目黒区の民泊は、中目黒・自由が丘という人気ブランドエリアを擁し、高い稼働率を誇る一方、区独自の「日曜正午〜金曜正午は営業禁止」という週末限定規制があり、年間営業日数が約104日に制限されています。本記事では、目黒区の民泊売却を検討する方へ、週末規制の収益影響、エリア別買取相場、旅館業法転換のROI、失敗事例を徹底解説します。
目黒区の民泊市場と週末限定規制の基礎知識
目黒区の民泊規制の特徴（日曜正午〜金曜正午は営業禁止）
目黒区は東京23区内でも最も厳しい民泊規制を実施している自治体の一つです。区内全域で「日曜正午〜金曜正午は営業禁止」という週末限定規制が適用されており、実質的な営業可能期間は金曜正午から日曜正午までの約52時間のみとなっています。
目黒区の民泊規制の概要:
- 営業可能期間: 金曜正午〜日曜正午のみ（週末限定）
- 年間営業日数: 約104日（他区の年間180日と比較して約58%減）
- 祝日の扱い: 祝日は営業禁止期間に含まれる（週末に重ならない限り営業不可）
- 届出件数: 35〜42件（2024年時点、観光庁データ）と東京23区内で最少クラス
この厳格な規制により、目黒区の民泊届出件数は東京23区内で最低水準にとどまっています。週末のみの営業では収益性が大幅に低下するため、多くのオーナーが民泊事業からの撤退を検討しているのが現状です。
目黒区がこのような厳しい規制を設けた背景には、住環境の保護と高級住宅街のブランドイメージ維持があります。中目黒・自由が丘といった人気エリアを抱える目黒区では、住民の生活環境を守ることが優先されています。
週末規制が収益に与える影響（具体的シミュレーション）
週末限定規制が実際の収益にどの程度影響を与えるのか、具体的な数値で比較してみましょう。
【年間180日営業 vs 104日営業の収支比較】
想定物件: 中目黒駅徒歩5分・1R・25㎡
| 項目 | 年間180日営業（規制なし） | 年間104日営業（週末規制） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 宿泊単価 | 18,000円 | 18,000円 | – |
| 稼働率 | 85% | 85% | – |
| 年間宿泊日数 | 153日（180×85%） | 88日（104×85%） | -65日 |
| 年間売上 | 275万円 | 158万円 | -117万円 |
| 運営経費（光熱費・清掃・備品） | 60万円 | 35万円 | -25万円 |
| 管理委託費（売上の20%） | 55万円 | 32万円 | -23万円 |
| 固定費（管理費・修繕積立金） | 24万円 | 24万円 | – |
| 年間収益 | 136万円 | 67万円 | -69万円 |
この試算から、週末限定規制により年間収益が約51%減少することが分かります。さらに、住宅ローンの返済がある場合、月額10万円（年間120万円）の返済で考えると、規制なしの場合は年間16万円のプラスですが、週末規制下では年間53万円の赤字となります。
週末規制による主な影響:
- 平日のビジネス需要を取り込めない: 目黒区は渋谷・品川へのアクセスが良く、本来ビジネス需要が高いエリアですが、週末規制により平日営業ができないため、この需要を逃しています
- 固定費の重さ: 営業日数が減っても、管理費・修繕積立金・固定資産税などの固定費は変わらないため、収益率が大幅に悪化します
- 運営効率の低下: 週2日の営業では、清掃・管理の効率が悪く、営業日数に対する経費比率が高くなります
週末規制でも高稼働率を維持するエリアの特徴
週末限定規制という厳しい条件下でも、目黒区の一部エリアでは稼働率80%超を維持しています。PLAYS Inc.の調査データによると、特に中目黒・自由が丘エリアでは高稼働率が報告されています。
週末規制でも収益化できる物件の3条件:
【条件①: 駅徒歩3分以内の立地】
- 中目黒駅・自由が丘駅から徒歩3分以内
- 週末の観光客・カップル需要を確実に取り込める
- 駅近であるほど、短期滞在でも利便性が高く評価される
【条件②: ブランドエリアの立地】
- 中目黒: 目黒川沿いの桜、おしゃれなカフェ・レストラン
- 自由が丘: 高級住宅街、スイーツ・雑貨店の集積
- エリアブランドが週末の観光需要を生み出す
【条件③: 高単価設定が可能】
- 中目黒・自由が丘のブランド価値により、1泊18,000〜25,000円の高単価設定が可能
- 一般的な民泊（12,000〜15,000円）より約1.5倍の単価
- 高単価により、営業日数減少をある程度カバーできる
これら3条件を満たす物件でも、週末規制により年間収益は規制前の約50〜60%に減少しますが、それでも一定の収益確保は可能です。しかし、住宅ローン返済や固定費を考慮すると、黒字化は難しいケースが多いのが現実です。
