「古民家をリノベーションして民泊を始めたものの、思うように稼働しない」「500万円以上投資したのに、回収の見通しが立たない」——古民家民泊のオーナー様が直面する最大の悩みは、高額なリノベーション投資をいかに回収するかです。
古民家を民泊にリノベーションする費用は、一般的に500~2000万円(出典:BizPato『古民家で民泊経営を成功させるためには?』2024年12月、クリーンビー『古民家で民泊を始めたい!』)と高額です。一般的な戸建て民泊のリノベ費用(100~500万円)と比べて、4~10倍の初期投資が必要となります。
売却時にこの投資をどこまで回収できるかが最大の関心事であり、稼働率・営業期間・立地条件によって最適な売却戦略が大きく変わります。
本記事では、古民家民泊の売却を検討中のオーナー様に向けて、リノベ投資を回収する3つの戦略(M&A/買取/賃貸転用)、田舎・地方物件でも対応可能な買取業者の選び方、売却相場と価格を上げるポイントまで、2026年最新情報で完全解説します。
古民家民泊の売却｜リノベ投資を回収する3つの戦略【比較表付】
古民家を民泊にリノベーションする費用は、一般的に500~2000万円と高額です。売却時にこの投資をどこまで回収できるかが最大の関心事です。
売却戦略は大きく3つ:①M&A(事業ごと譲渡で高値狙い)、②買取(最短3営業日で損切り)、③賃貸転用(長期的な回収)。稼働率・営業期間・回収率で最適戦略が変わります。
3つの売却戦略 比較表
| 項目 | ①M&A(事業譲渡) | ②買取(現況渡し) | ③賃貸転用 |
| 期間 | 2~4ヶ月 | 最短3営業日~1ヶ月 | 1~2ヶ月(転用準備) |
| 現金化額 | 営業利益の1~3年分 | 市場価格の60~80% | 敷金+月額家賃 |
| リノベ費用回収率 | 50~100%(稼働率次第) | 20~50% | 5~10年で回収 |
| 初期費用 | 10~30万円(M&A仲介手数料の一部) | 0円(現況渡し) | 30~80万円(住宅仕様への改装) |
| 手間 | 中(買い手探し・DD対応) | 最小(業者が代行) | 中(入居者募集・契約) |
| 適した物件 | 高稼働率(50%以上)・黒字・観光地 | 田舎・赤字・低稼働物件 | 住宅需要のあるエリア |
| 適した人 | リノベ投資を最大限回収したい | 早急に現金化・損切りしたい | 長期的な安定収入を求める |
※売却相場は市場調査データおよび主要買取業者5社・M&A仲介3社のヒアリング結果を基に算出(2026年1月時点)
※リノベ費用回収率は稼働率・営業期間・立地により変動します
戦略①M&A(事業譲渡)【リノベ投資の50~100%回収を狙う】
M&Aは、民泊事業を営業許可・設備・顧客基盤ごと譲渡する方法です。古民家民泊の場合、「唯一無二の物語性」が付加価値となり、一般的な民泊より高値が期待できます。
メリット:
- 事業価値として評価される
営業許可・家具・設備・予約アカウント・リノベ投資を含めて譲渡。物件の価値だけでなく、事業としての収益性・ブランド力が評価対象となります。 - 高稼働率物件ならリノベ費用の50~100%回収可能
稼働率50%以上・営業期間2年以上の黒字物件なら、営業利益の1~3年分(リノベ費用の50~100%相当)での譲渡が期待できます。 - 古民家の物語性が差別化要因
築100年超の歴史、元の用途(庄屋・商家・茅葺き)、地域文化などの「唯一無二の物語性」が、買い手にとって代替不可能な価値として評価されます。
デメリット:
- 買い手探しに2~4ヶ月かかる
- M&A仲介手数料(成約価格の3~10%)が必要
- 稼働率30%以下の赤字物件は買い手がつきにくい
推奨対象:
- 稼働率50%以上
- 営業期間2年以上
- 観光地・アクセス良好な立地(主要駅から車30分以内)
- リノベ投資を最大限回収したい方
民泊M&A完全ガイドもご覧ください。
戦略②買取(現況渡し)【最短3営業日・田舎物件も対応】
買取は、不動産買取業者が物件を直接購入する方法です。田舎・地方の古民家でも対応可能で、スピード重視の方に最適です。
メリット:
- 最短3営業日~1ヶ月で現金化
査定から決済まで平均2~4週間。急ぎの場合は最短3営業日での現金化実績もあります。 - 現況渡しOK(家具・設備そのまま)
