目黒区の民泊規制を完全解説|年104日制限の実態と対策 -

目黒区で民泊事業を検討している方、または現在運営されている方にとって、営業日数の制限は避けて通れない重要な問題です。目黒区は東京23区の中でも特に厳しい規制を設けており、年間わずか104日(金曜日正午~日曜日正午のみ)しか営業できないという現実があります。

本記事では、目黒区の民泊規制の全体像から具体的な届出手続き、実際の収益性シミュレーション、そして規制に対応できない場合の選択肢まで、2025年最新情報を完全網羅して解説します。

目黒区の民泊規制とは?年間104日しか営業できない厳しい実態

目黒区の民泊規制の概要|金曜正午~日曜正午のみ営業可能

目黒区における住宅宿泊事業(民泊)は、「目黒区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」によって厳格に規制されています。

目黒区公式サイトによると、**「目黒区内の全域において、日曜日の午後0時から金曜日の午前12時までの週5日間は、住宅宿泊事業を実施できません」**とされています。

これは言い換えると、以下のようになります:

営業可能期間:

金曜日午後0時~日曜日午後0時(週末の2日間のみ)
祝日前日の正午~祝日明けの正午

営業禁止期間:

日曜日午後0時~金曜日午前12時(週5日間)

この結果、年間の営業可能日数は約104日間に制限されます。これは国の住宅宿泊事業法で定められた年間180日の上限よりもさらに厳しい制限です。

なぜ目黒区の規制は厳しいのか|住環境保護と教育施設の多さ

目黒区が東京23区の中でも特に厳しい民泊規制を設けている背景には、いくつかの理由があります。

1. 閑静な住宅街の保護
目黒区は自由が丘、中目黒、祐天寺など、閑静な住宅街として知られるエリアが多く、住民の生活環境を重視する区の方針があります。民泊による騒音トラブルやゴミ問題を未然に防ぐため、平日営業を全面禁止としています。

2. 住環境悪化の防止
条例の目的として、「住宅宿泊事業に起因する事象による生活環境の悪化を防止する」ことが明記されており、住民の安全・安心を最優先する姿勢が明確です。

3. 23区で最も厳しい規制レベル
目黒区の規制は、中央区・江東区と並んで東京23区の中で最も厳しい部類に入ります。週末のみの営業という制限は、渋谷区や葛飾区など制限のない区と比較すると、収益性に大きな差が生まれます。

目黒区の民泊条例の具体的な内容|届出要件と義務

届出に必要な書類と事前相談の流れ

目黒区で民泊を始める際には、以下の手順で届出を行います。

届出方法:

事前相談(推奨): 目黒区生活衛生課で事前相談を受ける(予約制)
届出提出: 「民泊制度運営システム」(オンライン)または紙媒体で届出

目黒区「住宅宿泊事業ハンドブック」(2024年)によると、届出の際には事前相談を受けることが推奨されており、予約制で対応しています。

必要書類:

住宅宿泊事業届出書
住宅の登記事項証明書
欠格事由に該当しないことを誓約する書面
住宅の図面(設備・間取り・床面積を明記)
周辺住民への事前周知の記録

周辺住民への事前周知義務と記録保存

目黒区の条例では、届出の15日前までに周辺住民への事前周知が義務付けられています。

事前周知の方法:

掲示: 届出住宅ごとに以下の事項を掲示
- 住宅宿泊事業を営もうとすること
- 届出住宅の所在地
- 事業者の連絡先
- 事業開始予定日
- 掲示年月日
書面配布: 周辺住民に上記事項を記載した書面を配布

記録保存義務:
住宅宿泊事業者は、苦情対応をした場合、以下の事項を記録し、3年間保存する必要があります:

苦情及び問合せの内容
受付日時
受付者
対応内容

届出後の報告義務と標識掲示

届出が受理された後も、継続的な義務があります。

標識の掲示:
目黒区から交付される届出番号を記載した標識を、公衆の見やすい場所に掲示する必要があります。

定期報告:
法律で定められた定期報告(2ヶ月ごと)を行う必要があります。報告内容には宿泊日数、宿泊者数などが含まれます。

年間104日制限での収益性|赤字リスクと他区との比較

年間104日営業の収益シミュレーション

目黒区の年間104日という制限で、実際にどの程度の収益が見込めるのか、具体的にシミュレーションしてみましょう。

前提条件(1LDK物件の場合):

宿泊料金: 8,000円/泊
稼働率: 70%
年間営業日数: 104日
賃料: 8万円/月(96万円/年)
管理費・光熱費: 2万円/月(24万円/年)

収支シミュレーション:

項目	金額(年間)
収入
宿泊料金(8,000円×104日×70%)	約582,400円
収入合計	約58万円
支出
賃料	960,000円
管理費・光熱費	240,000円
清掃費(2,000円×104日×70%)	145,600円
プラットフォーム手数料(15%)	87,360円
消耗品・備品費	60,000円
支出合計	約149万円
年間収支	▲91万円(赤字)

このシミュレーションからわかるように、賃貸物件で週末のみの営業では、固定費を賄うことが極めて困難であり、赤字経営に陥るリスクが非常に高いと言えます。

黒字化するための条件:

自己所有物件(賃料負担ゼロ)
複数室の同時運営(スケールメリット)
高単価設定が可能な立地(中目黒・自由が丘など)

目黒区と他区(世田谷区・品川区・渋谷区)の規制比較

目黒区の規制が他の区と比較してどの程度厳しいのか、比較表で確認しましょう。

区	営業可能日数(年間)	営業可能期間	規制の厳しさ
目黒区	約104日	金曜正午~日曜正午のみ	★★★(最厳)
世田谷区	約120日	土曜正午~月曜正午(住居専用地域)	★★★
品川区	約120日	金曜正午~月曜正午(住居系地域)	★★★
中央区	約120日	月曜正午~土曜正午禁止	★★★
江東区	約120日	月曜正午~土曜正午禁止	★★★
渋谷区	180日	制限なし	★
葛飾区	180日	制限なし	★
江戸川区	180日	制限なし	★

観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」(2023年7月時点)によると、目黒区の民泊届出件数は38件、うち廃止が14件となっており、廃止率が約37%と高い傾向にあります。これは規制の厳しさにより収益化が困難で、撤退を選ぶ事業者が多いことを示しています。

目黒区で民泊を成功させるには?旅館業法への転換も選択肢

自己所有物件・複数室運営でコストを下げる

年間104日という厳しい制限の中で民泊を成功させるには、以下の条件を満たす必要があります。

1. 自己所有物件の活用
賃料負担がゼロになることで、固定費を大幅に削減できます。上記のシミュレーションでは賃料96万円が支出の大きな割合を占めているため、自己所有物件であれば黒字化の可能性が高まります。

2. 複数室の同時運営
1室だけでは固定費を賄えなくても、複数室を同時運営することでスケールメリットが生まれます。清掃やゲスト対応の効率化により、1室あたりのコストを下げることができます。

3. 高単価設定が可能な立地
中目黒、自由が丘、祐天寺など、目黒区内でも人気の高いエリアであれば、1泊1万円以上の高単価設定が可能です。稼働率を維持しつつ単価を上げることで、収益性を改善できます。

旅館業法(簡易宿所)への業態転換で365日営業

民泊新法の104日制限を回避する方法として、旅館業法(簡易宿所)への業態転換があります。

旅館業法のメリット:

年間365日営業が可能(日数制限なし)
収益性が大幅に向上
長期的な事業として確立できる

旅館業法の許可要件:

玄関帳場(フロント)の設置、またはICT設備による本人確認
消防設備の設置(誘導灯、消火器、煙感知器など)
客室床面積:1人あたり3.3㎡以上
適切な換気・採光・照明設備

旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得すれば、年間365日の営業が可能です。ただし、消防設備の設置や保健所の検査など、初期投資が50~200万円程度必要となります。

旅館業法のデメリット:

初期投資が大きい(設備投資・許可取得費用)
許可取得までの手間と時間(3~6ヶ月程度)
保健所の検査基準が厳格

目黒区の民泊規制により収益化が困難な場合、事業撤退や物件売却も選択肢の一つです。民泊・旅館業の撤退支援を専門とするStayExitでは、最短3営業日での買取、現況渡しOKで対応しています。無料査定も可能ですので、まずはご相談ください。

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目黒区の民泊規制に対応できない場合の選択肢|撤退・売却・転換

民泊事業からの撤退手続き(廃業届出書の提出)

目黒区の厳しい規制により、民泊事業の継続が困難と判断した場合、適切な手続きを踏んで撤退する必要があります。

目黒区「住宅宿泊事業廃業等届出書」によると、民泊事業を廃止する場合、目黒区に「住宅宿泊事業廃業等届出書」を提出する必要があります(廃止後30日以内)。

撤退手続きの流れ:

民泊制度運営システムまたは紙媒体で「廃業等届出書」を提出
標識の撤去
掲載サイト(Airbnb等)からの物件情報削除
ゲストへの予約キャンセル連絡(予約がある場合)

物件売却の方法|不動産仲介 vs 専門買取業者

民泊事業から撤退する際、物件をどうするかは重要な判断です。主な選択肢は以下の2つです。

1. 不動産仲介による売却

メリット	デメリット
市場価格に近い金額で売却できる可能性	売却まで3~6ヶ月かかる
複数の買い手候補から選べる	買い手が見つからないリスク
	その間も固定費(賃料・管理費)が発生

