江東区の民泊は、豊洲・有明などウォーターフロントエリアの観光需要が高い一方、区独自の「月曜正午〜土曜正午は営業禁止」という週末限定規制があり、年間営業日数が約104日に制限されています。本記事では、江東区の民泊売却を検討する方へ、週末規制の収益影響、エリア別買取相場、失敗事例を徹底解説します。
江東区の民泊市場と週末規制の基礎知識
江東区の民泊規制の特徴（月曜正午〜土曜正午は営業禁止）
江東区では「住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」により、月曜正午から土曜正午までの営業が禁止されています。これは実質的に「金曜正午から日曜正午」と「祝日の正午から翌日正午」のみの営業となり、年間営業日数は約104日に制限されます。
他の多くの区が年間180日の営業を認めているのに対し、江東区の104日は約58%の営業日数減となります。この規制は住居専用地域のみならず、商業地域を含む江東区全域に適用されるため、豊洲や有明といった観光需要の高いエリアでも例外ではありません。
ただし、祝日は営業が認められているため、年間の祝日数に応じて104日より若干多く営業できる場合があります。具体的には、金曜が祝日の場合は木曜正午から営業可能となります。
週末規制が収益に与える影響（具体的シミュレーション）
週末規制により、江東区の民泊収益は大幅に減少します。亀戸駅徒歩5分の1R物件を例に、収支シミュレーションを見てみましょう。
| 項目 | 年間180日営業 | 週末104日営業 | 差額 |
| 収入 | |||
| 宿泊料収入（1泊15,000円×稼働率75%） | 約202万円 | 約117万円 | -85万円 |
| 支出 | |||
| 家賃 | 96万円 | 96万円 | ±0 |
| 光熱費・通信費 | 18万円 | 18万円 | ±0 |
| 清掃代行費 | 20万円 | 12万円 | -8万円 |
| 消耗品・備品費 | 12万円 | 7万円 | -5万円 |
| 管理システム利用料 | 6万円 | 6万円 | ±0 |
| 合計支出 | 152万円 | 139万円 | -13万円 |
| 収支 | +50万円（黒字） | -22万円（赤字） | -72万円 |
週末規制により、年間収益が約85万円減少します。支出も若干減少しますが、家賃などの固定費は営業日数に関わらず発生するため、赤字転落が避けられません。
StayExitのデータによると、江東区の民泊稼働率は**81%**と高水準ですが、週末限定では平日のビジネス需要を取り込めず、機会損失が大きくなります。
江東区の民泊届出件数と市場動向（観光庁データ）
観光庁のデータによると、江東区の民泊届出件数は2024年9月時点で229件です。全国の届出件数30,318件と比較すると、江東区は都内でも中規模の市場規模です。
江東区の民泊需要を支えているのは、以下の観光・ビジネス拠点です。
- 東京ビッグサイト: 年間を通じて大規模な展示会・イベントが開催
- 豊洲市場: 国内外から観光客が訪れる人気スポット
- お台場: 大型商業施設やエンターテインメント施設が集積
しかし、週末規制により新規参入が限定的となっており、市場は既存物件で固定化されつつあります。
江東区の民泊売却｜エリア別買取相場と売却しやすい物件タイプ
江東区のエリア別買取相場マップ
江東区内でも、エリアによって売却相場は大きく異なります。
| エリア（最寄駅） | 物件タイプ | 築年数 | 市場価格（万円） | 買取価格（万円） | 買取率 | 観光需要 |
| 豊洲駅徒歩3分 | 1R（25㎡） | 築8年 | 2,500 | 1,800〜2,000 | 72〜80% | ★★★★★ |
| 有明駅徒歩5分 | 1R（28㎡） | 築5年 | 2,800 | 2,000〜2,240 | 71〜80% | ★★★★☆ |
| 亀戸駅徒歩5分 | 1R（25㎡） | 築12年 | 2,000 | 1,400〜1,600 | 70〜80% | ★★★★☆ |
| 門前仲町駅徒歩4分 | 1R（26㎡） | 築10年 | 2,200 | 1,540〜1,760 | 70〜80% | ★★★☆☆ |
| 木場駅徒歩6分 | 1LDK（45㎡） | 築15年 | 3,800 | 2,660〜3,040 | 70〜80% | ★★★☆☆ |
豊洲・有明エリアは東京ビッグサイトや豊洲市場に近く、観光・ビジネス両方の需要が高いため、買取率が72〜80%と高水準です。一方、亀戸・門前仲町エリアは住宅街の性格が強く、買取率は70〜80%とやや控えめです。
