分譲マンションで民泊が行われている、または民泊運営を検討している区分所有者がいる場合、管理組合はどのように対応すべきでしょうか。国土交通省の調査(2018年)によれば、分譲マンションの約80.5%が管理規約で民泊を禁止していますが、適切な手続きを踏まなければトラブルが長期化するリスクがあります。本記事では、マンション民泊における管理組合の役割から、規約改正の手順、違法民泊の発見・通報方法、法的措置、そして通知を受けたオーナー側の対応まで、両面から徹底解説します。
マンション民泊に管理組合が果たすべき役割とは
マンション民泊に関して、管理組合は「民泊の可否決定」「管理規約の改正」「違法民泊への対応」という3つの重要な役割を担っています。住宅宿泊事業法(民泊新法)が2018年6月15日に施行されて以降、全国の分譲マンションで民泊の可否が問われるようになりました。
管理組合が民泊可否を決定する理由
国土交通省の「マンション標準管理規約」では、管理組合が管理規約で民泊の可否を明示することが推奨されています。これは、区分所有者の私的財産権と、マンション全体の共同生活の調和を図るためです。
民泊可否を決定しない場合のリスク:
- トラブル発生時に管理組合が対応できない
- 区分所有者間で民泊の解釈が分かれ、紛争が長期化する
- 住民の不安感が増大し、マンションの資産価値が低下する
国土交通省は、「民泊を許可する」または「民泊を禁止する」のいずれかを明確に管理規約に記載することで、紛争を未然に防ぐことを推奨しています。
民泊によるマンショントラブル事例
民泊運営がマンションに与える影響は大きく、以下のようなトラブルが全国で報告されています。
主要トラブル3つ:
- 騒音問題: 宿泊者が昼夜問わず騒ぐ、深夜の出入りによる音
- ゴミ出しルール違反: 分別ルールを守らない、指定日以外に出す
- セキュリティ不安: 不特定多数の出入り、オートロックの無断解除、共用部分での喫煙
具体例: Yahoo!ニュースで報じられた事例では、「民泊不可のマンションなのに住民が無断で運営を続け、管理組合が区分所有法57条に基づく行為停止請求を行った」ケースがあります(出典: Yahoo!ニュース)。
また、外国人観光客による文化・マナーの違い(土足で室内に入る、共用部分での大声での会話など)も、住民の不安を増大させる要因となっています。
管理組合の3つの対応パターン
管理組合が民泊に対して取る対応は、大きく3つのパターンに分かれます。
| 対応パターン | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| ①全面禁止 | 民泊を一切認めない | 住民の安心感、トラブル回避 | 区分所有者の私権制限 |
| ②条件付き容認 | 家主居住型のみ許可など | 私権と共同生活のバランス | 運用ルールが複雑 |
| ③細則に委任 | 理事会が細則で詳細を決定 | 柔軟な対応が可能 | 細則変更の手続きが必要 |
国土交通省の調査によれば、約80.5%のマンションが「全面禁止」を選択しており、これが最も一般的な対応となっています。
マンション管理規約で民泊を禁止する5ステップ
管理組合が民泊を禁止する場合、管理規約の改正が必要です。国土交通省の「管理組合における民泊対応マニュアル」に基づき、以下の5ステップで手続きを進めます。
ステップ①理事会で民泊禁止の方針を決定(所要: 1~2週間)
まず、理事会で民泊の可否について議論し、禁止する方針を決定します。
理事会での検討事項:
- 住民からの苦情・要望の確認
- 民泊によるトラブルリスクの評価
- 他のマンションの対応事例の調査
組合員の意向調査: 理事会で方針を決定する前に、組合員にアンケートを実施し、民泊に対する意見を収集することが推奨されます。アンケート結果は、総会での議論の材料となります。
ステップ②管理規約の改正案を作成(所要: 2~4週間)
理事会で方針が決定したら、国土交通省の「マンション標準管理規約」を参考に、具体的な改正案を作成します。
禁止条項の例(国土交通省マニュアルから引用):
「第12条(専有部分の用途)
区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。」
全面禁止 vs 住宅宿泊事業法のみ禁止の違い:
- 全面禁止: 住宅宿泊事業法(民泊新法)だけでなく、旅館業法(簡易宿所)、特区民泊も含めて禁止
- 住宅宿泊事業法のみ禁止: 民泊新法のみ禁止、旅館業法の許可があれば運営可能