目黒区の民泊売却｜エリア別買取相場とブランド価値
エリア別買取相場マップ（中目黒・自由が丘・その他）
目黒区内でも、エリアによって中古マンション相場と買取価格に大きな差があります。特に中目黒・自由が丘は「ブランドプレミアム」により、買取価格が他エリアより5〜8%高く評価されます。
【目黒区エリア別買取相場（2026年1月時点）】
| エリア | 間取り | 中古マンション相場 | 買取価格（民泊新法物件） | 買取価格（旅館業法物件） |
|---|---|---|---|---|
| 中目黒 | 1R | 5,680万円 | 4,260〜4,714万円（75〜83%） | 4,828〜5,396万円（85〜95%） |
| 自由が丘 | 1R | 4,280万円 | 3,210〜3,552万円（75〜83%） | 3,638〜3,995万円（85〜93%） |
| 祐天寺 | 1R | 3,800万円 | 2,660〜2,964万円（70〜78%） | 3,230〜3,534万円（85〜93%） |
| 学芸大学 | 1R | 3,500万円 | 2,450〜2,730万円（70〜78%） | 2,975〜3,255万円（85〜93%） |
| その他エリア | 1R | 3,000万円 | 2,100〜2,340万円（70〜78%） | 2,550〜2,790万円（85〜93%） |
データ出典: SUUMO目黒区中古マンション相場、HOME4U目黒区マンション売却相場
買取価格の計算例（中目黒1R、民泊新法物件の場合）:
- 中古マンション相場: 5,680万円
- 買取相場: 5,680万円 × 75〜83% = 4,260〜4,714万円
- 仲介手数料不要、最短3営業日で現金化
買取価格の計算例（中目黒1R、旅館業法物件の場合）:
- 中古マンション相場: 5,680万円
- 買取相場: 5,680万円 × 85〜95% = 4,828〜5,396万円
- 民泊新法物件より約568〜682万円高い評価
週末規制により民泊新法での収益性は大幅に低下していますが、中目黒・自由が丘のブランドエリアでは、民泊撤退後の賃貸需要が高いため、買取価格が下がりにくい特徴があります。
ブランド価値が買取価格を支える3つの理由
目黒区の中目黒・自由が丘エリアは、週末規制により民泊の収益性が低下しているにもかかわらず、買取価格が比較的高く維持されています。その理由は以下の3つです。
【理由①: 駅近立地】
- 中目黒駅・自由が丘駅から徒歩5分以内の物件が多い
- 駅近物件は民泊撤退後も賃貸需要が非常に高い
- 中目黒1R（駅徒歩3分）の賃貸相場は月額14〜16万円と高水準
- 買取業者も再販・賃貸運用がしやすいため、積極的に買取
【理由②: 街のイメージ】
- 中目黒: 目黒川の桜、おしゃれなカフェ・レストラン、代官山に隣接
- 自由が丘: 高級住宅街、スイーツ・雑貨の街、女性人気が高い
- 「住みたい街ランキング」で常に上位にランクイン
- ブランドイメージが不動産価値を下支え
【理由③: 賃貸需要の高さ】
- 民泊を廃業しても、賃貸物件として高い需要がある
- 中目黒・自由が丘エリアは空室率が低く、賃貸経営が安定
- 買取業者にとって「出口戦略」が明確なため、高値買取が可能
- 旅館業法へ転換すれば365日営業可能で、さらに高値評価
目黒区で民泊を売却する場合、エリアのブランド価値を理解している買取業者を選ぶことで、適正価格での売却が可能になります。
旅館業法の許可物件は買取価格が+10〜15%高い理由
民泊新法（住宅宿泊事業法）ではなく、旅館業法の許可を取得している物件は、目黒区でも買取価格が大幅に高く評価されます。
旅館業法物件の優位性:
- 年間365日営業可能（民泊新法は目黒区では年間104日のみ）
- 週末規制の適用外（目黒区の独自規制は住宅宿泊事業法の物件のみが対象）
- 収益性が約3.5倍（年間営業日数が104日→365日）
買取価格比較（中目黒1R の場合）:
- 民泊新法物件: 5,680万円 × 75% = 4,260万円
- 旅館業法物件: 5,680万円 × 85% = 4,828万円
- 差額: +568万円（約13%アップ）
旅館業法への転換要件:
- フロント設置: 有人フロント または 無人対応システム（自動チェックイン機）
- 消防設備の強化: 誘導灯・スプリンクラー・自動火災報知設備
- 建物用途の変更: 管理組合の承認が必要（分譲マンションの場合）
- 許可申請費用: 約30〜50万円（行政書士費用含む）
旅館業法の許可を取得している物件は、週末規制の影響を受けないため、買取業者が再運用する際の収益性が高く、結果として高値買取が期待できます。
旅館業法への転換ROIと売却タイミング
旅館業法への転換コストとROI試算