出典：SUUMO 江東区の中古マンション相場、HOME4U 江東区のマンション売却相場
民泊の買取相場は市場価格の70〜80%が一般的です。詳しくは民泊の買取相場と高く売るコツをご覧ください。
売却しやすい物件タイプ3条件
江東区で売却しやすい民泊物件には、3つの共通条件があります。
①駅徒歩5分以内
豊洲駅、亀戸駅、門前仲町駅など主要駅から徒歩5分以内の物件は、買取業者の再販需要が高く、査定額がアップします。
②1R〜1LDK
単身・カップル向けのコンパクトな間取りが民泊需要の中心です。2LDK以上は民泊としての需要が限定的で、買取価格も低めになります。
③築20年以内
築浅物件は設備が新しく、リノベーション済みであれば査定額が10〜15%アップします。築古でも水回りや空調を最近リフォームしていれば評価されます。
旅館業法の許可物件は買取価格が+10〜15%高い理由
江東区では、民泊新法ではなく旅館業法の許可を取得している物件も存在します。旅館業法の許可物件は年間365日営業可能であり、週末規制の適用を受けません。
| 項目 | 民泊新法物件 | 旅館業法許可物件 |
| 営業日数 | 年間104日 | 年間365日 |
| 収益性 | 低い（週末のみ） | 高い（通年営業可能） |
| 買取価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格の80〜90% |
| 初期費用 | 低い（届出のみ） | 高い（消防設備・建築基準法適合） |
旅館業法の許可物件は収益性が高いため、買取価格が民泊新法物件より10〜15%高い傾向があります。ただし、許可取得には消防設備の設置や建築基準法への適合が必要で、初期費用は100〜300万円かかります。
江東区の民泊売却｜買取・仲介・M&Aの違いと選び方
買取と仲介の違い（メリット・デメリット比較表）
| 項目 | 買取 | 仲介売却 |
| 売却期間 | 最短3営業日〜1ヶ月 | 3〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の70〜80% | 市場価格の90〜110% |
| 原状回復 | 不要（現況渡しOK） | 必要（50万〜150万円） |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要（売却価格の3%+6万円+消費税） |
| 売却失敗リスク | なし（買取保証） | あり（買い手が見つからない可能性） |
| 向いている人 | 赤字経営、早期撤退希望 | 黒字経営、時間に余裕 |
買取は最短3営業日で現金化でき、原状回復費用も不要です。週末規制で赤字経営に陥っている江東区の民泊オーナーには、買取が最適な選択肢です。
仲介は市場価格に近い金額で売却できますが、江東区の週末規制により買い手がつきにくく、売却まで3〜6ヶ月かかります。その間の赤字も累積するため、総合的には買取の方が有利なケースが多いです。
民泊の売却方法には買取・仲介・M&Aの3種類があります。詳しくは民泊の売却方法完全ガイドをご覧ください。
複数物件の一括買取スキーム
江東区内で複数物件を運営している場合、一括買取により査定額がアップする可能性があります。
StayExitでは1R〜5棟まで一括対応しており、以下のメリットがあります。
- 個別売却より手続きが簡略化
- まとめて売却することで交渉力アップ
- 査定額が合計で5〜10%アップするケースも
成功事例: 門前仲町・亀戸・豊洲の3室を一括査定したオーナーは、個別査定の合計7,200万円に対し、一括査定では7,500万円の提示を受け、300万円の差額が生まれました。
民泊買取業者の選び方（悪質業者を避ける5つのチェックポイント）
民泊買取業者を選ぶ際は、以下の5つのポイントを確認しましょう。
①宅建免許番号の確認
国土交通省のネガティブ情報検索で、行政処分歴がないか確認しましょう。
②査定時に全費用を明示
追加費用がゼロであることを書面で確認しましょう。「査定後に手数料が発生」というケースは悪質業者の典型です。
③複数社の査定比較
最低3社から査定を取り、価格と条件を比較しましょう。
④過去の買取実績
江東区での買取実績があるか確認しましょう。地域の規制を理解している業者は、適正価格を提示できます。
⑤契約不適合責任の免責
現況渡しOKで、契約不適合責任が免責されるか確認しましょう。
悪質業者を避けるための詳しいチェックポイントは、民泊買取業者の選び方で解説しています。