国土交通省は、抜け穴を防ぐために「全面禁止」を推奨しています。条文例では「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業の用途に供してはならない」という包括的な表現が使われます。
ステップ③組合員への事前説明・合意形成(所要: 2~4週間)
総会での決議をスムーズに進めるため、組合員に対して事前説明を行い、合意形成を図ります。
事前説明の方法:
- 組合員ニュース(書面配布またはメール)で改正の趣旨を説明
- 事前説明会を開催し、質疑応答の機会を設ける
- 民泊容認を希望する組合員への対応(将来の緩和可能性を説明)
質疑応答の記録: 事前説明会での質問と回答を記録し、他の組合員にも共有することで、総会当日の議論を効率化できます。
ステップ④総会での特別決議(所要: 1日)
管理規約の改正には、区分所有法31条に基づく「特別決議」が必要です。
特別決議の要件:
- 区分所有者数の4分の3以上の賛成
- 議決権総数の4分の3以上の賛成
議案例(国土交通省マニュアルから引用):
「第●号議案 民泊禁止とする管理規約改定承認の件
提案理由: 住宅宿泊事業法の施行に伴い、民泊による居住環境の悪化を防ぐため、管理規約を改正し、民泊を禁止する条項を追加する。」
総会当日の進行:
- 議案説明(理事長または理事会メンバー)
- 質疑応答(組合員からの質問に回答)
- 採決(挙手または書面投票)
注意点: 区分所有法31条の「特別の影響」
既に民泊を運営している区分所有者がいる場合、その区分所有者は「特別の影響」を受けるため、当該区分所有者の承諾が必要になる可能性があります。ただし、判例では管理組合の裁量が広く認められる傾向があり、承諾なしでも改正が認められるケースが多くなっています。
ステップ⑤改正後の周知・実施(所要: 即日~2週間)
総会で規約改正が承認されたら、速やかに組合員に周知し、実施に移します。
周知方法:
- 総会議事録の全戸配布
- 掲示板への掲示(エントランス、エレベーター内など)
- 民泊禁止ステッカーの掲示(日本語・英語・中国語・韓国語の4カ国語推奨)
重要事項報告書への記載: 物件売買時に買主に交付する「重要事項報告書」に、民泊禁止の旨を記載します。これにより、新規購入者が民泊禁止を認識した上で購入することになり、後日のトラブルを防げます。
違法民泊を発見・通報する3つの方法
管理規約で民泊を禁止したにもかかわらず、無断で運営を続ける区分所有者がいる場合、管理組合は違法民泊を発見・通報する必要があります。ここでは、3つの発見方法と通報先を解説します。
方法①防犯カメラで出入りを記録
エントランスや共用廊下に防犯カメラを設置し、不特定多数の出入りを記録します。
民泊運営の兆候:
- 大型スーツケースを持った人の頻繁な出入り
- 外国人の頻繁な出入り(特に深夜・早朝)
- 同じ曜日・時間帯に複数のグループが出入り
記録の保管: 日時、人数、特徴(服装、荷物など)を記録し、証拠として保管します。映像データは少なくとも1ヶ月分を保存することを推奨します。
方法②キーボックスの設置を確認
民泊では、鍵の受け渡しに暗証番号式キーボックスを使用するケースが多くあります。
確認ポイント:
- 玄関ドアのノブやドア枠に設置されているキーボックス
- 共用部分(廊下の壁、消火器ボックス内など)への無断設置
写真撮影: キーボックスを発見したら、設置場所と設置状況を写真撮影し、証拠として保管します。無断設置は管理規約違反となるため、管理組合から撤去を求めることができます。
方法③民泊予約サイトで物件を検索
主要な民泊予約サイトで、自分のマンションが掲載されていないか検索します。
主要な民泊予約サイト:
- Airbnb
- Booking.com
- STAY JAPAN
- 楽天LIFULL STAY
- スペースマーケット
検索方法:
- マンション名または住所で検索
- 地図表示で周辺エリアを確認
- 写真や説明文から物件を特定
証拠の保存: リスティング(物件情報)を発見したら、以下の情報をスクリーンショットで保存します。
- 物件番号・URL
- 写真(外観、室内、窓からの景色など)
- 説明文(マンション名や住所の記載)
- ホスト名・評価
通報先と通報後の流れ
違法民泊を発見したら、以下の窓口に通報します。
民泊制度コールセンター:
- 電話番号: 0570-041-389
- 受付時間: 平日9時~17時
- 出典: 観光庁「住宅宿泊事業法関連情報」
自治体の民泊相談窓口:
- 都道府県の保健所、観光課、住宅課など
- 窓口は自治体により異なるため、各自治体のHPで確認
通報後の流れ:
- 行政の立ち入り調査(住宅宿泊事業法第15条、旅館業法第9条)
- 指導・勧告(運営停止の要請)
- 改善命令(期限を定めて改善を命令)
- 罰則(6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金)
匿名通報も可能: 通報者の氏名を伏せて通報することも可能です。ただし、行政が立ち入り調査を行う際に、通報内容の詳細を確認する必要があるため、連絡先を伝えることが推奨されます。
管理組合が違法民泊に法的措置を取る方法
行政への通報だけでは運営が止まらない場合、管理組合は区分所有法に基づく法的措置を取ることができます。
第1段階:書面通知・警告
まず、民泊事業者(区分所有者または賃借人)に対して、書面で運営中止を要請します。
書面通知の内容(国土交通省マニュアルから引用):
- 管理規約で民泊が禁止されていること
- 違反行為の具体的内容(騒音、ゴミ出しルール違反など)
- 運営中止の期限(例: 通知受領後2週間以内)
- 従わない場合の法的措置(区分所有法57条の行為停止請求)
内容証明郵便の活用: 書面通知は、内容証明郵便で送付することを推奨します。これにより、「いつ、誰が、どのような内容を送ったか」が郵便局の記録として残り、後日の訴訟で証拠として使用できます。
警告掲示: 共用掲示板やエントランスに「民泊禁止」の掲示を行い、区分所有者全体に周知します。
第2段階:区分所有法57条の行為停止請求
書面通知に従わない場合、区分所有法第57条に基づく「行為停止請求」を行います。
区分所有法第57条の条文(抜粋):
「区分所有者が…建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合…、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、…その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為の結果の除去のために必要な措置を執ることを請求することができる。」
適用要件:
- 管理規約違反(民泊禁止条項に違反)
- 共同の利益に反する(騒音、治安悪化、住民の不安感など)
手続きの流れ:
- 総会の普通決議(区分所有者数・議決権の各過半数)で行為停止請求を決議
- 区分所有者全員または管理組合法人の名義で請求
- 任意の交渉(区分所有者に運営中止を求める)
- 交渉不調の場合、訴訟を提起
実例: Yahoo!ニュースで報じられた事例では、「民泊不可のマンションなのに住民が無断で運営を続け、管理組合理事が区分所有法57条に基づく行為停止を求めた」ケースがあります。裁判所は管理組合の請求を認め、民泊運営の停止を命じました。
出典: Yahoo!ニュース「民泊不可のマンションなのに住民が…」
第3段階:区分所有法58条の使用禁止請求(最終手段)
区分所有法57条の行為停止請求に従わない、または著しい迷惑行為が継続する場合、区分所有法第58条に基づく「使用禁止請求」を行うことができます。
区分所有法第58条の条文(抜粋):
「…区分所有者の共同生活上の障害が著しく、…他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、…その専有部分の使用禁止を請求することができる。」
適用要件:
- 区分所有法57条の停止請求に従わない
- 共同生活上の障害が著しい(長期間にわたる騒音、暴力行為など)
- 他の方法では障害を除去できない
手続き:
- 総会の特別決議(区分所有者数・議決権の各4分の3以上)
- 裁判所への訴訟提起
- 勝訴判決後、強制執行(専有部分への立ち入り禁止)
注意点: 使用禁止請求は非常に強力な法的措置であり、裁判所も慎重に判断します。実際に認められるケースは限定的です。
管理組合から民泊禁止通知を受けたオーナーの対応方法
ここまで管理組合側の対応を解説してきましたが、逆に管理組合から「民泊禁止」の通知を受けた区分所有者(オーナー)はどう対応すべきでしょうか。オーナー側の視点から、3つの選択肢を解説します。
選択肢①規約改正に異議申し立て(成功率低)
管理規約の改正に「特別の影響」を受けるとして、区分所有法第31条に基づく異議申し立てを行う方法です。
区分所有法第31条の「特別の影響」:
「…一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」
成功要件:
- 既に民泊を運営しており、禁止により「権利」が侵害される
- 民泊運営が合法であること(届出済み、管理規約違反なし)
- 禁止により経済的損失が著しいこと