週末規制で収益が低迷している目黒区の民泊を、旅館業法に転換することで収益を大幅に改善できます。初期投資と回収期間を具体的に試算してみましょう。
【旅館業法への転換コスト】
| 項目 | 費用 | 詳細 |
|---|---|---|
| 消防設備工事 | 100〜200万円 | 誘導灯・スプリンクラー・自動火災報知設備 |
| フロント設置 | 50〜100万円 | 無人チェックインシステム導入（有人は不要） |
| 内装改修 | 30〜50万円 | 旅館業法の基準に適合させる改修 |
| 許可申請費用 | 20〜30万円 | 行政書士費用・申請手数料 |
| 合計 | 200〜380万円 | 物件規模・設備状況により変動 |
【旅館業法転換のROI試算（中目黒1R の場合）】
想定物件: 中目黒駅徒歩5分・1R・25㎡
| 項目 | 民泊新法（週末規制） | 旅館業法（365日営業） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 年間営業日数 | 104日 | 365日 | +261日 |
| 稼働率 | 85% | 75%（競合増加を考慮） | – |
| 年間宿泊日数 | 88日 | 274日 | +186日 |
| 宿泊単価 | 18,000円 | 16,000円（平日価格下げ） | – |
| 年間売上 | 158万円 | 438万円 | +280万円 |
| 運営経費 | 35万円 | 100万円 | +65万円 |
| 管理委託費 | 32万円 | 88万円 | +56万円 |
| 固定費 | 24万円 | 24万円 | – |
| 年間収益 | 67万円 | 226万円 | +159万円 |
| 初期投資 | – | 200〜380万円 | – |
| 投資回収期間 | – | 1.3〜2.4年 | – |
この試算から、旅館業法への転換により年間収益が約159万円増加し、初期投資は1.3〜2.4年で回収できることが分かります。
旅館業法転換のメリット:
- 年間365日営業可能で収益が約3.4倍に増加
- 週末規制の影響を受けない
- 売却時の買取価格が民泊新法物件より10〜15%高い
旅館業法転換のデメリット:
- 初期投資が200〜380万円必要
- 消防設備・フロント設置の工事期間が2〜3ヶ月
- 分譲マンションの場合、管理組合の承認が必要（承認されないケースもある）
買取と仲介の違い（メリット・デメリット比較表）
民泊の売却方法には「買取」と「仲介」の2つがあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。
【買取 vs 仲介の比較】
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の70〜83%（ブランドエリアは高め） | 市場価格に近い（90〜100%） |
| 売却期間 | 最短3営業日 | 3〜6ヶ月 |
| 仲介手数料 | 不要 | 売却価格の3%+6万円 |
| 現況渡し | 可能（原状回復不要） | 基本的に原状回復が必要 |
| 契約不適合責任 | 免責（引渡し後のトラブルなし） | 売主が負う（瑕疵担保責任） |
| 向いている人 | ①急ぎで現金化したい ②原状回復費用を抑えたい ③週末規制で赤字の物件 | ①時間に余裕がある ②市場価格に近い金額で売却したい ③ブランドエリアの物件 |
買取が選ばれる3つの理由:
- スピード: 査定から成約まで最短3営業日、赤字状態から早期脱却
- コスト削減: 仲介手数料・原状回復費用が不要、約100〜200万円の節約
- 確実性: 買取業者が直接購入するため、売却不成立のリスクがない
仲介が選ばれる理由:
- 中目黒・自由が丘のブランド価値を最大限に活かせる
- 時間に余裕があり、市場価格に近い金額で売却したい場合
目黒区の民泊は週末規制により収益性が低いため、赤字を抱えるオーナーは買取を選択し、早期に売却するケースが増えています。
民泊買取業者の選び方（悪質業者を避ける5つのチェックポイント）
民泊買取業者の中には、週末規制の影響を過度に強調し、相場より大幅に安い価格で買い叩こうとする悪質業者も存在します。以下の5つのチェックポイントで、信頼できる業者を選びましょう。
【チェックポイント①: 宅建免許番号の確認】
- 国土交通省の「ネガティブ情報検索」で業者名を検索
- 行政処分歴がないか確認
- 宅地建物取引業の免許番号が明記されているか確認
【チェックポイント②: 査定時に全費用を明示】
- 「追加費用ゼロ」を書面で確認
- 契約後に「原状回復費用」「事務手数料」を請求する業者は避ける
- 査定書に内訳が明記されているか確認
【チェックポイント③: 複数社の査定比較】
- 最低3社に査定依頼
- 中目黒・自由が丘のブランド価値を理解している業者か確認
