区分マンションで民泊を運営しているものの、稼働率の低下、管理組合からの指摘、条例規制の強化などで撤退を検討している方へ。民泊撤退には、廃業届の提出、既存予約の処理、残置物の撤去、原状回復など、複数の手続きが必要です。本記事では、区分マンション民泊の撤退手順を、判断基準から実務手続き、撤退後の選択肢(売却・賃貸転用)まで徹底解説します。
区分マンション民泊を撤退すべき5つの判断基準
民泊運営を続けるべきか、撤退すべきか迷っている方は、以下の5つの判断基準で現状を確認しましょう。
判断基準①稼働率が30%以下で赤字が継続
民泊の損益分岐点は一般的に稼働率40~50%です。稼働率30%以下が3ヶ月以上続いている場合、赤字が累積し、撤退を検討すべきタイミングです。
赤字の計算例(東京都内1R、宿泊単価7,000円の場合):
- 月間収入: 7,000円 × 30日 × 30% = 63,000円
- 月間支出: 管理費20,000円 + 光熱費10,000円 + OTA手数料9,450円(15%) + 清掃代15,000円 + 通信費5,000円 = 59,450円
- 月間利益: 3,550円(ローン返済・固定資産税は別途)
この例では、ローン返済や固定資産税を考慮すると完全な赤字となります。観光庁の統計によると、民泊施設の稼働率は全国平均で50~60%程度であり、30%以下は明らかに運営不振です。
判断基準②管理組合から民泊禁止の通告を受けた
区分マンションでは、管理規約で民泊が禁止されている場合、管理組合から運営停止を求められます。国土交通省の調査(2018年)によれば、分譲マンションの約80.5%が管理規約で民泊を禁止しており、違反すると以下のリスクがあります。
管理規約違反のリスク:
- 管理組合からの差し止め請求訴訟
- 損害賠償請求(住民への騒音・治安悪化)
- 強制執行による運営停止
- 売却時の価格暴落(事故物件扱い)
管理組合からの通告を無視して運営を続けることは法的リスクが高く、早急な撤退が必要です。
判断基準③条例規制で営業日数が大幅に制限された
住宅宿泊事業法では年間180日までの営業が認められていますが、自治体の条例でさらに厳しい制限がかかる場合があります。
厳しい条例規制の例:
- 東京都大田区: 旅館業法の許可がない限り、住宅宿泊事業法による民泊は実質的に制限
- 京都市: 住居専用地域では1月15日~3月15日の60日間のみ営業可能
- 軽井沢町: 住宅宿泊事業法による民泊を全面禁止
営業日数が年間60日以下に制限された場合、収益性が大幅に低下し、撤退を検討すべきです。
判断基準④近隣住民とのトラブルが頻発
民泊運営で最も多いトラブルは、騒音、ゴミ出しマナー違反、共用部分の占拠などです。住民からのクレームが月2回以上発生している場合、管理組合からの指摘や訴訟リスクが高まります。
トラブル事例:
- 深夜の騒音でマンション全体に苦情が広がり、管理組合が臨時総会で民泊禁止を決議
- ゴミ出しルール違反で住民が自治体に通報、立ち入り調査を受ける
- 宿泊者が共用部分で喫煙し、住民との口論に発展
トラブルが頻発すると、撤退後も売却が困難になるため、早期の対応が重要です。
判断基準⑤他の投資機会があり、資金を移動したい
民泊よりも高利回りの投資機会(株式、不動産、事業投資など)がある場合、民泊を撤退して資金を移動することで、資産効率を高められます。
撤退判断の目安:
- 民泊の実質利回りが3%以下
- 他の投資機会の期待利回りが5%以上
- 民泊運営の手間(清掃手配、トラブル対応)が負担になっている
区分マンション民泊撤退の5つのステップ
区分マンション民泊を撤退する場合、以下の5つのステップで手続きを進めます。各ステップの所要日数と費用目安も記載します。
ステップ①既存予約の処理(所要: 即日~7日、費用: 0~50万円)
既に受け付けている宿泊予約をどう処理するかを決定します。
選択肢A: 既存予約を最後まで履行する
- 撤退日までの予約は受け入れ、それ以降の予約受付を停止
- 新規予約を受け付けないよう、OTA(Airbnb、Booking.com等)のリスティングを「休止」または「削除」
- メリット: キャンセル料不要、OTAアカウントの評価が下がらない
- デメリット: 撤退完了まで時間がかかる(最長3ヶ月程度)
選択肢B: 既存予約をキャンセルする
- 全ての予約をキャンセルし、ゲストに全額返金
- ゲストへの説明文例: 「やむを得ない事情により営業を終了することになりました。ご予約をキャンセルさせていただき、全額返金いたします。代替宿泊先のご案内も可能ですので、お気軽にお問い合わせください」
- メリット: 即座に撤退手続きを開始できる
- デメリット: キャンセル料が発生する場合がある、OTAアカウントの評価が下がる
キャンセル費用の目安:
- Airbnbのスーパーホスト: キャンセルペナルティで予約金額の50~100%を負担する場合がある
- Booking.com: キャンセルポリシーによるが、直前キャンセルは全額負担
- 平均的なキャンセル費用: 予約3件で10~50万円程度
ステップ②廃業届の提出(所要: 3~7営業日、費用: 0円)
住宅宿泊事業法第3条に基づき、事業を廃止した場合は都道府県知事に「廃業等届出書」を提出する必要があります。
提出先: 届出を行った都道府県または保健所の窓口
必要書類:
- 廃業等届出書(様式は各自治体のHPからダウンロード)
- 届出番号が記載された書類(届出証明書のコピー)
- 本人確認書類(運転免許証、パスポート等)
提出方法: 窓口持参、郵送、または電子申請(自治体により異なる)
旅館業法の許可で運営していた場合:
旅館業法第8条に基づき、廃業届を保健所に提出します。提出期限は廃業後10日以内です。
注意点: 廃業届を提出しないと、営業していないにもかかわらず届出が残り続け、自治体から指導を受ける可能性があります。
出典: 観光庁「住宅宿泊事業法関連情報」、厚生労働省「旅館業法の概要」
ステップ③OTAアカウントの削除・停止(所要: 即日~3日、費用: 0円)
Airbnb、Booking.com、楽天トラベル、じゃらんなどのOTAアカウントを削除または停止します。
手順:
- 各OTAの管理画面にログイン
- リスティング(物件情報)を「休止」または「削除」
- Airbnb: 「リスティング」→「リスティングを休止」または「リスティングを削除」
- Booking.com: 「宿泊施設」→「宿泊施設を閉鎖」
- 売上金の残高を確認し、払い出し手続きを完了
- アカウントを「削除」または「無効化」
注意点:
- レビューや評価は削除されないため、将来的に再開する可能性がある場合は「休止」を選択
- 売上金の払い出しは通常5~10営業日かかるため、先に手続きを完了させる
ステップ④残置物の処理(所要: 3~10日、費用: 50~150万円)
民泊用に設置した家具・家電・リネン類を処分または売却します。
処分方法と費用:
| 処分方法 | 費用(1R) | 費用(2LDK) | 所要日数 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|---|---|
| 廃棄業者 | 50~80万円 | 100~150万円 | 3~5日 | 早い、確実 | 費用高い |
| リサイクルショップ | -5~-30万円(売却益) | -10~-50万円(売却益) | 5~10日 | 売却益が出る | 買取不可の場合あり |
| 民泊専門買取 | -10~-50万円(売却益) | -30~-100万円(売却益) | 3~7日 | 一括買取 | 査定額が低い場合あり |
| 現況渡し買取 | 0円(買取業者が負担) | 0円(買取業者が負担) | 即日 | 費用・手間ゼロ | 物件ごと売却が前提 |
費用を抑える方法: 後述の「買取サービス」を利用すれば、残置物をそのまま残した状態で物件ごと買取してもらえるため、処分費用50~150万円が不要になります。
残置物の内訳例(1R):
- ベッド・マットレス: 処分費2~5万円
- 冷蔵庫・洗濯機: 処分費1~3万円
- テーブル・椅子: 処分費1~2万円
- テレビ・エアコン: 処分費1~3万円