2. 専門買取業者による買取

メリット	デメリット
最短1週間~1ヶ月で現金化	市場価格の70~85%程度
確実に売却できる
現況渡しOK(リフォーム不要)
赤字運営からの早期撤退

専門買取業者を選ぶべきケース:

赤字が続いており、一刻も早く固定費負担から解放されたい
買い手が見つかるか不安(民泊物件は通常の不動産より売却が難しい)
次の投資や事業への資金を早急に確保したい

通常賃貸への転換または売却

民泊を辞めて、通常の賃貸物件として貸し出す方法もあります。

賃貸転換のメリット:

安定した家賃収入(空室リスクは低い)
ゲスト対応や清掃の手間が不要
管理会社に一任できる

賃貸転換のデメリット:

収益性が民泊より低い(家賃収入は民泊の50~70%程度)
初期投資(家具家電、リフォーム費用)の回収が難しい

家具付き賃貸としての活用:
民泊用に揃えた家具家電をそのまま活用し、「家具付き賃貸」として貸し出せば、通常の賃貸より10~30%高い家賃設定が可能です。短期赴任者、留学生、外国人入居者のニーズが高く、初期投資を無駄にせず活用できます。

各選択肢の比較表:

選択肢	初期費用	実現期間	メリット	デメリット
廃業・撤退	なし	即時~1ヶ月	固定費負担の解消	収入ゼロ
不動産仲介売却	なし	3~6ヶ月	市場価格で売却	時間がかかる
専門買取業者	なし	1週間~1ヶ月	早期現金化	市場価格より安い
賃貸転換	0~50万円	1~3ヶ月	安定収入	収益性低下

目黒区の民泊規制により運営継続が困難な場合、StayExitの買取サービスをご活用ください。民泊・旅館業の撤退支援を専門とし、最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから5棟一括まで対応可能です。赤字運営を続けるよりも、早期に売却して次の投資に資金を振り向ける方が、トータルでの損失を抑えられるケースも多くあります。まずは無料査定で、あなたの物件がいくらで買い取れるかを確認してみませんか?

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まとめ|目黒区の民泊は規制が厳しく収益化が困難、撤退・転換も視野に

本記事の要点を整理します。

目黒区の民泊は年間104日(金曜正午~日曜正午のみ)という23区最厳の規制
- 週末と祝日のみの営業で、平日は全面禁止
- 中央区・江東区と並んで最も厳しい規制レベル
週末のみの営業では固定費を賄うのが困難で、赤字リスクが高い
- 賃貸物件の場合、年間91万円の赤字(シミュレーション例)
- 自己所有物件・複数室運営・高単価設定などの条件がないと収益化は困難
旅館業法への転換で365日営業も可能だが、初期投資と許可取得のハードルが高い
- 初期投資50~200万円、許可取得に3~6ヶ月
- 長期的に民泊事業を続けたい方には有力な選択肢
規制により運営継続が困難な場合、撤退・売却・賃貸転換などの選択肢を検討すべき
- 廃業届出書を目黒区に提出(廃止後30日以内)
- 専門買取業者なら最短1週間~1ヶ月で現金化が可能
専門買取サービスを活用すれば、赤字運営からの早期脱出が可能
- 最短3営業日での成約、現況渡しOK
- 1Rから5棟一括まで対応可能

読者の状況別アクション:

これから民泊を始める方へ:
目黒区の規制内容を十分理解し、収益シミュレーションを行った上で判断してください。賃貸物件での週末のみ営業は赤字リスクが高いため、慎重な検討が必要です。

すでに民泊を運営中で赤字の方へ:
撤退・売却・旅館業転換などの選択肢を早めに検討することをおすすめします。赤字を続けるよりも、早期に売却して次のステージへ進む方が、トータルでの損失を抑えられるケースが多くあります。

物件売却を検討中の方へ:
専門買取業者への無料査定を活用し、早期現金化を検討してみてください。固定費負担から解放され、次の投資や事業への資金を確保できます。

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【免責事項】

本記事の情報は2025年12月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、民泊事業の届出や運営に関しては、必ず目黒区の公式ホームページや担当窓口(生活衛生課)で最新情報を確認し、専門家(行政書士、税理士、弁護士など)への相談をお勧めします。

本記事で紹介した収益シミュレーションや運営方法は一般的な例であり、実際の収益を保証するものではありません。民泊事業にはリスクが伴いますので、十分な検討の上で自己責任において判断してください。

本記事の内容に基づいて行った行為により生じたいかなる損害についても、当方は一切の責任を負いかねます。

参考リンク: