか、今売却すべきか」は、資金状況や運営意欲を踏まえて慎重に判断する必要があります。
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目黒区の民泊を高値で売却するための3つの方法
ブランドエリアの物件なら週末限定規制下でも高値売却が可能
中目黒・自由が丘といったブランドエリアの物件を保有されている方には、週末限定規制下でも高値売却できる可能性があります。これらのエリアのブランド価値は、規制下でも健在だからです。
買取相場は市場価格の75〜85%と、学芸大学・祐天寺エリア(70〜78%)より5〜10%高い水準を維持しています。この差は小さく見えますが、物件価格5,000万円の場合、250万円〜500万円の差額となります。
高値が維持される理由は、買主が将来的な旅館業への転換を視野に入れていることや、立地そのものの資産価値の高さにあります。中目黒駅徒歩5分、自由が丘駅徒歩3分といった好立地物件は、民泊を辞めても居住用や賃貸用として高い需要が見込めます。
該当エリアは中目黒駅・自由が丘駅徒歩5分以内の物件です。このエリアで物件を保有されている方は、「週末限定だから安くしか売れない」と諦めず、専門業者に査定を依頼することをおすすめします。
複数物件をまとめて売却すると査定額が8〜12%アップ
目黒区内で複数の民泊物件を運営されている方には、一括売却による査定額アップの方法がおすすめです。複数物件をまとめて売却することで、個別に売却するよりも有利な条件を引き出せる可能性が高まります。
査定額がアップする理由は、買主側にとって複数物件を一括取得することで管理コストの削減や運用ノウハウの効率化が図れるためです。また、目黒区内で複数の拠点を持つことは、繁忙期の需要分散やリスクヘッジにもつながります。
実際の成功事例をご紹介します。
📌 成功事例: 目黒区内2物件を一括売却
- 物件: 学芸大学駅徒歩4分1K×1件、祐天寺駅徒歩3分1R×1件
- 個別査定額: 計4,800万円
- 一括査定額: 5,180万円(+380万円、約8%UP)
- 成約までの期間: 4営業日
- 備考: 両物件とも週末限定営業
このように、複数物件の一括売却では査定額が8〜12%程度アップするケースがあります。目黒区のように厳しい規制があるエリアでも、物件を束ねることで買主にとっての魅力が高まり、査定額に反映されます。
StayExitでは1Rから5棟まで幅広い物件規模に対応しており、まとめて売却したい方のニーズに応えています。
買取業者なら最短3営業日で現況のまま売却できる
民泊物件の売却において、買取業者を活用する最大のメリットは、スピード・確実性・手間の少なさの3点です。仲介による売却では買主を探すための広告活動や内覧対応、価格交渉など多くの手間と時間がかかりますが、買取業者なら最短3営業日で成約が可能です。
現況渡しとは、家具・家電・備品などをそのまま残した状態で売却できることを指します。民泊運営に使用していたベッド、エアコン、調理器具、食器、リネン類などを処分する手間とコストが不要となります。原状回復工事も必要ありません。
最短売却の流れは以下の通りです。
- 無料査定申込(Web/電話で1分)
- 現地調査・査定提示(最短即日、駅徒歩距離・ブランド価値を考慮)
- 契約・決済(最短3営業日、現況渡しOK)
StayExitでは、目黒区の週末限定規制を熟知した専門スタッフが査定を行います。中目黒・自由が丘などブランドエリアの高値査定はもちろん、学芸大学・祐天寺エリアの物件も適正価格で買取しますので、安心してご相談ください。
目黒区の民泊を週末限定規制でお悩みなら
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目黒区の民泊買取でよくある質問
週末限定の物件でも売却できますか?
質問: 「週末限定営業の物件は、通常営業可能な物件より売れにくいのでしょうか?」
回答:
結論から申し上げると、週末限定物件でも売却は十分可能です。ただし、買取価格は通常営業可能な物件より10〜15%低くなる傾向があります。
この価格差が生じる理由は、年間営業日数が約104日と少なく、買主が物件を取得した後の収益性が通常営業可能物件(年間180日以上)と比較して約40%低下するためです。買主側も投資回収期間が長くなることを織り込んで査定を行うため、その分が価格に反映されます。
ただし、専門の買取業者であれば週末限定規制の物件であっても積極的に買取を行っています。特に中目黒・自由が丘などのブランドエリアでは、規制下でも市場価格の75〜85%での買取実績があります。
「週末限定だから売れない」と諦める必要はありません。専門業者に相談すれば、ブランドエリアの立地価値を適正に評価した査定が受けられます。
旅館業へ転換すべきですか?それとも売却すべきですか?
質問: 「旅館業へ転換して営業を続けるべきでしょうか?それとも今売却すべきでしょうか?」
回答:
この質問への答えは、あなたの状況により異なりますが、多くの場合は売却がベターな選択といえます。
旅館業へ転換すれば営業制限がなく365日営業が可能になるため、収益性は大幅に向上します。また、旅館業物件は市場価格の85〜95%と民泊物件(70〜85%)より高値での売却も期待できます。
ただし、旅館業への転換には消防設備(自動火災報知設備・誘導灯・避難器具等)の設置が必要で、物件の構造や規模により数百万円の設備投資が必要になるケースがあります。また、旅館業法に基づく許認可取得にも時間と手間がかかります。
判断の目安として、以下のチャートをご参考ください。
✅ 旅館業転換を検討すべき人
- 設備投資資金(数百万円)に余裕がある
- 長期(5年以上)の運営を予定している
- 中目黒・自由が丘等の好立地物件を保有
- 管理を委託しており負担が少ない
✅ 売却を選択すべき人
- 設備投資の余裕がない
- 早期に現金化したい
- 管理負担に疲弊している
- 他の投資先を検討中
設備投資のリスクを避け、確実に現金化したい方には売却がおすすめです。迷われている方は、まず無料査定で現在の物件価値を確認することから始めてみてください。
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週末限定規制の物件も、中目黒・自由が丘等ブランドエリアの物件も対応可能です。旅館業への転換を検討されている方も、まずは無料査定で買取価格を確認してみませんか?査定は最短即日、成約は最短3営業日です。
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まとめ
目黒区の民泊は、週5日営業禁止(金曜正午〜日曜正午のみ営業可能)の厳しい規制により、実質利回りが大幅に低下しています。買取相場は市場価格の70〜85%程度ですが、中目黒・自由が丘等のブランドエリアは高値を維持しています。専門買取業者を活用すれば最短3営業日で現況のまま売却可能です。
売却を検討されている方は、まず無料査定でブランドエリアの価格反映度を確認することをおすすめします。週末限定規制下でも、損をしない売却方法があります。
StayExitでは、目黒区の民泊物件を専門に買取しています。中目黒・自由が丘の高値査定、複数物件の一括査定も無料で承りますので、お気軽にご相談ください。
免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものであり、最新の法令・条例・市場動向については各自治体の公式情報や専門家にご確認ください。買取価格相場は物件の状態・築年数・立地・駅徒歩距離等により変動します。記事内の数値はあくまで目安であり、実際の査定額を保証するものではありません。旅館業への業態転換を検討される場合は、消防設備等の要件を事前にご確認ください。