- リネン類(シーツ、タオル): 処分費0.5~1万円
- 食器・調理器具: 処分費0.5~1万円
- 搬出・運搬費: 30~50万円
ステップ⑤原状回復(所要: 7~30日、費用: 50~200万円)
物件を民泊運営前の状態に戻します。
賃貸物件の場合: 賃貸借契約に基づく原状回復義務があるため、必須です。原状回復の範囲は契約書の「特約」で定められています。
所有物件の場合: 次の用途(居住用・賃貸用・売却)に応じて判断します。
- 居住用に転用する場合: 必要最小限の原状回復でOK
- 賃貸用に転用する場合: 次の借主向けにクリーニング・修繕が必要
- 売却する場合: 買主の希望による(買取なら不要な場合が多い)
原状回復費用の相場:
| 項目 | 1R | 2LDK |
|---|---|---|
| クロス張替え | 10~20万円 | 30~50万円 |
| 床(フローリング)張替え | 10~20万円 | 30~50万円 |
| 設備撤去(スマートロック等) | 3~5万円 | 5~10万円 |
| クリーニング | 3~5万円 | 5~10万円 |
| 鍵交換 | 1~2万円 | 2~3万円 |
| その他(補修・修繕) | 10~30万円 | 20~50万円 |
| 合計 | 50~100万円 | 100~200万円 |
原状回復が不要になるケース: 現況渡しOKの買取業者に売却すれば、原状回復費用50~200万円を節約できます。
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区分マンション民泊撤退後の3つの選択肢
民泊を撤退した後、物件をどう活用するかは3つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリット、収益性を比較しましょう。
選択肢①売却(現金化)
物件を売却して現金化し、損失を最小限に抑えながら次の投資機会に移る方法です。
売却のメリット:
- 早期に現金化できる(買取なら1~2ヶ月、仲介なら3~6ヶ月)
- 固定資産税・管理費などの維持費から解放される
- 次の投資機会に資金を振り向けられる
売却のデメリット:
- 民泊運営履歴がある物件は査定が5~15%低下する可能性
- 管理組合とのトラブル履歴がある場合、さらに価格が下がる
売却方法の比較:
| 売却方法 | 所要期間 | 価格相場(市場価格比) | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|---|
| 仲介 | 3~6ヶ月 | 90~110% | 高値売却の可能性 | 時間がかかる |
| 買取 | 1~2ヶ月 | 70~85% | 早期現金化、確実 | 価格が市場より低い |
| M&A | 2~4ヶ月 | 80~120%(営業権加算) | 事業価値を評価 | 稼働実績が必要 |
適したケース:
- 他の投資機会があり、資金を移動したい
- 管理組合とのトラブルを完全に清算したい
- 賃貸運営のノウハウがない
不動産流通推進センターによると、仲介売却の平均成約期間は3~6ヶ月ですが、買取では1~2ヶ月程度で完了します。
区分マンション民泊の売却方法については、[民泊売却の完全ガイド]で詳しく解説しています。
選択肢②賃貸転用(長期賃貸)
民泊を終了し、通常の長期賃貸として貸し出す方法です。
賃貸転用のメリット:
- 安定した賃料収入が得られる(空室リスクは民泊より低い)
- 管理組合や近隣住民とのトラブルが解消される
- 原状回復が最小限で済む(民泊設備をそのまま活用可能)
賃貸転用のデメリット:
- 賃料収入が民泊より低い(月額賃料は民泊の50~70%程度)
- 借主との契約期間が2年以上と長く、柔軟性が低い
- 賃貸管理の手間がかかる(入居者対応、設備修繕など)
収益性の比較(東京都内1R、稼働率50%の場合):
| 項目 | 民泊(稼働率50%) | 長期賃貸 |
|---|---|---|
| 月間収入 | 7,000円 × 30日 × 50% = 105,000円 | 80,000円(賃料) |
| 月間支出 | 管理費20,000円 + 光熱費10,000円 + OTA手数料15,750円 + 清掃代15,000円 + 通信費5,000円 = 65,750円 | 管理費20,000円 + 管理委託料8,000円 = 28,000円 |
| 月間利益 | 39,250円 | 52,000円 |
稼働率50%の民泊よりも、長期賃貸の方が利益が高く、かつ安定しています。
適したケース:
- 物件の立地が賃貸需要の高いエリア(駅徒歩10分以内、都心部)
- 安定収入を優先したい
- 物件を手放したくない
選択肢③自己居住
物件を自分の居住用として活用する方法です。
自己居住のメリット:
- 家賃支払いが不要になる
- 好きなようにリノベーション・改装できる
- 将来的に売却する場合、居住用特例(3,000万円控除)が適用される可能性
自己居住のデメリット:
- 収入がゼロになる(投資効果なし)
- 固定資産税・管理費などの維持費は継続
- 転勤・引越しの際の柔軟性が低い
適したケース:
- 物件が通勤・通学に便利な立地
- 現在の住居費(家賃)が高く、移住することで節約できる
- 投資目的ではなく、実需目的で所有している
区分マンション民泊撤退にかかる費用の総額
区分マンション民泊の撤退には、以下の費用がかかります。総額の目安を把握し、資金計画を立てましょう。
費用の内訳と総額
| 項目 | 1R | 2LDK | 備考 |
|---|---|---|---|
| 既存予約キャンセル費用 | 0~50万円 | 0~50万円 | 履行すれば0円 |
| 廃業届提出 | 0円 | 0円 | 自治体への手数料不要 |
| OTAアカウント削除 | 0円 | 0円 | 手数料不要 |
| 残置物処理費用 | 50~80万円 | 100~150万円 | 廃棄業者利用の場合 |
| 原状回復費用 | 50~100万円 | 100~200万円 | 所有物件で売却前提なら不要 |
| 合計 | 100~230万円 | 200~400万円 | 現況渡し買取なら大幅削減可 |
費用を最小化する方法:
- 既存予約を履行する(キャンセル費用0円)
- リサイクルショップで家具を売却する(残置物処理費用を削減)
- 現況渡しOKの買取業者に売却する(残置物・原状回復費用が不要)
現況渡し買取を利用した場合の節約額:
- 残置物処理費用: 50~150万円 → 0円
- 原状回復費用: 50~200万円 → 0円
- 合計節約額: 100~350万円
区分マンション民泊撤退時の税務処理
民泊を撤退する際には、税務処理も忘れずに行いましょう。特に確定申告と減価償却の処理が重要です。
確定申告での処理
民泊収入は「事業所得」または「雑所得」として確定申告が必要です。撤退年度も、1月1日から撤退日までの収入・経費を申告します。
撤退年度の確定申告:
- 収入: 1月1日~撤退日までの宿泊収入
- 経費: 管理費、光熱費、OTA手数料、清掃代、減価償却費など
- 撤退費用(残置物処理、原状回復)も経費として計上可能
撤退費用の経費計上:
- 残置物処理費用: 全額経費計上可能
- 原状回復費用: 全額経費計上可能
- 廃業届の提出費用: 経費計上可能(ただし通常0円)
減価償却の処理
民泊用に購入した設備(家具・家電・リノベーション費用)は、減価償却資産として毎年経費計上しています。撤退時には、未償却残高の処理が必要です。
減価償却資産の処理方法:
- 売却した場合: 売却価格と未償却残高の差額を「譲渡損益」として計上
- 廃棄した場合: 未償却残高を「除却損」として一括経費計上
具体例:
- 家具・家電の購入価格: 100万円
- 減価償却累計額: 40万円
- 未償却残高: 60万円
- 廃棄した場合: 60万円を除却損として経費計上
消費税の処理(課税事業者の場合)
民泊収入が年間1,000万円を超える課税事業者の場合、消費税の申告も必要です。
撤退年度の消費税申告:
- 課税売上: 1月1日~撤退日までの宿泊収入(消費税10%)
- 課税仕入: 管理費、清掃代、撤退費用など(消費税10%)
- 納税額: 課税売上の消費税 – 課税仕入の消費税
