戸建て民泊の売却を検討しているものの、「仲介と買取のどちらが得か」「民泊用にリフォームした投資を回収できるか」「地方の戸建ては売れるのか」と悩んでいませんか。本記事では、戸建て民泊の売却方法(仲介・買取・M&A)、売却時の注意点(税金・許可の扱い)、エリア別の売却相場、高く売るコツを解説します。最短3営業日で現況渡しOKの買取サービスも紹介しますので、今すぐ手放したい方も必見です。
戸建て民泊を売却する3つの方法｜仲介・買取・M&Aの違い
戸建て民泊を売却する方法は、仲介・買取・M&A(事業譲渡)の3つがあります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、自分の状況に最適な方法を選びましょう。
仲介での売却｜高値を狙えるが時間がかかる
不動産仲介業者を通じて一般市場で買い手を探す方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できますが、買い手が見つかるまで時間がかかります。
メリット:
- 市場価格(相場の90〜110%)で売却できる
- 民泊用設備・リフォーム投資を評価してもらえる可能性がある
デメリット:
- 売却期間が3〜6ヶ月かかる
- 内覧対応、価格交渉、書類準備など手間が多い
- 買い手が見つからない場合、値下げを余儀なくされる
買取での売却｜最短3営業日、現況渡しOK
民泊専門の買取業者が直接物件を買い取る方法です。価格は市場価格より低くなりますが、最短3営業日で現金化でき、家具・家電・設備もそのまま引き渡せます。
メリット:
- 最短3営業日〜1ヶ月で現金化できる
- 現況渡しOK(家具・家電・民泊用設備をそのまま引き渡せる)
- 原状回復費用が不要
- 手続きを業者が代行してくれる
デメリット:
- 買取価格は市場価格の70〜80%程度
- 仲介に比べて2〜3割安くなる
民泊物件の売却では、買取の場合、仲介相場の70〜80%程度の価格になることが一般的です。
M&Aでの事業譲渡｜営業権ごと高値で売る方法
民泊事業そのものを営業権・顧客リスト・運営ノウハウ込みで譲渡する方法です。稼働率が高く、安定収益がある戸建て民泊なら、物件価値に加えて事業価値も評価されます。
メリット:
- 営業実績(稼働率・レビュー評価)を評価してもらえる
- 年間利益の2〜3倍の評価を受けられる可能性がある
- 事業を継続したい買い手に訴求できる
デメリット:
- M&A仲介業者への手数料がかかる
- デューデリジェンス(収益実績・法令遵守の調査)が必要
- 成約まで2〜3ヶ月かかる
3つの方法の比較表:
| 売却方法 | メリット | デメリット | 売却期間 | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|
| 仲介 | 市場価格で高く売れる | 買い手探しに時間がかかる | 3〜6ヶ月 | 時間に余裕がある、高値を狙いたい |
| 買取 | 最短3日、現況渡しOK | 仲介より2〜3割安い | 1週間〜1ヶ月 | 今すぐ売りたい、手間をかけたくない |
| M&A | 営業実績を評価、高値可能 | 専門知識が必要 | 2〜3ヶ月 | 収益物件として売りたい |
関連情報: 民泊撤退の方法と手順で、撤退時の全体的な流れを詳しく解説しています。
戸建て民泊を売却する際の5つの注意点
戸建て民泊を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。以下の5つのポイントを押さえましょう。
税金｜譲渡所得税と居住用特例の適用外
**戸建て民泊は事業用不動産のため、居住用3,000万円控除は適用されません。**譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。
譲渡所得税の税率:
国税庁によると、不動産売却時の譲渡所得税は、所有期間5年以内の場合39.63%、5年超の場合20.315%となります。(出典:国税庁)
| 所有期間 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 5年以内(短期譲渡) | 39.63% | 所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63% |
| 5年超(長期譲渡) | 20.315% | 所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315% |
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
- 取得費: 購入価格 + 購入時の諸費用 – 減価償却費
- 譲渡費用: 仲介手数料、登記費用、印紙税など
民泊許可の扱い｜新オーナーは再取得が必要
民泊の営業許可は、原則として新オーナーが再取得する必要があります。
許認可の引継ぎルール:
| 許認可タイプ | 引継ぎ可否 | 注意点 |
|---|---|---|
| 住宅宿泊事業法(民泊新法) | ×引継ぎ不可 | 買い手が新規届出を行う必要あり |
