【2026年最新】マンション民泊禁止への対応完全ガイド｜撤退・売却の実務手順と最短3日で現金化する方法 -

マンションで民泊を運営している、または購入を検討しているものの、「管理規約で民泊が禁止されている」と判明した場合、どう対応すべきでしょうか。国土交通省の調査(2018年)によれば、分譲マンションの約80.5%が管理規約で民泊を禁止しており、多くのオーナーが対応に迫られています。本記事では、マンション民泊禁止への対応方法を、確認方法から撤退・売却の実務手順まで徹底解説します。

マンション民泊禁止が判明したら?3つの対処法と選択フローチャート

マンションで民泊が禁止されていることが判明した場合、取るべき対応は大きく3つに分かれます。まずは以下のフローチャートで、自分の状況に最適な選択肢を確認しましょう。

対処法選択フローチャート:

禁止判明
  ↓
管理規約を確認
  ↓
【選択肢A】規約改正を働きかけ継続 → 成功率低(80%超が禁止)
【選択肢B】撤退(廃業) → 損失確定、放置コスト回避
【選択肢C】売却 → 現金化、次の投資へ

各選択肢のメリット・デメリットを以下の表で比較します。

選択肢	メリット	デメリット	適したケース
①継続(規約改正)	民泊運営を続けられる	成功率が極めて低い、時間・労力大	築古物件、空室率高、所有者の民泊ニーズ多
②撤退(廃業)	法的リスク回避、トラブル解消	投資回収不可、残置物処理費用50~150万円	稼働率低、赤字継続、住民トラブル多
③売却	現金化、損失最小化、次の投資へ	禁止物件は査定10~30%減	早期現金化希望、他の投資機会あり

選択肢①継続(管理規約の改正を働きかける)

管理組合の総会で管理規約の改正を提案し、民泊を許可する内容に変更する方法です。具体的には、区分所有者の3/4以上の賛成(特別決議)が必要となります。

成功率が低い理由:

住民の大多数が民泊に反対(騒音、ゴミ、治安への懸念)
既に禁止条項がある場合、変更のハードルが高い
総会での議題化自体が困難

実現可能性が高いケース:

築古物件で空室率が高く、資産価値向上のため民泊活用に賛成する所有者が多い
既に複数の所有者が民泊運営を希望している
管理組合が民泊による収益増を評価している

ただし、分譲マンションの約80.5%が既に禁止しているという統計からも分かる通り、規約改正による継続は現実的には困難です。

選択肢②撤退(廃業手続き)

民泊運営を完全に終了し、物件を居住用または賃貸用に転用する方法です。

撤退のメリット:

法的リスク(罰則、損害賠償)を回避できる
住民トラブルから解放される
管理組合との関係が改善される

撤退のデメリット:

これまでの投資(設備投資、リノベーション費用)が回収できない
残置物処理費用が50~150万円程度かかる
原状回復費用が50~200万円程度かかる

撤退の具体的な手順については、後述のH2-3で詳しく解説します。

選択肢③売却(現金化)

物件を売却して現金化し、損失を最小限に抑えながら次の投資機会に移る方法です。

売却のメリット:

早期に現金化できる(買取なら1~2ヶ月)
残置物処理や原状回復の手間を省ける(買取業者による)
次の投資機会に資金を振り向けられる

売却のデメリット:

民泊禁止物件は査定が10~30%低下する
買い手が限定される(居住用・賃貸用としての需要のみ)

売却の具体的な方法については、後述のH2-4で詳しく解説します。

マンションが民泊禁止かどうか確認する3つの方法

民泊を始める前、または運営中に「自分のマンションが民泊禁止かどうか」を確認することは極めて重要です。ここでは、管理規約で民泊禁止を確認する3つの方法を解説します。

方法①管理規約を確認する

最も確実な方法は、マンションの管理規約を直接確認することです。国土交通省の「マンション標準管理規約」(令和3年6月改正版)では、第12条(専有部分の用途)で以下のような条文が示されています。

民泊禁止の場合の条文例:

「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」
「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない」

管理規約の入手方法:

管理会社に問い合わせ: 最も簡単で確実。管理会社は管理規約のコピーを保管している
管理組合の理事会に依頼: 所有者であれば閲覧・コピーの権利がある
購入時の書類を確認: 物件購入時に受け取った重要事項説明書に添付されている場合が多い

注意点:
「専ら住宅として使用」という文言があれば、民泊は原則禁止と解釈されます。ただし、管理規約に明示的な記載がない場合でも、使用細則や理事会決議で禁止されている場合があるため、必ず管理組合・管理会社に確認しましょう。

出典: 国土交通省「マンション標準管理規約」

方法②管理組合・管理会社に問い合わせる

管理規約の条文が分かりにくい場合や、最新の状況を確認したい場合は、管理組合または管理会社に直接問い合わせるのが確実です。

問い合わせ時の質問例:

「当マンションでは住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく民泊運営は可能ですか?」
「管理規約第◯条の『専ら住宅として使用』は、民泊を禁止する意味でしょうか?」

回答までの所要日数: 即日~3営業日程度

注意点:
口頭での回答だけでなく、可能であれば書面(メール可)で回答を得ることを推奨します。後日トラブルになった際の証拠として活用できます。

方法③自治体の届出窓口で確認する

住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく届出を行う際、都道府県や保健所は管理規約を確認します。事前相談の段階で「このマンションは民泊可能か」を自治体に確認することも可能です。

手順:

所在地の都道府県または保健所の民泊相談窓口に連絡
管理規約のコピーを提出
自治体が管理規約を確認し、届出可否を判断

都道府県別の届出窓口: 観光庁「住宅宿泊事業法関連情報」で確認できます。

【注意】購入前に必ず確認すべき理由

民泊投資目的で区分マンションを購入する場合、購入前に必ず管理規約を確認しましょう。購入後に禁止と判明した場合、以下のリスクがあります。

購入後に禁止判明した場合のリスク:

民泊運営ができず、投資計画が崩壊する
売却時の価格が購入価格より10~30%低下する
居住用または賃貸用として運用せざるを得ず、期待利回りが達成できない

実例: ある投資家が「民泊運営可能」と聞いて区分マンションを購入したものの、実際には管理規約で禁止されており、売却を余儀なくされたケース(出典: 東京23区ナビ)

購入前チェックリスト:

✅ 管理規約の原本を確認(仲介業者の口頭説明だけに頼らない)
✅ 管理組合に民泊可否を書面で確認
✅ 所在地の自治体条例で民泊規制がないか確認
✅ 近隣住民とのトラブル履歴を確認(管理会社に問い合わせ)

マンション民泊を撤退(廃業)する5つのステップ

民泊禁止と判明し、撤退を選択した場合、以下の5つのステップで手続きを進めます。各ステップの所要日数と費用目安も記載します。

ステップ①既存予約の処理(所要: 即日~7日)

既に受け付けている宿泊予約をどう処理するかを決定します。

選択肢A: 既存予約をキャンセルする

Airbnb、Booking.comなどのOTA(オンライン旅行代理店)でキャンセル手続き
ゲストへの返金対応(キャンセルポリシーに従う)
ゲストへの説明文例: 「管理組合の規約により、やむを得ず営業を終了することになりました。ご予約をキャンセルさせていただき、全額返金いたします。ご迷惑をおかけし申し訳ございません」

選択肢B: 既存予約を最後まで履行する

撤退日までの予約は受け入れ、それ以降の予約受付を停止
新規予約を受け付けないよう、リスティングを「休止」または「削除」

注意点: 予約キャンセルが多いとOTAアカウントの評価が下がるため、可能な限り既存予約は履行することを推奨します。

ステップ②廃業届の提出(所要: 3~7営業日)

住宅宿泊事業法第3条に基づき、事業を廃止した場合は都道府県知事に「廃業等届出書」を提出する必要があります。

提出先: 届出を行った都道府県または保健所の窓口

必要書類:

廃業等届出書(様式は各自治体のHPからダウンロード)
届出番号が記載された書類(届出証明書)

提出方法: 窓口持参、郵送、または電子申請(自治体により異なる)

注意点: 廃業届を提出しないと、営業していないにもかかわらず届出が残り続け、後日トラブルの原因になる可能性があります。

出典: 観光庁「住宅宿泊事業法関連情報」

ステップ③OTAアカウントの削除・停止(所要: 即日~3日)

Airbnb、Booking.com、楽天トラベルなどのOTAアカウントを削除または停止します。

手順:

各OTAの管理画面にログイン
リスティング(物件情報)を「休止」または「削除」
アカウントを「削除」または「無効化」

注意点:

売上金の残高がある場合、払い出し手続きを先に完了させる
レビューや評価は削除されないため、将来的に再開する可能性がある場合は「休止」を選択

ステップ④残置物の処理(所要: 3~10日、費用: 50~150万円)

民泊用に設置した家具・家電・リネン類を処分または売却します。

処分方法:

廃棄業者に依頼: 1Rで50~80万円、2LDKで100~150万円が相場
リサイクルショップに売却: 状態が良ければ買取可能(売却益は数万円~30万円程度)
民泊専門買取業者に一括売却: 家具・家電をまとめて買取(売却益は10~50万円程度)

費用を抑える方法: 後述の「買取サービス」を利用すれば、残置物をそのまま残した状態で物件ごと買取してもらえるため、処分費用が不要になります。

ステップ⑤原状回復(所要: 7~30日、費用: 50~200万円)