リノベ済みの設備(業務用キッチン・複数ベッド・消防設備・囲炉裏・土間)をそのままで売却可能。原状回復費用30~100万円が不要です。 - 田舎・地方の古民家でも買取対応
仲介では買い手がつきにくい山間部・農村部の物件でも、古民家・田舎物件に特化した買取業者(グッドリゾート・StayExit等)なら対応可能です。 - 損切りで早期資金化
リノベ費用の20~50%回収が現実的。累積赤字の拡大を防ぎ、次の事業への資金を確保できます。
デメリット:
- 買取価格は市場価格の60~80%
- リノベ投資の全額回収は困難
推奨対象:
- 稼働率30%以下が半年以上継続
- 月次赤字が継続している
- 田舎・山間部などアクセス不良な立地
- 早急に資金回収して次の事業に投資したい方
戦略③賃貸転用【長期的にリノベ投資を回収】
民泊設備を住宅仕様に改装し、一般の賃貸住宅として貸し出す方法です。古民家の場合、移住希望者・田舎暮らし志向の入居者に訴求できます。
メリット:
- 安定した月額家賃収入
民泊より収入は減るものの、安定性が高く、5~10年かけてリノベ投資を回収できます。 - 移住希望者への訴求力
「古民家暮らし」「田舎暮らし」を希望する移住者層にとって、リノベ済み古民家は魅力的な物件です。 - 売却せずに資産を保有
将来的に不動産価値が上昇する可能性もあります。
デメリット:
- 改装費用30~80万円(民泊設備→住宅仕様)が必要
- 田舎・過疎地では賃貸需要が限定的、空室リスクが高い
- 賃貸管理の手間(入居者対応・修繕)が継続
推奨対象:
- 移住促進エリア(自治体の移住支援制度あり)
- 田舎でも駅・学校・病院へのアクセス良好(車20分以内)
- 長期的な安定収入を求める方
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古民家民泊の買取業者選び｜田舎・地方物件対応の見極め方
古民家民泊の多くは田舎・地方に立地します。買取業者を選ぶ際は、田舎物件対応・古民家買取実績・全国対応の3点を必ず確認しましょう。
選定基準①田舎・地方物件の買取実績を確認
都市部中心の買取業者では、田舎・地方の古民家は査定が低くなりやすい、または買取対象外となるケースがあります。
確認ポイント:
- 公式サイトで「田舎物件買取」「地方対応」「古民家専門」などの明記を確認
- 買取実績の物件所在地を確認(都市部のみか、地方も含まれるか)
- 口コミ・レビューで田舎物件の買取事例があるか確認
田舎物件対応の事例:
グッドリゾートは公式サイトで「田舎に本社を置く物件の買取に力を入れる」と明示しており、地方・古民家物件の買取実績が豊富です。
選定基準②全国対応か地域特化か明記されているか
買取業者は、全国対応型と地域特化型に分かれます。自身の物件所在地が対応エリアに含まれているか確認が必要です。
全国対応型:
- **StayExit:**年間買取100件超、全国対応、田舎・地方物件も買取実績あり
- **リスタートジャパン:**全国対応、狭小・築古物件も対応
地域特化型:
- **エーアンドシーキャピタル:**関西特化、民泊運営実績あり
- **グッドリゾート:**田舎・古民家物件に特化
自身の物件が所在する都道府県・市区町村が対応エリアに含まれているか、事前に問い合わせで確認しましょう。
選定基準③宅建免許番号の掲載と検証
不動産買取業者は、宅地建物取引業の免許が必須です。免許番号が公式サイトに掲載されているか確認し、国土交通省のオンラインシステムで検証しましょう。
確認手順:
- 業者の公式サイトで宅建免許番号を確認
- 国土交通省「宅地建物取引業者検索システム」にアクセス
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/ - 免許番号を入力して検索
- 業者名・所在地・免許年月日が一致するか確認
注意:
免許番号が公式サイトに掲載されていない業者、または検索システムで該当しない業者は避けるべきです。無免許営業や悪質業者の可能性があります。
買取業者の詳細比較は、民泊買取業者おすすめ3選をご覧ください。
選定基準④現況渡し対応を明示しているか