| 旅館業法(簡易宿所) | ○承継可能(2023年改正) | 保健所への承継申請が必要 |
| 特区民泊 | △条件付き可能 | 自治体の認定条件を満たす必要あり |
その他の注意点:
- 近隣トラブル履歴の開示義務 – 過去のクレームやトラブルは買い手に伝える必要がある
- 管理規約の確認 – 戸建ての場合は問題ないが、建築協定や地域規約に注意
- 修繕費用の見積もり – 外壁・屋根・水回りなど、大規模修繕の時期と費用を把握
複雑な手続きや税金計算に不安がある場合、専門業者への相談も選択肢の一つです。StayExitでは、税務・法務の専門家と連携し、売却手続きをワンストップでサポートしています。
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戸建て民泊の売却相場と高く売るコツ
戸建て民泊の売却相場は、立地・築年数・稼働率により大きく異なります。エリア別の相場感と、高く売るためのコツを押さえましょう。
都市部・地方・郊外別の売却相場
エリア別の売却相場:
| エリア | 売却相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 都市部(東京・大阪・京都) | 2,000万〜5,000万円 | 駅近・観光地近接は高評価 |
| 地方都市 | 1,000万〜3,000万円 | 稼働率・立地により大きく変動 |
| 郊外・観光地 | 500万〜2,000万円 | 物件状態や立地による差が大きい |
民泊M&Aプラットフォーム「TRANBI」によると、都内戸建て民泊の成約価格は2,000〜3,500万円が中心価格帯となっています。
買取価格の目安:
- 都市部: 1,400万〜4,000万円(市場価格の70〜80%)
- 地方都市: 700万〜2,400万円(市場価格の70〜80%)
- 郊外・観光地: 350万〜1,600万円(市場価格の70〜80%)
高く売るための3つのポイント
①営業実績データの提示
過去1〜2年分の運営データを整理し、数値で示しましょう。
- 月別・年別の稼働率(%)
- ADR(平均客室単価)
- レビュー評価(Airbnb・楽天トラベル等の星評価と件数)
- リピーター率
②リノベーション・設備のアピール
民泊用にリフォームした投資を回収するため、設備の価値を明確に伝えましょう。
- Wi-Fi環境、スマートロック
- キッチン設備、家電一式
- 庭・駐車場の整備状況
- バリアフリー対応
③買取専門業者への相談
複数の買取業者に査定を依頼し、最も条件の良い業者を選びましょう。
- 最低3社以上から見積もりを取得
- 地方・郊外の戸建て民泊にも対応している業者を選ぶ
- 現況渡しOK、家具・家電買取可能な業者を優先
関連情報: 豊島区の民泊買取実績で、都内戸建て民泊の買取事例を紹介しています。
まとめ｜戸建て民泊の売却は専門業者への相談がスムーズ
戸建て民泊の売却には、仲介・買取・M&Aという3つの選択肢があり、それぞれに適した状況が異なります。以下の要点を押さえ、自分に最適な方法を選びましょう。
重要ポイント4つ
- 戸建て民泊の売却方法は3つ、状況に応じて選択
- 時間に余裕がある → 仲介で高値を狙う
- 今すぐ売りたい → 買取専門業者に相談
- 営業実績がある → M&Aで事業譲渡を検討
- 税金と許認可に注意
- 居住用3,000万円控除は適用外、譲渡所得税の負担が大きい
- 民泊新法の届出は引継ぎ不可、旅館業許可は承継可能(2023年改正)
- 売却相場はエリアにより大きく変動
- 都市部:2,000万〜5,000万円、地方:1,000万〜3,000万円
- 買取価格は市場価格の70〜80%
- 高く売るには営業実績・設備のアピールが重要
- 稼働率・ADR・レビュー評価を数値で提示
- リノベーション・設備の価値を明確に伝える
次のアクション
戸建て民泊の売却を成功させるには、早めの情報収集と専門家への相談が重要です。以下のステップで進めましょう。
- 複数の業者に査定依頼: 仲介・買取・M&Aそれぞれの見積もりを比較
- 営業データの整理: 稼働率・収益・レビュー評価を数値化
- 許認可の確認: 民泊届出または旅館業許可の引継ぎ可否を確認
戸建て民泊の売却でお悩みの際は、StayExitの無料査定をご利用ください。最短3営業日での成約、現況渡しOK、1Rから戸建て一棟まで対応可能です。地方・郊外の戸建て民泊も買取実績多数。まずはお気軽にご相談ください。
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免責事項
本記事の情報は2026年1月時点のものです。法律・条例・市場状況は変動する可能性がありますので、最新情報は公式サイト等でご確認ください。また、税金や法的手続きについては、専門家(税理士・行政書士・弁護士)への相談をおすすめします。
参考リンク・出典
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