成功率が低い理由: 判例では、「特別の影響」は非常に限定的に解釈されており、管理組合の裁量が広く認められる傾向があります。民泊禁止は「マンション全体の共同利益」のためであり、個別の区分所有者の権利よりも優先されると判断されるケースが多いです。
リスク:
- 訴訟費用(弁護士費用、裁判所費用)が高額
- 敗訴した場合、住民との関係が悪化
- 訴訟期間中も民泊を継続できない可能性
選択肢②民泊継続(リスク大、非推奨)
管理規約改正後も民泊を継続した場合、以下のリスクがあります。
違反継続のリスク:
- 区分所有法57条の行為停止請求: 管理組合から訴訟を提起され、裁判所が運営停止を命じる
- 損害賠償請求: 住民から騒音・治安悪化による精神的苦痛を理由に損害賠償を請求される
- 使用禁止請求(区分所有法58条): 著しい迷惑行為が継続した場合、専有部分の使用禁止を命じられる
- 売却時の価格暴落: 違法運営履歴が「事故物件」扱いされ、市場価格の50~70%に下落
民泊制度コールセンターへの通報リスク: 住民が行政に通報した場合、立ち入り調査を受け、無届営業または管理規約違反として指導・勧告、最悪の場合は罰則(6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金)を受ける可能性があります。
結論: 管理規約で民泊が禁止された後も運営を続けることは、法的リスクが極めて高く、非推奨です。
選択肢③撤退・売却(最も現実的)
管理組合からの通知を受け、民泊を撤退し、物件を売却または賃貸転用する方法が最も現実的です。
撤退手順:
- 既存予約の処理(キャンセルまたは履行)
- 廃業届の提出(住宅宿泊事業法第3条、旅館業法第8条)
- 残置物の処理(家具・家電の処分または売却)
- 売却または賃貸転用
売却方法3つ:
| 売却方法 | 所要期間 | 価格相場(市場価格比) | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|---|
| 仲介 | 3~6ヶ月 | 90~110% | 高値売却の可能性 | 時間がかかる |
| 買取 | 1~2ヶ月 | 70~85% | 早期現金化、確実 | 価格が市場より低い |
| M&A | 2~4ヶ月 | 80~120%(営業権加算) | 事業価値を評価 | 稼働実績が必要 |
民泊禁止マンションの売却価格への影響: 管理規約で民泊が禁止されている物件は、民泊運営希望者には売却できないため、査定が市場価格の70~85%程度になる傾向があります(出典: StayExit調査)。ただし、居住用・賃貸用として魅力的な物件であれば、市場価格の90%以上で売却できるケースもあります。
区分マンション民泊の売却方法については、[民泊物件の売却方法と価格相場]で詳しく解説しています。
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まとめ:マンション民泊問題は管理組合とオーナーの双方が適切に対応を
マンション民泊における管理組合の対応について、本記事の要点を整理します。
- ✅ 管理組合は民泊の可否を明確に決定(規約改正推奨): 約80.5%のマンションが全面禁止を選択
- ✅ 規約改正は5ステップ(理事会→改正案→説明→総会→周知): 特別決議(4分の3以上)が必要
- ✅ 違法民泊は3つの方法で発見(防犯カメラ、キーボックス、民泊サイト): 発見後は民泊制度コールセンターまたは自治体に通報
- ✅ 法的措置は2段階(書面通知→区分所有法57条): 最終手段として使用禁止請求(区分所有法58条)も可能
- ✅ オーナーは撤退・売却が最も現実的(リスク回避): 違法運営継続は訴訟・罰則・価格暴落のリスク大
両者が歩み寄る重要性: 管理組合とオーナーが対立するのではなく、マンション全体の資産価値と居住環境を守るために協力することが重要です。管理組合は適切な手続きを踏んで規約改正を進め、オーナーは通知を受けた後は速やかに撤退・売却の検討を開始することで、トラブルを最小限に抑えることができます。
2026年4月施行の区分所有法改正: 区分所有法の改正により、管理組合の権限が強化される予定です。違法民泊への対応がより迅速になることが期待されています(詳細は法務省HPで確認)。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・管理規約は地域や物件ごとに異なるため、実際の対応前に必ず以下を確認してください。
- 所在地の都道府県・市区町村の条例
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