「現況渡しOK」「家具・設備そのまま」と明記している業者を優先しましょう。リノベ済みの民泊設備をそのまま引き継げるため、原状回復費用30~100万円が不要になります。
現況渡しで引き継ぎ可能な設備:
- 業務用キッチン・調理器具
- 複数ベッド・布団セット
- 消防設備(自動火災報知設備・誘導灯・消火器)
- 古民家特有の設備(囲炉裏・土間・縁側・畳)
- 家具・家電(冷蔵庫・洗濯機・エアコン)
- 民泊備品(タオル・アメニティ)
【田舎・古民家買取対応の主要業者】
✓ StayExit:全国対応、年間買取100件超、田舎物件も対応
✓ グッドリゾート:田舎・古民家物件に特化
✓ リスタートジャパン:全国対応、狭小・築古物件も対応
✓ エーアンドシーキャピタル:関西特化、民泊運営実績あり
買取 vs M&A vs 仲介｜あなたに最適な売却方法の判断基準
どの売却方法を選ぶべきかは、稼働率・営業期間・立地・リノベ費用回収率で判断します。以下のフローチャートで最適解を見つけましょう。
【あなたに最適な売却方法は?】
Q1: 稼働率は50%以上ですか?
→ YES → Q2へ
→ NO → **買取(最短3営業日で損切り)**
Q2: 営業期間は2年以上ですか?
→ YES → Q3へ
→ NO → **買取(事業実績不足でM&Aは困難)**
Q3: 立地は観光地・駅から30分以内ですか?
→ YES → **M&A(事業価値を最大化、リノベ投資50~100%回収)**
→ NO → Q4へ
Q4: 移住促進エリア・田舎でも住宅需要がありますか?
→ YES → **賃貸転用(5~10年でリノベ投資回収)**
→ NO → **買取(田舎・低需要エリアは買取が現実的)**
M&Aを選ぶべき条件(3つ)
以下の3条件をすべて満たす場合、M&Aで事業価値を訴求し、リノベ投資の50~100%回収が期待できます。
- 稼働率50%以上
健全な事業として評価され、営業利益の1~3年分での譲渡が可能。 - 営業期間2年以上
稼働実績・レビュー評価・リピーター顧客が蓄積され、事業継続性が証明できる。 - 観光地・アクセス良好な立地
主要駅から車30分以内、観光地まで車20分以内など、買い手の収益性が見込める立地。
具体例:
- 京都府南丹市の古民家(築120年)、稼働率60%、営業期間3年
→ M&Aで1,800万円(リノベ費用1,200万円の150%回収)
買取を選ぶべき条件(3つ)
以下のいずれかに該当する場合、損切りで早期資金化し、リノベ投資の20~50%回収が現実的です。
- 稼働率30%以下が半年以上継続
事業として成立しておらず、M&Aでの買い手がつかない。 - 月次赤字が半年以上継続
累積赤字が拡大する前に、早期資金化が合理的。 - 田舎・山間部などアクセス不良な立地
観光地から遠い、公共交通機関がない、買い物・医療施設が遠いなど、買い手の収益性が見込めない立地。
具体例:
- 岐阜県山間部の古民家(築150年)、稼働率25%、営業期間1年
→ 買取で400万円(リノベ費用1,000万円の40%回収)
仲介を選ぶべき条件(2つ)
以下の2条件を満たす場合、仲介で市場価格の90~100%が期待できます。
- 観光地の好立地
主要駅から徒歩圏内、または車10分以内。観光地まで徒歩圏内。 - 築年数が比較的浅い(築50年以内)
建築基準法・消防法への適合が比較的容易。既存不適格のリスクが低い。
注意:
田舎の古民家(築100年超)は、仲介では買い手がつきにくく、売却期間が半年~1年以上に及ぶケースが多いため、買取の検討を推奨します。
古民家民泊の売却相場と価格を上げる5つのポイント
古民家民泊の売却相場は、リノベ費用・稼働実績・立地で大きく変動します。以下の目安を参考に、価格UPのポイントを実践しましょう。
リノベ費用・稼働実績別 売却相場目安表
| リノベ費用 | 稼働率 | M&A相場 | 買取相場 | 備考 |
| 500~1000万円 | 50%以上 | 600~1,500万円 | 300~600万円 | 観光地・アクセス良好 |
| 30~50% | 300~800万円 | 200~400万円 | 地方・アクセス普通 | |
| 30%以下 | 売却困難 | 150~300万円 | 田舎・低稼働 | |
| 1000~2000万円 | 50%以上 | 1,200~3,000万円 | 600~1,200万円 | 観光地・高級古民家 |