注意点: 撤退後も消費税の申告義務が2年間継続する場合があるため、税理士に相談することを推奨します。
出典: 国税庁「譲渡所得税の計算方法」
区分マンション民泊撤退の成功事例
実際に区分マンション民泊を撤退し、成功したオーナーの事例を紹介します。
事例①管理組合からの指摘で撤退→買取で損失最小化(東京都新宿区)
オーナー属性: 40代男性、会社員、1R区分マンション所有
撤退理由: 管理組合から「管理規約で民泊禁止」の通告を受け、運営停止を決断
撤退前の状況:
- 稼働率: 20%
- 月間収支: 赤字3万円
- 購入価格: 2,500万円
- ローン残高: 2,000万円
撤退方法: 民泊専門買取業者に売却
- 査定額: 1,800万円(市場価格の72%)
- 売却期間: 2週間
- 残置物・原状回復: 不要(現況渡し)
結果:
- ローン返済後の手残り: -200万円(ローン残高2,000万円 – 売却額1,800万円)
- 仲介で売却した場合の想定: 市場価格2,500万円 × 90% = 2,250万円(手残り+250万円)
オーナーのコメント: 「仲介で売却すれば高値でしたが、6ヶ月以上かかると言われました。その間の赤字3万円×6ヶ月=18万円、残置物処理費用80万円、原状回復費用100万円を考えると、買取の方が結果的に損失が少なかったです」
事例②稼働率低下で撤退→賃貸転用で安定収入(大阪府大阪市)
オーナー属性: 50代女性、個人事業主、2LDK区分マンション所有
撤退理由: 条例規制で営業日数が年間60日に制限され、稼働率が大幅に低下
撤退前の状況:
- 稼働率: 15%(年間60日営業のみ)
- 月間収支: 赤字5万円
- 年間損失: 60万円
撤退方法: 長期賃貸に転用
- 賃料: 月12万円
- 賃貸管理委託料: 月1.2万円(賃料の10%)
- 月間収支: 黒字2.8万円(賃料12万円 – 管理費5万円 – 委託料1.2万円 – 固定資産税等2万円)
結果:
- 年間利益: 33.6万円(民泊時は年間損失60万円)
- 収支改善: +93.6万円/年
オーナーのコメント: 「民泊は稼働率が命です。条例で営業日数が制限されてからは、どう頑張っても黒字化できませんでした。賃貸に転用してからは、安定した収入が得られ、トラブル対応の手間もなくなりました」
まとめ:区分マンション民泊撤退は早期判断が損失を最小化
区分マンション民泊の撤退について、本記事の要点を整理します。
- ✅ 撤退判断の5つの基準: 稼働率30%以下、管理組合からの指摘、条例規制、住民トラブル、他の投資機会
- ✅ 撤退の5ステップ: 既存予約処理→廃業届→OTA削除→残置物処理→原状回復。総費用100~400万円、所要期間2週間~1.5ヶ月
- ✅ 撤退後の選択肢は3つ: 売却(早期現金化)、賃貸転用(安定収入)、自己居住(投資終了)
- ✅ 費用を最小化する方法: 現況渡し買取で残置物・原状回復費用100~350万円を節約
放置した場合の損失試算:
稼働率30%以下の赤字運営を放置すると、以下のコストが毎月継続します。
- 赤字額: 月3~8万円
- 管理費・修繕積立金: 月2~5万円
- 固定資産税(月割): 月0.5~1.5万円
- 合計: 月5.5~14.5万円 × 放置期間
6ヶ月放置すれば33~87万円、1年放置すれば66~174万円の損失が発生します。早期撤退が損失を最小化する鍵です。
最短3営業日で民泊撤退を完了
区分マンション民泊の撤退でお困りの方は、StayExitの撤退支援サービスをご検討ください。
- ✅ 最短3営業日で契約・入金完了
- ✅ 現況渡しOK(残置物・原状回復不要)
- ✅ 1Rから5棟一括まで対応
- ✅ 離島・地方物件も対応可能
- ✅ 残置物処理費用50~150万円 + 原状回復費用50~200万円 = 合計100~350万円を節約
※ご相談は秘密厳守、NDA当日締結可能
免責事項:
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。税務処理については必ず税理士にご相談ください。