【無料査定】江東区の民泊を最短3営業日で買取
江東区の民泊売却でお悩みの方は、StayExitの無料査定をご利用ください。週末規制で収益が低下した物件も、現況渡しOK・最短3営業日で成約可能です。複数物件の一括買取にも対応しています。
StayExit 民泊買取LP: https://stayexit.com/hp/minnpaku-kaitori-lp/
※60秒で査定依頼完了
【実例】江東区の民泊売却で失敗しないための3つの教訓
失敗事例①｜週末規制を知らずに赤字で売却
ケース: 亀戸駅徒歩5分の1R物件を2023年に取得し、民泊運営を開始。しかし、江東区の週末規制を事前に確認していなかったため、年間収益が想定の半分に。月10万円の赤字が1年続き、累積損失120万円を抱えたまま売却。市場価格2,000万円の物件を1,500万円で買取され、合計損失は620万円に達しました。
教訓: 民泊を始める前に、自治体の規制を必ず確認しましょう。江東区は週末限定規制があるため、収益シミュレーションは慎重に行う必要があります。
失敗事例②｜1社だけの査定で相場より300万円安く買取された
ケース: 豊洲駅徒歩3分の1LDK物件を売却する際、知人紹介の買取業者1社のみに査定依頼。市場価格4,500万円に対し、買取価格3,000万円（買取率67%)の提示を受け、そのまま契約。後日、別の業者に相談したところ、3,300万円の査定が出ることが判明し、300万円の損失となりました。
教訓: 必ず複数社（最低3社）の査定を取り、買取価格と条件を比較しましょう。
成功事例｜StayExitで3室一括査定 → 最短3営業日で成約
ケース: 門前仲町・亀戸・豊洲の3室を運営していたオーナーが、管理負担と週末規制による赤字拡大を理由に売却を検討。StayExitで一括査定を依頼したところ、個別査定の合計7,200万円に対し、一括査定では7,500万円の提示を受けました。契約から決済まで3営業日で完了し、原状回復費用も不要で現況渡しでした。
教訓: 複数物件を保有している場合は、一括査定で交渉力がアップします。民泊専門の買取業者は、スピード対応と高値査定が期待できます。
江東区の民泊売却は早めの判断がカギ
江東区の民泊は週末規制で収益性が低下しており、赤字経営に陥っているオーナーが増加しています。売却を検討する場合は、複数の業者に査定を依頼し、買取相場を比較することが重要です。
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最短3営業日で成約・現況渡しOK・1R〜5棟一括対応
民泊を廃業する場合は自治体への届出が必要です。詳しくは民泊の撤退・廃業手続きをご覧ください。原状回復費用は現況渡しで大幅に削減できます。詳しくは民泊の原状回復費用を抑える方法をご参照ください。
まとめ｜江東区の民泊売却は早めの判断がカギ
✓ 江東区の民泊は週末限定規制で年間104日しか営業できず、収益性が大幅に低下
✓ 買取相場は市場価格の70〜80%、豊洲・有明エリアは高値
✓ 旅館業法の許可物件は買取価格が+10〜15%高い
✓ 複数物件の一括買取で査定額が5〜10%アップするケースも
✓ 失敗事例から学ぶ: 複数社の査定比較と規制の事前確認が必須
江東区の民泊は、豊洲・有明などウォーターフロントエリアの観光需要が高い一方、週末限定規制により収益性が大幅に制限されています。年間104日の営業では固定費をカバーできず、赤字経営に陥るケースが多発しています。
売却を検討する場合は、早めの判断が重要です。週末規制は今後も継続される見込みであり、時間が経つほど赤字が累積します。買取であれば最短3営業日で現金化でき、原状回復費用も不要です。
まずは複数の買取業者に無料査定を依頼し、あなたの民泊がいくらで売れるのか確認することから始めてみてください。StayExitでは、江東区の週末規制を理解した上で、適正価格での買取サービスを提供しています。お気軽にご相談ください。
免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。民泊規制・買取相場は変動する可能性があるため、最新情報は江東区公式サイト・観光庁・不動産業者にご確認ください。税務・法務に関する個別のアドバイスは、税理士・弁護士にご相談ください。本記事に記載された買取相場・査定額はあくまで目安であり、物件の状態・立地・築年数・稼働実績・市場動向などにより大きく変動します。StayExitおよび本記事の執筆者は、本記事の情報に基づいて発生した損害について一切の責任を負いかねます。