物件を民泊運営前の状態に戻します。

賃貸物件の場合: 賃貸借契約に基づく原状回復義務があるため、必須です。

所有物件の場合: 次の用途(居住用・賃貸用・売却)に応じて判断します。

居住用に転用する場合: 必要最小限の原状回復でOK
賃貸用に転用する場合: 次の借主向けにクリーニング・修繕が必要
売却する場合: 買主の希望による(買取なら不要な場合が多い)

原状回復費用の相場:

1R: 50~100万円
2LDK: 100~200万円

費用内訳: クロス・床の張替え、設備の撤去、クリーニング、鍵交換など

【早急に撤退したい方へ】

StayExitの民泊撤退支援サービスなら、最短3営業日で契約・入金完了。
現況渡しOK、残置物そのままで買取可能です。原状回復費用50~200万円、残置物処理費用50~150万円を節約できます。
無料査定・相談はこちら →

マンション民泊を売却する3つの方法と価格相場

民泊禁止マンションを売却する場合、仲介・買取・M&Aの3つの方法があります。それぞれの特徴と価格相場を比較しましょう。

売却方法の比較表

売却方法	所要期間	価格相場(市場価格比)	メリット	デメリット
①仲介	3~6ヶ月	90~110%	高値売却の可能性	時間がかかる、禁止物件は買い手つきにくい
②買取	1~2ヶ月	70~85%	早期現金化、確実	価格が市場より低い
③M&A	2~4ヶ月	80~120%(営業権加算)	事業価値を評価、高値可能性	稼働実績が必要

方法①仲介(一般の不動産会社経由)

不動産仲介会社を通じて買主を探す、最も一般的な売却方法です。

仲介のメリット:

市場価格に近い金額(90~110%)での売却が期待できる
複数の買主候補から選べる

仲介のデメリット:

売却まで3~6ヶ月程度かかる
民泊禁止物件は民泊運営希望者には売れないため、居住用・賃貸用としての需要のみ
稼働率が低い、赤字運営の物件は買い手がつきにくい

適したケース:

立地が良好(駅徒歩5分以内、都心部)
民泊禁止でも居住用・賃貸用として魅力的な物件
時間的余裕があり、高値売却を優先したい

方法②買取(不動産会社が直接買取)

不動産買取業者が直接買主となる方法です。買主を探す必要がないため、最短1~2週間で現金化が可能です。

買取のメリット:

最短1~2ヶ月で現金化(最短1~2週間も可能)
内見対応や価格交渉の手間が不要
残置物をそのまま残した「現況渡し」が可能(業者による)
契約不適合責任が免責される場合が多い

買取のデメリット:

売却価格が市場価格の70~85%程度と低い
買取業者によって査定額に大きな差がある

民泊専門買取業者の活用:
民泊物件に特化した買取業者であれば、民泊特有の事情(管理組合トラブル、稼働率低下、条例規制)を理解しているため、スムーズな査定・買取が可能です。

実例: 新宿区1R、稼働率20%、管理組合から民泊禁止通告を受けた物件。通常の仲介では2,500万円程度が相場だったが、民泊専門買取業者により1,800万円で最短2週間で買取成立(出典: StayExit実績)

民泊撤退に特化した買取サービス
一般の不動産買取では対応できない「現況渡し」「離島・遠方物件」「1R~5棟一括」にも対応。実績多数。
StayExitの買取実績を見る →

方法③M&A(民泊事業ごと譲渡)

物件だけでなく、民泊事業そのもの(営業権、稼働データ、予約、OTAアカウント、清掃業者契約など)を買主に引き継ぐ方法です。

M&Aのメリット:

営業権や事業価値が評価され、市場価格の100~120%で売却できる可能性がある
既存予約をキャンセルせず買主に引き継げる
高稼働率・高評価の物件は高値で売却できる

M&Aのデメリット:

買主が限定される(民泊運営者または投資家のみ)
手続きが複雑(営業許可の名義変更、契約引継ぎなど)
稼働実績が必要(稼働率50%以上、レビュー評価4.5以上が目安)

適したケース:

稼働率が高い(60%以上)
OTAでのレビュー評価が高い(4.5以上)
複数物件を運営している

M&Aプラットフォーム: バトンズ、TRANBI、Stay&などで民泊事業の売却案件を掲載できます。

民泊禁止物件の売却価格への影響

管理規約で民泊が禁止されている物件は、査定が10~30%低下する傾向があります。

理由:

民泊用途での収益が見込めないため、買い手が居住用・賃貸用に限定される
民泊運営希望者は購入対象から除外される
既に民泊運営していた場合、住民トラブルの履歴が残っている可能性がある

対策:

居住用・賃貸用としての収益性をアピールする(賃料相場、利回り)
早期売却で損失を最小化する(買取の活用)
複数の買取業者に査定を依頼し、最高値を選ぶ

マンション民泊禁止で違法運営を続けるリスクと罰則

管理規約で民泊が禁止されているにもかかわらず運営を続けた場合、以下の3つのリスクがあります。

リスク①刑事・行政罰則

住宅宿泊事業法違反:
無届での民泊運営は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金(住宅宿泊事業法第75条)

旅館業法違反:
無許可での旅館業営業は、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金(旅館業法第10条)

管理規約違反:

管理組合から民泊運営の差し止め請求を受ける
裁判所による強制執行(運営停止命令)の可能性
管理組合が訴訟を起こし、損害賠償請求される場合もある

出典: 厚生労働省「旅館業法の概要」、観光庁「住宅宿泊事業法ガイドライン」

リスク②損害賠償(民事)

住民からの損害賠償請求や、管理組合からの訴訟リスクがあります。

損害賠償請求の理由:

騒音、ゴミ出しマナー違反による生活環境の悪化
不特定多数の出入りによる治安悪化、精神的苦痛
共用部分の損傷、清掃費用の増加

判例: 分譲マンションで管理規約に違反して民泊を運営したオーナーに対し、管理組合が損害賠償請求訴訟を提起。裁判所が運営停止と損害賠償を命じた事例(金額非公開)

リスク③売却価格の暴落

違法運営の履歴がある物件は、「事故物件」に準じた扱いを受ける可能性があり、査定が市場価格の50~70%に下落するリスクがあります。

理由:

住民トラブルの履歴が残っている
管理組合との関係が悪化している
次の買主も管理組合から警戒される

買い手がつかないリスク: 違法運営が発覚した物件は、一般の仲介では買い手がつかず、長期間売れ残る可能性があります。

通報された場合の流れ

違法運営を続けていると、住民や管理組合からの通報により、以下の流れで処分を受けます。

住民・管理組合からの通報 → 自治体の民泊相談センター、保健所
自治体の立ち入り調査 → 無届・無許可営業の確認
指導・勧告 → 運営停止の要請
改善命令 → 期限内に運営を停止しない場合
罰則 → 懲役刑または罰金刑

通報窓口: 各都道府県の民泊相談センター、保健所、管理組合

違法運営は「バレなければ大丈夫」という考えは危険です。住民からの通報リスクが高く、一度通報されると自治体が継続的に監視するため、逃れることはできません。

まとめ:マンション民泊禁止への対応は早期判断が重要

マンション民泊禁止への対応について、本記事の要点を整理します。

✅ まず管理規約で禁止かどうか確認(3つの方法): 管理規約の直接確認、管理組合・管理会社への問い合わせ、自治体の届出窓口での確認
✅ 禁止判明後の選択肢は3つ: 継続(規約改正を働きかける)、撤退(廃業)、売却。成功率や費用、時間を考慮して最適な方法を選択
✅ 撤退は5ステップで実施: 既存予約の処理→廃業届の提出→OTAアカウント削除→残置物処理→原状回復。総費用100~350万円、所要期間2週間~1.5ヶ月
✅ 売却は3つの方法を比較検討: 仲介(高値だが時間かかる)、買取(早期現金化だが価格低い)、M&A(事業価値評価だが条件厳しい)
✅ 違法運営は罰則・損害賠償・売却価格暴落のリスク大: 懲役または罰金100万円以下、損害賠償請求、査定50~70%に下落

放置した場合の損失試算:
民泊禁止を知りながら撤退・売却を先延ばしにすると、以下のコストが毎月継続します。

管理費・修繕積立金: 月1~3万円
固定資産税(月割): 月0.5~1.5万円
光熱費・通信費: 月1~2万円
清掃・メンテナンス費: 月2~5万円
合計: 月4.5~11.5万円 × 放置期間

6ヶ月放置すれば27~69万円、1年放置すれば54~138万円の損失が発生します(出典: StayExit調査、2025年)。早期対応が損失を最小化する鍵です。

最短3営業日で民泊撤退を完了

マンション民泊禁止への対応でお困りの方は、StayExitの撤退支援サービスをご検討ください。

✅ 最短3営業日で契約・入金完了
✅ 現況渡しOK(残置物・原状回復不要)
✅ 1Rから5棟一括まで対応
✅ 離島・地方物件も対応可能

今すぐ無料査定を申し込む →

※ご相談は秘密厳守、NDA当日締結可能

免責事項

本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・管理規約は地域や物件ごとに異なるため、実際の対応前に必ず以下を確認してください。

所在地の都道府県・市区町村の条例
マンションの管理規約(最新版)
管理組合・管理会社への問い合わせ
専門家(弁護士、不動産会社、税理士)への相談

本記事の情報に基づく行動の結果について、当サイトは一切の責任を負いかねます。