- 査定額だけでなく、対応の丁寧さ・契約条件も比較
【チェックポイント④: 過去の買取実績】
- 目黒区での買取実績があるか確認
- 週末規制の影響を理解している業者を選ぶ
- ホームページに実績が掲載されているか確認
【チェックポイント⑤: 契約不適合責任の免責】
- 「現況渡しOK」「契約不適合責任免責」が契約書に明記されているか確認
- 引渡し後のトラブルを避けるため必須
- 民泊特有の設備（スマートロック等）もそのまま引き渡し可能か確認
【無料査定】目黒区の民泊を最短3営業日で買取
目黒区の民泊売却でお悩みの方は、StayExitの無料査定をご利用ください。週末規制で収益が低下した物件も、中目黒・自由が丘のブランド価値を評価し、現況渡しOK・最短3営業日で成約可能です。複数物件の一括買取にも対応しています。
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【実例】目黒区の民泊売却で失敗しないための3つの教訓
失敗事例①｜週末規制を知らずに赤字で売却
ケース:
- 物件: 中目黒駅徒歩5分・1R
- 状況: 目黒区の週末規制を知らずに民泊を開始 → 年間営業日数104日のみで収益が想定の半分以下に
- 年間収益: 想定180万円 → 実際67万円
- 住宅ローン返済: 月額10万円（年間120万円）→ 年間53万円の赤字
- 2年間赤字運営後、買取業者に相場より安く売却
- 損失: 約600万円（赤字運営2年+買取価格の値下げ）
教訓:
民泊を始める前に、自治体の規制を必ず確認すること。目黒区は全域で週末限定規制があり、収益性が極めて低い。規制を知らずに開業すると、赤字リスクが非常に高い。
失敗事例②｜1社だけの査定で相場より400万円安く買取された
ケース:
- 物件: 自由が丘駅徒歩3分・1LDK
- 状況: 週末規制で収益が低下し、早期売却を希望
- 1社のみに査定依頼 → 査定額3,500万円を提示され、すぐに契約
- 後日、複数社に査定を依頼した知人の同条件物件が3,900万円で買取されたことを知る
- 損失: 400万円
教訓:
買取業者の査定額には幅があるため、必ず複数社（最低3社）に査定を依頼すること。特にブランドエリアの物件は、業者によって評価が大きく異なる。週末規制の影響を過度に強調し、相場より安く買い叩く業者に注意。
成功事例｜StayExitで2室一括査定 → 最短3営業日で成約
ケース:
- 物件: 中目黒1R・自由が丘1R の計2室（どちらも駅徒歩5分以内）
- 状況: 週末規制で2室とも赤字運営、一括売却を希望
- StayExitで一括査定: 個別査定7,800万円 → 一括査定8,500万円（+700万円、約9%アップ）
- 成約期間: 査定依頼から決済まで3営業日
- 原状回復費用: 不要（現況渡しOK、スマートロック等の民泊設備もそのまま引き渡し）
教訓:
複数物件を所有している場合、一括査定で交渉力がアップ。中目黒・自由が丘のブランド価値を適正に評価する業者を選ぶことで、週末規制下でも高値売却が可能。
目黒区の民泊売却は早めの判断がカギ
目黒区の民泊は週末限定規制により、他区と比較して収益性が大幅に低下しています。売却を検討する場合は、複数の業者に査定を依頼し、中目黒・自由が丘のブランド価値を適正に評価してもらうことが重要です。
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最短3営業日で成約・現況渡しOK・1R〜5棟一括対応
まとめ｜目黒区の民泊売却は早めの判断がカギ
目黒区の民泊は、週末限定規制により年間営業日数が約104日に制限され、収益性が大幅に低下しています。規制前は年間250万円以上の収益があった物件でも、現在は100万円以下に減少し、赤字運営を余儀なくされるケースが増えています。
しかし、中目黒・自由が丘のブランドエリアでは、民泊撤退後の賃貸需要が高いため、買取価格が比較的高く維持されています。週末規制で赤字が続く場合は、早期に売却を決断することで、損失を最小限に抑えることができます。
売却方法は「買取」と「仲介」の2つがありますが、赤字状態から早期脱却したい場合は、最短3営業日で成約できる買取がおすすめです。複数の業者に査定を依頼し、ブランド価値を適正に評価する業者を選びましょう。
StayExitは目黒区の民泊買取に特化し、中目黒・自由が丘のブランド価値を適正評価。最短3営業日・現況渡しOK・複数物件の一括買取に対応しています。
免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。民泊規制・買取相場は変動する可能性があるため、最新情報は目黒区公式サイト・観光庁・不動産業者にご確認ください。税務・法務に関する個別のアドバイスは、税理士・弁護士にご相談ください。