| 30~50% | 600~1,500万円 | 400~800万円 | 地方・中規模 | |
| 30%以下 | 売却困難 | 300~600万円 | 田舎・低稼働 |
注記:
- **M&A相場:**営業利益の1~3年分が目安。稼働率50%以上なら、リノベ費用の50~100%回収が期待できる
- **買取相場:**市場価格の60~80%。リノベ費用の20~50%回収が現実的
- 売却相場は物件の築年数・構造・立地・設備・消防法適合・建築基準法適合により変動
売却価格を上げる5つのポイント
少しでも高く売却するために、以下の5つのポイントを実践しましょう。
ポイント①旅館業法の許可取得済みを強調
なぜ重要か:
住宅宿泊事業法(民泊新法)より、旅館業法(簡易宿所)の許可の方が高評価されます。旅館業法は営業日数制限なし(年間365日営業可能)のため、買い手の収益性が高いからです。
アピール方法:
- 旅館業法の許可証(コピー)を査定時に提出
- 許可番号・許可年月日を明記
- 「年間365日営業可能」を強調
査定への影響:
旅館業法許可済みの物件は、民泊新法届出のみの物件と比べて、査定が+10~15%上昇する傾向があります。
ポイント②消防設備の完備状況を明示
必須設備:
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- 消火器
- 避難経路図
アピール方法:
- 消防設備点検の記録(直近1年分)を提出
- 設備の設置場所を図面で明示
- 「消防法適合済み」を強調
査定への影響:
消防設備完備なら、買い手の初期投資(設備設置費用50~150万円)が削減されるため、査定が+5~10%上昇します。
ポイント③建築基準法の既存不適格解消を訴求
既存不適格とは:
築100年超の古民家の多くは、現行の建築基準法(耐震基準・構造基準)に適合しない「既存不適格」です。大規模な改修・増築を行う際に、現行法への適合が求められます。
解消方法:
- 構造補強工事(柱・梁の補強)
- 耐震改修工事(耐震診断→補強設計→工事)
- 建築士による「既存不適格解消証明書」の取得
アピール方法:
- 耐震診断結果(耐震評価点1.0以上)を提出
- 構造補強工事の施工記録・写真を提出
- 建築士の証明書を提出
査定への影響:
既存不適格のまま売却する場合、買い手のリスク(将来の改修時に多額の費用)となり、査定が-10~20%ダウンします。既存不適格解消済みなら、この減額が回避でき、結果的に査定UPとなります。
ポイント④過去の稼働実績・レビューを資料化
資料化すべき情報:
- 月次稼働率(過去2年分)
- 年間予約件数
- 平均宿泊単価
- Airbnb・楽天トラベルの評価(4.5以上を強調)
- レビュー数・高評価レビューの抜粋
- リピーター率
アピールポイント:
- 「古民家ならではの体験」「地域との交流」「歴史を感じる空間」などのレビューは付加価値として評価
- 高評価レビューが多いほど、買い手の集客リスクが低減され、査定UP
査定への影響:
稼働実績・レビューの資料化により、事業価値が可視化され、M&Aでの譲渡価格が+10~20%上昇する傾向があります。
ポイント⑤古民家の歴史・物語性をアピール
資料化すべき情報:
- 築年数(築100年超を強調)
- 元の用途(庄屋・商家・茅葺き・武家屋敷など)
- 建築様式(合掌造り・曲り家・民家造りなど)
- 地域の歴史・文化との関わり
- 過去の住人のエピソード(可能な範囲で)
- 地域の祭り・イベントとの連携実績
アピール方法:
- 歴史を記した「物語資料」をA4・1~2枚にまとめる
- 古写真(リノベ前)と現在の写真を比較
- 地域の郷土史研究家・文化財担当者のコメント取得(可能であれば)
査定への影響:
「唯一無二の物語性」が差別化要因となり、M&Aでの譲渡価格が+15~30%上昇するケースがあります。特に、歴史的価値の高い古民家(国登録有形文化財など)は、さらに高評価を得られます。
民泊売却の費用・税金については、民泊売却の費用と税金ガイドをご覧ください。
古民家民泊売却のよくある質問(FAQ)【専門家が回答】
Q1: リノベに2000万円かけた古民家民泊は、いくらで売れますか?
A: 稼働率50%以上・営業期間2年以上なら、M&Aで1,200~3,000万円(リノベ費用の60~150%回収)が期待できます。
具体的には、以下の条件で大きく変動します:
- **好条件(観光地・高稼働):**M&A 2,400~3,000万円(120~150%回収)
- **標準条件(地方・中稼働):**M&A 1,200~2,000万円(60~100%回収)
- **低条件(稼働率30%以下):**買取 600~1,200万円(30~60%回収)
M&Aで高値を狙うには、稼働実績・レビュー評価・旅館業法許可・消防設備完備・古民家の物語性を総合的にアピールすることが重要です。
Q2: 田舎・山間部の古民家でも買取してもらえますか?
A: 可能です。グッドリゾート・StayExitなど、田舎・古民家物件に特化した買取業者があります。
ただし、以下の点に注意が必要です:
- 買取価格は都市部より20~30%低い傾向
アクセスの不便さ、買い手(業者の転売先)の限定性から、査定が低くなります。 - 複数社査定が重要
田舎物件の査定は業者により大きく差が出るため、最低3社(できれば5社)に査定依頼し、最高値の業者を選定しましょう。 - 全国対応・田舎特化を明示している業者を優先
公式サイトで「田舎物件買取」「地方対応」と明記している業者を選びましょう。
Q3: 築150年の古民家で、建築基準法の既存不適格ですが売却できますか?
A: 可能です。ただし、既存不適格は買い手のリスクとなり、査定が10~20%ダウンします。
既存不適格の影響:
- 将来的に大規模な改修・増築を行う際、現行の建築基準法への適合(構造補強・耐震改修)が求められる
- 買い手にとっては「将来の改修時に多額の費用がかかるリスク」となる
対策:
- 構造補強・耐震改修で既存不適格を解消
費用は200~500万円かかりますが、売却価格の10~20%UPが期待できるため、トータルで損はしないケースが多い。 - 既存不適格のまま売却する場合
査定は下がりますが、「買取(現況渡し)」なら、業者が既存不適格のリスクを引き受けるため、売却自体は可能です。
Q4: 民泊の営業許可はどう扱われますか?
A: M&Aの場合、営業許可(旅館業法・民泊新法)は引き継ぎ対象となり、事業価値として評価されます。買取の場合、業者が新たに許可を取得するため、許可の有無は査定に大きく影響しません。
M&Aの場合:
- 営業許可は事業の一部として譲渡対象
- 旅館業法の許可は「年間365日営業可能」のため、高評価
- 許可の引継ぎ手続き(名義変更)は、M&A仲介業者がサポート
買取の場合:
- 業者が物件購入後、新たに営業許可を取得
- 許可の有無は査定に±5%程度の影響(大きくない)
- ただし、「旅館業法許可取得済み」なら、買い手の初期費用(許可取得費用10~30万円)が削減されるため、わずかに査定UP
Q5: リノベ費用を少しでも多く回収する方法は?
A: 以下の3つの方法を実践しましょう。
①M&Aで事業価値を訴求
- 稼働実績・レビュー評価を資料化
- 古民家の物語性(築年数・歴史・元の用途)をアピール
- 旅館業法許可・消防設備完備を強調
②複数社査定で最高値を引き出す
- 最低3社(できれば5社)に査定依頼
- M&A仲介は2~3社に登録し、条件を比較
- 買取業者と並行してM&A仲介にも相談(選択肢を増やす)
③消防設備・建築基準法適合を強調
- 消防設備完備:査定+5~10%
- 既存不適格解消済み:査定+10~20%(解消費用200~500万円と比較検討)
- これらの投資が売却価格UPにつながるか、事前に査定業者に確認
リノベ投資の回収率は、稼働率・営業期間・立地で決まります。早期に売却を決断し、適切な戦略(M&A/買取)を選ぶことが、回収率を最大化する最大のポイントです。
まとめ｜古民家民泊売却で損しないための5つのポイント
古民家民泊の売却は、高額なリノベーション投資をいかに回収するかが最大の課題です。適切なタイミングで最適な売却戦略を選ぶことが、次のステップへの重要な判断となります。
本記事の要点を改めて整理します:
✓ **リノベ投資回収:**M&Aなら50~100%、買取なら20~50%が目安。稼働率50%以上・営業期間2年以上ならM&Aで高値が期待できる
✓ **戦略選択:**稼働率50%以上ならM&A(事業価値を最大化)、30%以下なら買取で損切り(最短3営業日で現金化)
✓ **田舎・地方物件:**田舎特化の買取業者(グッドリゾート・StayExit)を選定。全国対応・古民家実績を確認
✓ **売却相場:**リノベ500~1000万円・稼働率50%以上で、M&A 600~1,500万円、買取 300~600万円が目安
✓ **価格UP策:**旅館業法許可(+10~15%)・消防設備完備(+5~10%)・既存不適格解消(+10~20%)・物語性アピール(+15~30%)
✓ **複数社査定:**最低3社(M&A仲介2~3社、買取業者3社)で相場を把握し、最高値の業者を選定
✓ **専門家活用:**宅建免許保有・田舎物件実績ありの買取業者に相談。建築基準法・消防法の専門家(建築士・行政書士)も活用
古民家民泊の売却は、リノベ投資の回収率を最大化するために、M&A・買取・賃貸転用という3つの選択肢から、物件状況に最も適した戦略を選ぶことが重要です。
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・リノベに500~2000万円投資したが、稼働率30%以下で赤字
・田舎・山間部の古民家で、仲介では買い手がつかない
・M&Aで高値を狙うべきか、買取で損切りすべきか迷っている
・築100年超の古民家で、建築基準法の既存不適格が不安
・早急に資金回収して、次の事業に投資したい
・消防設備・旅館業法許可の価値を正しく評価してほしい
【執筆・監修】
本記事は、民泊・旅館業の買取支援で年間100件超の実績を持つStayExitの専門チームが執筆・監修しています。古民家民泊の売却相談に多数対応し、田舎・地方物件の買取実績を豊富に持つ専門家が、2026年1月時点の最新の市場動向を踏まえて解説しました。
【免責事項】
本記事は2026年1月時点の情報に基づき作成しています。古民家民泊の売却相場・リノベーション費用・買取価格は、物件状態(築年数・構造・設備)・立地(都市部/田舎)・市場動向により大きく変動します。建築基準法の既存不適格・消防法適合・旅館業法許可の有無も売却価格に影響します。本記事の情報に基づく意思決定の結果について、当サイトは一切の責任を負いかねます。実際の売却前には、複数社への査定依頼、宅地建物取引士・建築士・行政書士など専門家への相談を強く推奨します。最新情報・詳細条件は各買取業者・M&A仲介サービスの公式サイトでご確認ください。
【参考情報・出典】
- BizPato「古民家で民泊経営を成功させるためには?」(2024年12月)
- クリーンビー「古民家で民泊を始めたい!」
- 観光庁「住宅宿泊事業法(民泊新法)」
https://www.mlit.go.jp/kankocho/shisaku/sangyou/juutaku.html - 国土交通省「宅地建物取引業者検索システム」
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/ - 消防庁「民泊における消防法令上の取扱い」